رویدادهای برجسته بازار املاک و مستغلات ویتنام در سال 2024

نقطه عطف صنعت املاک و مستغلات ویتنام با وجود سه قانون جدید در مورد املاک و مستغلات مشخص شده است. علاوه بر این، بازار شاهد نوسانات بی‌سابقه‌ای در بخش‌های آپارتمان و زمین‌های حراجی نیز بوده است...

مجلس ملی سه قانون در مورد املاک و مستغلات تصویب کرد

تصویب قانون زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات توسط مجلس ملی، برجسته‌ترین رویداد املاک و مستغلات در سال گذشته بود. این یک مقدمه مهم برای حرکت بازار به سمت «دوران رشد» است.

سه قانون جدید املاک و مستغلات، پایه و اساس محکمی برای ترویج توسعه بازار املاک و مستغلات خواهد بود. عکس: مجلس ملی

با مجموع ۴۲۰ ماده‌ای که باید بررسی شوند، سازمان‌ها مجبور بوده‌اند با تمام ظرفیت کار کنند تا بتوانند این قوانین مهم را از اول آگوست ۲۰۲۴، یعنی ۵ ماه زودتر از طرح اولیه، به اجرا درآورند.

به طور خاص، انتظار می‌رود وجود قانون زمین ۲۰۲۴، تنگناهای مربوط به رویه‌های تخصیص زمین، ارزش‌گذاری زمین، پاکسازی محل و غیره را برطرف کند. یک چارچوب قانونی محکم، سکوی پرتابی برای کمک به پروژه‌ها در تسریع اجرا و در نتیجه، تأمین منابع برای بازار خواهد بود.

با اصلاح قانون مسکن، نکته برجسته، مقررات باز است که شرایطی را برای ارتقای بخش مسکن اجتماعی ایجاد می‌کند و به حل مشکل تأمین اجتماعی کمک می‌کند. در مورد قانون تجارت املاک و مستغلات، مقررات جدید ضربه محکمی به تقسیم و فروش زمین وارد می‌کند، سفته‌بازي و تورم قیمت را محدود می‌کند و توسعه سالم بازار را تضمین می‌کند...

به طور کلی، وجود سه قانون اصلاح‌شده املاک و مستغلات نه تنها گامی مهم در جهت تکمیل نظام حقوقی است، بلکه فرصت‌های جدید بسیاری را برای بازار املاک و مستغلات ویتنام ایجاد می‌کند و در عین حال به توسعه کلی اقتصاد کمک می‌کند.

لیست جدید قیمت زمین "راه اندازی شد" ، قیمت ها ده ها برابر افزایش یافت

سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۴ زمانی است که بسیاری از مناطق، فهرست جدید قیمت زمین را به‌روزرسانی می‌کنند. به طور خاص، تمرکز توجه بر روی شهر هوشی مین و هانوی است، زمانی که قیمت زمین پس از تعدیل، ده‌ها برابر افزایش یافته است.

با فهرست جدید قیمت زمین در شهر هوشی مین، بالاترین قیمت ثبت شده ۶۸۷.۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است که در خیابان‌های نگوین هو، دونگ خوی، له لوی (منطقه ۱) اعمال شده است. بنابراین، اگر ضریب K را در نظر نگیریم، این قیمت ۴.۲ برابر بیشتر از فهرست قیمت قدیمی زمین است.

با این حال، این افزایش هنوز با مناطق حومه شهر قابل مقایسه نیست. به طور خاص، بالاترین قیمت برای بزرگراه سونگ هان ۲۲ (منطقه هاک مون) ۳۲ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است که افزایشی ۲۳ برابری را نشان می‌دهد. برای خیابان دانگ کونگ بین (منطقه هاک مون)، قیمت جدید ۱۸.۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است که افزایشی حدود ۱۲ برابری را نشان می‌دهد.

در حال حاضر، خیابان هانگ دائو یکی از مکان‌هایی است که بالاترین قیمت زمین را در هانوی دارد. عکس: Thanh Vu

بازار املاک و مستغلات هانوی نیز با "اصلاح" فهرست قیمت زمین، سال آشفته ۲۰۲۴ را به پایان رساند. در منطقه دونگ دا، جاده کات لینه افزایش ۳.۴۵ برابری قیمت زمین را ثبت کرد و به ۲۶۴.۱۳ میلیون دانگ در هر متر مربع رسید. همچنین در فاصله کمی پس از آن، خیابان مرتبط با آکادمی بانکداری - چوا بوک - قیمتی تا ۲۴۰.۱۲ میلیون دانگ در هر متر مربع داشت که ۳.۴۵ برابر بیشتر از قیمت قدیمی بود.

در منطقه های با ترونگ، قیمت زمین در خیابان نگوین کویین به روز شده و به 206.31 میلیون دانگ دونگ در هر متر مربع رسیده است که افزایشی 8 برابری را نشان می‌دهد. به طور مشابه، قیمت زمین در خیابان گیای فونگ - جاده‌ای که به بسیاری از دانشگاه‌های بزرگ منتهی می‌شود - نیز 7.8 برابر افزایش یافته و به 188.09 میلیون دانگ دونگ در هر متر مربع رسیده است.

