Algunos propietarios de locales comerciales de servicios (TMDV) en áreas urbanas se preocupan cuando en el Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos vinculados a la tierra, la sección de propósito de uso de la tierra se indica como "tierra pública de la ciudad" (CCTP) o "tierra pública residencial" (CCKO).

La Sra. Le Quynh Anh, directora de Vision & Associates Legal LLC, habla sobre la legalidad del recientemente controvertido tipo de bien inmueble comercial (tienda).

Según la Ley de Tierras de 2013, las tierras utilizadas para fines públicos incluyen tipos como las tierras de tráfico; riego; terreno comunitario, zona de entretenimiento público; terrenos de mercado...y otros terrenos de obras públicas.

De acuerdo con el Apéndice I del Decreto 06/2021/ND-CP sobre la clasificación de las obras según sus funciones, el grupo de obras públicas incluye obras comerciales como centros comerciales, supermercados, mercados y tiendas; restaurantes, tiendas de alimentos y bebidas y otros establecimientos comerciales.

Con base en la normativa anterior, se puede entender que los terrenos públicos también pueden utilizarse para construir instalaciones de servicios comerciales.

De esta manera, la construcción de puestos de venta (también conocidos como tiendas) con fines comerciales por parte de inversores en terrenos públicos de la ciudad (CCTP) y áreas residenciales públicas (CCKO) arrendadas por el estado con un pago único de alquiler de la tierra dentro del alcance de planificación del proyecto del área urbana está de acuerdo con las disposiciones de la ley.

¿Por qué los talleres de servicios comerciales dicen “terreno público”?

- Algunos propietarios de tiendas de servicios comerciales en áreas urbanas de Hanoi , más recientemente en Vinhomes Ocean Park, están preocupados cuando en su Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos vinculados a la tierra, el propósito de su uso de la tierra se establece como: tierra pública de la ciudad (CCTP) o tierra pública residencial (CCKO). Desde la perspectiva de un abogado, ¿puede explicar por qué el taller de servicios comerciales está etiquetado como "terreno público"?

Como dije anteriormente, el hecho de que los inversores construyan stands con fines comerciales y de servicios en terrenos CCTP y CCKO arrendados por el Estado y paguen el alquiler de la tierra de una sola vez no es ilegal.

Y si en las decisiones sobre la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras y el permiso para cambiar el propósito del uso de la tierra del proyecto, las parcelas de tierra para la construcción de puestos y tiendas de servicios comerciales tienen el propósito de uso como uso público de la ciudad o uso público de áreas residenciales, el registro de la agencia estatal de este propósito de uso en el Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos adjuntos a la tierra otorgados a las obras mencionadas anteriormente se ajusta a las regulaciones e instrucciones del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente en el Despacho Oficial 3382/BTNMT-DD de fecha 15 de mayo de 2023.

Taller de servicio Vinhomes Ocean Park.jpg

- Algunos propietarios también se preguntan porque la forma de utilización del suelo con el producto tienda de servicio comercial es de uso compartido. ¿Cómo podría esto afectar los derechos del consumidor, señora?

En principio, los clientes disfrutarán y deberán disfrutar de los beneficios correspondientes al tipo de producto adquirido y específicamente descritos en el Contrato de Compraventa.

Para el tipo de producto de tienda de comercio electrónico, el producto que compra el cliente es parte del proyecto de construcción asociado con el derecho de uso de tierra común, lo que significa que el cliente tiene derecho a ser propietario de la parte específica del proyecto (stand) que ha elegido comprar y, al mismo tiempo, tiene derecho a utilizar todo el terreno para construir el bloque del proyecto relacionado.

Como propietario, el cliente tendrá todos los derechos según las disposiciones de la ley tales como el derecho de uso, el derecho de posesión y el derecho de disposición sobre la parte de construcción que ha adquirido.

En particular, la Asamblea Nacional aprobó recientemente la Ley de Negocios Inmobiliarios No. 29/2023/QH15, creando un corredor legal claro para la compra y venta de obras de construcción, la superficie construida en obras de construcción con derechos de uso de la tierra en forma de uso compartido.

Creo que esto es un gran avance, que resuelve muchos problemas y atrasos del mercado inmobiliario en el pasado, garantizando los derechos de las organizaciones/individuos que participan en actividades de inversión, construcción y negocios, comprando y vendiendo este tipo de productos.

- ¿Entonces las preocupaciones de los clientes sobre "gastar dinero para comprar pero no tener derecho a usar el terreno" son infundadas?

En primer lugar, es necesario aclarar que, según la normativa, la compraventa de viviendas, obras de construcción o superficies edificadas en obras de construcción deben estar siempre asociadas a derechos de uso del suelo. En caso de compraventa de una obra de construcción independiente, se puede acompañar de la cesión de los derechos de uso del terreno de todo el terreno y el comprador tendrá derecho a utilizar el terreno por separado. En caso de compra de una parte de una obra de construcción, los derechos de uso del suelo en este caso deben asignarse y determinarse como derechos de uso común entre los propietarios de la obra de construcción.

Esta es también la razón por la que la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula claramente las condiciones para la venta de una parte de la superficie construida en un proyecto de construcción: el proyecto de construcción debe construirse en terrenos asignados por el Estado con tarifas de uso de la tierra recaudadas o terrenos arrendados con tarifas de alquiler de tierras únicas recaudadas por todo el período de arrendamiento, porque según la Ley de Tierras, solo estos tipos de terrenos pueden transferir derechos de uso de la tierra. En cuanto a las parcelas de tierra del CCTP y CCKO utilizadas para construir tiendas de servicios comerciales, la tierra es arrendada por el estado y el alquiler de la tierra se cobra una sola vez durante todo el período del arrendamiento.

Para facilitar la visualización, el caso anterior se puede comparar con el caso de comprar un apartamento o local comercial en la base de un edificio de apartamentos. El propietario también tiene propiedad privada del apartamento o área comercial adquirida y tiene derechos de uso común sobre el terreno para la construcción del edificio de apartamentos.

No existe tal cosa como que un banco se niegue a aceptar una hipoteca.

- Desde otra perspectiva, algunas opiniones dicen que cuando los derechos de uso del suelo son compartidos, es difícil para los clientes hipotecar con los bancos e incluso el banco se negará a hipotecar. ¿Cuál es la realidad?

Esta afirmación no tiene fundamento. De acuerdo con el artículo 8.1 del Decreto 21/2021/ND-CP, los activos utilizados para garantizar el cumplimiento de las obligaciones incluyen los activos existentes o los activos que se formen en el futuro, excepto en los casos en que el Código Civil u otras leyes pertinentes prohíban la compra, venta, transferencia u otra transferencia de derechos de propiedad en el momento de establecer el contrato de garantía o las medidas de garantía.

De acuerdo con el artículo 9.1 de la Ley de Negocio Inmobiliario de 2014, las viviendas y obras de construcción puestas en explotación deberán cumplir las siguientes condiciones:

- Tener registrada la propiedad de las casas y obras de construcción adheridas al terreno en el certificado de derechos de uso del suelo. Para las casas y obras de construcción existentes en proyectos de inversión inmobiliaria, solo se requiere un certificado de derechos de uso de la tierra de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras;

- No existen disputas sobre derechos de uso del terreno, propiedad de la vivienda, obras de construcción anexas al terreno;

- No estar sujeto a embargo para asegurar la ejecución de la sentencia.

No existe ninguna regulación que obligue a hipotecar los derechos de uso de tierras privadas a favor del banco. Incluso el artículo 10.1 del Decreto 21/2021/ND-CP también estipula que el uso de bienes afectos a la tierra para garantizar el cumplimiento de obligaciones no puede ser concurrente con los derechos de uso de la tierra.

De acuerdo con la normativa anterior, los puestos y locales comerciales de servicios a los que se les haya concedido Certificado de derecho de uso de la tierra, derecho de propiedad de la vivienda y bienes afectos a la tierra, que no estén en litigio, y no estén sujetos a embargo para asegurar la ejecución de sentencias, cumplirán las condiciones para ser bienes hipotecados, de forma similar a los apartamentos y áreas comerciales en la base de los edificios de apartamentos.

- Sin embargo, la valoración de los productos inmobiliarios comerciales puede no ser tan alta como la de los productos inmobiliarios que acaba de mencionar.

En principio, para este tipo de producto, el valor de los derechos de uso de la tierra se ha asignado al costo de inversión del producto y, por supuesto, al determinar el precio de venta del producto, el inversor también ha asignado el valor de los derechos de uso de la tierra al precio de venta, es decir, en esencia, al determinar el valor del producto, es necesario determinar la parte del valor de los derechos de uso de la tierra asignada al producto. La cuestión de precios altos o bajos de los productos a la hora de solicitar hipotecas para préstamos bancarios también depende de las regulaciones de cada banco específico en cada momento específico.

- ¿Qué tiene que compartir con los propietarios y las partes interesadas acerca de las diversas opiniones sobre este tema?

Como persona que trabaja en el ámbito legal, sólo puedo confirmar que el marco legal actual para este tipo de productos es relativamente completo, claro, estricto y garantiza mejor los derechos de los compradores.

Quienes ya poseen o desean invertir en este tipo de productos pueden estudiar la normativa pertinente para tener una correcta valoración del producto así como una base para tomar decisiones adecuadas.

¡Gracias!

Reglamento del Anexo 1 - Clasificación de las obras según su función de uso
(Emitido mediante Decreto No. 06/2021/ND-CP de fecha 26 de enero de 2021 del Gobierno)

2. Obras públicas:

c) Instalaciones deportivas:

Estadio; gimnasio; campo de entrenamiento, campo de competición para deportes como: golf, fútbol, ​​tenis, voleibol, baloncesto y otros deportes; piscina.

d) Obras culturales:

Palacios de congresos, teatros, casas de cultura, clubes, cines, circos, salas de baile; monumentos; museos, bibliotecas, exposiciones, instalaciones de ocio...

e) Edificios comerciales: Centros comerciales, supermercados, mercados, tiendas; restaurantes, tiendas de alimentos y bebidas y otros establecimientos comerciales.

g) Obras de servicio:

- Hoteles, pensiones, moteles; complejo; Villas, apartamentos y otras instalaciones de alojamiento...

Mai Chi