منتظر «آزادی» برای توسعه‌ی سالم.

با وجود تلاش‌های جدی دولت برای جلوگیری از پیامدها و خطرات منفی، بازار املاک و مستغلات هنوز با موانع و مشکلات متعددی روبرو است.

مدت‌ها پیش یک قطعه زمین برنامه‌ریزی‌شده در شهر بوت سون (منطقه هوانگ هوا) به حراج گذاشته شد، اما نرخ ساخت‌وساز همچنان محدود است.

پس از انتشار قانون مسکن ۲۰۲۳، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ و آیین‌نامه‌های اجرایی آنها، تمام سطوح دولتی و سازمان‌های مربوطه به سرعت کمپین‌های اطلاع‌رسانی و آگاهی‌بخشی را برای سرمایه‌گذاران، سازمان‌ها و افراد انجام دادند. همزمان، آنها به طور فوری و قاطعانه راه‌حل‌هایی را برای رفع موانع و مشکلات اجرا کردند و توسعه ایمن، سالم و پایدار بازار املاک و مستغلات را ارتقا دادند.

بازرسی و نظارت بر اجرای سیاست‌های مسکن و بازار املاک و مستغلات نیز با جدیت انجام شده است. به طور خاص، اداره ساخت و ساز به طور منظم وضعیت بازار املاک و مستغلات در استان را رصد و به طور مؤثر نظارت می‌کند و به سرعت اقدامات و راه‌حل‌های مناسبی را برای جلوگیری از افزایش بیش از حد یا انجماد بازار، پخش شایعات، گمانه‌زنی برای افزایش قیمت‌ها به منظور سودجویی و ایجاد عدم تعادل در عرضه و تقاضا اتخاذ می‌کند...

بنابراین، علیرغم شرایط اقتصادی چالش برانگیز، در سال 2024، کمیته‌های مردمی مناطق، شهرستان‌ها و شهرهای استان، مزایده‌های حق استفاده از زمین را برای پروژه‌ها طبق لیست تأیید شده توسط کمیته مردمی استان ترتیب دادند و از رعایت مقررات و رویه‌ها اطمینان حاصل کردند. گزارشی از وزارت ساخت و ساز نشان می‌دهد که در سال 2024، مناطق محلی 316 قطعه زمین برنامه‌ریزی شده با مساحت 130.84 هکتار را به حراج گذاشتند و بیش از 10.83 تریلیون دانگ ویتنام (47.4٪ از طرح) درآمد کسب کردند. این مبلغ 2.4 برابر بیشتر از سال 2023 در نظر گرفته می‌شود. علاوه بر این، طبق گزارش‌های مناطق محلی، هیچ موردی از نتایج غیرمعمول بالای مزایده که چندین برابر از قیمت اولیه فراتر رفته باشد، وجود نداشته است. پیشنهادات برنده به طور متوسط ​​0.2٪ تا 3٪ در مقایسه با قیمت اولیه افزایش یافته است. شهر تان هوآ و مناطق تیو هوآ و ها ترونگ به عنوان شهرهایی با بالاترین پیشنهادات برنده در مقایسه با قیمت اولیه در نظر گرفته می‌شوند که از 28.8٪ تا 30٪ متغیر است.

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز، تخصیص و اجاره زمین از طریق مزایده‌های حقوق کاربری زمین، رویه‌های منفی را محدود کرده، به طور قابل توجهی به درآمد بودجه محلی کمک کرده و در زیرساخت‌ها سرمایه‌گذاری مجدد کرده و به اهداف توسعه اجتماعی-اقتصادی خدمت کرده است. فرآیند مزایده همچنین به صورت عمومی، بی‌طرفانه، صادقانه و منصفانه انجام می‌شود و حقوق و منافع مشروع همه طرف‌های شرکت‌کننده را مطابق با قانون تضمین می‌کند.

با این حال، در میان قطعات زمین برنامه‌ریزی‌شده که در سال‌های گذشته به حراج گذاشته شده‌اند، نرخ اشغال (تکمیل ساخت‌وساز مسکن و اشغال) همچنان پایین است. آقای نگوین مان توان، رئیس بخش مدیریت بازار مسکن و املاک وزارت ساخت‌وساز، اظهار داشت که این نرخ در شهر تان هوآ تنها حدود ۲۰٪ است. در مناطق و نواحی دور از مرکز شهر، این نرخ تنها حدود ۱۰٪ است. این امر منجر به اتلاف قابل توجه منابع زمین می‌شود.

دلایل این وضعیت متعدد است، بخشی به دلیل گمانه‌زنی‌های عمومی و بخشی به این دلیل که زمین‌هایی که به حراج گذاشته شده‌اند هنوز گواهی حق استفاده از زمین دریافت نکرده‌اند. با این حال، به گفته نگوین مان توان، رئیس اداره مدیریت بازار مسکن و املاک و مستغلات، دلیل اصلی تقاضای زیاد برای درآمد حاصل از حراج حق استفاده از زمین است، در حالی که تقاضای افرادی که زمین را به عنوان سرمایه‌گذاری برای سود خریداری می‌کنند بسیار زیاد است. به همین دلیل است که قیمت زمین همچنان در حال افزایش است و حتی در همان منطقه، قیمت زمین‌هایی که دیرتر به حراج گذاشته می‌شوند، بالاتر از قیمت زمین‌هایی است که زودتر به حراج گذاشته شده‌اند. این وضعیت نه تنها دسترسی و خرید زمین را برای افراد فقیر، کم‌درآمد یا با درآمد متوسط ​​دشوار می‌کند، بلکه جذب شرکت‌ها و مشاغل بزرگ داخلی و خارجی را برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی برای مناطق دشوار می‌کند.

اگرچه املاک و مستغلات کالایی است که تابع نیروهای بازار است، اما این واقعیت که زمینی که از طریق حراج به دست می‌آید مدت‌ها پس از حراج توسعه نیافته باقی می‌ماند، اتلاف وقت است. برای جلوگیری از این وضعیت، قانون مسکن سال ۲۰۲۳ و قانون تجارت املاک و مستغلات سال ۲۰۲۳ (هر دو از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا هستند) مقرراتی را وضع کرده‌اند که بازه زمانی ساخت مسکن پس از برنده شدن در حراج را محدود می‌کند، همراه با مجازات برای تخلفات. با این حال، تا به امروز، هنوز هیچ مقررات خاصی برای اجرای این قانون وجود ندارد.

خبر خوب دیگر برای بازار املاک و مستغلات، به ویژه در بخش زمین‌های کشاورزی، این است که دولت در حال انجام یک فرآیند مشاوره گسترده برای نهایی کردن طرح اجرایی مصوبه شماره 161/2024/QH15 مورخ 23 نوامبر 2024 مجلس ملی در مورد ادامه بهبود اثربخشی و کارایی اجرای سیاست‌ها و قوانین در مدیریت بازار املاک و مستغلات و توسعه مسکن اجتماعی است. بر این اساس، از دولت انتظار می‌رود کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرهای تحت مدیریت مرکزی را برای ریاست و هماهنگی با وزارتخانه‌ها و سازمان‌ها جهت تدوین راه‌حل‌های مناسب برای حل قطعی پروژه‌های املاک و مستغلات که به دلیل طولانی شدن فرآیندهای اجرا و تغییرات قوانین در طول زمان با مشکلات، موانع قانونی و رکود مواجه هستند، منصوب کند و از «جرم‌انگاری» روابط اقتصادی و مدنی جلوگیری کند. انتظار می‌رود این راه‌حل، پتانسیل سرمایه‌گذاری مجدد در بسیاری از پروژه‌های زمین کشاورزی را «آزاد» کند و به توسعه سالم و پایدار بازار املاک و مستغلات کمک کند.

متن و عکس‌ها: دونگ تان

منبع: https://baothanhhoa.vn/quan-ly-thi-truong-bat-dong-san-cho-coi-troi-de-phat-trien-lanh-manh-243696.htm