اعداد ذکر شده در بالا، اگرچه نسبتاً بالا هستند، اما هنوز هم با قیمت زمین در منطقه هوان کیم قابل مقایسه نیستند. در خیابان تران هونگ دائو (از تران تان تانگ تا له دوان)، بالاترین قیمت زمین تنها ۱۱۴ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع بود. با این حال، اکنون قیمت به ۶۹۵.۳ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافته است که افزایشی ۶ برابری را نشان می‌دهد. به طور مشابه، خیابان نها تو نیز ۵.۵ برابر افزایش یافته و از ۱۲۵.۴ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع به ۶۹۵.۳ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسیده است.

املاک صنعتی جذابیت خود را حفظ می‌کند

بازار املاک صنعتی در مناطق اقتصادی کلیدی شمال و جنوب همچنان نقطه روشنی برای جذب سرمایه‌گذاری است. طبق داده‌های جمع‌آوری‌شده از گزارش‌ها، تا سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۴، نرخ اشغال در پارک‌های صنعتی به ۷۷ درصد رسیده است.

مناطقی مانند شهر هوشی مین، دونگ نای، بین دونگ... برای ایجاد شهرک‌های صنعتی جدید با هم رقابت می‌کنند. عکس: لو توان

از این تعداد، قیمت اجاره املاک صنعتی در شمال، افزایش ۵.۷ درصدی نسبت به سال گذشته را ثبت کرد و به طور متوسط به ۱۳۰ دلار آمریکا در هر متر مربع در هر چرخه اجاره رسید. در جنوب، میانگین قیمت اجاره به ۱۷۶ دلار آمریکا در هر متر مربع در هر چرخه اجاره رسید که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۵.۶ درصد افزایش داشته است.

نکته قابل توجه این است که در بازه زمانی ۲۰۲۰ تا سپتامبر ۲۰۲۴، املاک صنعتی با سهمی تا ۴۰ درصد، نوع پیشرو در ارزش کل معاملات ادغام و تملک (M&A) در بخش املاک و مستغلات است.

عملکرد پایدار بخش املاک و مستغلات صنعتی با افزایش سرمایه گذاری مستقیم خارجی پشتیبانی می‌شود. بسیاری از شرکت‌های بزرگ، به ویژه در بخش فناوری پیشرفته، در چارچوب استراتژی رو به گسترش "چین + ۱"، در حال ارزیابی مجدد پتانسیل توسعه ویتنام هستند.

این بخش همچنین از دسترسی آسان به منابع اعتباری بانکی بهره‌مند می‌شود، زمانی که ضریب ریسک این نوع از ۲۰۰٪ به ۱۶۰٪ کاهش یافته است. تعدیل فوق توسط بانک دولتی، بانک‌های تجاری را تشویق می‌کند تا به طور فعال برای اجرای پروژه‌های املاک و مستغلات شهرک‌های صنعتی وام دهند و در نتیجه "شرکت‌های بزرگ" بیشتری را برای مشارکت در بازار جذب کنند.

پیشرفت در توسعه مسکن اجتماعی هنوز کند است.

در پروژه توسعه بیش از ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی، این کشور قصد دارد ۱۳۰ هزار واحد را در سال ۲۰۲۴ تکمیل کند. با این حال، طبق گزارشی از وزارت ساخت و ساز، استان‌ها و شهرها تنها حدود ۲۱ هزار واحد را تکمیل کرده‌اند که معادل بیش از ۱۶ درصد از طرح است.

تعداد فعلی واحدهای مسکن اجتماعی هنوز قادر به تأمین نیازهای مسکن مردم نیست. عکس: Thanh Vu

شهرهای هوشی مین و هانوی، دو شهر پیشرو در اهداف ساخت و ساز، به ترتیب تنها ۲۱٪ و ۳۷٪ از برنامه را محقق کرده‌اند. این وضعیت مشابه سایر مناطق مانند بین دونگ (۳۷٪)، دونگ نای (۱۶٪) است. برخی از مکان‌ها حتی هیچ پروژه تکمیل‌شده‌ای نداشته‌اند، مانند تای نگوین، نین بین، نام دین، توا تین هو، وین لانگ، بن تره، باک لیو، کا مائو.

از سال ۲۰۲۱ تاکنون، در کل کشور ۶۴۴ پروژه مسکن اجتماعی با مقیاس ۵۸۰۱۰۹ واحد اجرا شده است. از این تعداد، تنها ۹۶ پروژه با مقیاس بیش از ۵۷۶۲۰ واحد تکمیل شده‌اند. ساخت ۱۳۳ پروژه با بیش از ۱۱۰۲۰۰ واحد آغاز شده است. ۴۱۵ پروژه باقیمانده برای سرمایه‌گذاری تأیید شده‌اند که در صورت تکمیل، بیش از ۴۱۲۲۰۰ واحد را فراهم خواهند کرد.

پیشرفت پرداخت بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دونگی نیز خوش‌بینانه نیست. طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، تا پایان اکتبر ۲۰۲۴، نرخ پرداخت تنها ۱.۵ درصد، معادل حدود ۱۷۸۳ میلیارد دونگ بود. از این میزان، برای گروه خریداران خانه، این بسته فقط حدود ۱۵۰ میلیارد دونگ وام داده است.

قیمت آپارتمان در هانوی به سرعت در حال افزایش است

در سال ۲۰۲۴، قیمت آپارتمان در هانوی با سرعت سرسام‌آوری افزایش یافت. به گفته دکتر نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، از سه ماهه سوم سال ۲۰۲۴، شاخص قیمت آپارتمان در هانوی در مقایسه با سه ماهه دوم سال ۲۰۱۹، ۶۴ درصد افزایش یافته است، در حالی که این افزایش در شهر هوشی مین تنها نیمی از این رقم بوده است.

قیمت آپارتمان در هانوی به طور همزمان در بازارهای اولیه و ثانویه افزایش یافته است. عکس: Thanh Vu

طبق اطلاعات جمع‌آوری‌شده از شرکت‌های تحقیقات بازار، میانگین قیمت فروش آپارتمان‌های نوساز در هانوی در حال حاضر 70 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است که نسبت به سال گذشته حدود 28 درصد افزایش یافته است. "گرما"ی بازار اولیه نیز باعث افزایش شدید قیمت آپارتمان‌های قدیمی شده است. در حال حاضر، میانگین قیمت آپارتمان‌های دست دوم حدود 50 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است که نسبت به سال گذشته بیش از 40 درصد افزایش یافته است.

دلیل افزایش شدید قیمت آپارتمان در هانوی در سال گذشته، کمبود عرضه مسکن در بخش‌های میان‌رده و ارزان‌قیمت است. اگرچه تعداد پروژه‌های جدید برای فروش بهبود یافته است، اما ۷۵ درصد از محصولات جدید در بخش گران‌قیمت قرار دارند. علاوه بر این، هزینه‌های زمین، مصالح ساختمانی و نیروی کار نیز افزایش یافته است که به طور قابل توجهی بر قیمت نهایی محصولات تأثیر می‌گذارد.

آشوب در مزایده زمین در حومه هانوی

از ابتدای سال ۲۰۲۴، سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات مجبور به ارزیابی مجدد بازار زمین‌های حراجی در حومه هانوی شده‌اند. مقامات منطقه‌ای مانند فوک تو، هوای دوک، تونگ تین، کواک اوآی، دونگ آن، می لین و غیره به لطف حراجی‌هایی که صدها تا هزاران شرکت‌کننده را به خود جذب کرده و به درآمدی تا صدها میلیارد دونگ ویتنامی دست یافته‌اند، به طور مداوم "پیروزی‌های بزرگی" کسب کرده‌اند.

بازار زمین‌های حراج‌شده در حومه هانوی توسط بسیاری از گروه‌ها «به‌هم‌ریخته» شده است. عکس: Thanh Vu

به همین جا ختم نمی‌شود، بسیاری از قطعات زمین نیز قیمت‌های برنده "بی‌سابقه‌ای" دارند. به عنوان مثال، در منطقه Hoai Duc، قطعه زمین گوشه‌ای LK03-12 در منطقه Long Khuc قیمت برنده تا 133.3 میلیون VND در متر مربع دارد. در منطقه Thanh Oai، قطعه زمین LK03-10 در منطقه Ngo Ba با قیمت برنده بیش از 100.5 میلیون VND در متر مربع است. در Ha Dong، قطعه زمین "ملکه زیبایی" 1A - 03 قیمت برنده‌ای معادل 262 میلیون VND در متر مربع داشت...

به گفته وزارت ساخت و ساز، ارقام بی‌سابقه فوق ناشی از مدیریت و اجرای ضعیف حراج است. در برخی نقاط، سرمایه‌گذاران گروه‌هایی تشکیل داده‌اند و برای پرداخت قیمت‌هایی چندین برابر بیشتر از قیمت اولیه تبانی کرده‌اند. سپس، پس از برنده شدن در حراج، با هدف ایجاد یک سطح قیمت مجازی برای کسب سود، «سپرده را رها کرده‌اند».

با این حال، این «تب» دوام زیادی نداشت. از سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۴، قیمت برنده بسیاری از قطعات زمین در مقایسه با ابتدای سال ۲۰ تا ۵۰ درصد کاهش یافته است. نه تنها این، بلکه وجهه زمین‌های حراج شده در حومه شهر نیز به دلیل قیمت «سرسام‌آور» ۳۰ میلیارد دانگ ویتنامی در هر متر مربع در کمون کوانگ تین، منطقه سوک سون، به طور جدی آسیب دیده است. تنها ۴ روز پس از این حادثه، آژانس تحقیقات پلیس - اداره پلیس شهر هانوی - ۵ نفر را به دلیل نقض مقررات مربوط به فعالیت‌های حراج املاک مورد بررسی قرار داد.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html