مالیات بر معاملات املاک و مستغلات بر اساس مدت مالکیت: آیا این می‌تواند سفته‌بازی را مهار کند؟

VTC News•08/12/2024

به گفته وزارت دارایی ، دلیل این امر این است که سیاست فعلی مالیات بر درآمد شخصی ویتنام، بر اساس مدت زمانی که انتقال‌دهنده املاک و مستغلات را در اختیار داشته است، تفاوتی قائل نمی‌شود.

لازم است، اما احتیاط لازم است.

به گفته کارشناسان، در صورت تصویب، این پیشنهاد می‌تواند افراد را به نگهداری بلندمدت املاک و مستغلات، به جای درگیر شدن در سفته‌بازی کوتاه‌مدت برای سود، ترغیب کند. این امر به تثبیت بازار املاک و مستغلات، کاهش خطر «حباب» و تضمین عرضه پایدار مسکن کمک خواهد کرد.

علاوه بر این، درآمد مالیاتی حاصل از معاملات کوتاه‌مدت، به ویژه در شرایط رونق بازار املاک و مستغلات، می‌تواند افزایش یابد و به بودجه دولت کمک کند.

آقای نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام - تحلیل کرد: مالیات بر درآمد شخصی حاصل از خرید و فروش املاک و مستغلات بر اساس دوره مالکیت، راه حلی برای جلوگیری از سفته بازی، کمک به تنظیم بازار املاک و مستغلات و در نتیجه تثبیت قیمت خانه، به ویژه در شهرهای بزرگی مانند هانوی یا هوشی مین سیتی خواهد بود...

آقای دین گفت: « مالیات بر املاک و مستغلات را نمی‌توان نادیده گرفت زیرا هدف آن تثبیت بازار املاک و مستغلات است. این مالیات باید در درجه اول کسانی را که دارایی‌های خود را انباشته می‌کنند، هدف قرار دهد، نه کسانی را که املاک و مستغلات را برای اهداف مسکونی یا تجاری خریداری می‌کنند، تا بدین ترتیب درآمد بودجه افزایش یافته و بازار تنظیم شود .»

علاوه بر این، به گفته آقای دین، پدیده احتکار املاک به دلیل کمبود عرضه به امید افزایش قیمت برای سود بالا بسیار رایج است. بنابراین، مالیات بر املاک و مستغلات اقدامی منطقی است.

با این حال، کارشناسان همچنین تأکید می‌کنند که اجرا مستلزم بررسی دقیق عوامل بسیاری است.

به طور خاص، طبق گفته Savills Vietnam، اجرای مالیات بر دارایی بر اساس مدت مالکیت، نیازمند راهکارهای فنی متعددی مانند محاسبه هزینه سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها، توسعه ابزارهای محاسبه مالیات و از همه مهم‌تر، تضمین شفافیت و دیجیتالی کردن تمام داده‌های املاک مسکونی است. این عوامل موانع قابل توجهی ایجاد می‌کنند و مستلزم منابع مالی قابل توجه، اقدامات قاطع از سوی مقامات مربوطه و هماهنگی بلندمدت هستند.

به گفته کارشناسان، وضع مالیات بر خرید خانه بر اساس دوره نگهداری، مستلزم بررسی دقیق عوامل بسیاری است. (تصویر تزئینی: مین دوک).

به گفته آقای دین، فرآیند مالیات‌بندی نیازمند اقدامات فنی زیادی است که باید با دقت بررسی شوند. به عنوان مثال، با کسی که خانه‌ای می‌خرد اما به دلیل داشتن سرمایه نیاز به فروش فوری آن دارد، باید متفاوت از کسی رفتار شود که برای کسب سود، بلافاصله آن را می‌خرد و می‌فروشد.

آقای دین تأکید کرد که داده‌ها و اطلاعات باید واضح و شفاف باشند تا مالیات‌گیری آسان و عادلانه باشد. او خاطرنشان کرد که بسیاری از خریداران خانه مجبور به استفاده از وام‌های بانکی هستند و هنگام انتقال مالکیت، سود این وام‌ها به همراه بسیاری از هزینه‌های دیگر در قیمت فروش لحاظ می‌شود.

او گفت: « قوانین مالیاتی باید جامع باشند تا از به ضرر رساندن به شهروندان، به ویژه کسانی که برای اهداف سوداگرانه یا افزایش مصنوعی قیمت‌های بازار اقدام نمی‌کنند، جلوگیری شود .»

آقای فام دوک توان، مدیرعامل شرکت EZ Property، با همین دیدگاه معتقد است که وضع مالیات بر نقل و انتقال املاک شخصی بر اساس سال مالکیت با هدف افزایش درآمد بودجه صحیح است. با این حال، اعمال این آیین‌نامه با انتظار کاهش قیمت املاک و مستغلات «بسیار دشوار» است.

مدیرعامل شرکت EZ Property اظهار داشت: « هنگام انتقال مالکیت یک ملک، مالک تمام هزینه‌ها را به قیمت نهایی فروش اضافه می‌کند. در نتیجه، خریدار همچنان بیشترین ضرر را متحمل می‌شود .»

