حل مشکل «تنگناهای» قیمت مسکن: توسعه مسکن اجتماعی باید یک اولویت استراتژیک باشد

عکس تصویرسازی.

در مواجهه با این وضعیت، در کنفرانس اخیر کمیته راهبری مرکزی در مورد سیاست مسکن و بازار املاک و مستغلات، نخست وزیر فام مین چین سوالی را مطرح کرد که کل صنعت را "گره گشایی" می‌کند: "ما باید به این سوال پاسخ دهیم که چرا قیمت آپارتمان بالا است و همچنان بالا می‌ماند؟" این سوال نه تنها نگرانی‌هایی را در مورد عقلانیت بازار منعکس می‌کند، بلکه نیاز فوری به تنظیم سیاست‌ها، سازوکارها و تفکر در مورد توسعه مسکن، به ویژه بخش مسکن اجتماعی - که کلید کاهش قیمت آپارتمان در مقیاس بزرگ محسوب می‌شود - را نیز نشان می‌دهد.

* تقاضای واقعی - عرضه نامتوازن

دکتر بویی دوک هونگ - مدیر سابق اداره برنامه‌ریزی مالی ( وزارت ساخت و ساز ) اظهار داشت که تجزیه و تحلیل وضعیت فعلی بازار نشان می‌دهد که تضاد عرضه و تقاضا یکی از دلایل اصلی است. در حالی که بخش مسکن تجاری، به ویژه بخش متوسط و گران، با مازاد محصولات مواجه است، مسکن اجتماعی به طور جدی کمبود دارد. دلایل زیادی برای افزایش قیمت آپارتمان‌ها وجود دارد، اما علت اصلی که سال‌هاست ادامه دارد، کمبود عرضه مسکن اجتماعی مقرون به صرفه برای خریداران است.

نخست وزیر فام مین چین خاطرنشان کرد که بازار املاک و مستغلات به صورت نامتعادل در حال توسعه است و بیشتر عرضه در بخش گران‌قیمت متمرکز شده است و از نیازهای واقعی جامعه فاصله دارد. قیمت مسکن بیش از حد بالا رفته و گاهی اوقات به طرز چشمگیری افزایش می‌یابد، به خصوص در دو شهر بزرگ هانوی و هوشی مین سیتی. نخست وزیر تأکید کرد: «بسیاری از مردم به خانه نیاز دارند، اما به دلیل قیمت‌های بسیار بالا، نمی‌توانند آنها را بخرند. خانه‌هایی که بیش از 70 میلیون یا 100 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع قیمت دارند، چه کسی پول خرید آنها را دارد؟»

گزارشی از وزارت ساخت و ساز نشان می‌دهد که قیمت آپارتمان در هانوی و هوشی مین سیتی در حال حاضر به طور متوسط 70 تا 80 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است که نسبت به ابتدای سال حدود 5.6 درصد افزایش یافته است. در همین حال، بسیاری از پروژه‌های مسکن اجتماعی طبق برنامه اجرا نشده‌اند و تنها به حدود 59.6 درصد از برنامه تعیین شده در پروژه ساخت 1 میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی تا سال 2030 رسیده‌اند. بسته اعتباری 145000 میلیارد دونگ ویتنامی برای حمایت از توسعه این بخش، پس از دو سال اجرا، تنها بیش از 4000 میلیارد دونگ ویتنامی را پرداخت کرده است...

دکتر بویی دوک هونگ از دیدگاه یک متخصص گفت که یکی از دلایل اصلی دشواری کاهش قیمت آپارتمان این است که کسب و کارها در دسترسی به سرمایه گذاری مشکل دارند. سیاست پولی شرایط مساعدی را برای توسعه دهندگان املاک و مستغلات جهت دسترسی به اعتبار بانکی ایجاد نکرده است، در حالی که کانال های بسیج سرمایه بلندمدت مانند اوراق قرضه شرکتی و بازار سهام هنوز توسعه نیافته اند.

در شرایطی که سرمایه اعتباری کوتاه‌مدت از بانک‌ها بخش بزرگی را تشکیل می‌دهد، افزایش ریسک نقدینگی، بانک‌ها را در هنگام وام‌دهی محتاط می‌کند. این امر اجرای پروژه‌های جدید یا تأخیر در اجرای آنها را برای کسب‌وکارها غیرممکن می‌کند و منجر به کمبود عرضه واقعی و افزایش قیمت‌ها می‌شود.

در عین حال، نظام حقوقی، علیرغم اصلاحات فراوان، هنوز همپوشانی‌های زیادی دارد، نامشخص است و در فرآیند اجرا مشکلاتی ایجاد می‌کند. رویه‌های اداری طولانی، عدم هماهنگی بین سازمان‌های تابعه و مناطق، همراه با ظرفیت مدیریتی محدود در سطح مردمی، روند سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز و عرضه مسکن به بازار را کند می‌کند.

علاوه بر عوامل حقوقی و سرمایه‌ای، هزینه‌های ورودی پروژه‌های آپارتمانی در حال افزایش است. قیمت زمین، هزینه‌های آزادسازی محل، هزینه‌های استفاده از زمین، مالیات‌ها، کارمزدها و قیمت مصالح ساختمانی همگی در حال افزایش هستند، در حالی که هیچ مکانیسم کنترل دقیقی وجود ندارد. آقای هانگ تحلیل کرد که این هزینه‌ها در نهایت در قیمت فروش لحاظ می‌شوند و بار را به دوش خریدار می‌اندازند.

در واقع، بسیاری از کسب‌وکارها نیز معتقدند که فهرست قیمت فعلی زمین و روش محاسبه هزینه کاربری زمین، بار سنگینی را بر هزینه‌های توسعه پروژه تحمیل می‌کند. در همین حال، ارزش‌گذاری زمین و جمع‌آوری هزینه کاربری زمین بین مناطق مختلف، ناهماهنگ است و منجر به عدم شفافیت و افزایش هزینه‌های سرمایه‌گذاری می‌شود.

* اصلاح ساختار بازار

آقای نگوین آنه کو - رئیس گروه G6 و عضو کمیته اجرایی انجمن املاک و مستغلات ویتنام - در مواجهه با وضعیت فوق، مجموعه‌ای از توصیه‌های مشخص و عملی را برای کاهش قیمت آپارتمان در دوره 2025-2027 ارائه داد. اول، لازم است به زودی فهرست جدید قیمت زمین در مسیری معقول‌تر تکمیل و منتشر شود، همزمان رویه‌های قانونی به طور کامل حذف شوند و شرایطی برای کسب‌وکارها ایجاد شود تا پروژه‌ها را روان‌تر اجرا کنند.

در عین حال، آقای کیو پیشنهاد داد که برای زمین‌هایی که توسط افراد به حراج گذاشته می‌شوند، سازوکاری به وضوح تعیین شود که نقل و انتقالات را ظرف ۲ سال محدود کند، سپرده‌های بالا را الزامی کند، توانایی مالی را اثبات کند و در عین حال پرداخت را ظرف ۷ روز پس از برنده شدن در حراج اجباری کند تا از سفته‌بازان و احتکار زمین در انتظار افزایش قیمت جلوگیری شود...

در عین حال، لازم است سود اولیه فروش پروژه‌های آپارتمانی کنترل شود و محدود به این شود که از ۵۰٪ تجاوز نکند. زیرا به گفته آقای کیو، در حال حاضر بسیاری از پروژه‌ها حاشیه سود ۲ تا ۳ برابر بیشتر دارند و قیمت فروش را بیش از دو برابر هزینه واقعی افزایش می‌دهند. به عنوان مثال، یک پروژه آپارتمان لوکس در هانوی در سال ۲۰۲۲، ۴۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع با هزینه ساخت حدود ۲۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع هزینه دارد، اما تا سال ۲۰۲۵ قیمت به ۹۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش می‌یابد در حالی که هزینه فقط به حدود ۳۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش می‌یابد.

به طور خاص، لازم است مسکن اجتماعی به طور جدی در داخل و اطراف شهرهای بزرگ، با برنامه‌ریزی همزمان و زیرساخت‌های خوب، توسعه یابد تا منبع تأمینی مناسب برای تقاضای واقعی بازار ایجاد شود.

دکتر بویی دوک هونگ با همین دیدگاه تأکید کرد که تغییر آگاهی و تغییر سرمایه‌گذاری مسکن از خرید و فروش به سمت افزایش سرمایه‌گذاری در مسکن اجاره‌ای و اجاره به شرط تملیک ضروری است. این باید یک پیشرفت در اجرای سیاست مسکن اجتماعی تلقی شود.

این نه تنها مشکل مسکن را حل می‌کند، بلکه راه حلی برای تنظیم کار اجتماعی نیز هست. کارگران می‌توانند به هر محل کاری بروند، زمانی که مکانی برای زندگی داشته باشند که با درآمدشان مناسب باشد؛ به خصوص هنگام بازسازی سازمان، اجرای دولت محلی دو سطحی، ادغام استان‌ها، لغو سطح منطقه و ادغام کمون‌ها.

دکتر بویی هونگ «پیشنهاد کرد»: «ایدئولوژی قانون اساسی ۲۰۱۳، قطعنامه‌های حزب و استراتژی توسعه اجتماعی-اقتصادی ۲۰۲۱-۲۰۳۰ به وضوح بیان می‌کند: «دولت، جامعه و مردم مسئولیت مراقبت از توسعه مسکن را دارند». به طور خاص، دولت باید نقش رهبری را در مراقبت از توسعه مسکن اجتماعی ایفا کند. بنابراین، لازم است مدل شرکت‌هایی با فعالیت‌های خدمات عمومی در ساخت و ساز و تجارت مسکن اجتماعی بررسی شود.»

آقای تران خان کوانگ - مدیر کل شرکت املاک و مستغلات ویت آن هوآ - در مورد بازار گفت که بازار فعلی کمبود محصول ندارد، اما محصولات مناسب ندارد. اکثر خریداران فعلی خانه برای زندگی نیستند، بلکه برای سرمایه‌گذاری یا سفته‌بازی هستند و انتظار سود دارند. در همین حال، کسانی که نیازهای واقعی دارند به دلیل قیمت‌های بالا نمی‌توانند به آنها دسترسی پیدا کنند.

برخی از سیاست‌های فعلی مدیریت زمین و توسعه شهری، اگرچه با هدف کنترل بازار اتخاذ شده‌اند، اما ناخواسته مانع عرضه می‌شوند. به عنوان مثال، مقررات مربوط به سخت‌گیری در تقسیم و فروش زمین یا مکانیسم «جبران خسارت خود مذاکره‌ای» اجرای پروژه‌های کوچک را تقریباً غیرممکن می‌کند و انعطاف‌پذیری و تمرکززدایی بازار را به میزان قابل توجهی کاهش می‌دهد.

بنابراین، به گفته آقای کوانگ، برای کاهش قیمت آپارتمان، نه تنها به راهکارهایی در رابطه با سرمایه و رویه‌های اداری نیاز است، بلکه اصلاحات عمیق‌تری در برنامه‌ریزی، زمین، مدیریت مالی و جهت‌گیری برای توسعه پایدار مسکن نیز مورد نیاز است.

نخست وزیر فام مین چین بارها بر نقش استراتژیک مسکن اجتماعی در سیاست‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی تأکید کرده است، که نه تنها در خدمت امنیت اجتماعی است، بلکه به ثبات اقتصاد کلان نیز کمک می‌کند.

بنابراین، مسکن اجتماعی به عنوان اهرمی برای بازار شناخته می‌شود. برای کاهش قیمت آپارتمان، لازم است توسعه مسکن اجتماعی به عنوان یک اولویت سرمایه‌گذاری ملی با سازوکارهای خاص در مورد سرمایه، زمین، مالیات و برنامه‌ریزی در نظر گرفته شود. در عین حال، لازم است شرکت‌های خصوصی از طریق سیاست‌های تشویقی خاص و عملی، به مشارکت قوی در این بخش تشویق شوند.

کارشناسان عموماً موافقند که راه‌حل مشکل کاهش قیمت آپارتمان را نمی‌توان با چند اقدام واحد یا کوتاه‌مدت به دست آورد. این موضوعی است که به زمینه‌های بسیاری، از برنامه‌ریزی شهری، حقوق، امور مالی، مالیات گرفته تا تفکر توسعه مسکن و استراتژی مدیریت اقتصاد کلان، مربوط می‌شود.

به طور خاص، باید هماهنگی نزدیکی بین وزارتخانه‌ها، شعب، ادارات محلی و جامعه تجاری وجود داشته باشد. مهم‌تر از آن، باید طرز فکر توسعه مسکن را به گونه‌ای تغییر دهیم که در خدمت مردم باشد، نه فقط به عنوان ابزاری برای سرمایه‌گذاری. وقتی بازار املاک و مستغلات با محصولات مناسب، قیمت‌های معقول و شفاف به ارزش واقعی خود بازگردد، مردم فرصت‌های بیشتری برای دسترسی به مسکن خواهند داشت و اقتصاد از یک بازار پایدار، سالم و پایدار بهره‌مند خواهد شد.

منبع: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm