چه «رنگی» برای بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۴ مناسب است؟

بازار در کوتاه‌مدت همچنان با مشکل مواجه است.

به گفته نگوین ون دوک، کارشناس املاک و مستغلات، قانون مسکن (اصلاح‌شده)، قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) و قانون زمین (اصلاح‌شده) که توسط مجلس ملی تصویب شده‌اند، مسیرهای قانونی برای کمک به توسعه سالم و پایدار بازار املاک و مستغلات هستند.

با این حال، این قوانین تا اوایل سال ۲۰۲۵ اجرایی نخواهند شد و آقای دوک نگران این است که چه تعداد از کسب و کارها و مشتریان می‌توانند در این مدت «بار این موضوع را تحمل کنند» و دوام بیاورند.

کارشناسان می‌گویند بازار مسکن بهبود نیافته است.

با این حال، از دیدگاه انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS)، بازار املاک و مستغلات به شدت بهبود خواهد یافت. مدت زیادی است که مجموعه‌ای از پروژه‌ها "راکد" مانده‌اند و منتظر حل مشکلات قانونی هستند (70٪ از مشکلات مشاغل املاک و مستغلات).

بنابراین، انتظار می‌رود قانون زمین ۲۰۲۴ تنگناهای قانونی را برطرف کند تا به بسیاری از پروژه‌ها کمک کند تا "احیا" شوند و به سرعت به بازار عرضه شوند. نکات جدید در قانون زمین ۲۰۲۴ تأثیر زیادی بر افراد شرکت‌کننده در بازار املاک و مستغلات دارد.

نگوین ون دوک، کارشناس املاک و مستغلات، گفت که تصویر کلی بازار املاک و مستغلات بهبود نیافته است و مشکلات هنوز در کوتاه مدت باقی مانده است.

در مورد بخش خانه‌های شهری و ویلا، این متخصص پیش‌بینی می‌کند که این بخش همچنان آرام و با نقدینگی پایین خواهد بود. پروژه‌های خانه‌های شهری و ویلا در بافت مرکزی شهر به سختی فروخته خواهند شد زیرا تحت تأثیر «شناسایی خانه» و «مالیات خانه» قرار دارند.

در سال‌های اخیر، کسب‌وکارهای املاک و مستغلات عمدتاً بر سرمایه‌گذاری در محصولات لوکس تمرکز کرده‌اند، قیمت ویلاها و مغازه‌ها بسیار گران است و در مدت کوتاهی "به طرز سرسام‌آوری" افزایش یافته است. آنها محصولاتی را تولید می‌کنند که برای ثروتمندان طراحی شده و نسبت به محصولات "مقرون به صرفه" بی‌تفاوت هستند و به اکثریت مردم، افراد کم‌درآمد، خدمت‌رسانی می‌کنند. وقتی پروژه‌ها به صورت انبوه با هدف سودآوری بدون ایجاد منفعت برای جامعه و اجتماع افتتاح می‌شوند، به این معنی است که استراتژی تجاری آنها "به بیراهه رفته است".

«ده‌ها هزار آپارتمان، مغازه و ویلای تفریحی مسدود شده‌اند. بر این اساس، مشاغل، مشتریان و بانک‌ها متحمل خسارات سنگینی خواهند شد. این بزرگترین فاجعه برای بازار املاک و مستغلات در مرحله فعلی است.»

آقای دوک دیدگاه خود را اینگونه بیان می‌کند: در شرایطی که بسیاری از کسب‌وکارها نمی‌توانند محصولات خود را بفروشند، نمی‌توانند سرمایه خود را به گردش درآورند و منابع مالی برای بازسازی ندارند؛ حساب‌ها مسدود شده‌اند در حالی که بار پرداخت سود و سررسید اوراق قرضه بانکی به شدت بر دوش کسب‌وکارها سنگینی می‌کند. علاوه بر این، بسیاری از پروژه‌ها متوقف شده‌اند، برخی حتی درگیر مسائل حقوقی هستند، بنابراین کسب‌وکارها در حالت «اضطراب» قرار می‌گیرند، حتی کسب‌وکارهایی که پتانسیل اقتصادی کافی ندارند... «می‌میرند».

افزایش قیمت آپارتمان در بازار همچنان ادامه دارد

در بخش آپارتمان، کارشناس نگوین ون دوک ارزیابی کرد که این بخش، بهترین نرخ جذب را در بازار امروز دارد، با این حال، عرضه در این بخش به دلیل کمبود پروژه‌های دارای مجوز و تعداد بسیار کم ساختمان‌های آپارتمانی که در بافت مرکزی شهر اجرا می‌شوند، بهبود نیافته است.

پروژه‌های کمیاب، عرضه ناکافی که منجر به میانگین قیمت‌های اولیه بالا و مداوم می‌شود. این بخش به دلیل افزایش هزینه‌های زمین و ساخت و ساز، توسعه زیرساخت‌ها و بهبود کیفیت، همچنان با رشد قیمت مواجه خواهد بود.

بخش آپارتمان همچنان در حال افزایش قیمت است.

آخرین آمار Savills نشان می‌دهد که در هانوی ، در پایان سال ۲۰۲۳، قیمت آپارتمان‌ها بین ۵۱ تا ۷۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بوده و ۴۹٪ از تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در این محدوده قیمت بوده‌اند. بر این اساس، بخش آپارتمان‌ها آستانه قیمت جدیدی را تعیین کرده است. آپارتمان‌های با قیمت بیش از ۴ میلیارد دانگ ویتنام، ۴۲٪ از تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در سال ۲۰۲۳ را تشکیل می‌دهند. آپارتمان‌های با قیمت ۲ تا ۴ میلیارد دانگ ویتنام، ۵۵٪ از سهم بازار را تشکیل می‌دهند. تنها ۳٪ از آپارتمان‌ها قیمتی کمتر از ۲ میلیارد دانگ ویتنام دارند.

به همین ترتیب، در شهر هوشی مین، قیمت آپارتمان‌ها به ویژه در پروژه‌های منطقه مرکزی همچنان در حال افزایش است. در واقع، بازار از پروژه‌های آپارتمانی مقرون به صرفه با قیمت‌های کمتر از 25 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع غایب بوده است، اما عمدتاً در بخش‌های آپارتمان‌های میان‌رده و گران‌قیمت که واجد شرایط بسیج سرمایه و معاملات هستند، فعالیت دارند.

طبق گزارشی از اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین، در سال ۲۰۲۳، این شهر ۱۹ پروژه مسکونی تجاری (با ۱۷۷۵۳ واحد) واجد شرایط برای فروش و اجاره به شرط تملیک خواهد داشت. شایان ذکر است که بخش میان‌رده ۵۰۵۱ واحد، بخش گران‌قیمت ۱۱۳۳۴ واحد و هیچ پروژه‌ای در بخش آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه وجود ندارد.

آقای نگوین ون دوک اذعان کرد که در بخش مسکن اجتماعی، با وجود برخی «بارقه‌های روشن» در مقایسه با سال ۲۰۲۳، روند رو به رشدی وجود داشته است، با این حال، به دلیل رویه‌های دشوار و شرایط نامساعد برای مشاغل، کسب‌وکارهای زیادی در این بخش سرمایه‌گذاری نمی‌کنند. «مقررات جدید در قانون مسکن (اصلاح‌شده) بازتر هستند و دسترسی فقرا به مسکن اجتماعی را آسان‌تر می‌کنند.»

با این حال، اجرای قانون زمان می‌برد. اگر دولت به جای تکیه صرف بر کسب‌وکارها، چشم‌انداز استراتژیک، روش‌های عملی و علمی نداشته باشد، دستیابی به هدف ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی طبق برنامه دشوار خواهد بود. ما هدف تکمیل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی را تا سال ۲۰۳۰ تعیین کرده‌ایم، اما در واقعیت، سرمایه و سازوکارها هنوز کم هستند.»

آقای تران ون بین، دبیرکل VARS، گفت که قانونی بودن موضوعی است که مشاغل بیش از همه نگران آن هستند زیرا عامل کلیدی تعیین کننده شکل گیری و توسعه پروژه های املاک و مستغلات است. بر این اساس، مشکلات مربوط به سیاست های زمین حل خواهد شد و نیروی محرکه ای برای کمک به بهبود بازار املاک و مستغلات ایجاد می شود. بارزترین آن از نظر برنامه ریزی، طرح های کاربری زمین و افزایش تبلیغات، شفافیت و مشارکت مردم در برنامه ریزی کاربری زمین است... علاوه بر این، از طریق اشکال مزایده و مناقصه، یک محیط رقابتی عادلانه برای مشاغل املاک و مستغلات ایجاد خواهد شد.

نگان گیانگ

منبع: https://www.nguoiduatin.vn/gam-mau-nao-cho-thi-truong-bat-dong-san-2024-a651260.html