آقای لی شوان نگیا، عضو شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی، خاطرنشان کرد که قیمت فعلی یک آپارتمان به 60 تا 70 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع می‌رسد که در مقایسه با درآمد بسیاری از مردم بسیار بالاست. در همین حال، بسیاری از مردم خانه‌ها را نه برای زندگی، بلکه برای اجاره دادن می‌خرند، بنابراین نمی‌توان آن را سفته بازی نامید. واضح است که مالیات بر املاک دوم یا مالیات بر اساس مدت مالکیت، راه حل خوبی برای بازار فعلی نیست.

به گفته آقای نگیا، هنگام اعمال مالیات، لازم است در نظر گرفته شود که آیا درآمد مالیاتی هزینه‌ها را پوشش می‌دهد یا خیر. اگر هدف جلوگیری از سوداگری باشد، باید وظایف و هزینه‌های اضافی زیادی برای تضمین عدالت برای مردم اضافه شود که منجر به افزایش هزینه‌های مالیاتی نسبت به درآمد مالیاتی می‌شود.

عمل «موج‌سواری» کاملاً رایج است.

در واقع، عمل خرید و فروش یا «بازخرید» املاک و مستغلات در ویتنام کاملاً رایج است. گزارش اخیر PropertyGuru ویتنام نشان می‌دهد که در سال ۲۰۲۳، ۱۵٪ از سرمایه‌گذاران املاکی را که خریداری و سپس ظرف ۳ ماه فروخته‌اند، ۳۶٪ آنها را به مدت ۳ تا ۶ ماه و ۳۵٪ آنها را به مدت ۶ تا ۱۲ ماه نگه داشته‌اند.

این بدان معناست که تنها ۱۶٪ از سرمایه‌گذاران در ویتنام، ملک خود را به مدت ۱ تا ۲ سال یا بیشتر نگه می‌دارند. در مقابل، در اروپا، دوره نگهداری معمول املاک و مستغلات قبل از فروش به شرح زیر است: ۷٪ از خریداران، ملک خود را به مدت ۱ تا ۳ سال، ۲۳٪ به مدت ۳ تا ۵ سال، ۳۳٪ به مدت ۵ تا ۱۰ سال و ۳۸٪ به مدت بیش از ۱۰ سال نگه می‌دارند.

عمل «خرید و فروش سریع» می‌تواند از علل مختلفی ناشی شود، اما در درجه اول از سرمایه‌گذاران سوداگر ناشی می‌شود. بخشی از دلیل این فعالیت سوداگرانه، مالیات پایین بر درآمد نقل و انتقالات و اجاره املاک و مستغلات در ویتنام است.

معمولاً، سرمایه‌گذاران هنگام انتقال املاک و مستغلات فقط باید ۲٪ مالیات بر درآمد و ۵٪ از درآمد اجاره (که برای درآمد بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی اعمال می‌شود) را پرداخت کنند.

بنابراین، طبق اعلام وزارت دارایی، برای مهار سفته‌بازی در بازار املاک و مستغلات، برخی از کشورهای جهان از ابزارهای مالیاتی برای افزایش هزینه فعالیت‌های سفته‌بازی و کاهش جذابیت سفته‌بازی در بازار املاک و مستغلات در اقتصاد ، از جمله مالیات بر درآمد شخصی، استفاده کرده‌اند.

علاوه بر این، برخی کشورها بر سود حاصل از معاملات املاک و مستغلات، بر اساس تعداد دفعات معاملات و زمان سپری شده بین خرید و فروش ملک، مالیات وضع می‌کنند. هرچه دوره معامله سریع‌تر باشد، نرخ مالیات بالاتر و هرچه دوره معامله کندتر باشد، نرخ مالیات پایین‌تر است.

وزارت دارایی به نمونه‌هایی مانند سنگاپور اشاره کرد که در آن زمین خریداری شده و فروخته شده در سال اول ۱۰۰٪ از تفاوت ارزش مالیات می‌گیرد؛ پس از ۲ سال، نرخ مالیات ۵۰٪ و پس از ۳ سال، ۲۵٪ است. به طور مشابه، در تایوان (چین)، معاملات املاک و مستغلات که در دو سال اول پس از خرید انجام می‌شوند، ۴۵٪ مالیات دارند؛ بین ۲ تا ۵ سال، نرخ مالیات ۳۵٪؛ بین ۵ تا ۱۰ سال، نرخ مالیات ۲۰٪ است؛ و پس از ۱۰ سال، نرخ مالیات ۱۵٪ است.

وزارت دارایی اعلام کرد: « برای دستیابی به سطح معقولی از مقررات و جلوگیری از سفته‌بازی و حباب‌های املاک و مستغلات، می‌توان تحقیقاتی در مورد اجرای مالیات بر درآمد شخصی حاصل از نقل و انتقال املاک و مستغلات بر اساس دوره نگهداری، مانند تجربه برخی کشورها ، انجام داد.»

در مورد نرخ‌های مالیاتی خاص، وزارت دارایی معتقد است که آنها باید به طور مناسب مطالعه و تعیین شوند و منعکس کننده وضعیت واقعی بازار املاک و مستغلات باشند. در عین حال، اعمال سیاست مالیات بر درآمد شخصی در مورد نقل و انتقالات املاک و مستغلات بر اساس دوره نگهداری باید با فرآیند تکمیل سیاست‌های مربوط به زمین و مسکن و همچنین همگام‌سازی و آمادگی زیرساخت‌های فناوری اطلاعات برای ثبت زمین و املاک و مستغلات هماهنگ شود.

چائو آن

منبع