توسعه مسکن اجتماعی در شهر هوشی مین - مقاله پایانی: ایجاد سازوکاری شفاف برای جلوگیری از گمانه‌زنی

برای اجرای سیاست مسکن اجتماعی، شهر هوشی مین باید موانع قانونی را برطرف کند، شفافیت را افزایش دهد و منافع بین مشاغل و مردم را هماهنگ کند.

نیاز به سیاست‌های بیشتر برای کسب‌وکارها

پروژه مسکن اجتماعی Thu Thiem Green House در بخش Cat Lai (شهر هوشی مین ). این پروژه شامل 1040 آپارتمان با متراژهای مختلف، از 1 تا 2 خوابه، با قیمت فروش حدود 25 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است و در پایان سال 2024 به بهره برداری رسید.

دکتر نگوین کیم دوک، معاون مدیر موسسه تحقیقات و مشاوره توسعه منطقه‌ای، دانشگاه اقتصاد شهر هوشی مین، گفت که مشاغل املاک و مستغلات هم نهادهای اقتصادی هستند و هم مسئولیت‌های اجتماعی دارند، بنابراین سیاست‌ها باید به اندازه کافی جذاب باشند تا آنها «بخواهند انجام دهند» و «توانایی انجام آن را داشته باشند»، نه اینکه فقط «تشویق به انجام آن شوند».

به گفته دکتر دوک، با توجه به ویژگی‌های قیمت‌های فروش کنترل‌شده، سیاست‌ها باید بر کاهش هزینه‌های ورودی و هزینه‌های فرصت برای کسب‌وکارها متمرکز شوند. در مورد هزینه‌های ورودی، شهر هوشی مین می‌تواند یک صندوق توسعه مسکن اجتماعی متمرکز یا یک آژانس تخصصی مشابه مدل HDB (سنگاپور) تأسیس کند که مسئول تهیه و مدیریت صندوق‌های زمین پاک باشد تا کسب‌وکارها فقط بتوانند ساخت‌وساز را اجرا کنند.

در کنار آن، مشوق‌های مالیاتی، معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین و سیاست‌های اعتباری ترجیحی پایدار برای سرمایه‌گذاران و خریداران وجود دارد. در مورد هزینه‌های فرصت از دست رفته، لازم است رویه‌ها بررسی شوند، به جای کاهش تشریفات، «تنگناهای» مناسب شناسایی شوند و در عین حال به یک محدودیت زمانی مشخص برای پردازش متعهد شد و یک مکانیسم پاسخگویی خاص ایجاد کرد.

علاوه بر این، آقای نگوین کیم دوک پیشنهاد داد که یک گروه کاری ویژه در شهر هوشی مین تشکیل شود تا اسناد قانونی را به سرعت و به طور کامل حل و فصل کند و به کسب و کارها کمک کند تا در سرمایه‌گذاری‌های خود احساس امنیت کنند. تنها زمانی که کسب و کارها در یک محیط پایدار، شفاف و مؤثر فعالیت کنند، مسکن اجتماعی می‌تواند به طور پایدار توسعه یابد و نیازهای واقعی مردم را برآورده کند.

در حوزه املاک و مستغلات، آقای نگوین ون تان هوی، معاون مدیر کل شرکت Becamex IDC، پیشنهاد داد که دولت باید بودجه زمین‌های پاک را در اولویت قرار دهد و آنها را زودتر به مشاغل واگذار کند تا خطرات پاکسازی سایت کاهش یابد؛ در عین حال، دوره آماده‌سازی سرمایه‌گذاری کوتاه شود.

علاوه بر این، آقای هوی همچنین پیشنهاد ایجاد یک «کانال سبز» برای رویه‌های اداری به طور خاص برای پروژه‌های مسکن اجتماعی، با زمان پردازش مشخص برای هر مرحله، و جلوگیری از تداخل بین بخش‌ها و شعب را داد. آقای هوی اظهار داشت: «در عین حال، ما همچنین می‌خواهیم دسترسی به منابع اعتباری ترجیحی بلندمدت را گسترش دهیم، زیرا اگرچه آنها شرکت‌های بزرگی هستند، پروژه‌های مسکن اجتماعی هنوز به سرمایه کم بهره نیاز دارند تا قابلیت چرخش را تضمین کنند.»

آقای هوی در مورد سازوکار مالی گفت: «دولت باید از این تفاوت حمایت کند، بخشی از هزینه واقعی و قیمت سقف را طبق مقررات تقسیم کند و به مشاغل کمک کند تا حداقل سطح سود را حفظ کنند. در کنار آن، سازوکار ترجیحی در مورد مالیات، هزینه‌های استفاده از زمین، هزینه‌های معامله در مرحله اولیه و یک مدل مشارکت شفاف دولتی-خصوصی برای به اشتراک گذاشتن ریسک‌ها و تشویق مشاغل به مشارکت در توسعه مسکن اجتماعی وجود دارد.»

ایجاد سازوکارهای شفاف برای جلوگیری از گمانه‌زنی‌ها

وکیل تران آن توان، از کانون وکلای شهر هوشی مین، گفت که برای محدود کردن سوداگری و اطمینان از اینکه سیاست‌های مسکن اجتماعی واقعاً به نیازمندان واقعی می‌رسد، فرمان ۱۹۲ اقدامات کنترلی پس از سرمایه‌گذاری را به طور قابل توجهی تقویت کرده است، با هدف جلوگیری از سودجویی و سوداگری در بخش مسکن اجتماعی.

به گفته آقای توآن، این فرمان سرمایه‌گذاران را ملزم به مسئولیت‌پذیری در قبال کیفیت و پیشرفت پروژه می‌کند و به وضوح نقش نظارتی وزارت دفاع ملی، وزارت امنیت عمومی و کمیته مردمی استان را تصریح می‌کند.

آقای توآن تحلیل کرد: «این سازوکار، کسب‌وکارها را مجبور به اجرای پروژه‌های واقعی می‌کند و وضعیت «نگهداری زمین»، تأخیر در پیشرفت یا انتظار برای افزایش قیمت‌ها را برای بهره‌مندی محدود می‌کند. سرمایه‌گذاران، حسابرسان و مشاوران ارزیابی باید همگی در قبال دقت اسناد و قیمت‌های فروش در برابر قانون مسئول باشند و به افزایش شفافیت و بازدارندگی کمک کنند و از اعمال اغراق‌آمیز در هزینه‌ها جلوگیری کنند.»

آقای توآن افزود نکته قابل توجه جدید، تمدید دوره محدودیت نقل و انتقال از ۵ سال به ۸ تا ۱۰ سال از زمانی است که خریدار خانه را تسویه کرده است. در این دوره، قیمت فروش مجدد به شدت کنترل خواهد شد و حتی حداکثر سود نیز محدود می‌شود تا انگیزه سفته بازی و خرید و فروش برای سود از بین برود.

به گفته وکیل توآن، احکام و قطعنامه‌های جدید نه تنها به شفاف‌تر شدن بازار کمک می‌کنند، بلکه منافع مستقیمی را نیز برای مردم به ارمغان می‌آورند. وقتی این بخش بیشتر مورد تشویق قرار گیرد، پروژه‌های بیشتری با مکان‌ها و انواع متنوع خواهد داشت و فرصت‌هایی را برای دسترسی به مسکن مناسب برای افراد با گروه‌های درآمدی مختلف فراهم می‌کند.

آقای توآن پیشنهاد کرد که برای اجرایی کردن این سیاست، شهرداری‌ها باید سازوکارهای کنترل قیمت را با اقدامات اداری و فنی خاص، به‌ویژه در فرآیند تأیید ذینفعان، ترکیب کنند. به‌طور خاص، فهرست ثبت‌نام‌کنندگان، سوابق، معیارهای امتیازدهی و نتایج تأیید باید در پورتال اطلاعات الکترونیکی به‌صورت عمومی منتشر شود، نه اینکه فقط به‌صورت محلی منتشر شود. این رویکرد به افزایش شفافیت و محدود کردن اولویت‌های اشتباه کمک می‌کند.

به موازات آن، لازم است پایگاه داده ملی جمعیت، مالیات و بیمه اجتماعی متصل شود تا درآمد، وضعیت مسکن و مدت اقامت هر فرد به طور خودکار تأیید شود. این امر به حذف اظهارات نادرست کمک می‌کند و تضمین می‌کند که فرد مورد بررسی واقعاً همان فرد نیازمند حمایت است.

نکته قابل توجه این است که در صورتی که تعداد درخواست‌های معتبر از تعداد آپارتمان‌ها بیشتر شود، آقای توآن پیشنهاد داد که قرعه‌کشی به صورت عمومی و با نظارت سازمان مدیریت، سرمایه‌گذار و نمایندگان مردم انجام شود؛ همزمان فیلمبرداری و ضبط برای بایگانی و انتشار نتایج انجام شود. این روش، انصاف و بی‌طرفی را تضمین می‌کند و دخالت‌های سلیقه‌ای را از بین می‌برد.

در همین حال، به گفته نگوین دوی چوین، کارشناس مالی و املاک و مستغلات، برای توسعه مسکن اجتماعی، لازم است کل فرآیند ثبت نام خانه دیجیتالی شود تا از صف کشیدن زودهنگام مردم برای ارائه درخواست‌هایشان مانند الان جلوگیری شود. در عصر دیجیتال، ثبت نام آنلاین کاملاً امکان‌پذیر است. افراد فقط باید وارد سیستم شوند، اطلاعات خود را پر کنند و نتایج تأیید را پیگیری کنند. اگر تعداد درخواست‌ها از تقاضا بیشتر شود، می‌توان یک قرعه‌کشی تصادفی و عمومی ترتیب داد.

آقای چوین تأکید کرد: «وقتی ویتنام سیستم شناسایی املاک و مستغلات مرتبط با شناسایی شخصی را تکمیل کند، آژانس مدیریت خواهد دانست که چه کسی صاحب چه تعداد خانه است و این به کنترل مؤثر خرید و فروش و سفته‌بازی کمک می‌کند. به طور خاص، لازم است ابتدا به مردم مکانی برای زندگی داده شود، سپس به تدریج کیفیت آن بهبود یابد. در عین حال، سیاست توسعه مسکن اجتماعی باید به صورت حرفه‌ای، شفاف و با یک نقشه راه روشمند اجرا شود.»

رهبران شهر هوشی مین گفتند که طبق پروژه دولت، این شهر موظف است تا سال ۲۰۳۰ بیش از ۲۲۰،۰۰۰ واحد مسکن اجتماعی بسازد که به دو مرحله تقسیم می‌شود: حدود ۲۰،۰۰۰ واحد در دوره ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵ و حدود ۲۰۰،۰۰۰ واحد در دوره ۲۰۲۶ تا ۲۰۳۰. برای آماده‌سازی این عرضه، شهر هوشی مین قصد دارد بیش از ۱۰۰۰ هکتار زمین اختصاص دهد و هدف ۲۰۰،۰۰۰ واحد پس از سال ۲۰۲۵ را محقق کند.

در حال حاضر، شهر هوشی مین حدود ۱۲۰ پروژه با نزدیک به ۶۰،۰۰۰ آپارتمان در دست ساخت دارد، از جمله ۲۴ پروژه که ساخت آنها در سال ۲۰۲۵ آغاز شده، ۲۳ پروژه که برای سرمایه‌گذاری تأیید شده‌اند و بسیاری از قطعات زمین برای نیروهای مسلح که توسط دولت مدیریت می‌شوند.

در آینده نزدیک، شهر برنامه‌ریزی را بررسی، نیازها را تعیین، بودجه زمین را تخصیص، مدیریت را اصلاح و 30 درصد از زمان پردازش رویه‌ها را کوتاه خواهد کرد. در عین حال، شهر هوشی مین قطعنامه‌ای برای حمایت از سرمایه‌گذاران، بهبود بودجه توسعه مسکن و انتشار و شفاف‌سازی وام‌ها برای مقامات، کارمندان و کارگران تدوین خواهد کرد. شهر هوشی مین همچنین طرح‌های نمونه را اعلام، موانع انتخاب سرمایه‌گذاران، مناقصه، قیمت فروش و اجاره را برطرف، پیشرفت را ترغیب و راهنمایی‌های قانونی برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی و تجاری مطابق با مقررات ارائه خواهد داد.

منبع: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-cuoi-tao-co-che-minh-bach-ngan-ngua-dau-co-20251012101520399.htm