درآمد زمین بالاست، زیاد خوشحال نباشید

tiền sử dụng đất - Ảnh 1. — برخی از کسب و کارها می‌گویند افزایش هزینه‌های استفاده از زمین، کنترل قیمت مسکن را دشوار خواهد کرد.

افزایش شدید درآمد زمین در نیمه اول امسال، دسترسی به زمین را برای کسب و کارها دشوارتر می‌کند. حتی کسب و کارهایی که پروژه‌هایشان برای دهه‌ها به حالت تعلیق درآمده بود، اکنون که موانع قانونی برطرف شده است، در اجرای پروژه‌های خود با مشکل مواجه هستند، زیرا هزینه‌های استفاده از زمین و مالیات زمین ده‌ها برابر افزایش یافته است.

چرا عوارض زمین سر به فلک می‌کشد؟

پروفسور دکتر دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست ، گفت که افزایش هزینه‌های استفاده از زمین در نیمه اول امسال به دلیل افزایش فهرست قیمت زمین بوده است. وقتی فهرست قیمت زمین به بازار نزدیک‌تر می‌شود، درآمد حاصل از استفاده از زمین به طور طبیعی افزایش می‌یابد. به طور خاص، شهری که بالاترین فهرست قیمت زمین را دارد، شهر هوشی مین است، فهرست قیمت زمین معادل ۷۰٪ قیمت بازار است.

آقای وو افزود: «برای مدت طولانی، ویتنام از نظر درآمد حاصل از زمین جزو کشورهای پیشرو در جهان بوده است. حتی زمانی که قیمت زمین مانند سال‌های گذشته پایین بود، درآمد حاصل از زمین در کشور ما تقریباً 3 درصد از تولید ناخالص داخلی بود که برابر با کشورهای توسعه‌یافته جهان مانند ایالات متحده و بریتانیا و بالاتر از ژاپن و کره جنوبی است.»

به گفته آقای دو تین آن توان - مدرس دانشکده سیاست و مدیریت عمومی فولبرایت، این واقعیت که مجموعه‌ای از مناطق محلی، به ویژه در مناطقی با ارزش اقتصادی بالا مانند کمربندهای شهری، پارک‌های صنعتی یا مناطقی با زیرساخت‌های تازه تکمیل شده، سازماندهی حراج‌های زمین را تسریع می‌کنند، به افزایش درآمد حاصل از زمین نیز کمک می‌کند.

علاوه بر این، بهبود بازار املاک و مستغلات از پایان سال 2024 تا 2025 و مجموعه‌ای از سیاست‌های تسویه بازار شروع به تأثیرگذاری کرده‌اند.

آقای توآن افزود: «تسریع در تصویب پروژه، تکمیل برنامه‌ریزی و بهبود شفافیت در فرآیند تبدیل کاربری زمین، به انجام روان‌تر معاملات کمک کرده و در نتیجه جریان درآمدی بزرگی برای بودجه از محل عوارض کاربری زمین ایجاد کرده است.»

با این حال، به گفته آقای نگوین کوک هیپ - رئیس GP Invest - اگرچه درآمد بودجه به لطف افزایش هزینه‌های استفاده از زمین به شدت افزایش یافته است، اما سازمان‌های مدیریت دولتی باید در نظر بگیرند که افزایش ناگهانی قیمت زمین در نیمه اول امسال چگونه بر سرمایه‌گذاری، تولید و تجارت تأثیر می‌گذارد.

آقای هیپ گفت: «در نیمه اول امسال درآمد حاصل از عوارض زمین به شدت افزایش یافت، زیرا بسیاری از پروژه‌ها مدت زیادی بود که اجرا شده بودند. در ابتدای امسال، فهرست جدیدی از قیمت زمین منتشر شد، بنابراین آنها مجبور بودند این کار را انجام دهند. در هانوی، پروژه‌هایی وجود داشت که دهه‌ها متوقف شده بودند و تا ابتدای امسال که کسب‌وکارها توانستند موانع را برای ادامه اجرا برطرف کنند، قابل اجرا نبودند.»

نمایندگان چندین کسب و کار دیگر نیز اظهار داشتند که افزایش شدید عوارض استفاده از زمین در نیمه اول امسال نشانه خوبی برای فضای سرمایه گذاری تجاری، به ویژه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، نیست.

tiền sử dụng đất - Ảnh 2. — مزایده‌های زمین به افزایش هزینه‌های استفاده از زمین در نیمه اول سال 2025 کمک می‌کند - عکس: B.NGOC

نگرانی‌ها در مورد هزینه‌های استفاده از زمین، قیمت مسکن را افزایش می‌دهد

به گفته آقای نگوین کواک هیپ، علاوه بر تأثیر مثبت افزایش درآمد بودجه، قیمت بالای زمین پیامدهای منفی زیادی نیز به همراه دارد. به این معنی که قیمت مسکن افزایش می‌یابد زیرا تمام هزینه‌های ورودی در قیمت خانه لحاظ شده است و هیچ سرمایه‌گذاری ضرر را نمی‌پذیرد. اما واقعیت همچنین نشان می‌دهد که همه سرمایه‌گذاران نمی‌توانند با افزایش قیمت، خانه‌های خود را بفروشند.

«قیمت آپارتمان‌ها در حال حاضر ۷۰ تا ۸۰ میلیون دانگ در ^{هر متر مربع} است که وحشتناک است. اگر این قیمت به بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ در ^{هر متر مربع} افزایش یابد، چه کسی آن را خواهد خرید؟ قیمت مسکن فراتر از توان مالی کارگران و مزدبگیران است.»

آقای هیپ ابراز نگرانی کرد: «حتی کسانی که پول خرید خانه برای سرمایه‌گذاری، سفته‌بازی و خرید با قیمت‌های بالا را دارند و منتظر افزایش قیمت‌ها هستند، وقتی بازار کساد شود، به سرمایه‌گذاری ادامه نخواهند داد.»

در همین حال، آقای NQK، یک سرمایه‌گذار در هانوی، گفت که در حال حاضر، بسیاری از سرمایه‌گذاران در حال بررسی هستند زیرا قیمت مسکن بسیار بالا رفته و تقاضای بازار رو به کاهش است. در مقطعی، قدرت مصرف بازار دیگر وجود نخواهد داشت، بازار متوقف خواهد شد. در آن زمان، حتی اگر آنها هزینه‌های استفاده از زمین را پرداخت کرده باشند، سرمایه‌گذاران قادر به ادامه سرمایه‌گذاری در پروژه نخواهند بود زیرا نمی‌توانند محصولات را مصرف کنند.

به گفته آقای NQK، وزارت کشاورزی و توسعه روستایی در حال برنامه‌ریزی برای اصلاح قانون زمین ۲۰۲۴ در جهت بازگشت به جدول قیمت زمین و ضریب کاربری زمین مانند قانون زمین ۲۰۱۴ است. بر این اساس، چارچوب قیمت زمین به مدت ۵ سال ثابت خواهد ماند و با ضریب کاربری زمین تعدیل می‌شود.

بنابراین، نیاز به مقررات خاص‌تری در مورد ضرایب کاربری زمین وجود دارد، ما تعیین آن را به استان‌ها واگذار می‌کنیم، اما برای جلوگیری از ضرایب دلخواه، باید مقرراتی در مورد ضرایب کاربری زمین ساختمان وجود داشته باشد. آقای NQK افزود، زیرا سرمایه‌گذاران نیز برای انجام تخمین‌ها و محاسبه خروجی، نیاز به تجسم قیمت زمین پروژه دارند.

علاوه بر این، بسیاری از مشاغل ابراز نگرانی کردند که طبق قانون زمین، فهرست قیمت زمین از اول ژانویه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا خواهد بود، اما تا این لحظه، بسیاری از مناطق هنوز فهرست قیمت جدید زمین را تهیه نکرده‌اند و همچنان بر اساس فهرست قیمت فعلی زمین محاسبه می‌کنند. بنابراین، لازم است محاسبه انجام شود تا فهرست قیمت جدید زمین به سرعت در اوایل سال ۲۰۲۶ منتشر شود.

به گفته نمایندگان برخی از مشاغل، قیمت زمین در اکثر پروژه‌ها یک مسئله مهم است. یکی از مشاغل گفت: «اگر مناطق از فرمان ۷۱ پیروی کنند، فرآیند ارزیابی زمین برای پروژه‌ها با مشکلات زیادی روبرو خواهد شد و تکمیل ارزیابی یک پروژه ۱ تا ۲ سال طول خواهد کشید. بنابراین، اولین موضوعی که هنگام اصلاح قانون زمین نیاز به توجه دارد، اصلاح روش ارزیابی زمین است.»

tiền sử dụng đất - Ảnh 3. — منبع: وزارت دارایی، داده‌ها: LE THANH - گرافیک: TUAN ANH

* آقای دو تین آن توان (مدرس دانشکده سیاست و مدیریت عمومی فولبرایت):

افزایش قیمت زمین می‌تواند تولید را مختل کند.

پیگیری هزینه‌های استفاده از زمین می‌تواند مردم محلی را به سمت فروش زمین در ازای پول سوق دهد، قیمت زمین را از طریق مزایده افزایش دهد، بازار را مختل کند، هزینه‌های سرمایه‌گذاری را افزایش دهد و مانع تولید شود.

این امر می‌تواند رقابت‌پذیری اقتصادی را تضعیف کند و جذابیت سرمایه‌گذاری در تولید و خدمات با ارزش افزوده را کاهش دهد.

درآمد حاصل از زمین باید پایدارتر باشد

از دیدگاه یک متخصص زمین، آقای دانگ هونگ وو معتقد است که لیست قیمت زمین باید به بازار نزدیک باشد، اما دولت باید سیاست‌های مالی مناسبی در مورد زمین داشته باشد. به طور خاص، سیاست‌های زمین باید قیمت مسکن را کنترل کند، همانطور که بسیاری از کشورها در حال اعمال آن هستند.

آقای وو گفت: «روشی که کشورهای دیگر برای حل این مشکل به کار می‌برند این است که سرمایه‌گذاران فقط باید ۳۰٪ از هزینه استفاده از زمین را بپردازند، نه اینکه مانند ما از ابتدا کل مبلغ را بپردازند. دولت فقط زمانی که تأسیسات عملیاتی شود، مالیات را محاسبه می‌کند. یعنی ۷۰٪ باقی‌مانده به عنوان مالیات بر ارزش زمین افزایش‌یافته هنگام عملیاتی شدن تأسیسات جمع‌آوری می‌شود.»

در همین حال، آقای دو تین آن توان گفت که انجام اصلاحات جامع در سیاست‌های درآمدی زمین و املاک و مستغلات، نه تنها برای ایجاد یک سیستم درآمدی پایدار برای بودجه، بلکه برای تنظیم منطقی درآمد، تضمین عدالت اجتماعی و توسعه یک بازار املاک و مستغلات سالم، ضروری است.

به گفته آقای توآن، لازم است به تدریج اصطلاح «جمع‌آوری پول» حذف و سیستم مالیات بر دارایی جایگزین آن شود. به طور خاص، مالیات بر دارایی باید طبق یک برنامه مترقی طراحی شود، به این معنی که هرچه فرد املاک و مستغلات بیشتری داشته باشد، یا ارزش املاک و مستغلات بیشتر باشد، نرخ مالیات بالاتر باشد.

این نه تنها برای افزایش درآمد است، بلکه مهم‌تر از آن برای تنظیم درآمد اضافی حاصل از زمین است - نوعی درآمد غیرفعال که به اندازه درآمد حاصل از کار یا تولید و تجارت، مشمول مالیات نمی‌شود.

«کارکرد اصلی مالیات بر دارایی، توزیع مجدد است، یعنی گرفتن بخشی از منافع از گروهی که دارایی‌های زیادی دارد برای توزیع مجدد. در اینجا، هدف مالیات کاهش قیمت مسکن نیست، بلکه ایجاد منابعی برای حمایت از گروه‌های محروم برای دسترسی به مسکن، توسعه مسکن اجتماعی، نوسازی مناطق فقیر شهری یا سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های عمومی برای خدمت به اکثریت است.»

آقای توآن در ادامه تحلیل کرد: «در کنار مالیات بر دارایی، ما باید قاطعانه مالیات بر درآمد تصاعدی حاصل از نقل و انتقال املاک و مستغلات را نیز برای تنظیم درآمد و تنظیم رفتارهای سوداگرانه اعمال کنیم.»

بازگشت به موضوع

لو تان - سازمان مردم نهاد بائو

منبع: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm