در پایان سال، کدام بخش املاک و مستغلات جریان نقدی را جذب خواهد کرد؟

آپارتمان‌ها همچنان پیشتاز بازار هستند

به گفته کارشناسان، آپارتمان‌ها، عمدتاً آپارتمان‌های لوکس، همچنان پیشتاز بازار خواهند بود. عرضه آپارتمان‌های جدید از حومه‌های هانوی و هوشی مین سیتی انجام خواهد شد.

به طور خاص، بازار آپارتمان هانوی شاهد افزایش قیمت برای ۲۲ فصل متوالی بوده است، به ویژه از پایان سال ۲۰۲۳ تا پایان سه ماهه سوم امسال که «داغ» بوده است.

گزارش بازار Savills برای سه ماهه سوم/2024 نشان می‌دهد که قیمت آپارتمان در هانوی همچنان به شدت در حال افزایش است. قیمت‌های اولیه به 69 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسیده است که نسبت به سه ماهه قبل 6 درصد و نسبت به سال قبل 28 درصد افزایش داشته است. این قیمت از میانگین قیمت در شهر هوشی مین فراتر رفته است.

کوشمن و ویکفیلد پیش‌بینی می‌کنند که قیمت آپارتمان‌های اولیه به دلیل کمبود عرضه، همچنان افزایش خواهد یافت. این افزایش قیمت همچنین ناشی از عرضه آپارتمان‌های میان‌رده و گران‌قیمت است که ۹۸ درصد از عرضه جدید را تشکیل می‌دهند، در حالی که عرضه آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه همچنان کم است.

آقای لی دین چونگ، مدیر کل شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و توسعه املاک و مستغلات SGO Homes، پیش‌بینی می‌کند که قیمت آپارتمان‌ها همچنان افزایش خواهد یافت، زیرا در کوتاه‌مدت، عرضه آپارتمان‌ها تغییر عمده‌ای نخواهد داشت.

آقای چانگ گفت: « قیمت آپارتمان‌ها در هانوی در حال حاضر بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع در نوسان است، آپارتمان‌هایی با قیمت کمتر از ۳۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع تقریباً وجود ندارند. این روند افزایش قیمت در ماه‌های پایانی سال ادامه خواهد یافت .»

اکثر کارشناسان معتقدند که قیمت آپارتمان در آینده نزدیک به سختی کاهش خواهد یافت، بنابراین این بخش هنوز هم بخشی است که جریان نقدی سرمایه‌گذاران را جذب می‌کند.

کدام بخش املاک و مستغلات در پایان سال جریان نقدی را جذب خواهد کرد؟ (عکس: مین دوک)

قیمت زمین‌های حومه هانوی افزایش خواهد یافت

ماه‌های پایانی سال ۲۰۲۴ همچنین زمانی است که بخش زمین در حومه هانوی "گرم می‌شود". به طور معمول، در برخی از کمون‌ها در مناطق دن فونگ، هوای دوک، می لین، دونگ آن ...، قیمت فروش بسیاری از قطعات زمین ۱۲۰ تا ۱۶۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است که در مقایسه با قیمت فروش در ابتدای سال، افزایشی ۲۰ تا ۳۰ درصدی را نشان می‌دهد. دلیل بازگشت قیمت زمین به "بالاترین حد" به دلیل زیرساخت‌ها و پروژه‌های بزرگ املاک و مستغلات است که در این مناطق در حال ساخت و تکمیل هستند.

به گفته آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل PropertyGuru ویتنام: « زمین همیشه در زمانی که بازار املاک و مستغلات شلوغ است، به ویژه در مناطقی که پتانسیل توسعه اقتصادی و زیرساخت‌های ترافیکی مناسب دارند، مورد توجه سرمایه‌گذاری قرار می‌گیرد.»

با این حال، در دو سال گذشته، این بخش دوره رکود را پشت سر گذاشته و معاملات و علاقه به آن کاهش یافته است. با ورود به سال 2024، این بخش بهبود یافته است. اخیراً، به دلیل تأثیر گرمای حراج زمین در حومه هانوی، جذابیت زمین به تدریج بازگشته است .

قیمت‌های فروش ویژه برخی از پروژه‌های ویلا و خانه‌های شهری در هانوی، که اخیراً توسط وزارت ساخت و ساز گردآوری شده است، نیز نشان می‌دهد که در مقایسه با سه ماهه قبل، روند افزایشی ادامه خواهد داشت. اکثر پروژه‌های جدیدی که در سه ماهه سوم سال 2024 برای فروش افتتاح می‌شوند، در مکان‌های مطلوب و در مناطقی با سرمایه‌گذاری قوی در زیرساخت‌ها واقع شده‌اند، بنابراین قیمت‌های درخواستی نسبتاً بالا هستند.

برخی پروژه‌ها در مناطقی مانند دونگ آن و لانگ بین (هانوی) به لطف توسعه زیرساخت‌ها و محصولات پروژه‌های جدیدی که به تدریج در حال تکمیل هستند، افزایش قیمت ثانویه بالاتری (حدود ۵٪) دارند.

نه تنها زمین در مناطق هانوی، بلکه زمین در بسیاری از استان‌های همسایه نیز به تدریج در حال رونق گرفتن است. آقای لی دین چونگ، مدیر کل شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و توسعه املاک و مستغلات SGO Homes، تحلیل کرد که وقتی قیمت املاک و مستغلات در هانوی افزایش یابد، تقاضای سرمایه‌گذاری در آینده نزدیک به شدت افزایش نخواهد یافت. در حال حاضر، مشتریانی که 5 تا 10 میلیارد دانگ ویتنام در اختیار دارند، تقریباً هیچ فرصتی برای سرمایه‌گذاری در بازار هانوی ندارند.

طبق مشاهدات او، از ماه مه به بعد، روند جریان نقدی به سمت استان‌های حومه هانوی مانند: باک نین، باک گیانگ، هونگ ین، های دونگ و... جریان دارد. در مورد بازار استانی، آقای چانگ معتقد است که زمین بهبود خواهد یافت زیرا این هنوز سلیقه رایج سرمایه‌گذاران است.

آقای چانگ گفت: « تغییر سرمایه‌گذاری به مناطق حومه شهر در نیمه دوم سال ۲۰۲۴ به دلیل عواملی مانند قیمت‌ها، مقررات قانونی و توسعه زیرساخت‌ها، یک روند اجتناب‌ناپذیر است. مناطق حومه شهر به لطف برنامه‌ریزی همزمان و توسعه زیرساخت‌ها، پتانسیل توسعه پایدارتری دارند. این امر نه تنها به افزایش ارزش املاک و مستغلات کمک می‌کند، بلکه کیفیت زندگی ساکنان را نیز بهبود می‌بخشد .»

املاک صنعتی نقطه روشنی است

طبق گزارش موسسه تحقیقات املاک و مستغلات دات زان، در سه ماهه سوم سال 2024، بازار املاک و مستغلات صنعتی سیگنال‌های مثبت زیادی را ثبت کرد. در شمال، نرخ اشغال پارک‌های صنعتی به 83 درصد رسید، در حالی که در جنوب این رقم 92 درصد بود. نکته قابل توجه این است که روند ادغام و تملک (M&A) و انتقال جریان سرمایه از املاک مسکونی به املاک و مستغلات صنعتی به شدت افزایش یافته است. تعدادی پروژه برجسته برای تملک کارخانه‌ها و زیرساخت‌های صنعتی با سرمایه گذاری تا صدها میلیون دلار آمریکا ظاهر شده است.

انتظار می‌رود در سه‌ماهه آخر سال، بازار املاک صنعتی در مناطق اقتصادی کلیدی در شمال و جنوب، همچنان نقطه روشنی برای جذب سرمایه‌گذاری باشد.

آقای لی دین چونگ نیز با همین دیدگاه گفت که بازار املاک و مستغلات ویتنام به تدریج در حال بهبود است، اما هر بخش هنوز با چالش‌های خاص خود روبرو است. بخش املاک و مستغلات صنعتی همچنان با تعداد زیادی از پروژه‌های جدید در حال اجرا، همراه با جریان‌های سرمایه گذاری مستقیم خارجی فراوان، به روند رو به رشد خود ادامه می‌دهد.

نرخ اشغال شهرک‌های صنعتی در حال فعالیت به طور پیوسته در حال افزایش بوده و به حدود ۷۵ درصد رسیده است. از این میزان، استان‌های کلیدی شمالی به ۸۲ درصد و استان‌های کلیدی جنوبی به ۹۲ درصد رسیده‌اند.

با این حال، به دلیل «انتظار» بین عرضه و تقاضا، افزایش نرخ اشغال در پارک‌های صنعتی تأسیس‌شده هنوز دشوار است: سرمایه‌گذاران پارک‌های صنعتی تنها زمانی در زیرساخت‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنند که مشتریان «قطعی» داشته باشند، در حالی که سرمایه‌گذاران فقط می‌خواهند در پروژه‌هایی سرمایه‌گذاری کنند که از قبل زیرساخت‌های موجود را دارند.

چالش بزرگ این بخش همچنین از الزام شهرک‌های صنعتی «سبز» برای برآورده کردن استانداردهای رو به افزایش سرمایه‌گذاران و همسو بودن با جهت‌گیری توسعه پایدار کشور ناشی می‌شود.

چائو آنه

منبع