شرکت‌های املاک و مستغلات در تلاش برای تمدید بدهی اوراق قرضه هستند

در مواجهه با فشار فزاینده سررسید، بسیاری از کسب‌وکارهای املاک و مستغلات مجبور به تجدید ساختار تعهدات مالی خود برای حفظ عملیات و تضمین جریان نقدی هستند.

در مواجهه با فشار فزاینده سررسید، بسیاری از کسب‌وکارهای املاک و مستغلات مجبور به تجدید ساختار تعهدات مالی خود برای حفظ عملیات و تضمین جریان نقدی هستند.

بازار اوراق قرضه شرکتی همچنان شاهد موجی از تمدید بدهی‌ها، به ویژه در بخش املاک و مستغلات، است. بسیاری از مشاغل که با فشار زیادی برای سررسید مواجه هستند، مجبور به تجدید ساختار تعهدات مالی خود برای حفظ عملیات خود شده‌اند.

یک مورد معمول، شرکت سرمایه‌گذاری و توسعه املاک و مستغلات سنچری (Cen Invest) است. اوراق قرضه با کد CIVCB2124001 که در اکتبر 2021 با نرخ بهره ثابت 10.5٪ در سال صادر شد، در ابتدا مدت 3 سال داشت و انتظار می‌رفت در 13 اکتبر 2024 سررسید شود. با این حال، پس از توافق دوم با دارندگان اوراق قرضه در پایان اکتبر 2024، Cen Invest تاریخ تسویه را تا 13 اکتبر 2025 تمدید کرد.

پیش از این، این اوراق قرضه توسط ۵۰ میلیون سهم از شرکت Century Real Estate JSC (Cen Land، HoSE: CRE) از گروه Cen و حقوق مالکیت حاصل از قرارداد همکاری بین Galaxy Land و CRE در پروژه منطقه شهری Hoang Van Thu (Hoang Mai، هانوی ) تضمین شده بود. با این حال، با کاهش قیمت سهام CRE از بیش از ۲۵۰۰۰ دونگ ویتنامی به ازای هر سهم در اوایل سال ۲۰۲۲ به کمتر از ۷۰۰۰ دونگ ویتنامی به ازای هر سهم، Cen Invest مجبور به اضافه کردن وثیقه شد.

ساختار سررسید اوراق قرضه بر اساس صنعت در سال ۲۰۲۵ طبق داده‌های VNDIRECT Research.

طبق سندی که در ۱۱ فوریه ۲۰۲۵ به بورس هانوی (HNX) ارسال شد، این شرکت ۲۰.۷ میلیون سهم دیگر از شرکت سرمایه‌گذاری Thanh Dat VN (معادل ۶۷.۸۷٪ از سرمایه اصلی)، سرمایه‌گذار پروژه منطقه مسکونی Khe Cat در کوانگ ین، کوانگ نین ، را به همراه حقوق مالکیت ناشی از این پروژه، به رهن گذاشته است.

شرکت Thanh Dat VN نه تنها به عنوان وثیقه عمل می‌کند، بلکه متعهد می‌شود که پرداخت اوراق قرضه Cen Invest را نیز تضمین کند و وام‌های جدید دریافت نکند یا از دارایی‌ها برای تضمین سایر تعهدات استفاده نکند. اگر برای پرداخت بدهی مجبور به فروش تمام سهام Thanh Dat VN شود، Cen Invest حداقل قیمت ۳۷۳ میلیارد دونگ ویتنام را متعهد می‌شود، مشروط بر اینکه دارندگان اوراق قرضه تأیید کنند. این معامله حداکثر تا ۳۱ مه ۲۰۲۵ انجام خواهد شد و درآمد حاصل پس از کسر هزینه‌ها به حساب بازپرداخت اوراق قرضه منتقل می‌شود.

وضعیت مشابهی در شرکت CRE رخ داد که اخیراً توسط دارندگان اوراق قرضه برای تمدید اوراق قرضه CRE202001 خود به مدت تقریباً 9 ماه تأیید شد. این اوراق قرضه به ارزش 450 میلیارد دونگ ویتنامی، در پایان سال 2020 با مدت اولیه 36 ماه منتشر شد، اما در مجموع به مدت 22 ماه تمدید شد. تا پایان سال 2024، این شرکت بخشی از اصل بدهی را بازخرید کرده و بدهی معوق را به حدود 354 میلیارد دونگ ویتنامی کاهش داده بود.

