حرکت مثبت برای بهبود بازار املاک و مستغلات

علیرغم مواجهه با خطرات و چالش‌های فراوان، بازار املاک و مستغلات ویتنام هنوز پایه‌ها و اساس بهبود را دارد. زیرا از پایان امسال و ماه‌های بعدی در سال 2024، بازار همچنان به «حمایت» سازوکارها و سیاست‌های دولت ، وزارتخانه‌ها و بخش‌های مختلف در تکمیل چارچوب، رفع موانع قانونی و ایجاد حرکت مثبت برای روند بهبود نیاز خواهد داشت.

تا ۱۲۰۰ پروژه در سراسر کشور در انتظار بررسی هستند، اما تنها حدود ۵۰۰ پروژه در حال بررسی هستند. (عکس: MP)

در سال‌های اخیر، بازار املاک و مستغلات با سرعت بسیار بالایی توسعه یافته است، که بخشی از آن به دلیل تقاضای زیاد برای سرمایه‌گذاری است. با این حال، تاکنون، این بازار به دلیل افزایش بیش از حد قیمت‌ها، مشکلات حقوقی و... که باعث رکود اعتماد سرمایه‌گذاران شده است، "رو به رکود" بوده است. گواه روشن این موضوع این است که کل کشور تا 1200 پروژه در انتظار حل و فصل دارد، اما تنها حدود 500 پروژه در حال بررسی هستند، به این معنی که بیش از 800 پروژه همچنان... منتظر هستند!

به گفته آقای نگوین کواک هیپ - رئیس GP Invest - در واقع، ۷۰ تا ۸۰ درصد مشکلات شرکت‌ها مربوط به مسائل حقوقی و رویه‌های اداری است. بنابراین، شرکت‌ها مشتاقانه منتظر جنبه‌های قانونی هستند که مجلس ملی در حال بررسی تصویب آنهاست. به عنوان مثال، پاکسازی محل، رویه‌ها و مکانیسم‌های بازیابی طولانی شده‌اند... پروژه‌هایی وجود دارند که ۱۵ سال است این کار را تکمیل نکرده‌اند. در مورد رویه‌های سرمایه‌گذاری، در حال حاضر، ۱ پروژه باید بیش از ۳۰ مهر و موم درخواست کند. این امر سلامت شرکت‌ها را از بین می‌برد.

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، با بیان این دیدگاه، اظهار داشت که با این حال، مشکلات فعلی بازار املاک و مستغلات در خود بازار املاک و مستغلات نیز نهفته است و مشاغل املاک و مستغلات با مشکلات زیادی روبرو هستند. آمار واحدهای عملکردی بانک دولتی و وزارت ساخت و ساز نشان می‌دهد که آپارتمان‌های با قیمت کمتر از 25 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع بسیار کم و تقریباً وجود ندارند. در حال حاضر، بازار در وضعیت عدم تعادل شدید بین عرضه و تقاضا قرار دارد و عرضه اصلی در بخش‌های لوکس و متوسط ​​است. بخش لوکس که به افراد کم‌درآمد خدمات ارائه می‌دهد، هنوز محدود است.

آقای دائو مین تو، معاون رئیس بانک مرکزی، در کنفرانس آنلاین اخیر برای اجرای ابلاغیه رسمی ۹۹۳/CD-Ttg نخست وزیر، گفت که اخیراً قیمت مسکن بسیار آهسته کاهش یافته و حتی افزایش یافته است، در حالی که نرخ بهره وام کاهش یافته است. مشاغل املاک و مستغلات باید در "بازی" قیمت مسکن متحد شوند. در حال حاضر، قیمت مسکن بسیار بالاست و مشاغل باید در نظر بگیرند که چگونه می‌توانند مشکل قدرت خرید بازار را حل کنند.

