سود بادآورده‌ای از فروش زمین، اما خیلی زود جشن نگیرید.

عوارض استفاده از زمین که در نیمه اول امسال وصول شد، افزایش یافت و به بیش از ۲۴۳۰۰۰ میلیارد دانگ رسید که ۲.۶ برابر بیشتر از مدت مشابه سال گذشته است. با این حال، بسیاری از کارشناسان و مشاغل معتقدند که هنوز برای جشن گرفتن خیلی زود است، زیرا این یک پرداخت یک‌باره با خطرات بالقوه زیادی است.

برخی از کسب و کارها استدلال می‌کنند که افزایش هزینه‌های استفاده از زمین، کنترل قیمت مسکن را دشوار خواهد کرد.

افزایش شدید درآمد حاصل از زمین در نیمه اول امسال، دسترسی به زمین را برای کسب و کارها نیز دشوارتر کرده است. حتی کسب و کارهایی که پروژه هایشان برای دهه ها متوقف شده بود، اکنون که موانع قانونی برطرف شده است، برای اجرای پروژه های خود با مشکل مواجه هستند، زیرا هزینه های استفاده از زمین و مالیات زمین ده برابر شده است.

چه چیزی باعث افزایش شدید عوارض استفاده از زمین شد؟

پروفسور دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست ، اظهار داشت که افزایش درآمد حاصل از عوارض زمین در نیمه اول امسال به دلیل تعدیل صعودی جداول قیمت زمین بوده است. وقتی قیمت زمین به ارزش بازار نزدیک‌تر می‌شود، درآمد حاصل از کاربری زمین به طور طبیعی افزایش می‌یابد. به طور خاص، شهر هوشی مین، محلی که بالاترین تعدیل قیمت زمین را دارد، قیمت زمین معادل ۷۰ درصد ارزش بازار دارد.

آقای وو در ادامه گفت: «برای مدت طولانی، ویتنام از نظر درآمد زمین جزو کشورهای پیشرو در جهان بوده است. حتی زمانی که قیمت زمین مانند سال‌های گذشته پایین بود، درآمد زمین در کشور ما تقریباً 3 درصد از تولید ناخالص داخلی بود، که با کشورهای توسعه‌یافته مانند ایالات متحده و بریتانیا برابری می‌کرد و از ژاپن و کره جنوبی بالاتر بود.»

به گفته آقای دو تین آن توان، مدرس دانشکده سیاست و مدیریت عمومی فولبرایت، این واقعیت که تعدادی از مناطق در حال تسریع سازماندهی مزایده‌های زمین هستند، به ویژه در مناطقی با ارزش اقتصادی بالا مانند کمربندهای شهری، مناطق صنعتی یا مناطقی با زیرساخت‌های تازه تکمیل شده، به افزایش درآمد حاصل از زمین نیز کمک می‌کند.

علاوه بر این، بهبود بازار املاک و مستغلات از پایان سال 2024 تا 2025 و مجموعه‌ای از سیاست‌ها برای تسهیل شرایط بازار، نتایج خود را نشان داده‌اند.

آقای توآن افزود: «تسریع در تصویب پروژه، نهایی کردن برنامه‌ریزی و بهبود شفافیت در فرآیند تبدیل کاربری زمین، معاملات را تسهیل کرده و در نتیجه درآمد قابل توجهی برای بودجه از محل عوارض کاربری زمین ایجاد کرده است.»

با این حال، به گفته آقای نگوین کوک هیپ، رئیس GP Invest، اگرچه درآمد بودجه به لطف افزایش هزینه‌های استفاده از زمین افزایش یافته است، اما سازمان‌های مدیریت ایالتی باید در نظر بگیرند که افزایش ناگهانی هزینه‌های زمین در نیمه اول امسال چگونه بر سرمایه‌گذاری، تولید و تجارت تأثیر می‌گذارد.

آقای هیپ گفت: «درآمد حاصل از عوارض زمین در نیمه اول امسال افزایش یافت، زیرا بسیاری از پروژه‌هایی که مدت‌ها در حال انجام بودند، مجبور شدند در ابتدای امسال با فهرست جدید قیمت زمین پیش بروند. در هانوی، برخی از پروژه‌ها برای دهه‌ها متوقف شده بودند و تا ابتدای امسال که کسب‌وکارها بالاخره توانستند موانع را برطرف کرده و پروژه‌های خود را ادامه دهند، نتوانستند اجرا شوند.»

