ممنوعیت تفکیک و فروش زمین: بازار املاک و مستغلات با سلامت بیشتری توسعه می‌یابد

انتظار می‌رود از اول آگوست ۲۰۲۴، قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) لازم‌الاجرا شود. در این قانون، ممنوعیت تفکیک و فروش زمین در ۱۰۵ شهر و شهرستان اعمال خواهد شد که در مقایسه با مقررات فعلی، ۸۱ واحد افزایش یافته است. در شرایط دشوار بازار املاک و مستغلات، آیا این مقررات جدید وضعیت را دشوارتر خواهد کرد؟

زمین برای فروش در کمون آن فو تای، منطقه Binh Chanh. عکس: Hoang Hung

خطر کمبود و افزایش قیمت

به گفته آقای نگوین هوانگ های، مدیر دپارتمان مدیریت بازار مسکن و املاک و مستغلات، وزارت ساخت و ساز ، زمین همیشه بخشی است که بیشترین تقاضا را دارد و در بین تمام معاملات املاک و مستغلات، بیشترین معامله را انجام می‌دهد. در سه ماهه اول سال 2024، کل کشور 97659 معامله موفق زمین داشته است که تقریباً 3 برابر حجم معاملات بخش آپارتمان و خانه‌های شخصی است. در واقع، در 15 سال گذشته، بازار املاک و مستغلات نیز بارها تحت تأثیر تب زمین قرار گرفته است.

پروفسور دانگ هونگ وو گفت که مقررات نامنسجم در قانون زمین سال ۲۰۱۳ دلیل سوءاستفاده از تقسیم و فروش زمین و ایجاد تب مداوم است. اوج تب زمین دوره ۲۰۲۰-۲۰۲۲ است، زمانی که انواع برنامه‌ریزی از سطح مرکزی تا محلی اعلام می‌شود، زیرساخت‌های حمل و نقل شهری به شدت سرمایه‌گذاری می‌شود، به علاوه ترفندهای دلالان زمین برای افزایش قیمت زمین.

با اقدامات شدید دولت و وزارتخانه‌های مربوطه، تا پایان سال ۲۰۲۲، تب و تاب بازار فروکش کرد. با این حال، بازار در وضعیت بحرانی دیگری قرار گرفت، زمانی که بخش زمین در بسیاری از مناطق در ۲ سال گذشته تقریباً راکد ماند. طبق آمار وزارت ساخت و ساز، موجودی املاک و مستغلات در پروژه‌ها در سه ماهه اول سال ۲۰۲۴ حدود ۲۳۰۲۹ واحد بوده است که از این میزان موجودی، عمدتاً مربوط به بخش املاک و مستغلات مسکونی و قطعات زمین پروژه‌ها بوده است که ۱۰۸۵۵ قطعه زمین به تنهایی در این بخش قرار دارد.

وزارت ساخت و ساز در حال حاضر اطلاعات مشخصی در مورد تعداد پروژه‌های تفکیک و فروش زمین رها شده ندارد، اما فقط با مراجعه به مناطقی که دو سال پیش تب زمین را تجربه کردند، می‌توانیم وضعیت غم‌انگیز این مناطق را ببینیم. معمولاً در جنوب شرقی، ارتفاعات مرکزی، مناطق مرکزی یا در شمال، بسیاری از پروژه‌ها هنوز غیرفعال هستند. بسیاری از مردم زمین را با قیمت‌های بالا خریداری کرده‌اند، اکنون تمایل به "فرار" آسان نیست زیرا بازار هیچ معامله‌ای ندارد.

مشکلات کوتاه‌مدت، پایداری بلندمدت

اگرچه اعتقاد بر این است که بازار املاک و مستغلات تا حدودی تحت تأثیر مقرراتی قرار خواهد گرفت که تقسیم و فروش زمین را ممنوع می‌کند، اما کارشناسان هنوز خوشبین هستند که در درازمدت، بازار می‌تواند به طور سالم‌تری توسعه یابد. به گفته دکتر نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، مقررات جدید مانند یک "فیلتر" است که به حذف سرمایه‌گذارانی که فقط برای پروژه‌ها زمین درخواست می‌کنند و سپس زمین را تقسیم و می‌فروشند، کمک می‌کند، که این امر کارایی اقتصادی را برای کشور به ارمغان نمی‌آورد؛ و از رها شدن زمین‌های سوداگرانه، پول مردم که در زمین‌ها رها می‌شود و منجر به آسیب زیادی به اقتصاد می‌شود، جلوگیری می‌کند.

در خصوص نگرانی‌ها مبنی بر اینکه مقررات منع تقسیم و فروش قطعات زمین بر حقوق مردم تأثیر می‌گذارد، نماینده وزارت ساخت و ساز تأیید کرد که مقررات جدید فقط بر سرمایه‌گذارانی که از سرمایه خصوصی برای سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات استفاده می‌کنند، تأثیر می‌گذارد و بر پروژه‌های دولتی برای توسعه صندوق‌های زمین، بودجه دولتی که برای پاکسازی زمین، سازماندهی مزایده برای خرید مردم برای ساخت خانه، تأمین نیاز مسکن در چارچوب رشد طبیعی جمعیت هزینه می‌شود، تأثیری ندارد. مقررات جدید همچنین بر اجرای تقسیم زمین توسط افرادی که دارای حق قانونی استفاده از زمین برای اهدا، وقف، ارث یا انتقال به دیگران هستند، تأثیری ندارد.

از دیدگاه توسعه‌دهندگان پروژه‌های تجاری املاک و مستغلات، کسب‌وکارها معتقدند که این امر ممکن است در کوتاه‌مدت دشوار باشد اما در درازمدت پایدار خواهد بود. آقای وو هونگ تانگ، مدیر سرمایه‌گذاری گروه DKRA، اطلاع داد که تعداد تقسیم‌بندی‌های زمین برای فروش در مناطق شهری نوع II و III در سال‌های اخیر رونق گرفته است. بنابراین، تشدید تقسیم‌بندی طبق مقررات جدید قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) بر کل بازار از شمال تا جنوب تأثیر خواهد گذاشت و 90 درصد از سرمایه‌گذاران تحت تأثیر آن در مناطق شهری نوع II و III قرار دارند. در واقع، تقسیم‌بندی‌های زمین برای فروش به راحتی مردم را آسیب‌پذیر می‌کند. بسیاری از سرمایه‌گذاران با ظرفیت مالی ضعیف از این سیاست برای جمع‌آوری زمین، پاکسازی محل، ساخت زیرساخت‌های ناقص و سپس فروش زمین با قیمت‌های بالا به مردم و دلالان برای جمع‌آوری پول استفاده کرده‌اند. این دلیل اصلی تورم قیمت است که باعث ایجاد "تب زمین" می‌شود و خطراتی را برای بازار املاک و مستغلات ایجاد می‌کند. بنابراین، انتظار می‌رود تشدید تقسیم‌بندی و فروش زمین به "غربالگری" سرمایه‌گذاران و تشکیل مشاغل حرفه‌ای املاک و مستغلات کمک کند.

در همین حال، آقای نگوین ون هائو، مدیر کل شرکت املاک و مستغلات Asian Holdings JSC، گفت: ممنوعیت تفکیک و فروش زمین در مناطق شهری ویژه، نوع اول، نوع دوم و نوع سوم تأثیر زیادی بر ساختار بخش‌های محصولات املاک و مستغلات دارد. تعداد محصولات زمین حاصل از تفکیک در دوره آینده کاهش خواهد یافت، کمبود عرضه باعث افزایش قیمت زمین خواهد شد. با این حال، در درازمدت، این امر به توسعه سالم‌تر بازار کمک می‌کند و برنامه‌ریزی شهری را سیستماتیک‌تر خواهد کرد.

قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات تصریح می‌کند که حقوق استفاده از زمین را نمی‌توان به افرادی که خودشان خانه می‌سازند، قطعات زمین را به قطعاتی برای فروش در بخش‌ها، نواحی و شهرهای مناطق شهری ویژه، نوع ۱، ۲ و ۳ تقسیم می‌کنند، منتقل کرد و طبق مفاد قانون زمین، مشمول مزایده حقوق استفاده از زمین برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساخت و ساز مسکن هستند. طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، این کشور دارای ۲ منطقه شهری نوع ویژه شامل هانوی و هوشی مین سیتی؛ ۲۲ منطقه شهری نوع ۱؛ ۳۶ منطقه شهری نوع ۲؛ ۴۵ منطقه شهری نوع ۳ است.

مین دوی - دوک ترانگ

منبع: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html