با استناد به داده‌های شهر هوشی مین، از سال ۲۰۲۰ تاکنون، مسکن‌های لوکس همیشه بخش عمده‌ای از محصولات موجود در بازار را تشکیل داده‌اند که تا ۷۰ تا ۸۰ درصد می‌رسد و بقیه به بخش میان‌رده تعلق دارد. در ۳ سال گذشته، این شهر دیگر مسکن مقرون‌به‌صرفه‌ای با قیمت کمتر از ۲۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع ندارد، در حالی که این بخش در سال ۲۰۱۷ بیش از ۴۴ درصد را تشکیل می‌داد. در همین حال، قیمت مسکن از سال ۲۰۱۷ به افزایش خود ادامه داده و از توان مالی افراد با درآمد متوسط ​​رو به پایین فراتر رفته است. آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، اظهار داشت که اگر افراد با درآمد متوسط ​​رو به پایین سالانه ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنامی پس‌انداز کنند، حدود ۲۵ سال طول می‌کشد تا بتوانند یک آپارتمان مقرون‌به‌صرفه با قیمت ۲ تا ۳ میلیارد دونگ ویتنامی خریداری کنند. در مورد مسکن اجتماعی، اگر سیاست تغییر نکند، افرادی که مالیات بر درآمد شخصی سطح ۱ (زیر ۶۰ میلیون دونگ ویتنامی در سال) پرداخت می‌کنند، قادر به خرید آن نخواهند بود، در حالی که مسکن تجاری مقرون به صرفه نیز دور از دسترس است.

نگوین تی هونگ، رئیس بانک مرکزی، گفت که شفافیت پروژه و قیمت‌گذاری، مسائل مهمی برای تحریک تقاضای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات برای افزایش مجدد هستند. خود شرکت‌ها و بنگاه‌های اقتصادی نیز باید از دستورالعمل دولت در قطعنامه شماره ۳۳ پیروی کنند، که شامل داشتن حاکمیت شرکتی خوب، متعادل کردن اهداف سود، ساختار محصول، در نظر گرفتن کاهش قیمت و غیره است. سپس، همراه با راه‌حل‌های وزارتخانه‌ها، شعب و مناطق، تقاضای سرمایه‌گذاری در این بازار تشویق خواهد شد.

با مجموعه‌ای از سیگنال‌های مثبت ثبت‌شده در دوران اخیر، بسیاری از کارشناسان معتقدند که بازار املاک و مستغلات از کف خود عبور کرده و وارد چرخه جدیدی شده است و به دنبال آن نیاز به منابع انسانی شرکت‌های کارگزاری، مشاوران املاک و... بازار املاک و مستغلات با افزایش شدید معاملات از سه‌ماهه سوم سال 2023، رونق گرفته است و مشتریان در طول رویدادهای فروش پروژه‌ها به طور فعال به بازار بازمی‌گردند. طبق گزارش اخیر انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS)، اولین نشانه ورود بازار به مرحله جدید، افزایش نقدینگی است. به طور خاص، در سه‌ماهه دوم سال 2023، بازار 3700 معامله را ثبت کرد که در مقایسه با 2700 معامله در سه‌ماهه اول، 37 درصد افزایش داشته است. تا سه‌ماهه سوم، بازار نزدیک به 6000 معامله را ثبت کرد که 1.5 برابر بیشتر از سه‌ماهه دوم سال 2023 است.

طبق گزارش VARS، پروژه‌های جدیدی که اخیراً در سراسر کشور راه‌اندازی شده‌اند، توجه بسیاری از سرمایه‌گذاران را به خود جلب کرده‌اند. برخی از پروژه‌ها در مناطق بالقوه، افزایش ناگهانی در رزرو را ثبت کرده‌اند. بسیاری از مردم همچنین برای خانه‌های شهری، ویلاها و املاک تجاری به ارزش بیش از 5 میلیارد دونگ ویتنام «پول» پرداخت کرده‌اند.

در واقع، بازار املاک و مستغلات در سه ماهه چهارم سال 2023 با بهبود آشکار نتایج معاملات در مقایسه با سه ماهه قبل، به لطف تقویت اعتماد سرمایه‌گذاران، کاهش نرخ بهره و منابع عرضه مناسب‌تر در بازار، بهبود خواهد یافت. به لطف بهبود آشکار بازار املاک و مستغلات در چند ماه گذشته، بازار کار مرتبط با این حوزه نیز دوباره فعال شده است. رشد بازار املاک و مستغلات نیز از عامل نرخ بهره ناشی می‌شود. در حال حاضر، نرخ بهره پس‌انداز در بانک‌ها به شدت در حال کاهش است، در برخی مناطق تنها 3-5٪ در سال. این انگیزه‌ای برای افرادی است که پول انباشته دارند تا به یک کانال سرمایه‌گذاری جذاب‌تر مانند املاک و مستغلات روی آورند، در حالی که در واقع، نرخ بهره وام ترجیحی برای خرید املاک و مستغلات به طور متوسط ​​در سال اول حدود 7-9٪ در سال در نوسان است.

بسیاری از کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که زمان بهبود واضح‌تر وضعیت املاک و مستغلات، پس از سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۴ است. وقتی نرخ بهره بانکی کاهش یابد، تأثیر آشکاری بر بازار خواهد داشت. از الان تا اوایل سال ۲۰۲۴، کاهش نرخ بهره عملیاتی دشوار خواهد بود. دلیل آن تورم نیست، بلکه مشکل اساسی فشار نرخ ارز است. اگر نرخ ارز بیش از حد افزایش یابد، نه تنها جریان نقدی، بلکه خود کسب‌وکار نیز بسیار دشوار خواهد شد. ما هنوز باید سطح کاهش ارزش VND را بپذیریم، اما نمی‌تواند خیلی بالا باشد.

HoREA با ارزیابی پتانسیل رشد بازار، اعلام کرد که نشانه‌های بهبود از نیمه دوم سال 2024 به بعد آشکار خواهد شد. از آنجا که بزرگترین مسائل و موانع قانونی توسط سازمان‌های دولتی از طریق پیش‌نویس اصلاحات از جمله قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات و غیره در حال حل شدن است، صدها پروژه نیز در حال حل شدن هستند، همراه با تجدید ساختار سرمایه‌گذاران، تجدید ساختار محصولات و کاهش قیمت مسکن، که به بازار کمک می‌کند تا چشم‌انداز بهبودی داشته باشد. اگرچه بازار املاک و مستغلات هنوز بسیار دشوار است، اما کاملاً مبنایی برای تأیید قاطع چشم‌انداز بهبود و رشد مداوم در جهت توسعه ایمن، سالم و پایدار از نیروهای محرک زیر وجود دارد: مجلس ملی در حال بررسی پیش‌نویس قانون مسکن (اصلاح‌شده)، پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده)، پیش‌نویس قانون مؤسسات اعتباری (اصلاح‌شده)، پیش‌نویس قانون حراج املاک (اصلاح‌شده) ... است که در صورت انتشار، هماهنگی، وحدت و امکان‌سنجی نزدیک به واقعیت را تضمین می‌کند. علاوه بر این، تقاضای واقعی برای مسکن هنوز بسیار زیاد است، به ویژه مسکن مقرون به صرفه، مسکن اجتماعی ...

من فکر می‌کنم چرخه جدید بازار عوامل بسیار متفاوتی خواهد داشت، زیرا روند فعلی تمرکز بر توسعه ارزش‌های واقعی، برآورده کردن نیازهای واقعی مشتریان و کمک قابل توجه به بهبود بازار است.

با این حال، همانطور که وو تری تان، کارشناس اقتصادی، اظهار داشت، دولت در حال ارائه راه‌حل‌هایی است، از جمله اصلاح برخی از مفاد احکام و بخشنامه‌ها توسط وزارت ساخت و ساز. قانون باید برای بانک‌ها روشن باشد تا بتوانند «پول بگذارند». بازار املاک و مستغلات زمینه‌های زیادی برای بهبود دارد، اما با خطرات و چالش‌های زیادی نیز روبرو است. از پایان امسال و ماه‌های بعدی سال 2024، بازار همچنان به «حمایت» از سازوکارها و سیاست‌های دولت، وزارتخانه‌ها و شعب نیاز خواهد داشت و این امر باعث ایجاد حرکت مثبتی برای روند بهبود خواهد شد.

حزب کمونیست ویتنام

لینک منبع