هنگام تغییر کاربری زمین، به طور غیرمنتظره‌ای با بار مالی مواجه شدم

تبدیل کاربری زمین در برخی موارد با کاستی‌هایی مواجه است که باعث ایجاد بار مالی برای مردم می‌شود و نیاز به تعدیل قانون زمین و مقررات سال ۲۰۲۴ برای رفع انسداد منابع زمین را ایجاب می‌کند.

شرکت‌ها پیشنهاد اصلاح مقررات مربوط به محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین برای برخی موارد خاص را دارند تا منابع زمین آزاد شده و بار مالی برای مردم و مشاغل کاهش یابد - عکس: NGOC HIEN

آقای نگوین فونگ نام - رئیس سابق انجمن کارآفرینان جوان شهر هوشی مین - در گفتگو با توئی تره گفت که تغییر کاربری زمین برای زمین‌های غیرکشاورزی که با پرداخت سالانه اجاره داده می‌شوند اما منشأ آنها قبل از اجاره، زمین کشاورزی افراد دارای دفترچه قرمز (نه زمین عمومی) بوده است، در مقررات مربوط به محاسبه عوارض با مشکلاتی مواجه است.

مشکلات غیرمنتظره در تبدیل کاربری زمین

آقای نگوین فونگ نام گفت که فرمان ۱۰۳ در مورد هزینه‌های تبدیل کاربری زمین، مواردی را که به کاربران زمین، قبل از تبدیل به زمین غیرکشاورزی و پرداخت اجاره سالانه زمین، گواهی حق استفاده از زمین برای زمین کشاورزی (نه زمین عمومی برای اجاره) اعطا شده است، به وضوح تشخیص نمی‌دهد یا از قلم انداخته است. هنگامی که آنها نیاز به تبدیل به زمین مسکونی دارند، تعهدات مالی آنها به شدت تحت تأثیر قرار خواهد گرفت.

به طور خاص، در این مورد، افراد باید ۱۰۰٪ هزینه استفاده از زمین را که بر اساس قیمت زمین مسکونی در زمان تصمیم برای اجازه تغییر کاربری محاسبه شده است، بپردازند. سیاست محاسبه بر اساس قیمت زمین کشاورزی مانند زمین کشاورزی خودشان که قبل از اجاره، گواهی دریافت کرده است، اعمال نمی‌شود.

علاوه بر این، افراد مجاز نیستند ارزش پرداختی هنگام اجاره سالانه زمین را کسر کنند، حتی اگر زمین خصوصی باشد، نه زمینی که از ابتدا توسط دولت اجاره شده باشد.

به گفته آقای نام، این امر منجر به کاستی‌های بزرگی مانند ایجاد بی‌عدالتی و کاهش انگیزه مردم و مشاغل برای بهره‌برداری از زمین برای اهداف تولیدی و تجاری می‌شود.

علاوه بر این، قوانین فعلی مقررات روشنی در مورد فسخ قراردادهای اجاره زمین به موقع و قبل از مدت زمان مقرر در مواردی که کاربران زمین دیگر نیازی به استفاده از زمین اجاره‌ای برای زمینی که منشأ آن قبل از اجاره، گواهی حق استفاده از زمین به آنها اعطا شده است، ندارند.

بنابراین، افراد نمی‌توانند قرارداد اجاره را زودتر از موعد فسخ کنند و نمی‌توانند گواهی حق استفاده از زمین را مانند قبل از اجاره دوباره دریافت کنند، که این امر عواقب زیادی در مورد دارایی‌ها، سرمایه‌گذاری‌ها، وام‌های مسکن، معاملات و غیره ایجاد می‌کند.

آقای نام گفت که برای تضمین حقوق مشروع و قانونی برای کاربران زمین، و در عین حال تشویق مردم و مشاغل به قرار دادن زمین در تولید و تجارت مؤثر، در این بازنگری قانون زمین و فرمان ۱۰۳ سال ۲۰۲۴، لازم است موارد «گمشده» فوق در نظر گرفته شود.

پیشنهاد برای تکمیل مفاد قانون اصلاح‌شده زمین

در مورد تعهدات مالی هنگام تغییر کاربری زمین، آقای نام پیشنهاد داد که لازم است به طور واضح مشخص شود که زمین‌های تولیدی و تجاری غیرکشاورزی که با پرداخت سالانه اجاره داده می‌شوند، اما در اصل زمین افراد یا شرکت‌هایی هستند که قبل از تکمیل مراحل اجاره، گواهی دریافت کرده‌اند (نه زمین عمومی)، پس هنگام تغییر کاربری به زمین مسکونی، از این سیاست‌ها بهره‌مند خواهند شد.

این سیاست شامل موارد زیر است: عدم نیاز به پرداخت ۱۰۰٪ هزینه‌های استفاده از زمین مانند زمین‌های عمومی اجاره شده توسط دولت، و محاسبه آن به همان روشی که زمین‌های کشاورزی برای اهداف دیگر تبدیل می‌شوند.

به گفته آقای نام، چون مبدا زمین کشاورزی مردم است، مصوبه ۱۰۳ این مورد را ندارد.

به طور خاص، به افرادی که دارای زمین یکسانی هستند، گواهی حق استفاده از زمین کشاورزی اعطا شده است، اما آنها بخشی از زمین کشاورزی را به زمین تولیدی غیرکشاورزی تبدیل کرده‌اند، به آنها اجازه داده می‌شود که شکل اجاره زمین با پرداخت سالانه را برای زمین خود تغییر دهند، در صورت نیاز به تغییر هدف استفاده از زمین، این اجاره زمین با پرداخت سالانه به عنوان 0 محاسبه می‌شود، زمین کشاورزی باقیمانده هنگام تغییر هدف طبق تعهدات مالی نوع زمین کشاورزی محاسبه می‌شود.

آقای نام در مورد حق فسخ قرارداد اجاره زمین گفت که لازم است آیین‌نامه‌ای اضافه شود که به کاربران زمین که سالانه اجاره پرداخت می‌کنند، اما قبلاً به زمین آنها گواهی داده شده است، اجازه دهد در صورت عدم نیاز به قرارداد اجاره زمین، حق فسخ آن را قبل از پایان مدت داشته باشند؛ و در صورت عدم نقض قانون زمین، گواهی حق استفاده از زمین مطابق با وضعیت فعلی استفاده قبل از اجاره برای آنها صادر شود.

هنگام اصلاح این آیین‌نامه، لازم است اصول انصاف، شفافیت و معقولیت رعایت شود، ضمن اینکه بین زمین‌های عمومی اجاره شده توسط دولت و زمین‌های خصوصی که به افراد/شرکت‌ها حق استفاده از آنها اعطا شده و سپس با پرداخت اجاره سالانه، بدون تأثیر بر حقوق عملی مردم، به طور واضح تمایز قائل شد.

آقای نام گفت: «ما معتقدیم که اگر توصیه‌های فوق پذیرفته شده و در قانون اصلاح‌شده زمین نهادینه شوند، به ترویج استفاده مؤثر از زمین، تشویق افراد دارای زمین کشاورزی به آمادگی برای به‌کارگیری آن در تولید و تجارت غیرکشاورزی، ایجاد شغل، کمک مثبت به بودجه دولت و توسعه اجتماعی -اقتصادی کمک خواهند کرد.»

پیشنهاد لغو ثبت سالانه کاربری زمین

آقای نام گفت که این قانون که کاربران زمین باید طرح‌های سالانه کاربری زمین خود را ثبت کنند و قبل از اینکه بتوانند هدف کاربری زمین را مطابق با طرح تغییر دهند، از سطح استان یا شهر تأیید بگیرند، بسیار بی‌فایده است و ۱ تا ۲ سال طول می‌کشد.

او همچنین گفت که در صورت نیاز به تغییر قانونی اهداف کاربری زمین، انجام مراحل ثبت کاربری زمین ضروری نیست.

این امر شرایطی را برای مردم و مشاغل ایجاد می‌کند تا فرصت بهره‌برداری و استفاده مؤثر از زمین را از دست ندهند، به درآمد بودجه کمک کنند و همچنین در فرآیند اجرای رویه‌های اداری در مورد زمین، در زمان و تلاش مردم و سازمان‌های مدیریت دولتی صرفه‌جویی کنند.

بازگشت به موضوع

سازمان مردم نهاد هاین

منبع: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm