منتظر «رها کردن» برای توسعه سالم

اگرچه سازمان مدیریت دولتی اقدامات شدیدی را برای جلوگیری از خطرات منفی انجام داده است، اما بازار املاک و مستغلات هنوز با موانع و مشکلات بسیاری روبرو است.

مدت‌ها پیش یک قطعه زمین برنامه‌ریزی‌شده در شهر بوت سان (هوانگ هوا) برای حراج آماده شده بود، اما نرخ ساخت‌وساز هنوز محدود است.

پس از صدور قانون مسکن ۲۰۲۳، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ و اسناد راهنمای اجرای این قانون، مقامات در تمام سطوح و شعب عملکردی به سرعت کارهای تبلیغاتی و اطلاع‌رسانی را برای سرمایه‌گذاران، سازمان‌های مربوطه و افراد انجام دادند. در عین حال، آنها با فوریت و قاطعیت راه‌حل‌هایی را برای رفع موانع و مشکلات اجرا کردند و توسعه ایمن، سالم و پایدار بازار املاک و مستغلات را ارتقا دادند.

کار بازرسی و نظارت بر اجرای سیاست‌های مسکن و بازار املاک و مستغلات نیز به طور جدی سازماندهی و اجرا شده است. به طور خاص، اداره ساخت و ساز به طور منظم و مؤثر وضعیت بازار املاک و مستغلات در استان را رصد می‌کند، به سرعت اقدامات و راه‌حل‌های مناسبی را برای جلوگیری از "گرم" یا منجمد شدن بازار، پخش شایعات، گمانه‌زنی برای افزایش قیمت‌ها برای سود، ایجاد عدم تعادل در عرضه و تقاضا و ... اتخاذ می‌کند.

بنابراین، علیرغم شرایط اقتصادی دشوار، در سال 2024، کمیته‌های مردمی مناطق، شهرستان‌ها و شهرهای استان، مزایده‌های حقوق کاربری زمین برای پروژه‌ها را طبق لیست تأیید شده توسط کمیته مردمی استان ترتیب دادند و نظم و رویه‌ها را طبق مقررات تضمین کردند. گزارشی از وزارت ساخت و ساز نشان می‌دهد که در سال 2024، مناطق محلی مزایده‌های 316 سایت برنامه‌ریزی با مساحت 130.84 هکتار را ترتیب دادند و بیش از 10.83 تریلیون دانگ ویتنام (معادل 47.4٪ از طرح) جمع‌آوری کردند. این مبلغ 2.4 برابر بیشتر از سال 2023 ارزیابی می‌شود. طبق گزارش‌های محلی، در سال گذشته هیچ موردی از نتایج حراج غیرمعمول و بسیار بالا، چندین برابر بیشتر از قیمت اولیه، وجود نداشته است. قیمت برنده حراج به طور متوسط ​​0.2٪ تا 3٪ نسبت به قیمت اولیه افزایش داشته است. شهر و مناطق Thanh Hoa: Thieu Hoa، Ha Trung مناطقی در نظر گرفته می‌شوند که نتایج حراج در مقایسه با بالاترین قیمت اولیه از 28.8٪ به 30٪ افزایش یافته است.

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز، تخصیص و اجاره زمین از طریق مزایده‌های حقوق کاربری زمین، موقعیت‌های منفی را محدود کرده، به تکمیل منبع بزرگی از درآمد برای بودجه محلی کمک کرده و در زیرساخت‌ها سرمایه‌گذاری مجدد کرده و به هدف توسعه اجتماعی-اقتصادی خدمت می‌کند. سازماندهی مزایده‌ها نیز به صورت عمومی، عینی، صادقانه و برابر انجام می‌شود و حقوق و منافع مشروع طرفین شرکت‌کننده را مطابق با مفاد قانون تضمین می‌کند.

با این حال، در میان زمین‌های برنامه‌ریزی‌شده‌ای که در سال‌های گذشته به حراج گذاشته شده‌اند، نرخ اشغال (ساخت‌وساز مسکن تکمیل‌شده و اشغال‌شده) هنوز متوسط ​​است. آقای نگوین مان توان، رئیس بخش مدیریت مسکن و بازار املاک و مستغلات، بخش ساخت‌وساز، گفت که این نرخ در شهر تان هوآ تنها حدود ۲۰٪ است. در مناطق و نواحی دور از مرکز شهر، این نرخ تنها حدود ۱۰٪ است. این امر باعث اتلاف عظیم منابع زمین می‌شود.

دلایل زیادی برای وضعیت فوق وجود دارد، بخشی به دلیل سفته‌بازی مردم، بخشی به دلیل زمینی که در مزایده برنده شده اما گواهی حق استفاده از زمین به آن اعطا نشده است... با این حال، به گفته نگوین مان توان، رئیس اداره مدیریت بازار مسکن و املاک و مستغلات، دلیل اصلی تقاضای زیاد برای درآمد بودجه از مزایده‌های حق استفاده از زمین است، در حالی که تقاضای مردم برای خرید زمین برای انبار و سود در سطح بسیار بالایی قرار دارد. این همچنین بخشی از دلایلی است که قیمت زمین همچنان در حال افزایش است، حتی در همان منطقه، وضعیتی وجود دارد که زمین برنامه‌ریزی شده بعدی با قیمتی بالاتر از زمین برنامه‌ریزی شده قبلی به حراج گذاشته می‌شود. این وضعیت نه تنها دسترسی و خرید زمین مسکونی را برای افراد فقیر، کم‌درآمد یا با درآمد متوسط ​​دشوار می‌کند، بلکه جذب شرکت‌ها و مؤسسات بزرگ داخلی و خارجی را برای توجه و تحقیق جهت سرمایه‌گذاری در پروژه‌ها و کارهای ساختمانی برای مناطق دشوار می‌کند.

اگرچه املاک و مستغلات یک کالا است و باید از قوانین بازار پیروی کند، اما نساختن خانه در زمینی که مدت زیادی به حراج گذاشته شده، اتلاف وقت است. برای جلوگیری از این وضعیت، قانون مسکن ۲۰۲۳ و قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ (که هر دو از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا هستند) مقرراتی را برای کنترل زمان ساخت خانه پس از برنده شدن در حراج، همراه با مجازات‌ها، وضع کرده‌اند. با این حال، تا این لحظه، هنوز هیچ مقررات خاصی برای اجرای این قانون وجود ندارد.

خبر خوب دیگر برای بازار املاک و مستغلات در بخش زمین این است که دولت به طور گسترده در حال مشورت و نهایی کردن طرح اجرای مصوبه شماره 161/2024/QH15 مورخ 23 نوامبر 2024 مجلس ملی در مورد ادامه بهبود اثربخشی و کارایی اجرای سیاست‌ها و قوانین مربوط به مدیریت بازار املاک و مستغلات و توسعه مسکن اجتماعی است. بر این اساس، انتظار می‌رود که دولت کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرهای تحت مدیریت مرکزی را برای ریاست و هماهنگی با وزارتخانه‌ها و شعب منصوب کند تا راه‌حل‌های مناسبی داشته باشند و پروژه‌های املاک و مستغلات را که به دلیل طولانی شدن روند اجرا و تغییرات قانون در طول زمان با مشکلات، مسائل حقوقی و رکود مواجه هستند، به طور کامل مدیریت کنند؛ نه اینکه روابط اقتصادی-مدنی را "جرم‌انگاری" کنند... انتظار می‌رود این راه‌حل بسیاری از پروژه‌های زمین را که باید دوباره سرمایه‌گذاری شوند، "باز" ​​کند و به ترویج توسعه سالم و پایدار بازار املاک و مستغلات کمک کند.

مقاله و عکس‌ها: دونگ تان

منبع: https://baothanhhoa.vn/quan-ly-thi-truong-bat-dong-san-cho-coi-troi-de-phat-trien-lanh-manh-243696.htm