اوراق قرضه CRE نیز توسط نزدیک به ۵۹ میلیون سهم CRE، به همراه ۵۰ میلیون سهم Cen Invest، حقوق مالکیت از Galaxy Land و برخی دارایی‌های دیگر تضمین شده است. با این حال، به دلیل کاهش ارزش سهام، این شرکت مجبور شد برنامه پرداخت را تنظیم کند.

طبق سندی که در ۲۴ ژانویه ۲۰۲۵ به HNX ارسال شد، CRE متعهد شد که تمام جریان نقدی حاصل از قرارداد همکاری در پروژه Khe Cat را به حساب بازپرداخت بدهی دارندگان اوراق قرضه منتقل کند. همزمان، نرخ بهره اوراق قرضه نیز از فوریه ۲۰۲۵ از ۱۲٪ در سال به ۱۰.۵٪ در سال کاهش یافت.

علاوه بر Cen Invest و CRE، بسیاری از شرکت‌های املاک و مستغلات دیگر نیز در تلاش برای تمدید بدهی اوراق قرضه خود هستند. به عنوان مثال، شرکت سهامی سرمایه‌گذاری و بازرگانی Nam An با سررسید اوراق قرضه ۴۷۰۰ میلیارد VND مواجه است. Nam An به دلیل وضعیت مالی دشوار و نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام که از آستانه ایمنی فراتر رفته است، تحت فشار زیادی قرار دارد.

یا در شرکت سهامی خاص توسعه شهری و سرمایه‌گذاری تجاری ساوترن استار، با ۴۶۹۵ میلیارد دانگ ویتنامی اوراق قرضه سررسید شده، این شرکت در وضعیت نگران‌کننده‌ای از نظر توانایی پرداخت بدهی‌هایش قرار دارد.

به همین ترتیب، شرکت سهامی سرمایه‌گذاری نام لانگ (NLG) برای کاهش فشار بدهی، 2 اوراق قرضه به ارزش 1000 میلیارد وند را پیش‌پرداخت کرده است، اگرچه تاریخ سررسید اولیه مارس 2029 است. شرکت سهامی سرمایه‌گذاری و بازرگانی املاک های فات نیز خرید زودهنگام 390 میلیارد وند اوراق قرضه را تکمیل کرده و مانده اوراق قرضه معوق را به 0 رسانده است...

بر اساس گزارش VNDIRECT Securities Research، سال 2025 همچنان سالی چالش‌برانگیز برای بازار اوراق قرضه شرکتی خواهد بود، چرا که ارزش کل اوراق قرضه در حال سررسید 203000 میلیارد وند تخمین زده می‌شود که نسبت به سال 2024، 8.5 درصد افزایش یافته است. به طور خاص، گروه املاک و مستغلات با بیش از 130000 میلیارد وند اوراق قرضه در حال سررسید، که 64 درصد از کل ارزش سررسید کل بازار و دو برابر بیشتر از سال 2024 را تشکیل می‌دهد، با بیشترین فشار روبرو است.

یک عامل نگران‌کننده این است که ۵۶۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام از اوراق قرضه املاک و مستغلات که قبلاً تمدید شده بودند، در سال ۲۰۲۵ سررسید خواهند شد و فشار نقدینگی را برای مشاغل در شرایطی که بازار املاک و مستغلات همچنان راکد است، افزایش می‌دهند. مجوز قانونی برای پروژه‌ها هنوز کندتر از حد انتظار است و مشکلاتی را برای مشاغل املاک و مستغلات ایجاد می‌کند.

نه تنها صنعت املاک و مستغلات، بلکه شرکت‌های مالی و بانکی نیز حجم قابل توجهی از اوراق قرضه با سررسید در سال 2025 را در اختیار دارند که ارزش آنها بیش از 33000 میلیارد دونگ ویتنام است و بیش از 16٪ از کل ارزش سررسید را تشکیل می‌دهد.

به طور کلی، با افزایش فشار بدهی، کسب و کارهای املاک و مستغلات نه تنها باید راه‌هایی برای بازسازی تعهدات مالی پیدا کنند، بلکه باید جریان نقدی پایداری را نیز برای غلبه بر این دوره دشوار تضمین کنند.

منبع: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html