ارزیابی زمین - پیوندی که هنگام اصلاح قانون زمین ۲۰۲۴ باید روشن شود

پس از بیش از یک سال اجرا، قانون زمین ۲۰۲۴ کاستی‌های بسیاری را آشکار کرده است، از جمله مشکلات مربوط به ارزش‌گذاری زمین - عامل "ستون فقرات" که اثربخشی بسیاری از سیاست‌های مربوط به بازیابی زمین، جبران خسارت، اسکان مجدد و حراج حقوق استفاده از زمین را تعیین می‌کند. برای اینکه این سیاست به طور پایدار اجرا شود و عدالت را تضمین کند، اصلاح و تکمیل قانون زمین در جهت تکمیل مکانیسم ارزش‌گذاری زمین ضروری است.

هنوز «تنگناهای» زیادی در رابطه با ارزش‌گذاری زمین وجود دارد. عکس از: Quoc Dung/VNA

بسیاری از "تنگناها"

انتظار می‌رود قانون زمین ۲۰۲۴ بر محدودیت‌های قانون زمین ۲۰۱۳، به ویژه در تعیین قیمت زمین نزدیک به قیمت بازار، ایجاد عدالت برای افرادی که زمین‌هایشان بازیابی می‌شود و رفع موانع برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری، غلبه کند. با این حال، اجرای این قانون نشان می‌دهد که هنوز «تنگناها»ی زیادی در رابطه با ارزیابی زمین وجود دارد که باید به زودی حل شوند.

به گفته کارشناسان، برای مدت طولانی، فهرست قیمت زمین پایین‌تر از بازار بوده و باعث ایجاد اختلال در جبران خسارت آزادسازی محل شده است. با قانون زمین ۲۰۲۴، چارچوب قیمت زمین رسماً لغو شده و فهرست قیمت زمین سالانه تعیین می‌شود که امیدواریم به انجام تعدیل‌های به موقع و واقع‌بینانه‌تر کمک کند.

با این حال، در برخی مناطق، قیمت زمین هنوز در سطحی بسیار پایین‌تر از قیمت واقعی زمین در بازار تعیین می‌شود که منجر به شکاف بزرگی بین قیمت غرامت و قیمت "آغازین" زمین پروژه می‌شود. این امر باعث شکایات، واکنش مردم شده و مشاغل باید هنگام شرکت در پروژه، منابع مالی خود را به دقت در نظر بگیرند.

وزارت کشاورزی و محیط زیست هانوی گزارش داد که طبق ماده ۱۵۹ قانون زمین ۲۰۲۴، قیمت اولیه برای حراج حقوق کاربری زمین برای قطعات زمین با زیرساخت‌های فنی سرمایه‌گذاری شده باید طبق فهرست قیمت زمین تعیین شود. با این حال، فهرست قیمت زمین در بسیاری از نقاط پایین‌تر از قیمت بازار است و برای پوشش هزینه‌های سرمایه‌گذاری، پاکسازی سایت و ایجاد صندوق‌های زمین جدید کافی نیست.

در تئوری، قیمت ویژه زمین، قیمتی است که توسط مرجع ذیصلاح در زمان تخصیص یا معامله زمین تعیین می‌شود و نسبت به فهرست قیمت عمومی به بازار نزدیک‌تر است. اما در عمل، تعیین قیمت ویژه زمین بسیار دشوار است. زیرا تعیین قیمت ویژه زمین نیاز به در نظر گرفتن عوامل زیادی (موقعیت، قانونی بودن، زیرساخت‌ها، پتانسیل توسعه) دارد، اما در حال حاضر مکانیسم و ​​روش ارزیابی دقیق مشخص نیست و همچنان به تجربه ارزیاب بستگی زیادی دارد.

حتی زمان تعیین قیمت‌های خاص نیز مورد توافق قرار نگرفته است (برای مثال، وقتی یک سازمان دولتی تصمیم به واگذاری یا اجاره زمین می‌گیرد، زمان آن مشخص می‌شود - اما در حال حاضر، قیمت زمین در مقایسه با قیمت بازار قبلی نوسان زیادی داشته است). ناگفته نماند، تعیین قیمت‌های خاص بین مناطق و مقامات هنوز با هم تداخل دارد و به راحتی باعث اختلاف و شکایت بین مردم و سازمان‌های دولتی می‌شود...

این همچنین یکی از دلایلی است که بسیاری از مناطق هنوز در اعمال گسترده قیمت‌های خاص زمین مردد هستند، یا هنگام اعمال، به راحتی مورد سوال و واکنش قرار می‌گیرند. علاوه بر این، اسناد راهنما برای اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ هنوز به کندی تکمیل می‌شوند و باعث می‌شوند که مناطق در اعمال ارزش‌گذاری زمین "متوقف" بمانند.

این مشکلات عملی، «تنگناهایی» ایجاد می‌کنند که مانع از آن می‌شوند که قانون زمین ۲۰۲۴ برتری خود را آنطور که انتظار می‌رود، به طور کامل نشان دهد. اخیراً، معاون نخست وزیر، تران هونگ ها، جلسه‌ای را برای گوش دادن به گزارش دریافت نظرات اعضای دولت در مورد پیش‌نویس قانون اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد قانون زمین ۲۰۲۴ (پیش‌نویس قانون) برگزار کرد و از رهبران وزارتخانه‌ها، شعب، انجمن‌ها... درخواست کرد تا بر تجزیه و تحلیل و بحث در مورد مفاد فوری که باید در قانون زمین ۲۰۲۴ اصلاح شوند، تمرکز کنند، مواردی که باعث ایجاد مشکلات و مانع توسعه اجتماعی -اقتصادی می‌شوند؛ رفع نارسایی‌ها هنگام اعمال فهرست قیمت زمین برای دسترسی به بازار...

استرس را تسکین دهید

یک واقعیت اجتناب‌ناپذیر این است که قیمت زمین در بسیاری از مناطق، به ویژه در مناطق شهری در حال گسترش، روندی صعودی دارد. وقتی یک پروژه سال‌ها طول می‌کشد، اگر قیمت زمین یک‌بار بر اساس فهرست قیمت یا قیمت اولیه مشخص تعیین شود، اگر قیمت زمین در طول مرحله اجرا به سرعت افزایش یابد، سرمایه‌گذار ممکن است متحمل ضرر شود. ناگفته نماند، اگر افرادی که زمینشان بازیابی می‌شود، مجبور شوند قیمتی کمتر از مزیت زمینی که شرکت هنگام فروش مجدد دریافت می‌کند را بپذیرند، به راحتی می‌تواند منجر به احساس «نامطلوبیت» شود.

برعکس، اگر اجازه داده شود که قیمت زمین در طول دوره اجرای پروژه مطابق با «قیمت بازار» میانی تنظیم شود، ایجاد «تورم قیمت» نیز آسان می‌شود و افراد با سوءاستفاده از تبانی، قیمت زمین را به منظور سودآوری افزایش می‌دهند. بنابراین، بسیاری از مشاغل و کارشناسان معتقدند که روش فعلی ارزش‌گذاری زمین هنوز خطرات بالقوه‌ای دارد و واقعاً عدالت را تضمین نمی‌کند.

آقای نگو گیا کونگ - مدیر شرکت ارزیابی و بازرسی ویتنام (VAI) اظهار داشت که هنگام تهیه فهرست قیمت زمین، تعیین قیمت زمین مورد استفاده برای اهداف تولیدی یا زمین تجاری - خدماتی با اعمال روش‌های ارزیابی تعیین‌شده تقریباً غیرممکن است، بلکه باید بر اساس درصد در مقایسه با قیمت زمین مسکونی درون‌یابی شود.

تصمیمات مربوط به صدور فهرست قیمت زمین در بسیاری از مناطق هنوز از این روش محاسبه استفاده می‌کند و نشان می‌دهد که شورای ارزیابی فهرست قیمت زمین نمی‌تواند با مفاد قانون زمین مطابقت داشته باشد، که الزام می‌کند قیمت زمین در فهرست قیمت زمین باید طبق روش‌های ارزیابی زمین تعیین شود (هیچ روشی امکان درون‌یابی را فراهم نمی‌کند). این بدان معناست که اگرچه قانون زمین ۲۰۲۴ چارچوب قیمت زمین را حذف کرده است، اما تهیه فهرست قیمت زمین طبق اصول بازار برای دوره ۲۰۲۶ همچنان خطر تکرار این محدودیت را دارد.

به گفته آقای کوانگ، تعیین اصول جداگانه و تکمیلی ارزیابی زمین هنگام ساخت جداول قیمت زمین، متفاوت از اصول بازار که برای تعیین قیمت‌های خاص زمین اعمال می‌شود، به سیاست کمک می‌کند تا هم با تئوری سازگار باشد و هم نوسانات سیاستی ایجاد نکند. تنظیم اصول تکمیلی ارزیابی زمین هنگام ساخت جداول قیمت زمین همچنین مبنای قانونی روشنی را برای مناطق ایجاد می‌کند تا از اختیار و ابتکار عمل کافی در ساخت جداول قیمت زمین برخوردار باشند، که با تثبیت درآمد بودجه سازگار است، اما برای افراد مشمول تعدیل، نوساناتی ایجاد نمی‌کند.

آقای کوانگ تحلیل کرد که تعیین قیمت زمین در جدول قیمت زمین، مستقل از قیمت‌های بازار، برای افراد مشمول تعدیل (هزینه‌های تولید اجزای اقتصادی) ثبات ایجاد خواهد کرد. در عین حال، قیمت زمین که به عنوان مبنای محاسبه تعهدات مالی استفاده می‌شود، تحت تأثیر نوسانات پیچیده، چرخه‌ای و غیرقابل پیش‌بینی بازار املاک و مستغلات ویتنام قرار نخواهد گرفت.

دکتر نگوین تونگ لانگ، دانشیار و مدرس ارشد دانشگاه ملی اقتصاد، اظهار داشت که اولین گام مهم که باید در نظر گرفته شود، تنظیم قیمت اولیه زمین است، یعنی قیمتی که دولت هنگام تخصیص زمین برای اولین بار تعیین می‌کند. این قیمت را نمی‌توان کاملاً مطابق با قیمت‌های بازار تعیین کرد. در عوض، قیمت اولیه باید ماهیت ترجیحی داشته باشد و انگیزه‌هایی را برای کسب‌وکارها برای سرمایه‌گذاری و توسعه ایجاد کند، نه اینکه در سطح بالایی برای به حداکثر رساندن درآمد بودجه تعیین شود.

آقای لانگ توصیه کرد: «اگر قیمت‌های اولیه زمین بیش از حد بالا برود، نه تنها هزینه‌های ورودی برای کسب‌وکارها را افزایش می‌دهد، بلکه منجر به این می‌شود که قیمت زمین در کل بازار «متورم» شود و فشار به کل اقتصاد سرایت کند.»

علاوه بر این، این متخصص پیشنهاد کرد که تنظیم قیمت زمین باید بر اساس یک سیستم چارچوب قیمت مرجع باشد که بر اساس منطقه و اهداف توسعه متمایز شده باشد. به عنوان مثال، در مناطق شهری یا مناطقی با پتانسیل سود بالا، قیمت‌ها می‌توانند در سطح نسبتاً بالایی تعیین شوند؛ در حالی که در مناطقی که نیاز به تشویق سرمایه‌گذاری دارند یا پتانسیل سود کمتری دارند، قیمت‌ها باید در سطح پایین‌تر و معقول‌تری تعیین شوند. همه اینها باید در چارچوب یک طرح جامع، با چشم‌انداز حداقل ۳ تا ۵ ساله برای تضمین ثبات، باشد.

علاوه بر این، دولت باید به طور فعال از ابزارهای تنظیم قیمت بسیاری برای تضمین شفافیت، انصاف و کارایی استفاده کند. مزایده‌های زمین باید به درستی کنترل شوند تا از افزایش بیش از حد قیمت‌ها و ایجاد اختلال در بازار جلوگیری شود. ابزارهای نظارتی باید هماهنگی منافع بین دولت، مشاغل و مردم را تضمین کنند. نه تنها با استفاده از اقدامات اداری مانند برنامه‌ریزی، قیمت‌گذاری، محدودیت‌های استفاده از زمین... بلکه باید به ابزارهای اقتصادی مانند مالیات، نرخ بهره، مشوق‌های سرمایه‌گذاری و سایر سیاست‌های حمایت مالی نیز گسترش یابد.

منبع: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm