ممنوعیت تفکیک و فروش زمین: بازار املاک و مستغلات سالم‌تر

انتظار می‌رود قانون اصلاح‌شده‌ی تجارت املاک و مستغلات از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا شود. این قانون شامل ممنوعیت تقسیم و فروش قطعات زمین در ۱۰۵ شهر و شهرستان است که در مقایسه با مقررات فعلی ۸۱ مورد افزایش یافته است. با توجه به مشکلات فعلی بازار املاک و مستغلات، آیا این مقررات جدید اوضاع را تشدید خواهد کرد؟

قطعه زمین برای فروش در کمون آن فو تای، منطقه بین چاه. عکس: Hoang Hung

خطر کمبود و افزایش قیمت.

به گفته آقای نگوین هوانگ های، مدیر دپارتمان مدیریت بازار مسکن و املاک و مستغلات، وزارت ساخت و ساز ، قطعات زمین همیشه بخشی با تقاضای بالا و بیشترین تعداد معاملات در کل معاملات املاک و مستغلات هستند. در سه ماهه اول سال 2024، کل کشور 97659 معامله موفق قطعات زمین داشته است که تقریباً سه برابر تعداد معاملات در بخش آپارتمان و خانه‌های ویلایی است. در واقع، طی 15 سال گذشته، بازار املاک و مستغلات نیز به دلیل افزایش قیمت زمین، تحولات زیادی را تجربه کرده است.

پروفسور دانگ هونگ وو معتقد است که مقررات نامشخص در قانون زمین سال ۲۰۱۳ دلیل سوءاستفاده از تقسیم و فروش زمین و ایجاد موج مداوم قیمت زمین است. اوج افزایش قیمت زمین در دوره ۲۰۲۰-۲۰۲۲ بود، زمانی که انواع مختلفی از برنامه‌ریزی از سطح مرکزی تا محلی اعلام شد، زیرساخت‌های حمل و نقل شهری به شدت سرمایه‌گذاری شد، همراه با تاکتیک‌های دلالان زمین که قیمت زمین را افزایش می‌دادند.

به لطف اقدامات قاطع دولت و وزارتخانه‌های مربوطه، تب املاک و مستغلات تا پایان سال 2022 فروکش کرد. با این حال، بازار پس از آن وارد وضعیت بحرانی دیگری شد و بخش زمین در بسیاری از مناطق طی دو سال گذشته تقریباً به طور کامل راکد ماند. طبق آمار وزارت ساخت و ساز، موجودی املاک و مستغلات در پروژه‌ها در سه ماهه اول سال 2024 تقریباً 23029 واحد بوده است که اکثر موجودی در بخش‌های مسکن و زمین پروژه‌ها، به ویژه 10855 قطعه زمین بوده است.

وزارت ساخت و ساز در حال حاضر آمار مشخصی از تعداد پروژه‌های رها شده تفکیک و فروش زمین ندارد، اما نگاهی به مناطقی که دو سال پیش رونق زمین را تجربه کردند، وضعیت ناامیدکننده‌ای را نشان می‌دهد. به طور معمول، در مناطق جنوب شرقی، ارتفاعات مرکزی، مرکزی و شمالی، بسیاری از پروژه‌ها راکد مانده‌اند. بسیاری از افرادی که زمین را با قیمت‌های بالا خریداری کرده‌اند، اکنون به دلیل خالی بودن بازار از معاملات، «فرار» از آن را دشوار می‌دانند.

در کوتاه‌مدت مشکلاتی وجود دارد، اما در درازمدت پایدار خواهد بود.

اگرچه اذعان می‌شود که بازار املاک و مستغلات تا حدودی تحت تأثیر مقررات منع تقسیم و فروش زمین قرار خواهد گرفت، اما کارشناسان همچنان خوشبین هستند که در درازمدت، بازار می‌تواند به طور سالم‌تری توسعه یابد. به گفته دکتر نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، مقررات جدید به عنوان یک "فیلتر" عمل می‌کند و به حذف توسعه‌دهندگانی که فقط برای توسعه پروژه‌ها درخواست زمین می‌دهند و سپس قطعات را تقسیم و می‌فروشند و مزایای اقتصادی برای کشور به ارمغان نمی‌آورند، کمک می‌کند. از وضعیت سوداگری زمین و به دنبال آن رها کردن، که در آن پول مردم در زمین گره می‌خورد و منجر به آسیب قابل توجهی به اقتصاد می‌شود، جلوگیری می‌کند.

در خصوص نگرانی‌ها مبنی بر اینکه مقررات منع تقسیم و فروش زمین بر حقوق مردم تأثیر می‌گذارد، نماینده‌ای از وزارت راه و شهرسازی تأیید کرد که مقررات جدید فقط بر سرمایه‌گذاران خصوصی در بخش املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد و بر پروژه‌های توسعه زمین دولتی که در آنها بودجه دولت، پاکسازی زمین را تأمین می‌کند و مزایده‌هایی را برای خرید زمین برای ساخت مسکن توسط مردم ترتیب می‌دهد، تأثیری ندارد و نیازهای مسکن را در چارچوب رشد طبیعی جمعیت برآورده می‌کند. مقررات جدید همچنین بر افرادی که دارای حقوق قانونی استفاده از زمین هستند و زمین را به منظور بخشیدن، هدیه دادن، به ارث بردن یا انتقال آن به دیگران تقسیم می‌کنند، تأثیری ندارد.

از دیدگاه توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات، کسب‌وکارها معتقدند که اگرچه ممکن است مشکلات فوری وجود داشته باشد، اما ثبات بلندمدت امکان‌پذیر است. آقای وو هونگ تانگ، مدیر سرمایه‌گذاری گروه DKRA، اظهار داشت که تعداد تقسیم‌بندی و فروش زمین در شهرهای نوع دوم و سوم در سال‌های اخیر رونق گرفته است. بنابراین، تشدید مقررات تقسیم‌بندی زمین تحت قانون اصلاح‌شده جدید تجارت املاک و مستغلات، کل بازار را از شمال تا جنوب تحت تأثیر قرار خواهد داد و 90 درصد از سرمایه‌گذاران تحت تأثیر در شهرهای نوع دوم و سوم قرار دارند. در واقع، تقسیم‌بندی و فروش زمین به راحتی منجر به استثمار می‌شود. بسیاری از توسعه‌دهندگان با ظرفیت مالی ضعیف از این سیاست برای به دست آوردن زمین، پاکسازی زمین، ساخت زیرساخت‌های اولیه و سپس فروش زمین با قیمت‌های بالا به افراد و دلالان برای جبران پول خود استفاده کرده‌اند. این دلیل اصلی تورم قیمت، ایجاد "تب زمین" و ایجاد خطرات برای بازار املاک و مستغلات است. بنابراین، انتظار می‌رود تشدید مقررات تقسیم‌بندی و فروش زمین به "فیلتر کردن" سرمایه‌گذاران و تشکیل مشاغل حرفه‌ای املاک و مستغلات کمک کند.

در همین حال، آقای نگوین ون هائو، مدیر کل شرکت سهامی املاک و مستغلات آسیا هولدینگز، گفت: ممنوعیت تقسیم زمین‌های مسکونی برای فروش در مناطق شهری ویژه، نوع اول، نوع دوم و نوع سوم، تأثیر قابل توجهی بر ساختار بخش‌های محصولات املاک و مستغلات خواهد داشت. تعداد زمین‌های مسکونی تقسیم‌شده در دوره آینده کاهش خواهد یافت و کمبود عرضه باعث افزایش قیمت زمین خواهد شد. با این حال، در درازمدت، این امر به توسعه سالم‌تر بازار کمک کرده و برنامه‌ریزی شهری را سیستماتیک‌تر خواهد کرد.

قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات تصریح می‌کند که حق استفاده از زمین را نمی‌توان به افراد برای ساخت خانه یا تقسیم و فروش قطعات زمین در بخش‌ها، نواحی و شهرهای مناطق شهری ویژه، نوع ۱، ۲ و ۳ و در مواردی که حق استفاده از زمین برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساخت مسکن طبق قانون زمین به حراج گذاشته می‌شود، منتقل کرد. طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، این کشور دارای ۲ منطقه شهری ویژه (هانوی و هوشی مین سیتی)؛ ۲۲ منطقه شهری نوع ۱؛ ۳۶ منطقه شهری نوع ۲؛ و ۴۵ منطقه شهری نوع ۳ است.

مین دوی - دوک ترانگ

منبع: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html