El capital de inversión se está trasladando a los mercados secundarios

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Bienes raíces industriales: el capital de inversión se está trasladando al mercado de nivel 2

El capital de inversión se está trasladando al mercado secundario y el desarrollo de parques industriales verdes es una tendencia destacada que transformará el mercado inmobiliario industrial en el futuro.

Los parques industriales que cumplen con los estándares ESG (ambientales, sociales y de gobernanza) tienen una ventaja para atraer inversiones. Foto: Huy Dung

El mercado secundario atrae capital de IED

Aunque la economía vietnamita enfrenta muchos desafíos en 2023, según la Sra. Duong Thuy Dung, directora ejecutiva de CBRE Vietnam, el sector inmobiliario industrial aún logra resultados positivos.

En concreto, la tasa de ocupación de los parques industriales en mercados de primer nivel (grandes mercados como Hanói, Ciudad Ho Chi Minh, Dong Nai, Binh Duong y Long An) es positiva. Fabricantes de numerosos países continúan expandiendo sus operaciones con fuerza en el Norte y el Sur; la tasa de ocupación promedio de los parques industriales en ambas regiones es del 81 % y el 92 %, respectivamente.

La absorción de suelo industrial en el mercado del norte alcanzó su máximo en cinco años, superando las 800 hectáreas, un 37 % más que en 2022. Debido a la escasez de suelo industrial, el mercado del sur registró una superficie de absorción un 32 % menor que en 2022, alcanzando unas 500 hectáreas. Además de los fabricantes de electrónica, automóviles y accesorios, los arrendatarios de nuevas industrias del sector de alta tecnología, como la fabricación de vehículos eléctricos, semiconductores y materiales ecológicos, también muestran gran interés en el mercado vietnamita.

Cabe destacar que, si bien el mercado primario sigue siendo dominante, en un informe de evaluación reciente MB Securities Company (MBS) reconoció que el capital de inversión se está desplazando al mercado secundario (provincias vecinas a mercados principales).

La estrategia de desarrollar más parques industriales verdes e inteligentes contribuirá al crecimiento sostenible de Vietnam, garantizando una atracción estable de IED.

En el norte, los flujos de inversión extranjera directa (IED) tienden a dirigirse a mercados secundarios como Quang Ninh, Bac Giang y Thai Nguyen. Recientemente, estas provincias han logrado resultados muy positivos en la atracción de IED. Por ejemplo, en Quang Ninh, un proyecto típico es el Complejo Tecnológico de Células Solares Fotovoltaicas Jinko, con una inversión de 1.500 millones de dólares; en Bac Giang, destaca el Proyecto de la Fábrica de Semiconductores Hana Micron Vina 2; y en Thai Nguyen, el Grupo Samsung continúa incrementando su inversión en otros 1.200 millones de dólares.

La proporción de entradas de capital de IED en el mercado secundario en el Norte aumentó del 20% en 2018 al 53% en 2023. La razón es que el precio de alquiler de terrenos industriales en el mercado secundario es un 20% menor que el del mercado primario, y todavía hay mucho terreno industrial para alquilar (la tasa promedio de ocupación de terrenos industriales en el mercado secundario es solo del 64%).

En el sur, la proporción de entradas de capital de IED en el mercado secundario también aumentó del 21,6% en 2022 al 23,2% en 2023. De los cuales, la provincia de Ba Ria - Vung Tau atrajo más de mil millones de dólares en capital de IED, típicamente el Proyecto de Producción de Fibra de Carbono y Materiales de Hyosung Vietnam, con un capital de inversión de 540 millones de dólares; Binh Phuoc atrajo más de 40 proyectos de IED con un capital total de 758 millones de dólares.

Los mercados de segundo nivel del sur atraen numerosos proyectos de inversión extranjera directa (IED) gracias a la ventaja de contar con una amplia superficie de suelo industrial arrendable. La tasa de ocupación en estos mercados es de tan solo el 63%, mientras que en los de primer nivel alcanza el 90% (Ciudad Ho Chi Minh, Binh Duong, alcanzó el 95%; Dong Nai, Long An, superó el 80%). Además, los precios de alquiler de terrenos en estos mercados son solo la mitad de los de los de primer nivel.

Hacia zonas industriales verdes

Junto con el traslado del capital de inversión al mercado secundario, se prevé que el desarrollo de parques industriales verdes para dar la bienvenida a nuevos flujos de capital sea la tendencia que dé forma al mercado inmobiliario industrial en el futuro.

El Sr. Andy Han Suk Jung, director ejecutivo de Filmore Real Estate Development Joint Stock Company, prevé que la inversión extranjera directa (IED) en Vietnam se mantenga en un nivel elevado. Según el Sr. Andy Han Suk Jung, Vietnam se enfrenta a una nueva ola de inversión tras la mejora de la relación entre Vietnam y Estados Unidos el año pasado. Por lo tanto, la estrategia de desarrollar más parques industriales ecológicos e inteligentes contribuirá al crecimiento sostenible de Vietnam, garantizando la atracción de flujos estables de IED.

Según los expertos de MBS, los parques industriales tradicionales están perdiendo su ventaja competitiva. En cambio, la tendencia de desarrollar parques industriales verdes está atrayendo a muchos inversores hacia la sostenibilidad. Esta es una tendencia común en todo el mundo.

Siguiendo la tendencia general, los países del Sudeste Asiático se están centrando en atraer inversión en industrias verdes. En 2021 y 2022, el número de proyectos verdes aumentó un 12% y un 21%, respectivamente. Indonesia atrae inversión en la cadena de producción de vehículos eléctricos, Singapur se centra en la industria de semiconductores y la tecnología 4.0, Tailandia desarrolla la industria electrónica, mientras que Vietnam aún se encuentra en las primeras etapas de atracción de inversión verde, comentó MBS.

De hecho, aunque el número de parques industriales verdes aún no se ha disparado, la tendencia a su creación se está haciendo cada vez más evidente. Algunos inversores están desarrollando activamente parques industriales verdes para atraer capital. Recientemente, el Parque Industrial VSIP, Proyecto del Centro Logístico Ecológico en Binh Duong, de Frasers Property Vietnam, recibió la Certificación de Construcción Ecológica (LEED) del Consejo de Construcción Ecológica de Estados Unidos.

Otros proyectos de parques industriales que también han recibido la certificación LEED incluyen el Proyecto Core5 Hai Phong en el Parque Industrial Deep C2 (Hai Phong), el Proyecto Logos en VSIP Bac Ninh, el Proyecto RBW en el Parque Industrial Phu Tan (Binh Duong) y el Parque Industrial Xuyen A (Long An)...

El Sr. Paul Tonkers, subdirector de bienes raíces industriales de Core5 Vietnam Company, reconoció que los inversores están apuntando a industrias de alto valor como la electrónica, los semiconductores, etc., por lo que los desarrolladores de parques industriales necesitan reestructurar los servicios y productos para satisfacer mejor las necesidades de los inquilinos, necesitan ajustarse y cumplir con los requisitos de los estándares ESG (medio ambiente, sociedad y gobernanza), integrarse en estrategias de desarrollo sostenible a largo plazo como la neutralidad de carbono, el ahorro de electricidad, agua, etc.

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