دوباره بحث مزایده زمین داغ شده است.

اخیراً، بازار زمین در مناطق حومه هانوی داغ‌تر از همیشه شده است و مزایده‌های زمین دائماً با فروش کامل انجام می‌شوند. قیمت‌های پیشنهادی موفق در هر مزایده بعدی دائماً رکوردهای قبلی را می‌شکنند.

۲-۳ برابر بیشتر از مناطق اطراف

به طور خاص، در 28 جولای، مرکز توسعه زمین ناحیه دن فونگ با موفقیت حراج 85 قطعه زمین را برگزار کرد، از جمله یک قطعه زمین که به قیمت پیشنهادی برنده 100 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع، دو برابر قیمت اولیه، رسید. در 10 آگوست، حراج 68 قطعه زمین در ناحیه تان اوی تا 7000 درخواست را ثبت کرد که یک قطعه زمین با قیمتی بیش از 100 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع برنده شد و بسیاری را شگفت زده کرد.

اخیراً، یک حراج رکوردشکن در کمون تین ین، منطقه هوآی دوک، از ۱۹ آگوست تا ساعت ۴:۳۰ صبح ۲۰ آگوست، تقریباً ۱۹ ساعت به طول انجامید. به گفته برگزارکنندگان، حراج ۱۹ قطعه زمین در منطقه لانگ خوچ از کمون تین ین، ۵۱۷ شرکت‌کننده را به خود جذب کرد و ۱۱۰۰ درخواست ارائه شد. این حراج هم برای برگزارکنندگان و هم برای پیشنهاددهندگان، پرتنش، اعصاب‌خردکن و طاقت‌فرسا بود. بسیاری از افراد به دلیل تلاش ناامیدانه برای به دست آوردن زمین به هر قیمتی، زودتر از موعد مقرر آنجا را ترک کردند.

در حالی که سرمایه‌گذاران در حال پیشنهاد قیمت بودند، در خارج از منطقه حراج، گروه‌های دلالی املاک متعددی حضور داشتند و با پخش زنده ویدیوها در پلتفرم‌های رسانه‌های اجتماعی، از فضای اطراف منطقه حراج گزارش می‌دادند تا قیمت‌ها را افزایش داده و برای سود، احتکار کنند.

در نتیجه، قطعه زمین LK03-12 (قطعه‌ای نبشی با سه خیابان مشرف به خیابان) با مساحت بیش از ۱۱۳ متر مربع، با قیمتی تا ۱۳۳.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع پیشنهاد شد که بیش از ۱۸ برابر بیشتر از قیمت اولیه (۷.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع) است. قیمت پیشنهادی برای قطعات باقیمانده از ۹۷.۳ تا ۱۲۷.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر بود و کمترین قیمت پیشنهادی ۹۱.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود.

برخی از دلالان حاضر اظهار داشتند که قیمت پیشنهادی برنده به طور قابل توجهی بالاتر از قیمت فعلی بازار در منطقه بوده است. این همچنین یک قیمت بالا برای یک منطقه حومه هانوی است.

مشاهدات ادامه‌دار در صبح روز 20 آگوست، پس از پایان حراج، نشان می‌داد که بسیاری از دلالان املاک هنوز در محل حراج روستای لانگ خوچ مشغول به کار بودند. برخی از دلالان گفتند که قطعات زمین حراج شده بسته به منطقه و موقعیت مکانی، با افزایش قیمت 300 تا 500 میلیون دانگ ویتنامی دوباره فروخته می‌شوند. یکی از دلالان گفت: «قیمت پیشنهادی برنده برای قطعه LK03-12 (قطعه گوشه‌ای با 3 خیابان مشرف به خیابان) که بیش از 113 متر مربع مساحت دارد، 133.3 میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع بود و برنده اکنون آن را با قیمت 300 میلیون دانگ ویتنامی دوباره می‌فروشد. دو قطعه زمین با کمترین قیمت پیشنهادی برنده، یعنی 91.3 میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع، هر کدام با قیمت 600 میلیون دانگ ویتنامی دوباره فروخته می‌شوند.»

آقای دین مین توان، مدیر منطقه جنوبی Batdongsan.com.vn، اظهار داشت که قیمت بالای حراج زمین، هزینه‌های آزادسازی زمین برای پروژه‌های جدید را گران‌تر می‌کند. در عین حال، افرادی که در مناطق اطراف زمین دارند، احتمالاً قیمت فروش زمین خود را نیز به همین ترتیب افزایش خواهند داد. افزایش ناگهانی قیمت زمین همچنین می‌تواند روندی از سفته‌بازی زمین ایجاد کند، به طوری که بسیاری از مردم به امید سود بردن از افزایش مداوم قیمت‌ها، به خرید زمین هجوم می‌آورند. با این حال، این می‌تواند به وضعیتی منجر شود که پول به جای گردش در سایر فعالیت‌های اقتصادی ، در زمین حبس شود.

