حراج زمین دوباره داغ شد

اخیراً، بازار زمین در مناطق حومه هانوی، با حراج مداوم زمین، «داغ‌تر» از همیشه شده است. قیمت‌های حراج موفق در جلسات بعدی، رکوردهای جلسات قبلی را می‌شکند.

۲-۳ برابر بیشتر از مناطق اطراف

به طور خاص، در ۲۸ ژوئیه، مرکز توسعه صندوق زمین ناحیه دن فونگ با موفقیت حراج ۸۵ قطعه زمین، از جمله یک قطعه زمین برنده با قیمت ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع، دو برابر قیمت اولیه، را سازماندهی کرد. در ۱۰ اوت، حراج ۶۸ قطعه زمین در ناحیه تان اوی، ۷۰۰۰ پرونده شرکت کننده، از جمله یک قطعه زمین برنده با قیمت بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع را ثبت کرد که بسیاری از مردم را شگفت زده کرد.

و اخیراً، حراج رکوردشکن در کمون تین ین، منطقه هوآی دوک، نزدیک به ۱۹ ساعت، از ۱۹ آگوست تا ساعت ۴:۳۰ صبح ۲۰ آگوست، به طول انجامید. به گفته برگزارکنندگان، حراج ۱۹ قطعه زمین در منطقه لانگ خوچ، کمون تین ین، ۵۱۷ مشتری داشت که ۱۱۰۰ مجموعه سند را ثبت کردند. این حراج هم برای برگزارکنندگان و هم برای حراج‌کنندگان، پرتنش، هیجان‌انگیز و خسته‌کننده بود. بسیاری از مردم زودتر محل را ترک کردند زیرا بسیاری از قطعات زمین با قیمت بسیار بالایی، به سبک «تلاش برای تحمیل موضوع»، «خرید به هر قیمتی» ارائه شدند.

در حالی که سرمایه‌گذاران در حال پیشنهاد قیمت بودند، خارج از محل حراج، بسیاری از گروه‌ها و انجمن‌های کارگزاری املاک حضور داشتند و با فعال کردن پخش زنده ویدیویی در پلتفرم‌های رسانه‌های اجتماعی، فضای اطراف محل حراج را گزارش می‌کردند تا قیمت‌ها را افزایش داده و برای سود، احتکار کنند.

در نتیجه، قطعه زمین LK03-12 (قطعه گوشه‌ای با ۳ نما) با مساحت بیش از ۱۱۳ متر مربع، تا سقف ۱۳۳.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع پیشنهاد شد که بیش از ۱۸ برابر بیشتر از قیمت اولیه (۷.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع) است. قیمت‌های برنده برای بقیه قطعات زمین از ۹۷.۳ تا ۱۲۷.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر بود و کمترین قیمت برنده ۹۱.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود.

برخی از دلالان حاضر گفتند که قیمت حراج بسیار بالاتر از قیمت فعلی بازار در این محل بوده است. این همچنین یک قیمت بی‌سابقه در یک منطقه حومه هانوی است.

صبح روز 20 آگوست، پس از پایان حراج، در منطقه حراج روستای لانگ خوچ، همچنان تعداد زیادی دلال املاک مشغول به کار بودند. برخی از دلالان گفتند که قطعات زمین پس از حراج، بسته به منطقه و موقعیت مکانی، با اختلاف قیمت 300 تا 500 میلیون دانگ فروخته می‌شوند. یکی از دلالان گفت: «قطعه LK03-12 (قطعه گوشه‌ای با 3 جبهه) با مساحت بیش از 113 متر مربع، با قیمت 133.3 میلیون دانگ در هر متر مربع برنده شد و توسط برنده مزایده با قیمت انتقالی 300 میلیون دانگ واگذار شد. به ویژه، 2 قطعه زمین با کمترین قیمت برنده یعنی 91.3 میلیون دانگ در هر متر مربع، با قیمت انتقالی 600 میلیون دانگ در هر متر مربع واگذار شدند.»

آقای دین مین توان، مدیر منطقه‌ای جنوبی Batdongsan.com.vn، اظهار داشت که نتایج مزایده‌های زمین با چنین قیمت‌های بالایی، هزینه پاکسازی محل برای پروژه‌های جدید را گران‌تر می‌کند. در عین حال، افرادی که در مناطق اطراف زمین دارند، ذهنیت افزایش قیمت فروش زمین خود را دارند. قیمت بالای ناگهانی زمین همچنین می‌تواند روندی از سفته‌بازی زمین ایجاد کند، زمانی که بسیاری از مردم به امید کسب سود از افزایش مداوم قیمت زمین، برای خرید زمین هجوم می‌آورند. با این حال، این می‌تواند وضعیتی را ایجاد کند که در آن پول به جای اینکه در سایر فعالیت‌های اقتصادی به گردش درآید، در زمین راکد بماند.

به گفته آقای توآن، ابزار تاریخچه قیمت Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که قیمت حراج ۱۹ قطعه زمین در مناطق LK03 و LK03 در کمون تین ین، هوآی دوک، ۲ تا ۳ برابر بیشتر از قیمت رایج در بازار است.

مساحت ۱۹ قطعه زمین به تازگی در منطقه لانگ خوچ، کمون تین ین، ناحیه هوای دوک، شهر هانوی به حراج گذاشته شده است. عکس: HUU HUNG

آیا چیز غیرعادی وجود دارد؟

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، ارزیابی کرد که از پایان سال گذشته تاکنون، بسیاری از بخش‌های املاک و مستغلات در هانوی به طور مداوم افزایش قیمت داشته‌اند، به خصوص آپارتمان‌هایی که در سطح بالایی گیر کرده‌اند (به نزدیک به 60 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسیده و تمایل به رکود دارند)، که باعث کاهش شدید حاشیه سود سرمایه‌گذاری شده است. برای بخش مسکن کم ارتفاع در برخی از پروژه‌های مسکن و مناطق شهری، این رقم نیز در آستانه چند صد میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است. بنابراین، بسیاری از سرمایه‌گذاران نیاز دارند که به زمین‌های حومه شهر روی آورند، که در آن زمین‌های حراج شده مورد توجه بیشتری قرار دارند.

به گفته آقای دین، هنگامی که قوانین جدید مربوط به املاک و مستغلات از اول آگوست به اجرا درآمد و تقسیم و فروش زمین را سخت‌تر کرد، تقاضا برای زمین‌های حومه شهر بیشتر و بیشتر شد. به ویژه، اطلاعاتی مبنی بر اینکه برخی از مناطق هانوی در حال آماده شدن برای تبدیل شدن به مناطق در سال 2025 هستند، بر روانشناسی مردم و سرمایه‌گذاران تأثیر گذاشته است، بنابراین هزاران نفر به حراج زمین می‌روند، در حالی که بسیاری از حراج‌ها در پایان سال 2023 آرام هستند و بسیاری از قطعات زمین حتی مجبورند زمان حراج را به تعویق بیندازند زیرا شرکت‌کننده کافی وجود ندارد.

پروفسور دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، در گفتگو با مطبوعات گفت که افزایش قیمت حراج زمین در مناطق حومه هانوی، در فاصله 30 تا 40 کیلومتری از مرکز شهر، به بیش از 100 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع، امری غیرمعمول است. قیمت زمین در حومه شهر به سطحی افزایش یافته است که مردم نمی‌توانند آن را تحمل کنند.

وکیل نگوین ون های (کانون وکلای هانوی) گفت که انتظار می‌رود حراج‌های زمین مزایای فوری برای بودجه‌های محلی به همراه داشته باشند، اما اگر به طور دقیق مدیریت نشوند، می‌توانند عواقب منفی زیادی ایجاد کنند. درس آشکار سال‌های گذشته این است که افزایش قیمت زمین نه تنها بازار را مختل می‌کند، بلکه شرایطی را برای دلالان ایجاد می‌کند تا قیمت زمین را برای کسب سود بالاتر ببرند و به طور بالقوه یک حباب ناپایدار در املاک و مستغلات ایجاد کنند.

دکتر تران شوان لونگ، معاون مدیر موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام، همچنین اظهار داشت که قیمت زمین‌های حراج شده در مناطق حومه هانوی مانند تان اوای، هوآی دوک... بسیار بالاتر از قیمت بازار است که بخشی از آن به دلیل دستکاری و "تورم قیمت" توسط گروه‌های سوداگر است. طبق حراج‌های اخیر، گروهی از سرمایه‌گذاران از های دونگ، باک نین، باک گیانگ... در حراج شرکت کرده و قیمت‌های بالایی پرداخته‌اند. این عاملی است که قیمت خانه‌ها و املاک و مستغلات را در آینده افزایش می‌دهد و دسترسی را برای افراد نیازمند واقعی دشوار می‌کند. بنابراین، دکتر تران شوان لونگ پیشنهاد کرد که برای جلوگیری از سوداگری و تورم قیمت، لازم است سپرده به 50٪ از ارزش اولیه افزایش یابد و زمین حراج شده باید پس از 1-2 سال خرید و فروش شود، محضری شود یا در صورت انتقال در دوره فوق، مالیات بالایی دریافت شود...

مردم باید هوشیار باشند

طبق سوابق واقعی خبرنگار روزنامه نگوئی لائو دونگ و طبق ابزار آمار قیمت‌های تاریخی وب‌سایت batdongsan.com.vn، قیمت معمول زمین برای فروش در کمون تین ین، منطقه هوآی دوک در سه ماهه دوم سال 2024 حدود 43 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است که نسبت به یک سال پیش حدود 48 درصد افزایش یافته است. قیمت زمین برای فروش در کمون‌های همسایه کمون تین ین از 22 تا 62 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، بسته به موقعیت مکانی و سهولت دسترسی به ترافیک، آگهی شده است.

به لطف عوامل برنامه‌ریزی و فعالیت‌های حراج، نرخ بهره و قیمت زمین در مناطق حومه هانوی افزایش یافت. در نیمه اول سال 2024، حجم جستجو برای زمین در مناطق دونگ آن، گیا لام، تاچ تات، کوک اوآی (هانوی) از 48 درصد به 104 درصد افزایش یافت، افزایش تقاضا باعث شد قیمت زمین در مناطق حومه هانوی در مقایسه با نیمه دوم سال 2023 از 4 درصد به 24 درصد افزایش یابد.

کارشناسان املاک و مستغلات پیش‌بینی می‌کنند که از حالا تا پایان سال، حراج‌های زمین همچنان فعال خواهند بود، زمانی که لیست جدید قیمت زمین اعمال نشده باشد، تعیین قیمت‌های اولیه اعمال شده طبق چارچوب قیمت فعلی دولت بسیار پایین‌تر از سایر انواع زمین خواهد بود. بنابراین، برای جلوگیری از خطرات قبل از "هیجان" حراج‌های زمین به طور خاص و بخش‌های املاک و مستغلات به طور کلی به دلیل تأثیر و پیامدهای بسیاری از عوامل فوق، مردم باید قبل از سرمایه‌گذاری یا داشتن نیازهای واقعی مسکن هوشیار باشند.

فقدان ابزارهای لازم برای تثبیت قیمت زمین

به گفته پروفسور دانگ هونگ وو، روشی که بسیاری از دلالان انجام می‌دهند این است که با همه جا تماس می‌گیرند تا در مورد خرید املاک و مستغلات سوال کنند، و برای تحریک قیمت بازار، به دیدن املاک و مستغلات در مکان‌های مختلف می‌روند. مقیاس حراج زمین در حومه هانوی در روزهای اخیر بسیار کم است، بنابراین دلالان می‌خواهند از حراج زمین برای افزایش قیمت‌ها استفاده کنند و ثابت کنند که قیمت زمین واقعاً در حال افزایش است و مردم را به سمت قیمت‌های بالا سوق می‌دهد. در حالی که بسیاری از خانه‌ها در خیابان‌های مرکزی هانوی به دلیل محبوبیت روزافزون تجارت الکترونیک تعطیل و خالی هستند، قیمت زمین در حومه شهر به شدت در حال افزایش است، به این معنی که جامعه تجاری بر این امر تأثیر می‌گذارد. پروفسور دانگ هونگ وو گفت: «ما ابزارهای لازم برای مدیریت بازار زمین را نداریم. در سال ۲۰۰۴، دولت تفکیک و فروش زمین را ممنوع کرد زیرا تفکیک و فروش زمین برای فرآیند توسعه شهری مدرن مناسب نبود. بسیاری از مردم زمین خریدند و آن را در آنجا رها کردند. زمین سرمایه‌گذاری یا توسعه داده نشد، اما پول در آنجا نگهداری شد و باعث شد قیمت زمین چندین برابر افزایش یابد. قانون تجارت املاک و مستغلات که به تازگی لازم‌الاجرا شده است، تفکیک و فروش زمین در مناطق ویژه شهری، مناطق شهری نوع ۱، مناطق شهری نوع ۲ و مناطق شهری نوع ۳ را نیز ممنوع می‌کند. ما تفکیک و فروش زمین را سخت‌تر کرده‌ایم، اما هنوز تنها ابزار، یعنی مالیات بر املاک و مستغلات، برای تثبیت قیمت‌های بازار را نداریم.»

منبع: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm