بحث در مورد سیاست‌های تملک زمین، جبران خسارت، حمایت و اسکان مجدد

پیشنهاد اجرای طرح تملک زمین در صورت موافقت بیش از ۷۰ درصد مردم

طبق آمار، بیش از ۱۲ میلیون نظر از سوی سازمان‌ها، نهادها و افراد در مورد پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) ارائه شده است. مشورت عمومی در مورد پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) یک فعالیت سیاسی و اجتماعی بسیار گسترده است که توجه بسیاری از طبقات مردم، روشنفکران، ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور، سازمان‌ها و مشاغل فعال در ویتنام را به خود جلب کرده است.

یکی از مسائلی که اخیراً توجه ویژه عموم را به خود جلب کرده است، سیاست مربوط به تملک زمین، جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد است. به طور خاص، در مورد تملک زمین، در واقع، هیچ پروژه بزرگی وجود نداشته است که شرکت‌ها توانسته باشند با مردم در مورد آن مذاکره کنند. به همین دلیل است که کارایی استفاده از زمین تحت تأثیر قرار گرفته است. دولت هنوز باید اهداف استفاده از زمین را تملک و تبدیل کند و محاسبه تفاوت در اجاره زمین بسیار دشوار است.

هیئت مدیره در مورد سیاست بازیابی زمین، جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد، شکل 1 — سیاست‌های مربوط به تملک زمین، جبران خسارت، حمایت و اسکان مجدد، به ویژه مورد توجه افکار عمومی است.

در واقع، شرکت‌هایی که پروژه‌های توسعه شهری را با توافق مردم اجرا می‌کنند، اغلب با مشکلات و مسائل خاصی مواجه می‌شوند. بر این اساس، در کارگاه آموزشی پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) که توسط اتاق بازرگانی و صنایع ویتنام (VCCI) با هماهنگی وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در 8 مارس برگزار شد، آقای نگوین کوک هیپ، رئیس انجمن پیمانکاران ساختمانی ویتنام، گفت که پروژه‌هایی از شرکت‌ها وجود دارد که به دلیل مشکلات مربوط به بازیابی زمین، جبران خسارت و پشتیبانی از محصولات، به مدت 8 سال اجرا نشده‌اند.

به گفته آقای نگوین کوک هیپ، زمین‌های مسکونی و زمین‌های تجاری خدماتی پس از بازیابی باید طبق طرح جبران خسارت تعیین‌شده توسط دولت، به طور مناسب جبران شوند تا از آسیب ندیدن زندگی مردم اطمینان حاصل شود. با این حال، آقای هیپ تأکید کرد: «اما یک مسئله باید روشن شود: قیمت جبران خسارت باید مطابق با طرح قیمت جبران خسارت مصوب اجرا شود، نمی‌توان آن را با روش مذاکره شخصی بین هر خانوار و سرمایه‌گذار اجرا کرد.»

خانم نگوین تی نگا، رئیس گروه BRG، پیشنهاد داد: «پس از حصول توافق با اکثریت مردم، سازمان‌های دولتی از سرمایه‌گذار می‌خواهند که زمین را پس بگیرد و در صورت عدم موافقت خانوارهای باقیمانده برای جلوگیری از هدر رفتن زمین و استفاده ناکارآمد از زمین، آن را اجرا کند. اگر تنها ۱٪ موافق نباشند، اجرای پروژه دشوار خواهد بود. قانون ممکن است اجازه دهد که پروژه به صورت بخش‌هایی اجرا شود، اما کل پروژه است.»

وو وین فو، کارشناس اقتصادی، با ابراز نظر خود در این مورد گفت که برای اینکه بازیابی زمین مطلوب باشد، دولت باید سازوکارها و سیاست‌های بسیار مشخصی برای ایجاد یک کریدور قانونی داشته باشد که از طریق آن، آژانس‌های مربوطه، مردم و مشاغل بتوانند اقدامات لازم را انجام دهند.

این کارشناس اقتصادی همچنین از این دیدگاه حمایت می‌کند که اگر یک کریدور قانونی وجود داشته باشد، زمانی که شرکت مجری پروژه با بیش از ۷۰ درصد مردم به توافق رسیده باشد، در صورتی که خانوارهای باقیمانده از تحویل محل خودداری کنند، سازمان‌های دولتی برای جلوگیری از طولانی شدن پروژه و آسیب رساندن به شرکت، و در عین حال عدم ارتقای فوری اثربخشی زمین، اقدام به بازپس‌گیری زمین و اجرای قانون خواهند کرد.

هیئت مدیره در مورد سیاست بازیابی زمین، جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد، تصویر 2 — وو وین فو، اقتصاددان

اجاره دیفرانسیل، چگونه محاسبه کنیم؟

می‌توان گفت که در سال‌های اخیر، دولت به دلیل تعیین قیمت زمین، در بازپس‌گیری زمین و تبدیل کاربری آن به کاربری‌های دیگر و محاسبه اختلاف اجاره بها با مشکل مواجه شده است. در حالی که بسیاری از نظرات می‌گویند که دولت زمین را با قیمت‌های «ارزان» از مردم بازپس می‌گیرد، سپس آن را به مشاغل واگذار می‌کند تا در فروش محصولات با قیمت‌های بالا برای کسب سود سرمایه‌گذاری کنند. آیا واقعاً اینطور است؟

به گفته نماینده یک شرکت املاک و مستغلات، غرامت آزادسازی زمین اساساً از سوی دولت پرداخت می‌شود، اما در واقع، شرکت از قبل آن را پرداخت می‌کند و بعداً آن را از هزینه استفاده از زمین و مالیات زمین کسر می‌کند. حتی اگر زمین به قیمت ۱ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع خریداری شود، نمی‌توان آن را فوراً با چندین برابر قیمت فروخت.

در همین حال، علاوه بر هزینه‌های استفاده از زمین و مالیات زمین که باید به دولت پرداخت شود، مشاغل باید هزینه‌های اضافی برای ساخت زیرساخت‌ها، فروش از طریق تالار، تخفیف‌های نمایندگی، پرداخت بهره و غیره را نیز بپردازند.

وکیل نگوین هوای نام - مدیر شرکت حقوقی بامبو استار - در گفتگو با ما، موضوع بازپس‌گیری زمین توسط دولت برای اهداف توسعه اجتماعی-اقتصادی، از جمله ساخت مناطق شهری جدید، را مورد تجزیه و تحلیل قرار داد.

وکیل نگوین هوآی نام گفت که مناطق شهری جدید که توسط نخست وزیر تصویب شده‌اند، تصمیمات سرمایه‌گذاری که نیاز به تملک زمین دارند، یا پروژه‌های ساخت و ساز مناطق شهری جدید که توسط شوراهای مردمی استان تصویب شده‌اند و نیاز به تملک زمین دارند، مواردی هستند که دولت زمین را برای توسعه اجتماعی-اقتصادی در جهت منافع ملی و عمومی، همانطور که در ماده ۶۲ قانون زمین ۲۰۱۳ تصریح شده است، تملک می‌کند.

وکیل نام تأکید کرد: «هنگامی که دولت زمینی را برای توسعه اجتماعی-اقتصادی و در راستای منافع ملی و عمومی بازپس می‌گیرد، بین میزان پولی که دولت به شخصی که زمینش بازپس گرفته شده غرامت می‌دهد و مبلغی که دولت از طریق تخصیص زمین به شرکتی که سرمایه‌گذار پروژه است، جمع‌آوری می‌کند، تفاوت وجود خواهد داشت.»

به گفته وکیل نگوین هوآی نام، افرادی که زمین‌هایشان بازپس گرفته شده و شرایط مندرج در ماده ۷۵ را دارند، در صورتی که دولت زمین را برای اهداف دفاع و امنیت ملی و توسعه اجتماعی-اقتصادی برای منافع ملی و عمومی بازپس بگیرد، غرامت زمین دریافت خواهند کرد.

هیئت مدیره در مورد سیاست بازیابی زمین، جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد، شکل 3 — منطقه شهری Nam Thang Long (منطقه شهری Ciputra). عکس: اینترنت

وکیل نگوین هوآی نام با استناد به پروژه منطقه شهری نام تانگ لونگ (منطقه شهری سیپوترا) در منطقه تای هو، شهر هانوی، گفت که جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد هنگام بازپس‌گیری زمین توسط دولت طبق تصمیم شماره 10/2017/QD-UBND کمیته مردم هانوی اجرا می‌شود. بر این اساس، ماده 5 اصول جبران خسارت زمین هنگام بازپس‌گیری زمین توسط دولت را تصریح می‌کند: کاربران زمین هنگام بازپس‌گیری زمین توسط دولت، در صورت احراز شرایط جبران خسارت طبق مفاد ماده 75 قانون زمین، طبق قیمت خاص زمین نوع زمین بازپس‌گیری شده که توسط کمیته مردم شهر تعیین می‌شود، به صورت نقدی جبران خسارت خواهند شد. در صورت وجود شرایط صندوق زمین، جبران خسارت با تخصیص زمین با همان هدف استفاده از نوع زمین بازپس‌گیری شده در نظر گرفته خواهد شد. طبق جدول شماره ۱ صادر شده با تصمیم شماره ۳۰/۲۰۱۹ کمیته خلق هانوی، قیمت زمین کشاورزی برای کشت برنج و کشت سالانه محصولات کشاورزی در بخش‌هایی از شهرستان تای هو ۲۵۲۰۰۰ دونگ ویتنامی در هر متر مربع است.

برای سرمایه‌گذاران، پس از تکمیل مراحل تملک زمین، پرداخت غرامت و پاکسازی محل، دولت تصمیم به تخصیص و اجاره زمین به سرمایه‌گذار پروژه می‌گیرد. در آن زمان، دولت هزینه‌های استفاده از زمین را برای اجاره و تخصیص زمین بر اساس هدف صحیح استفاده از هر نوع زمین جدید در سیاست برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری پروژه که طبق مفاد فرمان 45/2014/ND-CP تنظیم‌کننده جمع‌آوری هزینه‌های استفاده از زمین و دستورالعمل‌های اجرایی تصویب شده است، محاسبه می‌کند.

وکیل نگوین هوآی نام به روشنی اظهار داشت: «تفاوت در اینجا زمانی رخ می‌دهد که میزان غرامت و حمایتی که دولت به افرادی که زمین‌هایشان بازپس گرفته می‌شود، ارائه می‌دهد، بسیار کمتر از میزان هزینه‌های استفاده از زمین است که توسط دولت از طریق تخصیص زمین و اجاره زمین از شرکت‌ها دریافت می‌شود. این نیز واضح است زیرا اهداف استفاده از زمین زمانی که دولت از مردم بازپس می‌گیرد و زمانی که دولت به سرمایه‌گذاران اختصاص می‌دهد، متفاوت است و مکان و زیرساخت‌ها بر اساس برنامه‌ریزی کلی منطقه شهری تعیین می‌شوند.» و گفت که این تفاوت در محاسبه در بودجه دولت لحاظ خواهد شد.

جیا فات

منبع