به گفته آقای توآن، ابزار تاریخچه قیمت Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که قیمت‌های پیشنهادی برنده برای ۱۹ قطعه زمین در مناطق LK03 و LK03 از کمون تین ین، منطقه هوآی دوک، ۲ تا ۳ برابر بیشتر از قیمت رایج بازار بوده است.

منطقه‌ای با ۱۹ قطعه زمین که اخیراً در منطقه لانگ خوچ، کمون تین ین، ناحیه هوای دوک، هانوی به حراج گذاشته شده است. عکس: HUU HUNG

آیا چیز غیرعادی وجود دارد؟

به گفته آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، از پایان سال گذشته، بسیاری از بخش‌های املاک و مستغلات در هانوی به طور مداوم شاهد افزایش شدید قیمت‌ها بوده‌اند، به ویژه قیمت آپارتمان که همچنان بالا مانده است (به نزدیک به 60 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسیده و نشانه‌هایی از رکود را نشان می‌دهد)، و باعث شده حاشیه سود سرمایه‌گذاری به طور قابل توجهی کاهش یابد. برای مسکن‌های کم ارتفاع در برخی از پروژه‌های مسکن و مناطق شهری، قیمت‌ها نیز چند صد میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است. بنابراین، بسیاری از سرمایه‌گذاران به دنبال تغییر به سمت زمین‌های مناطق حومه شهر هستند و زمین‌های حراج شده توجه بیشتری را به خود جلب می‌کنند.

به گفته آقای دین، با قوانین جدید املاک و مستغلات که از اول آگوست لازم‌الاجرا شده‌اند و مقررات مربوط به تقسیم و فروش زمین را تشدید می‌کنند، تقاضا برای زمین‌های حومه شهر حتی بیشتر هم شده است. به طور خاص، اخباری مبنی بر اینکه برخی از مناطق هانوی در حال آماده شدن برای تبدیل شدن به مناطق شهری تا سال ۲۰۲۵ هستند، بر روانشناسی ساکنان و سرمایه‌گذاران تأثیر گذاشته و منجر به شرکت هزاران نفر در مزایده‌های زمین شده است، در حالی که بسیاری از مزایده‌ها در پایان سال ۲۰۲۳ بی‌رونق بودند و برخی از قطعات زمین حتی به دلیل عدم شرکت کافی شرکت‌کنندگان به تعویق افتادند.

پروفسور دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، در گفتگو با مطبوعات اظهار داشت که قیمت پیشنهادی برنده برای زمین در مناطق حومه هانوی، واقع در 30 تا 40 کیلومتری مرکز شهر، که به بیش از 100 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافته است، غیرمعمول است. قیمت زمین در این مناطق به طور مصنوعی تا سطوحی افزایش می‌یابد که برای اکثر مردم غیرقابل تحمل است.

وکیل نگوین ون های (کانون وکلای هانوی) استدلال می‌کند که انتظار می‌رود حراج‌های زمین مزایای فوری برای بودجه‌های محلی به همراه داشته باشند، اما اگر به طور دقیق مدیریت نشوند، می‌توانند منجر به عواقب منفی زیادی شوند. درس آشکار از سال‌های گذشته این است که افزایش مصنوعی قیمت زمین نه تنها بازار را مختل می‌کند، بلکه فرصت‌هایی را برای دلالان ایجاد می‌کند تا قیمت‌ها را برای سود بیشتر حتی بالاتر ببرند و به طور بالقوه منجر به یک حباب ناپایدار در بازار املاک و مستغلات شوند.

دکتر تران شوان لونگ، معاون مدیر موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام، همچنین خاطرنشان کرد که زمین‌های حراج شده در مناطق حومه هانوی مانند تان اوای و هوآی دوک... با قیمت‌های بسیار بالاتری نسبت به ارزش بازار به فروش رسیده‌اند که بخشی از آن به دلیل دستکاری و تورم قیمت توسط گروه‌های سوداگر است. او حراج‌های اخیر را مشاهده کرد و به مشارکت و پیشنهادات بالای سرمایه‌گذاران از استان‌های های دونگ، باک نین و باک گیانگ اشاره کرد. این عاملی است که قیمت زمین و املاک را در دوره آینده افزایش می‌دهد و دسترسی به بازار را برای افراد نیازمند واقعی دشوار می‌کند. بنابراین، دکتر تران شوان لونگ پیشنهاد داد که برای جلوگیری از سوداگری و تورم قیمت، مبلغ سپرده باید به 50٪ از ارزش اولیه افزایش یابد و زمین‌های حراج شده فقط پس از 1-2 سال خریداری، فروخته یا تأیید شوند، یا در صورت فروش مجدد در آن دوره، مالیات بالاتری اعمال شود.

