کارشناسان در مورد تصویر بازار املاک و مستغلات در سال 2024 "صریح و صادقانه صحبت می‌کنند"

مسکن اجتماعی نیازمند حمایت دولت است

PV: سال 2023 سالی پر از مشکلات و چالش‌های فراوان برای اقتصاد ویتنام به طور کلی و به ویژه بخش املاک و مستغلات است. دولت سیاست‌های زیادی را برای کمک به بازار وضع کرده است. شما «حمایت» از سیاست‌ها را در دوران اخیر از بازار املاک و مستغلات چگونه ارزیابی می‌کنید؟

آقای نگوین ون دوک: در سال‌های اخیر، سیاست‌هایی که دولت وضع کرده، تأثیر مثبتی بر بازار املاک و مستغلات داشته است. با این حال، سیاست‌های وضع شده توسط دولت فقط برای اطمینان خاطر بوده است، نه برای مداخله عمیق، مستقیم و کامل که باعث سلامت افراد شرکت‌کننده در بازار املاک و مستغلات شود.

املاک و مستغلات - کارشناسان در مورد تصویر املاک و مستغلات در سال 2024 — کارشناس املاک و مستغلات نگوین ون دوک.

با این حال، به نظر من، «بیماری» بازار املاک و مستغلات در سیاست‌ها نهفته نیست، بلکه در «بیماری» خود شرکت‌ها است (سرمایه‌گذاری نادرست در بخش، سرمایه‌گذاری نادرست در هدف، شرکت‌ها «جوجه‌های گله‌دار» - PV). وقتی سرمایه‌گذاری اشتباه باشد، شرکت‌ها از بانک‌ها زیاد قرض می‌گیرند، توانایی حل مشکل را ندارند... پس هیچ سیاستی نمی‌تواند آنها را «نجات» دهد. علاوه بر این، سیاست‌ها یا قوانین دارای تأخیر خاصی هستند، بنابراین نمی‌توان آنها را یک شبه جذب کرد.

PV: بسیاری معتقدند که قانون مسکن (اصلاح‌شده) تنگنای مسکن اجتماعی را از بین برده است. نظر شما در این مورد چیست؟

آقای نگوین ون دوک: هدف از مسکن اجتماعی کمک به فقرا برای داشتن خانه است. این یک سیاست خوب است اما نکته مهم نحوه انجام آن است.

مقررات جدید در قانون مسکن (اصلاح‌شده) بازتر هستند و به فقرا کمک می‌کنند تا شرایطی برای دسترسی به مسکن اجتماعی داشته باشند. با این حال، به نظر شخصی من، مسکن اجتماعی به جای تکیه بر مشاغل، به دست دولت نیاز دارد.

در واقع بسیاری از کسب و کارها، از جمله ما، در مسکن اجتماعی سرمایه گذاری کرده اند، اما پس از مدتی، نتوانستند دوام بیاورند. در آن زمان، هنگام ساخت مسکن اجتماعی، مراحل اداری، افزایش قیمت ها، نرخ بهره بانکی و زمان طولانی ساخت و ساز وجود داشت و باعث می شد که کسب و کارها متحمل ضرر مضاعف شوند. به همین دلیل، امروزه تعداد بسیار کمی از کسب و کارها در مسکن اجتماعی سرمایه گذاری می کنند.

ما هدف خود را ایجاد یک میلیون واحد مسکن اجتماعی تا سال ۲۰۳۰ تعیین کرده‌ایم، اما سرمایه یا سازوکار لازم برای انجام این کار را نداریم. به نظر من، رسیدن به این هدف طبق برنامه برای ما دشوار خواهد بود.

به نظر من، ما باید مسکن اجاره‌ای را توسعه دهیم و قوانین و استانداردهایی برای توسعه این بخش داشته باشیم. مسکن اجاره‌ای به اندازه مسکن تجاری به کیفیت بالایی نیاز ندارد، بنابراین فقرا می‌توانند دسترسی آسان‌تری به مسکن مقرون به صرفه داشته باشند.

آیا بازار مسکن از رکود خارج خواهد شد؟

پ‌وی: بسیاری از نظرات می‌گویند که بازار املاک و مستغلات عوامل مثبت زیادی را دریافت می‌کند و در حال حاضر اطلاعات خوب کافی برای شروع یک چرخه جدید را دارد. نظر شما در مورد تصویر املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۴ چیست؟

آقای نگوین ون دوک: بازار املاک و مستغلات از سال ۲۰۲۲ رو به وخامت گذاشته و تا پایان سال ۲۰۲۳ ادامه داشته است و بسیاری از مردم معتقدند که تا پایان سال ۲۰۲۳ دوباره رونق خواهد گرفت. با این حال، سال غم‌انگیزی برای بازار بوده است، همانطور که از این واقعیت مشهود است که بسیاری از مردم ورشکست شده‌اند، شرکت‌ها ورشکست شده‌اند و حساب‌های آنها قفل شده است...

به نظر من، سال ۲۰۲۳ سالی «تاریک» برای بازار املاک و مستغلات است. این وضعیت دشوار باعث می‌شود که مشاغل املاک و مستغلات دائماً از مقامات درخواست «نجات» کنند تا از یخ زدن و فروپاشی بازار جلوگیری شود.

در طول چند سال گذشته، به دلیل تأثیر کووید-۱۹، بسیاری از مردم "مضطرب" بوده‌اند، حتی مجبور شده‌اند پس‌انداز خود را برای ادامه زندگی خرج کنند. آنها هیچ پس‌اندازی ندارند، پولی برای خرید خانه ندارند.

ما همچنین باید با این واقعیت روبرو شویم که در حالی که مردم هنوز با زندگی روزمره دست و پنجه نرم می‌کنند، بازار املاک و مستغلات همچنان تاریک خواهد بود و تغییر به رنگی روشن‌تر دشوار خواهد بود. بر این اساس، از دیدگاه من، در سال ۲۰۲۴، بازار املاک و مستغلات قادر به شکوفایی مورد انتظار نخواهد بود، رک و پوست کنده می‌گویم که بازار همچنان تاریک خواهد بود.

پ‌وی: چرا از دیدگاه شما بازار املاک و مستغلات از وضعیت نامطلوب رهایی نیافته است؟

آقای نگوین ون دوک: سال‌های زیادی است که شرکت‌های املاک و مستغلات بر سرمایه‌گذاری در محصولات لوکس تمرکز کرده‌اند. آن‌ها ویلاها، مغازه‌ها، استراحتگاه‌ها و غیره گران‌قیمت می‌سازند که در مدت زمان کوتاهی ده‌ها میلیارد دونگ به ارزش آن‌ها افزوده می‌شود. آن‌ها محصولاتی را برای ثروتمندان تولید می‌کنند که فقط ثروتمندان می‌توانند از پس هزینه‌های آن‌ها برآیند، بدون اینکه هیچ توجهی به تولید محصولات برای افراد کم‌درآمد داشته باشند.

این واقعیت نه تنها در شهر هوشی مین و هانوی ، بلکه در بسیاری از مناطق دیگر نیز در حال وقوع است. پروژه‌های عظیم افتتاح‌شده به نفع جامعه یا اجتماع نیستند، بلکه برای نجات خودشان افتتاح می‌شوند. مشاغل املاک و مستغلات به شدت ویلاها، استراحتگاه‌ها، مغازه‌ها و غیره را با امید به سودآوری توسعه می‌دهند. با این حال، این پروژه‌ها در مقیاس بزرگ هستند و نیاز به وام‌های بانکی و انتشار گسترده اوراق قرضه دارند.

