Algunos propietarios de locales comerciales de servicios (TMDV) en áreas urbanas se preocupan cuando en el Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos vinculados a la tierra, la sección de propósito de uso de la tierra se indica como "tierra pública de la ciudad" (CCTP) o "tierra pública residencial" (CCKO).

La Sra. Le Quynh Anh, directora de Vision & Associates Legal LLC, habla sobre la legalidad del recientemente controvertido tipo de bien inmueble comercial (tienda).

Según la Ley de Tierras de 2013, las tierras utilizadas para fines públicos incluyen tierras para transporte, riego, actividades comunitarias, áreas de entretenimiento público, tierras de mercado... y otras tierras para obras públicas.

De acuerdo con el Apéndice I del Decreto 06/2021/ND-CP sobre clasificación de obras por función, el grupo de obras públicas incluye obras comerciales como centros comerciales, supermercados, mercados, tiendas; restaurantes, tiendas de alimentos y bebidas y otras obras comerciales.

Con base en la normativa anterior, se puede entender que los terrenos públicos también pueden utilizarse para construir instalaciones de servicios comerciales.

De esta manera, la construcción de puestos de venta (también conocidos como tiendas) con fines comerciales por parte de inversores en terrenos públicos de la ciudad (CCTP) y áreas residenciales públicas (CCKO) arrendadas por el estado con un pago único de alquiler de la tierra dentro del alcance de planificación del proyecto del área urbana está de acuerdo con las disposiciones de la ley.

¿Por qué los talleres de servicios comerciales dicen “terreno público”?

Algunos propietarios de locales comerciales en zonas urbanas de Hanói , más recientemente en Vinhomes Ocean Park, se preocupan cuando en su Certificado de Derechos de Uso del Suelo, los derechos de propiedad de la vivienda y otros bienes vinculados al terreno se declara que el uso del suelo es: suelo público municipal (CCTP) o suelo público residencial (CCKO). Desde la perspectiva de un abogado, ¿podría explicar por qué los locales comerciales se declaran como "suelo público"?

Como dije anteriormente, el hecho de que los inversores construyan stands con fines comerciales y de servicios en terrenos CCTP y CCKO arrendados por el Estado y paguen el alquiler de la tierra de una sola vez no es ilegal.

Y si en las decisiones sobre la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras y el permiso para cambiar el propósito del uso de la tierra del proyecto, las parcelas de tierra para la construcción de puestos y tiendas de servicios comerciales tienen el propósito de uso como uso público de la ciudad o uso público de áreas residenciales, el registro de la agencia estatal de este propósito de uso en el Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos adjuntos a la tierra otorgados a las obras mencionadas anteriormente se ajusta a las regulaciones e instrucciones del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente en el Despacho Oficial 3382/BTNMT-DD de fecha 15 de mayo de 2023.

Taller de servicio Vinhomes Ocean Park.jpg

Algunos propietarios también se preguntan, porque el uso del suelo para el taller de servicios comerciales es compartido. ¿Cómo puede esto afectar los derechos de los clientes, señora?

En principio, los clientes disfrutarán y deberán disfrutar de los beneficios correspondientes al tipo de producto adquirido y específicamente descritos en el Contrato de Compraventa.

Para el tipo de producto de tienda de comercio electrónico, el producto que compra el cliente es parte del proyecto de construcción asociado con el derecho de uso de tierra común, lo que significa que el cliente tiene derecho a ser propietario de la parte específica del proyecto (stand) que ha elegido comprar y, al mismo tiempo, tiene derecho a utilizar todo el terreno para construir el bloque del proyecto relacionado.

Como propietario, el cliente tendrá todos los derechos según las disposiciones de la ley tales como el derecho de uso, el derecho de posesión y el derecho de disposición sobre la parte de construcción que ha adquirido.

En particular, la Asamblea Nacional aprobó recientemente la Ley de Negocios Inmobiliarios No. 29/2023/QH15, creando un corredor legal claro para la compra y venta de obras de construcción, la superficie construida en obras de construcción con derechos de uso de la tierra en forma de uso compartido.

Creo que esto es un gran avance, que resuelve muchos problemas y atrasos del mercado inmobiliario en el pasado, garantizando los derechos de las organizaciones/individuos que participan en actividades de inversión, construcción y negocios, comprando y vendiendo este tipo de productos.

- ¿Entonces las preocupaciones de los clientes sobre "gastar dinero para comprar pero no tener derecho a usar el terreno" son infundadas?

En primer lugar, es necesario aclarar que, según la normativa, la compraventa de viviendas, obras de construcción o superficies edificadas en obras de construcción siempre debe estar asociada a derechos de uso del suelo. Si se compra una obra de construcción independiente, puede ir acompañada de la cesión de los derechos de uso del suelo de toda la parcela, y el comprador tendrá derecho a usar el terreno por separado. Si se compra una parte de una obra de construcción, los derechos de uso del suelo deben asignarse y determinarse como derechos de uso común entre los propietarios de la obra.

Esta es también la razón por la que la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula claramente las condiciones para la venta de una parte de la superficie construida en un proyecto de construcción: el proyecto de construcción debe construirse en terrenos asignados por el Estado con el cobro de tasas por uso del suelo o en terrenos arrendados con el cobro de una renta única durante todo el plazo del arrendamiento, ya que, según la Ley de Tierras, solo estos tipos de terrenos pueden transferir derechos de uso. Por ejemplo, los terrenos de CCTP y CCKO utilizados para construir locales comerciales son terrenos arrendados por el Estado con el cobro de una renta única durante todo el plazo del arrendamiento.

Para facilitar la visualización, el caso anterior puede compararse con la compra de un apartamento o local comercial en la planta baja de un edificio de apartamentos. El propietario también es propietario privado del apartamento o local comercial adquirido y tiene derecho a usar el terreno para la construcción del edificio de apartamentos.

No existe tal cosa como que un banco se niegue a aceptar una hipoteca.

Desde otra perspectiva, algunas opiniones indican que, cuando se comparten los derechos de uso del suelo, a los clientes les resulta difícil hipotecar con los bancos, e incluso estos se niegan a hacerlo. ¿Cuál es la realidad?

Esta afirmación carece de fundamento. Según el artículo 8.1 del Decreto 21/2021/ND-CP, los activos utilizados para garantizar el cumplimiento de las obligaciones incluyen los activos existentes o los que se formen en el futuro, salvo en los casos en que el Código Civil u otras leyes aplicables prohíban la compra, venta, transferencia u otra transferencia de derechos de propiedad al momento de constituir el contrato o la medida de garantía.

De acuerdo con el artículo 9.1 de la Ley de Negocio Inmobiliario de 2014, las viviendas y obras de construcción puestas en explotación deberán cumplir las siguientes condiciones:

Tener registrada la propiedad de la vivienda y las obras de construcción del terreno en el certificado de derecho de uso del suelo. Para viviendas y obras de construcción disponibles en proyectos de inversión inmobiliaria, solo se requiere un certificado de derecho de uso del suelo, de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras.

- No existen disputas sobre derechos de uso del terreno, propiedad de la vivienda, obras de construcción anexas al terreno;

- No estar sujeto a embargo para asegurar la ejecución de la sentencia.

No existe ninguna normativa que exija el derecho de uso de terrenos por separado para hipotecarlos a un banco. De hecho, el artículo 10.1 del Decreto 21/2021/ND-CP incluso estipula que el uso de bienes afectos a terrenos para garantizar el cumplimiento de obligaciones no puede ser concurrente con el derecho de uso de terrenos.

De acuerdo con la normativa anterior, los puestos y locales comerciales de servicios a los que se les haya concedido Certificado de derecho de uso de la tierra, derecho de propiedad de la vivienda y bienes afectos a la tierra, que no estén en litigio, y no estén sujetos a embargo para asegurar la ejecución de sentencias, cumplirán las condiciones para ser bienes hipotecados, de forma similar a los apartamentos y áreas comerciales en la base de los edificios de apartamentos.

- Sin embargo, la valoración de los productos inmobiliarios comerciales puede no ser tan alta como la de los productos inmobiliarios que acaba de mencionar.

En principio, para este tipo de producto, el valor de los derechos de uso del suelo se ha incluido en el coste de inversión del producto y, por supuesto, al determinar el precio de venta, el inversor también ha incluido dicho valor en el precio de venta. Es decir, al determinar el valor del producto, es necesario determinar el valor de los derechos de uso del suelo asignados al mismo. La cuestión de si el precio del producto es alto o bajo al solicitar préstamos bancarios también depende de la normativa de cada banco en cada momento.

- ¿Qué tiene que compartir con los propietarios y las partes interesadas acerca de las diversas opiniones sobre este tema?

Como persona que trabaja en el ámbito legal, sólo puedo confirmar que el marco legal actual para este tipo de productos es relativamente completo, claro, estricto y garantiza mejor los derechos de los compradores.

Quienes ya poseen o desean invertir en este tipo de productos pueden estudiar la normativa pertinente para tener una correcta valoración del producto así como una base para tomar decisiones adecuadas.

¡Gracias!

Reglamento del Anexo 1 - Clasificación de las obras según su función de uso
(Emitido mediante Decreto No. 06/2021/ND-CP de fecha 26 de enero de 2021 del Gobierno)

2. Obras públicas:

c) Instalaciones deportivas:

Estadio; gimnasio; campo de entrenamiento, campo de competición para deportes como: golf, fútbol, tenis, voleibol, baloncesto y otros deportes; piscina.

d) Obras culturales:

Palacios de congresos, teatros, casas de cultura, clubes, cines, circos, salas de baile, monumentos, museos, bibliotecas, exposiciones, lugares de ocio...

e) Edificios comerciales: Centros comerciales, supermercados, mercados, tiendas, restaurantes, establecimientos de alimentos y bebidas y otros edificios comerciales.

g) Obras de servicio:

- Hoteles, pensiones, moteles, complejos turísticos, villas, apartamentos y otros establecimientos de servicios de alojamiento...

Mai Chi