نمایندگان چندین کسب و کار دیگر نیز استدلال کردند که افزایش شدید هزینه‌های استفاده از زمین در نیمه اول امسال نشانه خوبی برای محیط سرمایه‌گذاری و کسب‌وکار، به ویژه برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، نیست.

حراج زمین به افزایش درآمد حاصل از عوارض استفاده از زمین در نیمه اول سال 2025 کمک می‌کند - عکس: B. NGOC

عوارض استفاده از زمین، قیمت خانه را بالا می‌برد.

به گفته آقای نگوین کواک هیپ، علاوه بر تأثیر مثبت افزایش درآمد بودجه، قیمت بالای زمین پیامدهای منفی زیادی نیز به همراه دارد. این پیامدها شامل افزایش قیمت خانه نیز می‌شود زیرا تمام هزینه‌های ورودی در قیمت لحاظ می‌شود و هیچ توسعه‌دهنده‌ای نمی‌خواهد متحمل ضرر شود. با این حال، واقعیت همچنین نشان می‌دهد که صرفاً افزایش قیمت خانه، فروش را تضمین نمی‌کند.

«قیمت آپارتمان‌ها در حال حاضر بین ۷۰ تا ۸۰ میلیون دانگ ویتنام در ^{هر متر مربع} است که واقعاً وحشتناک است. اگر قیمت آنها به بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام ^{در هر متر مربع} افزایش یابد، چه کسی آنها را خواهد خرید؟ قیمت مسکن از توان مالی کارگران حقوق‌بگیر فراتر رفته است.»

آقای هیپ نگرانی خود را ابراز کرد: «حتی کسانی که پول خرید خانه برای سرمایه‌گذاری، سفته‌بازی و خرید با قیمت بالا به امید افزایش قیمت‌ها را دارند، وقتی بازار کساد شود، سرمایه‌گذاری را متوقف خواهند کرد.»

در همین حال، آقای NQK، یک توسعه‌دهنده در هانوی، گفت که بسیاری از توسعه‌دهندگان در حال حاضر در حال بررسی مجدد برنامه‌های خود هستند زیرا قیمت خانه‌ها در حال حاضر بسیار بالا رفته است و تقاضای بازار به تدریج در حال کاهش است. در مقطعی، تقاضای بازار متوقف می‌شود و بازار به حالت سکون در می‌آید. حتی پس از پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین، توسعه‌دهندگان قادر به ادامه سرمایه‌گذاری در پروژه‌ها نخواهند بود زیرا قادر به فروش محصولات خود نخواهند بود.

به گفته آقای NQK، وزارت کشاورزی و محیط زیست همچنین در نظر دارد قانون زمین ۲۰۲۴ را اصلاح کند تا به جدول قیمت زمین و ضریب کاربری زمین مانند قانون زمین ۲۰۱۴ بازگردد. بر این اساس، چارچوب قیمت زمین به مدت ۵ سال بدون تغییر باقی خواهد ماند و با ضریب کاربری زمین تعدیل خواهد شد.

بنابراین، مقررات خاص‌تری در مورد ضرایب کاربری زمین مورد نیاز است. در حالی که ما تعیین این ضرایب را به استان‌ها واگذار می‌کنیم، مقرراتی برای تعیین این ضرایب ضروری است تا از محاسبات خودسرانه جلوگیری شود. آقای NQK افزود، سرمایه‌گذاران همچنین باید قیمت زمین پروژه‌های خود را بدانند تا بتوانند برآوردها را تهیه و خروجی‌ها را محاسبه کنند.

علاوه بر این، بسیاری از مشاغل ابراز نگرانی کرده‌اند که طبق قانون زمین، فهرست قیمت زمین از اول ژانویه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا خواهد بود، اما بسیاری از مناطق هنوز فهرست قیمت جدید زمین را تهیه نکرده‌اند و همچنان از فهرست فعلی استفاده می‌کنند. بنابراین، باید محاسباتی انجام شود تا از انتشار به موقع فهرست قیمت جدید زمین در ابتدای سال ۲۰۲۶ اطمینان حاصل شود.