با این حال، در شرایط اقتصادی دشوار، کسب‌وکارها در معرض خطر هستند زیرا کارایی استفاده از این بخش بالا نیست، حتی بسیاری از مکان‌ها ساخته شده و خالی رها می‌شوند و ظرف ۱-۲ سال با قیمت ۰ دانگ اجاره داده می‌شوند؛ نقدینگی ضعیف، نرخ بهره بالا، فشار بالای سررسید، کسب‌وکارها را با مشکل مواجه می‌کند. به طور مجازی، بازار املاک و مستغلات لوکس در حالت «مرده» است، بسیاری از پروژه‌ها شکست خورده‌اند، سرمایه‌گذاران نمی‌توانند پول خود را پس بگیرند. با نگاهی به شرایط واقعی، نشان می‌دهد که املاک و مستغلات دوران سختی را پشت سر گذاشته است، اما هنوز «ابرهای تاریک» زیادی وجود دارد.

علاوه بر این، دولت به زودی خانه‌ها را شناسایی و از صاحبان خانه‌های دوم مالیات خواهد گرفت - این ضربه مهلکی به دلالان و پولشویان از طریق املاک و مستغلات است. بر این اساس، کسانی که املاک و مستغلات را "در اختیار دارند" مجبور به فروش و فرار خواهند شد.

علاوه بر این، دولت اخیراً اعتبار را سخت‌گیرانه‌تر کرده و باعث شده کسب‌وکارها با مشکل مواجه شوند. با این حال، به نظر من، این سیاست بسیار درست است. من مورد ون تین فات را به عنوان مثال در نظر می‌گیرم، که صدها کسب‌وکار وام گرفتند و این منجر به عواقب زیادی شد. سخت‌گیری در صدور اوراق قرضه و اعتبار بانکی مانند این ضروری است.

در سال ۲۰۲۴، سررسید وام‌های بانکی نیز برای کسب‌وکارها باری سنگین است. بسیاری از کسب‌وکارهای املاک و مستغلات باید وام‌های بانکی و اوراق قرضه را سررسید کنند، در حالی که بسیاری از جریان‌های نقدی در دسترس نیستند و در حال حاضر، تا آنجا که من می‌دانم، کسب‌وکارهایی وجود دارند که نمی‌توانند حتی یک دونگ هم دریافت کنند. زیرا آنها در بخش کالاهای لوکس سرمایه‌گذاری زیادی می‌کنند، اما چه کسی هنوز برای خرید کالا پول خرج می‌کند؟ بسیاری از کسب‌وکارها با توصیه به مردم برای تمدید وام به مدت ۱-۲ سال دیگر یا تبدیل آن به محصولات مازاد، «نفس خود را طولانی‌تر می‌کنند». همه این واقعیت‌ها تا حدودی تصویر بازار املاک و مستغلات را نشان داده‌اند.

پ‌و: با این اوصاف، بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۴ همچنان با چالش‌های زیادی روبرو خواهد بود. آیا کسب و کارهای املاک و مستغلات نیاز به «نجات» دارند، آقا؟

آقای نگوین ون دوک: در واقع، اخیراً مشاغل زیادی وجود داشته‌اند که به شیوه‌ای سوداگرانه و فرصت‌طلبانه فعالیت کرده‌اند و بازار را مختل کرده‌اند. آنها محصولات سوداگرانه و ناکارآمد می‌فروشند و اگر ما آنها را «نجات» دهیم، در حق سایر صنایع ناعادلانه خواهد بود.

چرا باید شرکت‌های املاک و مستغلات را «نجات» دهیم وقتی که آنها با اهداف سوداگرانه و بدون ایجاد منفعت برای جامعه فعالیت می‌کنند؟ به نظر من، آن‌هایی که به طور مؤثر فعالیت می‌کنند، پروژه‌های خوبی دارند و هدفشان توسعه مسکن برای افراد کم‌درآمد است، باید نجات داده شوند. آن‌هایی که به درستی فعالیت نمی‌کنند، باید به بازار واگذار شوند تا تصمیم بگیرند.

پ‌وی: از مصاحبه‌تان متشکرم!

نگان گیانگ

منبع