حرکت مثبت برای بهبود بازار املاک و مستغلات.

علیرغم مواجهه با خطرات و چالش‌های متعدد، بازار املاک و مستغلات ویتنام هنوز پایه‌ها و اساس بهبود را دارد. از پایان امسال و در طول سال 2024، این بازار همچنان به حمایت سازوکارها و سیاست‌های دولت و همچنین وزارتخانه‌ها و سازمان‌ها برای تکمیل چارچوب، رفع موانع قانونی و ایجاد حرکت مثبت برای روند بهبود نیاز خواهد داشت.

در سراسر کشور، در حال حاضر ۱۲۰۰ پروژه در انتظار تصویب هستند، اما تنها حدود ۵۰۰ پروژه در دست بررسی هستند. (عکس: MP)

در طول سال‌ها، بازار املاک و مستغلات با سرعت بسیار بالایی توسعه یافته است، که بخشی از آن به دلیل تقاضای زیاد برای سرمایه‌گذاری بوده است. با این حال، در حال حاضر، این بازار به دلیل قیمت‌های بسیار بالا و موانع قانونی در حال "کاهش" است و باعث رکود اعتماد سرمایه‌گذاران شده است. یک مثال واضح این است که در سراسر کشور، 1200 پروژه در انتظار تصمیم‌گیری هستند، اما تنها حدود 500 پروژه در دست بررسی هستند، به این معنی که بیش از 800 پروژه همچنان متوقف مانده‌اند!

به گفته آقای نگوین کواک هیپ، رئیس GP Invest، در واقع، ۷۰ تا ۸۰ درصد موانع تجاری مربوط به مسائل حقوقی و رویه‌های اداری است. بنابراین، مشاغل مشتاقانه منتظر جنبه‌های قانونی هستند که مجلس ملی در حال بررسی و تصویب آنهاست. به عنوان مثال، ترخیص زمین، رویه‌ها و سازوکارهای تملک زمین طولانی است... برخی از پروژه‌ها ۱۵ سال است که بدون تکمیل در حال انجام هستند. در مورد رویه‌های سرمایه‌گذاری، در حال حاضر، یک پروژه به بیش از ۳۰ مهر رسمی نیاز دارد. این امر منابع مشاغل را تخلیه می‌کند.

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، با بیان این دیدگاه، خاطرنشان کرد که مشکلات فعلی در بازار املاک و مستغلات نیز از خود بازار و مشکلات متعدد موجود در مشاغل املاک و مستغلات ناشی می‌شود. آمار واحدهای عملیاتی بانک دولتی ویتنام و وزارت ساخت و ساز نشان می‌دهد که آپارتمان‌های با قیمت کمتر از 25 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع بسیار کمیاب هستند و تقریباً وجود ندارند. در حال حاضر، بازار با عدم تعادل قابل توجه عرضه و تقاضا مواجه است و عرضه عمدتاً در بخش‌های گران‌قیمت و میان‌رده است. بخش ارزان‌قیمت که به افراد کم‌درآمد خدمات ارائه می‌دهد، هنوز محدود است.

آقای دائو مین تو، معاون رئیس بانک مرکزی ویتنام، در یک کنفرانس آنلاین اخیر برای اجرای دستورالعمل 993/CĐ-Ttg نخست وزیر، اظهار داشت که قیمت مسکن بسیار آهسته کاهش یافته یا حتی افزایش یافته است، در حالی که نرخ بهره وام کاهش یافته است. مشاغل املاک و مستغلات باید در "بازی" مربوط به قیمت مسکن متحد شوند. در حال حاضر، قیمت مسکن بسیار بالاست و مشاغل باید با دقت در نظر بگیرند که چگونه قدرت خرید بازار را مدیریت کنند.

با استناد به داده‌های شهر هوشی مین، از سال ۲۰۲۰ تا به امروز، مسکن‌های لوکس به طور مداوم بر بازار تسلط داشته‌اند و ۷۰ تا ۸۰ درصد از محصولات را تشکیل می‌دهند و مابقی مسکن‌های میان‌رده هستند. در سه سال گذشته، این شهر شاهد ناپدید شدن مسکن‌های مقرون به صرفه با قیمت کمتر از ۲۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع بوده است، در حالی که این بخش زمانی در سال ۲۰۱۷ بیش از ۴۴ درصد را تشکیل می‌داد. در همین حال، قیمت مسکن از سال ۲۰۱۷ همچنان رو به افزایش بوده و از ظرفیت مالی افراد کم‌درآمد و متوسط ​​فراتر رفته است. آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، تخمین می‌زند که افراد کم‌درآمد و متوسط ​​تقریباً ۲۵ سال طول می‌کشد تا ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در سال پس‌انداز کنند تا یک آپارتمان مقرون به صرفه با قیمت ۲ تا ۳ میلیارد دونگ ویتنامی خریداری کنند. در مورد مسکن اجتماعی، اگر سیاست تغییر نکند، حتی کسانی که مالیات بر درآمد شخصی را در دسته اول پرداخت می‌کنند (با درآمد کمتر از 60 میلیون دونگ ویتنامی در سال) قادر به پرداخت آن نخواهند بود، در حالی که مسکن تجاری مقرون به صرفه فراتر از توان آنهاست.

نگوین تی هونگ، رئیس بانک مرکزی ویتنام، معتقد است که شفافیت پروژه و قیمت‌گذاری، مسائل حیاتی برای تحریک مجدد تقاضای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات هستند. خود کسب‌وکارها و شرکت‌ها باید به دستورالعمل‌های دولت در قطعنامه شماره ۳۳ پایبند باشند که بر حاکمیت شرکتی خوب، ایجاد تعادل بین اهداف سود و ساختار محصول و در نظر گرفتن کاهش قیمت تأکید دارد. این امر، همراه با راه‌حل‌های وزارتخانه‌ها، بخش‌ها و مناطق، سرمایه‌گذاری در این بازار را تشویق خواهد کرد.

با توجه به مجموعه‌ای از سیگنال‌های مثبت که اخیراً ثبت شده است، بسیاری از کارشناسان معتقدند که بازار املاک و مستغلات از رکود خود عبور کرده و در حال آغاز یک چرخه جدید است که منجر به افزایش تقاضا برای پرسنل از شرکت‌های کارگزاری املاک و مستغلات و آژانس‌ها می‌شود. بازار املاک و مستغلات با افزایش شدید معاملات از سه ماهه سوم سال 2023، با بازگشت فعال مشتریان به بازار در طول رویدادهای فروش پروژه‌های مختلف، شروع به جنب و جوش کرد. طبق گزارش اخیر انجمن کارگزاران املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، اولین نشانه ورود بازار به مرحله جدید، افزایش نقدینگی است. به طور خاص، در سه ماهه دوم سال 2023، بازار 3700 معامله را ثبت کرد که در مقایسه با 2700 معامله در سه ماهه اول، 37 درصد افزایش داشته است. تا سه ماهه سوم، بازار نزدیک به 6000 معامله را ثبت کرده بود که 1.5 برابر بیشتر از سه ماهه دوم سال 2023 است.

طبق گزارش VARS، پروژه‌های جدیدی که اخیراً در سراسر کشور راه‌اندازی شده‌اند، توجه سرمایه‌گذاران را به خود جلب کرده‌اند. برخی از پروژه‌ها در مناطق آینده‌دار حتی افزایش رزرو را ثبت کرده‌اند. خانه‌های شهری، ویلاها و املاک تجاری با قیمت بیش از ۵ میلیارد دونگ ویتنام نیز تقاضای قابل توجهی را تجربه کرده‌اند.

در واقع، انتظار می‌رود بازار املاک و مستغلات در سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۳ با بهبود قابل توجه نتایج معاملات در مقایسه با سه‌ماهه قبل، به لطف تقویت اعتماد سرمایه‌گذاران، کاهش نرخ بهره و عرضه فراوان‌تر املاک مناسب، بهبود یابد. با توجه به بهبود آشکار بازار املاک و مستغلات در ماه‌های اخیر، بازار کار مرتبط با این بخش نیز پر جنب و جوش‌تر شده است. روند صعودی بازار املاک و مستغلات نیز تحت تأثیر نرخ بهره قرار دارد. در حال حاضر، نرخ بهره پس‌انداز در بانک‌ها به شدت در حال کاهش است و در برخی مناطق به ۳ تا ۵ درصد در سال می‌رسد. این امر انگیزه‌ای برای افرادی است که پس‌انداز انباشته دارند تا به کانال‌های سرمایه‌گذاری جذاب‌تری مانند املاک و مستغلات روی آورند، زیرا میانگین نرخ بهره وام ترجیحی برای خرید املاک و مستغلات در سال اول در حال حاضر حدود ۷ تا ۹ درصد در سال در نوسان است.

بسیاری از کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که بازار املاک و مستغلات پس از سه ماهه دوم سال ۲۰۲۴ شاهد بهبود قابل توجه‌تری خواهد بود. کاهش نرخ بهره بانکی تأثیر قابل توجهی بر بازار خواهد داشت. در حال حاضر، کاهش نرخ بهره سیاستی تا اوایل سال ۲۰۲۴ دشوار خواهد بود. دلیل آن تورم نیست، بلکه مسئله اساسی فشار نرخ ارز است. اگر نرخ ارز بیش از حد بالا برود، نه تنها بر جریان نقدی، بلکه بر خود مشاغل نیز تأثیر خواهد گذاشت. باید درجه خاصی از کاهش ارزش VND پذیرفته شود، اما نمی‌تواند بیش از حد بالا باشد.

HoREA با ارزیابی پتانسیل رشد بازار، اظهار داشت که نشانه‌های بهبود از نیمه دوم سال 2024 به بعد آشکارتر خواهد شد. دلیل این امر آن است که بزرگترین موانع قانونی توسط سازمان‌های دولتی از طریق پیش‌نویس اصلاحات قوانینی از جمله قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات در حال بررسی است. صدها پروژه نیز با مشکلاتی روبرو هستند و در کنار بازسازی محصولات توسعه‌دهندگان و کاهش قیمت مسکن، بازار چشم‌اندازهای امیدوارکننده‌ای برای بهبود دارد. اگرچه بازار املاک و مستغلات همچنان چالش‌برانگیز است، اما دلایل کافی برای اطمینان از چشم‌اندازهای بهبود و رشد مداوم به شیوه‌ای ایمن، سالم و پایدار وجود دارد که ناشی از عوامل متعددی است: مجلس ملی در حال بررسی پیش‌نویس اصلاحات قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات، قانون مؤسسات اعتباری و قانون حراج دارایی‌ها و موارد دیگر است. در صورت تصویب، این قوانین، ثبات، یکنواختی، امکان‌سنجی و ارتباط با واقعیت را تضمین می‌کنند. علاوه بر این، تقاضای واقعی برای مسکن، به ویژه برای مسکن مقرون به صرفه و مسکن اجتماعی، بسیار بالا است.

من معتقدم چرخه جدید بازار عناصر بسیار متفاوتی خواهد داشت، زیرا روند فعلی بر توسعه ارزش واقعی، برآورده کردن نیازهای واقعی مشتریان و مشارکت قابل توجه در بهبود بازار متمرکز است.

با این حال، همانطور که اقتصاددان وو تری تان به درستی اشاره کرد، دولت در حال اجرای راه‌حل‌هایی است، از جمله اصلاح چندین ماده در احکام و بخشنامه‌ها توسط وزارت ساخت و ساز. چارچوب‌های قانونی باید قبل از اینکه بانک‌ها بتوانند سرمایه‌گذاری کنند، مشخص شوند. بازار املاک و مستغلات پایه‌های زیادی برای بهبود دارد، اما با خطرات و چالش‌های متعددی نیز روبرو است. از پایان امسال و ماه‌های بعدی سال 2024، بازار همچنان به حمایت بیشتر از سازوکارها و سیاست‌های دولت و همچنین وزارتخانه‌ها و سازمان‌های مربوطه نیاز خواهد داشت تا حرکت مثبتی برای روند بهبود ایجاد کند.

حزب کمونیست ویتنام

لینک منبع