به گفته نمایندگان چندین کسب و کار، قیمت زمین در اکثر پروژه‌ها نگرانی عمده‌ای است. یکی از صاحبان کسب و کار گفت: «اگر مناطق از فرمان ۷۱ پیروی کنند، فرآیند ارزیابی زمین برای پروژه‌ها با موانع زیادی روبرو می‌شود و تکمیل ارزیابی برای یک پروژه واحد به ۱ تا ۲ سال زمان نیاز دارد. بنابراین، اولین موضوعی که هنگام اصلاح قانون زمین نیاز به توجه دارد، اصلاح روش ارزیابی زمین است.»

منبع: وزارت دارایی، داده‌ها: LE THANH - گرافیک: TUAN ANH

* آقای دو تین آن توان (مدرس مدرسه سیاست و مدیریت عمومی فولبرایت):

افزایش قیمت زمین می‌تواند تولید را متوقف کند.

پیگیری دریافت عوارض استفاده از زمین می‌تواند مردم محلی را به سمت فروش زمین در ازای پول سوق دهد، قیمت زمین را از طریق مزایده افزایش دهد، بازار را مختل کند، هزینه‌های سرمایه‌گذاری را افزایش دهد و مانع تولید شود.

این امر می‌تواند رقابت‌پذیری اقتصاد را کاهش دهد و جذابیت سرمایه‌گذاری در صنایع تولیدی و خدماتی با ارزش افزوده بالا را کاهش دهد.

درآمد حاصل از زمین باید پایدارتر باشد.

از دیدگاه یک متخصص زمین، آقای دانگ هونگ وو معتقد است که قیمت زمین باید به ارزش بازار نزدیک باشد، اما دولت باید سیاست‌های مالی مناسبی در مورد زمین داشته باشد. به طور خاص، سیاست‌های زمین باید قیمت مسکن را کنترل کند، همانطور که بسیاری از کشورها انجام می‌دهند.

آقای وو گفت: «روشی که کشورهای دیگر با آن برخورد می‌کنند این است که سرمایه‌گذاران فقط باید 30٪ از هزینه استفاده از زمین را از قبل پرداخت کنند، به جای اینکه مانند ما کل مبلغ را از قبل پرداخت کنند. دولت فقط زمانی که تأسیسات عملیاتی شود، مالیات را محاسبه می‌کند. این بدان معناست که 70٪ باقی مانده به عنوان مالیات بر ارزش زمین افزایش یافته پس از عملیاتی شدن تأسیسات جمع‌آوری می‌شود.»

در همین حال، آقای دو تین آن توان استدلال کرد که اصلاحات جامع در سیاست‌های درآمدی زمین و املاک و مستغلات ضروری است، نه تنها برای ایجاد یک سیستم درآمدی پایدار برای بودجه، بلکه برای تنظیم منطقی درآمد، تضمین عدالت اجتماعی و توسعه یک بازار املاک و مستغلات سالم.

به گفته آقای توآن، لازم است به تدریج به اصطلاح «هزینه‌ها» حذف و سیستم مالیات بر دارایی جایگزین آنها شود. به طور خاص، مالیات بر دارایی باید بر اساس یک مقیاس تصاعدی طراحی شود، به این معنی که هرچه فرد املاک و مستغلات بیشتری داشته باشد، یا ارزش ملک او بالاتر باشد، نرخ مالیات بالاتر باشد.

این امر نه تنها با هدف افزایش درآمد، بلکه مهمتر از آن، با هدف تنظیم درآمد اضافی حاصل از زمین - نوعی درآمد غیرفعال که در حال حاضر مانند درآمد حاصل از کار یا تولید و فعالیت‌های تجاری، مشمول مالیات متناسب نمی‌شود - انجام می‌شود.

«کارکرد اصلی مالیات بر دارایی، توزیع مجدد است، یعنی گرفتن بخشی از منافع از گروهی که مالک املاک زیادی هستند و توزیع مجدد آنها. در اینجا، هدف مالیات کاهش قیمت خانه نیست، بلکه ایجاد منابعی برای حمایت از گروه‌های آسیب‌پذیر در دسترسی به مسکن، توسعه مسکن اجتماعی، نوسازی مناطق شهری فقیرنشین یا سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های عمومی است که به اکثریت خدمت‌رسانی می‌کند.»

آقای توآن در ادامه تحلیل کرد: «همراه با مالیات بر دارایی، ما باید قاطعانه یک مالیات بر درآمد مترقی بر نقل و انتقالات املاک و مستغلات نیز اعمال کنیم تا درآمد را تنظیم کرده و رفتارهای سوداگرانه را مهار کنیم.»

بازگشت به موضوع

لو تان - سازمان مردم نهاد بائو

منبع: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm