Algunos propietarios de locales comerciales de servicios (TMDV) en zonas urbanas están preocupados cuando en el Certificado de derechos de uso del suelo, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos vinculados al suelo, la sección de propósito del uso del suelo se indica como "terreno público de la ciudad" (CCTP) o "terreno público residencial" (CCKO).

La Sra. Le Quynh Anh, Directora de Vision & Associates Legal LLC, habla sobre la legalidad del tipo de inmueble comercial recientemente controvertido (local comercial).

Según la Ley de Tierras de 2013, los terrenos utilizados para fines públicos incluyen terrenos para transporte; riego; terrenos para actividades comunitarias, áreas públicas de recreación y entretenimiento; terrenos de mercado... y otros terrenos para obras públicas.

Según el Anexo I del Decreto 06/2021/ND-CP sobre la clasificación de obras por función, el grupo de obras públicas incluye obras comerciales como centros comerciales, supermercados, mercados, tiendas; restaurantes, tiendas de alimentos y bebidas y otras obras comerciales.

Con base en las regulaciones anteriores, se puede entender que los terrenos públicos también se pueden utilizar para construir instalaciones de servicios comerciales.

Por lo tanto, la construcción de puestos (también conocidos como tiendas) con fines comerciales por parte de inversionistas en parcelas de terreno público de la ciudad (CCTP) y áreas residenciales públicas (CCKO) arrendadas por el estado con un pago único de alquiler de terreno dentro del ámbito de planificación de proyectos de áreas urbanas está de acuerdo con las disposiciones de la ley.

¿Por qué los comercios dicen "terreno público"?

Algunos propietarios de locales comerciales en zonas urbanas de Hanói , como Vinhomes Ocean Park, están preocupados porque en sus certificados de uso de suelo, títulos de propiedad y otros activos inmobiliarios, el uso del suelo se clasifica como terreno público municipal (CCTP) o terreno público residencial (CCKO). Desde el punto de vista legal, ¿podría explicar por qué se clasifica a los locales comerciales como "terreno público"?

Como ya he dicho, el hecho de que los inversores construyan puestos para fines comerciales y de servicios en parcelas de terrenos CCTP y CCKO arrendadas por el estado y paguen el alquiler del terreno por adelantado no es contrario a las disposiciones de la ley.

Y si en las decisiones sobre asignación de tierras, arrendamiento de tierras y permiso para cambiar el propósito de uso del suelo del proyecto, los terrenos para la construcción de puestos y locales comerciales están destinados al uso público en la ciudad o en zonas residenciales públicas, el registro por parte del organismo estatal de este propósito de uso en el Certificado de derechos de uso del suelo, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos vinculados a la tierra otorgada a los proyectos antes mencionados se realiza de conformidad con las normas e instrucciones del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente en el Despacho Oficial 3382/BTNMT-DD de fecha 15 de mayo de 2023.

Tienda de servicios comerciales de Vinhomes Ocean Park.jpg

Algunos propietarios también se preguntan, dado que el uso del suelo para los locales comerciales es compartido, ¿cómo puede esto afectar a los derechos de los clientes, señora?

En principio, los clientes disfrutarán y deberán disfrutar de los beneficios correspondientes al tipo de producto que hayan adquirido y que se describen específicamente en el Contrato de Compraventa.

Para este tipo de producto de tienda de comercio electrónico, el producto que compra el cliente forma parte del proyecto de construcción asociado al derecho de uso común del suelo, lo que significa que el cliente tiene derecho a ser propietario de la parte específica del proyecto (stand) que ha elegido comprar y, al mismo tiempo, tiene derecho a utilizar toda la parcela para la construcción del bloque del proyecto correspondiente.

Como propietario, el cliente tendrá plenos derechos de acuerdo con las disposiciones legales, tales como el derecho de uso, el derecho de posesión y el derecho de disposición de la obra de construcción que ha adquirido.

En particular, recientemente, la Asamblea Nacional aprobó la Ley de Negocios Inmobiliarios No. 29/2023/QH15, creando un corredor legal claro para la compra y venta de obras de construcción, la superficie construida en obras de construcción con derechos de uso del suelo en forma de uso compartido.

Creo que esto supone un gran avance, que resuelve muchos problemas y retrasos del mercado inmobiliario en los últimos tiempos, garantizando los derechos de las organizaciones/personas que participan en actividades de inversión, construcción y negocios, comprando y vendiendo este tipo de productos.

¿Entonces las preocupaciones de los clientes sobre "gastar dinero para comprar pero no tener derecho a usar la tierra" son infundadas?

En primer lugar, conviene aclarar que, según la normativa, la compraventa de viviendas, obras o superficies edificables en obras debe ir siempre vinculada a los derechos de uso del suelo. Si se compra una obra independiente, se puede transferir el derecho de uso del suelo de la totalidad del terreno, y el comprador tendrá derecho a utilizarlo de forma independiente. Si se compra una parte de una obra, los derechos de uso del suelo se asignarán y determinarán como derechos de uso común entre los propietarios de la obra.

Esta es también la razón por la que la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula claramente las condiciones para la venta de una parte de la superficie construida en un proyecto de construcción: el proyecto debe construirse en terrenos cedidos por el Estado mediante el cobro de tasas por uso del suelo o en terrenos arrendados con un alquiler único por la totalidad del plazo del arrendamiento, ya que, según la Ley de Tierras, solo estos tipos de terrenos permiten la transferencia de derechos de uso. Por ejemplo, las parcelas de terrenos CCTP y CCKO utilizadas para la construcción de locales comerciales son terrenos arrendados por el Estado mediante el cobro de un alquiler único por la totalidad del plazo del arrendamiento.

Para facilitar la visualización, el caso anterior puede compararse con la compra de un apartamento o local comercial en la planta baja de un edificio de apartamentos. El propietario también tiene derecho a la propiedad del apartamento o local comercial adquirido y a utilizar el terreno para la construcción del edificio.

No existe tal cosa como un banco que se niegue a conceder una hipoteca.

Desde otra perspectiva, algunas opiniones sostienen que cuando los derechos de uso de la tierra son compartidos, a los clientes les resulta difícil obtener una hipoteca con los bancos, o incluso se la pueden denegar. ¿Cuál es la realidad?

Esta afirmación carece de fundamento. Según el artículo 8.1 del Decreto 21/2021/ND-CP, los bienes utilizados para garantizar el cumplimiento de las obligaciones incluyen los bienes existentes o los que se constituyan en el futuro, salvo en los casos en que el Código Civil u otras leyes aplicables prohíban la venta, cesión o cualquier otra transmisión de los derechos de propiedad en el momento de la constitución del contrato o medida de garantía.

Según el artículo 9.1 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014, las casas y obras de construcción puestas en circulación deben cumplir las siguientes condiciones:

- Contar con la propiedad registrada de la casa y las obras de construcción anexas al terreno en el certificado de derechos de uso del suelo. Para las casas y obras de construcción disponibles en proyectos de inversión inmobiliaria, solo se requiere un certificado de derechos de uso del suelo de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras;

- No existen disputas sobre los derechos de uso del suelo, la propiedad de la vivienda o las obras de construcción anexas al terreno;

- No sujeto a embargo para garantizar la ejecución de la sentencia.

No existe ninguna normativa que exija el derecho de uso de la tierra por separado para poder hipotecarla a un banco. De hecho, el artículo 10.1 del Decreto 21/2021/ND-CP estipula incluso que el uso de bienes vinculados a la tierra para garantizar el cumplimiento de obligaciones no puede ser concurrente con el derecho de uso de la tierra.

Según la normativa anterior, los puestos y tiendas que hayan obtenido certificados de derechos de uso del suelo, derechos de propiedad de la vivienda y bienes vinculados al terreno, que no estén en disputa y no estén sujetos a embargo para garantizar la ejecución de sentencias, cumplirán las condiciones para ser considerados bienes hipotecados, de forma similar a los apartamentos y las zonas comerciales situadas en la base de los edificios de apartamentos.

—Sin embargo, ¿la valoración de los productos inmobiliarios comerciales podría no ser tan alta como la de los productos inmobiliarios que acaba de mencionar?

En principio, para este tipo de producto, el valor de los derechos de uso del suelo se ha incluido en el coste de inversión. Por supuesto, al determinar el precio de venta, el inversor también ha tenido en cuenta dicho valor. Es decir, al valorar el producto, es necesario considerar el valor de los derechos de uso del suelo asignados al mismo. La cuestión del precio del producto, ya sea alto o bajo, al hipotecarlo para obtener un préstamo bancario, también depende de la normativa de cada banco en cada momento.

¿Qué compartes con los propietarios y personas interesadas sobre las diversas opiniones respecto a este tema?

Como persona que trabaja en el ámbito jurídico, solo puedo confirmar que el marco legal actual para este tipo de producto es relativamente completo, claro, estricto y garantiza mejor los derechos de los compradores.

Quienes ya poseen o desean invertir en este tipo de producto pueden investigar las regulaciones pertinentes para realizar una evaluación correcta del producto y tener una base para tomar decisiones adecuadas.

¡Gracias!

Reglamento del Anexo 1 - Clasificación de obras según su función de uso
(Emitido mediante Decreto N° 06/2021/ND-CP de fecha 26 de enero de 2021 del Gobierno)

2. Obras públicas:

c) Instalaciones deportivas:

Estadio; gimnasio; campo de entrenamiento, campo de competición para deportes como: golf, fútbol, ​​tenis, voleibol, baloncesto y otros deportes; piscina.

d) Obras culturales:

Centros de conferencias, teatros, casas culturales, clubes, cines, circos, salas de baile; reliquias; museos, bibliotecas, exposiciones, instalaciones de entretenimiento...

e) Edificios comerciales: Centros comerciales, supermercados, mercados, tiendas; restaurantes, tiendas de alimentos y bebidas y otros edificios comerciales.

g) Funcionamiento del servicio:

Hoteles, pensiones, moteles; complejos turísticos; villas, apartamentos y otros establecimientos de alojamiento...

Mai Chi