مردم باید هوشیار باشند.

طبق مشاهدات خبرنگاران روزنامه نگوئی لائو دونگ و آمار تاریخی قیمت‌ها از batdongsan.com.vn، قیمت درخواستی رایج برای قطعات زمین در کمون تین ین، منطقه هوای دوک در سه ماهه دوم سال 2024 تقریباً 43 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع بوده است که نسبت به یک سال پیش حدود 48 درصد افزایش داشته است. قیمت درخواستی برای قطعات زمین در کمون‌های همسایه، بسته به موقعیت مکانی و دسترسی به حمل و نقل، از 22 تا 62 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر بوده است.

علاقه به زمین‌های حومه هانوی و قیمت آنها به دلیل عوامل برنامه‌ریزی و فعالیت‌های حراج افزایش یافته است. در نیمه اول سال 2024، جستجوی زمین در مناطق دونگ آن، گیا لام، تاچ تات و کوک اوآی (شهر هانوی) 48 تا 104 درصد افزایش یافت و این افزایش تقاضا، قیمت زمین در این مناطق حومه شهر را در مقایسه با نیمه دوم سال 2023، 4 تا 24 درصد افزایش داد.

کارشناسان املاک و مستغلات پیش‌بینی می‌کنند که حراج زمین از الان تا پایان سال ادامه خواهد داشت، زیرا لیست جدید قیمت زمین هنوز اعمال نشده است. تعیین قیمت پایه بر اساس چارچوب قیمت فعلی تعیین شده توسط دولت، منجر به قیمت بسیار پایین‌تری در مقایسه با سایر انواع زمین خواهد شد. بنابراین، برای جلوگیری از خطرات در میان "هیجان" حراج زمین به طور خاص، و بازار املاک و مستغلات به طور کلی، به دلیل تأثیر و پیامدهای عوامل بسیاری، مردم باید قبل از سرمایه‌گذاری یا در نظر گرفتن نیاز واقعی به مسکن، محتاط باشند.

فقدان ابزارهای لازم برای تثبیت قیمت زمین.

به گفته پروفسور دانگ هونگ وو، بسیاری از دلالان املاک و مستغلات در همه جا تماس‌های تلفنی برقرار می‌کنند و در مورد خرید زمین و خانه سوال می‌پرسند و در بسیاری از مکان‌ها از املاک بازدید می‌کنند تا قیمت‌های بازار را به صورت مصنوعی افزایش دهند. مقیاس حراج زمین در حومه هانوی در روزهای اخیر بسیار کوچک بوده است، بنابراین دلالان می‌خواهند از این حراج‌ها برای افزایش قیمت‌ها استفاده کنند و نشان دهند که قیمت زمین واقعاً در حال افزایش است و مردم را به سمت قیمت‌های بالاتر هدایت کنند. در همین حال، بسیاری از املاک در خیابان‌های اصلی مرکز هانوی به دلیل افزایش محبوبیت تجارت الکترونیک در حال تعطیل شدن هستند، در حالی که قیمت زمین در حومه شهر به شدت در حال افزایش است که نشان دهنده نفوذ جامعه تجاری است. پروفسور دانگ هونگ وو اظهار داشت: «ما فاقد ابزارهای لازم برای مدیریت بازار زمین هستیم. در سال ۲۰۰۴، دولت تفکیک و فروش زمین را ممنوع کرد زیرا با توسعه شهری مدرن ناسازگار بود. بسیاری از مردم زمین خریدند و سپس آن را بدون توسعه رها کردند. در زمین سرمایه‌گذاری یا توسعه داده نشد، بلکه پول به سادگی در آنجا انباشته شد و باعث افزایش شدید قیمت زمین شد. قانون تجارت املاک و مستغلات که اخیراً تصویب شده است، تفکیک و فروش زمین را در شهرهای ویژه، شهرهای نوع ۱، شهرهای نوع ۲ و شهرهای نوع ۳ ممنوع می‌کند. ما مقررات مربوط به تفکیک و فروش زمین را تشدید کرده‌ایم، اما هنوز فاقد تنها ابزار، یعنی مالیات بر املاک و مستغلات، برای تثبیت قیمت‌های بازار هستیم.»

منبع: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm