حذف عوارض استفاده از زمین برای پروژه

آقای جون سونگ هو، مدیر کل شرکت Lotte Properties HCMC (لوته، کره) - سرمایه‌گذار پروژه شهر هوشمند Thu Thiem Eco (بخش An Khanh)، در یک جلسه کاری با رئیس کمیته مردمی شهر هوشی مین، نگوین ون دوک و ادارات مربوطه در آخر هفته گذشته، تمایل خود را برای ادامه اجرای این پروژه در صورت رفع موانع سرمایه‌گذاری توسط شهر هوشی مین، به ویژه معافیت از هزینه اضافی استفاده از زمین پروژه به میزان ۵.۴٪ در سال، ابراز کرد.

۱۰۰ پروژه با تعهدات مالی

نگوین ون دوک، رئیس کمیته مردمی شهر هوشی مین، توصیه‌های شرکت‌ها را پذیرفته و گفته است که برای بررسی راه‌حل‌های مناسب به دولت مرکزی گزارش خواهد داد. رهبران شهر از لوته برای ادامه همراهی، به اشتراک گذاشتن مشکلات و اجرای پروژه طبق برنامه استقبال می‌کنند.

در واقع، مشکلی که لوته مطرح کرده، یک مورد منحصر به فرد نیست. پیش از این، سرمایه‌گذار پروژه امپایر سیتی - شرکت سرمایه‌گذاری مشترک امپایر سیتی - نیز سندی را به کمیته مردمی شهر هوشی مین ارسال کرده و درخواست بررسی تعهدات مالی ناشی از آن را داده بود. به گفته این واحد، از سال ۲۰۱۷، این شرکت تعهدات مالی خود را که تقریباً ۳۶۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی است، تکمیل کرده است و تصمیم تخصیص زمین شهر نیز به وضوح بیان می‌کند که شرکت هنگام تغییر از اجاره یک‌باره زمین به تخصیص زمین با هزینه‌های استفاده از زمین، "مجبور به پرداخت هزینه بیشتر" نیست. بر این اساس، این پروژه سه مجموعه کار، معادل حدود ۱۲۰۰ آپارتمان را به ساکنان تکمیل و تحویل داده است. با این حال، ملزم شدن به پرداخت هزینه‌های اضافی استفاده از زمین "بار سنگینی" محسوب می‌شود که به طور جدی بر جریان سرمایه و برنامه‌های تجاری تأثیر می‌گذارد.

Gỡ vướng tiền sử dụng đất cho dự án - Ảnh 1. — گوشه‌ای از پروژه شهر امپراتوری با مشکلات رویه‌ای روبرو است. عکس: HOANG TRIEU

به همین ترتیب، اداره مالیات شهر هوشی مین اخیراً سندی صادر کرده و از شرکت سهامی سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات هونگ لوک فات خواسته است تا مبلغ ۴۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی اضافی برای پروژه باغ آسمان سبز ستاره‌ای پرداخت کند. طبق اعلام انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، این شهر در حال حاضر حدود ۱۰۰ پروژه املاک و مستغلات تجاری دارد که "منتظر" ابلاغ تعهدات مالی هستند، از جمله بسیاری از پروژه‌های بزرگ شرکت‌هایی مانند نوالند ، هونگ تین لند و تی‌تی‌سی لند.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس HoREA، گفت که این انجمن بارها پیشنهاد لغو کامل مقررات جمع‌آوری ۵.۴٪ اضافی برای مواردی که شرکت‌ها مقصر نیستند را داده است. به گفته وی، "تأخیر در تعیین تعهدات مالی عمدتاً ناشی از رویه‌های اداری است، نه تقصیر سرمایه‌گذاران". به گفته آقای چائو، این مکانیسم نه تنها باعث ضرر شرکت‌ها می‌شود، بلکه باعث از دست رفتن درآمد بودجه نیز می‌شود، زیرا هزینه استفاده از زمین "معلق" است و نمی‌تواند به موقع پرداخت شود، در حالی که یک سری پروژه‌ها باید به طور موقت ساخت و ساز را متوقف کنند و باعث اتلاف بودجه زمین می‌شوند.

او معتقد است که اگر دولت بتواند این مشکل را حل کند، پروژه‌های «معلق» به سرعت تعهدات مالی خود را تکمیل خواهند کرد و در نتیجه جریان سرمایه ده‌ها هزار میلیارد دونگ به بازار املاک و مستغلات را آزاد خواهند کرد. او تأکید کرد: «هزینه‌های استفاده از زمین کلید احیای عرضه مسکن و ارتقای رشد اقتصادی است. وقتی این مشکل به طور کامل حل شود، تضمین مهمی برای محیط سرمایه‌گذاری ویتنام نیز خواهد بود.»

بزرگترین گره

آقای دانگ هونگ آن، رئیس انجمن کارآفرینان جوان ویتنام (VYEA) و رئیس شورای بنیانگذاری شرکت سهامی عام املاک و مستغلات سایگون تونگ تین (TTC Land)، گفت که مشکلات مربوط به تعهدات مالی زمین "بزرگترین تنگنا" است که مانع توسعه بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین می‌شود. وی گفت: "طبق مفاد قانون زمین 2024 و فرمان 103/2024/ND-CP، هزینه‌های استفاده از زمین بر اساس زمانی که دولت تصمیم تخصیص زمین را صادر می‌کند، تعیین می‌شود. اما در واقعیت، بسیاری از پروژه‌های بزرگ به صورت مرحله‌ای اجرا می‌شوند، هر بار که زمین تخصیص داده می‌شود، باید ارزیابی جدیدی تعیین شود که باعث ایجاد مشکل می‌شود."

او به پروژه‌های زیادی اشاره کرد که شهر در مرحله اول به طور موقت زمین را برای شروع ساخت و ساز به سرمایه‌گذاران واگذار کرده است، در حالی که بخش باقیمانده منتظر تکمیل غرامت و پاکسازی محل است. هنگامی که تصمیم به واگذاری زمین در مرحله اول گرفته شد، شرکت بر اساس برنامه‌ریزی دقیق، هزینه‌های استفاده از زمین را برای کل پروژه پرداخت کرد. با این حال، هنگامی که زمین باقیمانده واگذار شد، مقامات تعهدات مالی اضافی را بر اساس قیمت جدید زمین تعیین کردند و شرکت را مجبور به پرداخت صدها میلیارد دونگ بیشتر کردند، حتی اگر آن منطقه در پرداخت قبلی لحاظ شده بود.

به گفته آقای هونگ آن، این وضعیت نه تنها هزینه‌های سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد و روند اجرا را طولانی‌تر می‌کند، بلکه بر کل زنجیره ارزش بازار مسکن نیز تأثیر می‌گذارد. او گفت: «یک پروژه با تأخیر نه تنها به کسب‌وکارها آسیب می‌رساند، بلکه مجموعه‌ای از عواقب را نیز به دنبال دارد: خریداران خانه منتظر می‌مانند، بانک‌ها مجبور به تغییر ساختار وام‌ها می‌شوند، عرضه مسدود می‌شود و بازار نقدینگی خود را از دست می‌دهد.»

به گفته آقای دانگ هونگ آن، موضوع تعهدات مالی در مورد هزینه‌های استفاده از زمین برای پروژه‌هایی که به طور موقت زمین واگذار شده‌اند، مدت‌هاست که توسط جامعه تجاری منعکس شده است. کمیته مردمی شهر هوشی مین نیز اسناد زیادی را برای وزارت دارایی و وزارت کشاورزی و محیط زیست ارسال کرده است تا راه‌حل‌هایی را پیشنهاد دهد، اما تاکنون هیچ راهنمایی خاصی ارائه نشده است. در نتیجه، بسیاری از مشاغل دهه‌ها پیش هزینه‌های استفاده از زمین را برای کل پروژه پرداخت کرده‌اند و اکنون هنوز هم باید هزینه منطقه اختصاص داده شده اضافی را بپردازند، در حالی که قیمت فعلی زمین چندین برابر بیشتر است. این یک بار مالی عظیم است که به مشاغل آسیب می‌رساند، به طور جدی بر برنامه‌های تجاری تأثیر می‌گذارد، باعث رکود بسیاری از پروژه‌ها می‌شود و به طور غیرمستقیم عرضه مسکن در شهر هوشی مین را کاهش می‌دهد.

آقای دانگ هونگ آن پیشنهاد داد که باید سازوکار مشخصی برای رسیدگی به این موضوع به شیوه‌ای منصفانه و معقول وجود داشته باشد. وی تأکید کرد: «ما توصیه می‌کنیم که وزارت دارایی و وزارت کشاورزی و محیط زیست به زودی سازوکاری را به دولت ارائه دهند که امکان کسر و جبران تعهدات مالی که شرکت‌ها قبلاً بر اساس مساحت انجام داده‌اند را برای پروژه‌هایی که هزینه‌های استفاده از زمین را طبق برنامه‌ریزی دقیق ۱/۵۰۰ به طور کامل پرداخت کرده‌اند اما هنوز تخصیص زمین را تکمیل نکرده‌اند، فراهم کند. این امر عدالت و شفافیت را تضمین می‌کند و در عین حال از حقوق مشروع دولت و شرکت‌ها محافظت می‌کند. تنها در این صورت می‌توانیم درآمد بودجه را به طور دقیق مدیریت کنیم و در عین حال شرکت‌ها را به سرمایه‌گذاری مطمئن تشویق کنیم و به ارتقای اقتصاد اجتماعی و تأمین نیازهای مسکن ساکنان شهر هوشی مین کمک کنیم.»

پیشنهاد حذف کامل قانون ۵.۴٪

در یک کنفرانس مطبوعاتی اجتماعی-اقتصادی اخیر، نماینده‌ای از وزارت کشاورزی و محیط زیست شهر هوشی مین گفت که کمیته مردمی شهر رسماً پیشنهاد داده است که وزارت منابع طبیعی و محیط زیست و وزارت دارایی، لغو مقررات مربوط به جمع‌آوری ۵.۴ درصد اضافی از هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین را در دوره‌ای که تعهدات مالی هنوز مشخص نشده است، بررسی کنند. طبق توضیحات شهر، این مقررات با هدف «تقسیم مسئولیت مالی بین دولت و مردم» وضع شده است، اما در واقعیت، تأخیر عمدتاً از سوی سازمان مدیریت ناشی می‌شود. بنابراین، مجبور کردن مشاغل و مردم به تحمل این هزینه اضافی غیرممکن است.

این شهر همچنین تأکید کرد که در چارچوب بهبود اجتماعی-اقتصادی پس از همه‌گیری کووید-۱۹، حذف آیین‌نامه فوق به کاهش فشار هزینه‌ها، تحریک سرمایه‌گذاری و ارتقای رشد کمک خواهد کرد. در حال حاضر، قانون نرخ وصول اضافی ۵.۴٪ را تعیین می‌کند، اما در پیش‌نویس اصلاحیه فرمان ۱۰۳ در مورد هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین، وزارت دارایی دو گزینه را پیشنهاد می‌دهد: کاهش آن به ۳.۶٪ یا حذف کامل آن. با این حال، لغو کامل تنها در صورتی قابل اجرا است که مستقیماً در قانون زمین تنظیم شده باشد، بنابراین وزارت دارایی به وزارت کشاورزی و محیط زیست نیز پیشنهاد داده است که آن را در فرآیند اصلاح قانون آتی مطالعه و تکمیل کند.

به گفته بسیاری از کارشناسان و مشاغل، در واقع، تأخیر در تعیین تعهدات مالی اغلب ناشی از رویه‌های اداری پیچیده است، در حالی که مشاغل قبلاً تعهدات خود را برای پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین تکمیل کرده‌اند. این جمع‌آوری اضافی باعث افزایش هزینه‌های سرمایه‌گذاری، افزایش قیمت محصولات املاک و مستغلات، تأثیر مستقیم بر خریداران خانه و کاهش دسترسی به مسکن می‌شود.

برخی از کارشناسان همچنین معتقدند که در صورت اعمال هزینه‌های اضافی، این هزینه‌ها فقط باید برای پروژه‌هایی اعمال شود که زمین را به بهره‌برداری رسانده‌اند و در حال سودآوری هستند تا از وضعیت «نگهداری زمین و انتظار برای زمان مناسب» برای شرکت‌ها جلوگیری شود. با این حال، در مواردی که هیچ تقصیری از جانب سرمایه‌گذار وجود ندارد، ادامه دریافت هزینه‌های اضافی ناعادلانه است. به گفته کارشناسان، اساسی‌ترین راه حل، حذف کامل قانون ۵.۴٪ و در عین حال صدور سازوکاری روشن در مورد زمان محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین برای ایجاد شفافیت و ثبات است، در نتیجه مجموعه‌ای از پروژه‌های متوقف شده را رفع انسداد کرده و اعتماد را به بازار املاک و مستغلات بازمی‌گرداند.

نیاز به توضیح بیشتر

رئیس HoREA، لو هوانگ چائو، همچنین تأکید کرد که پیش‌نویس قطعنامه که تعدادی از سازوکارهای سیاستی را برای رفع مشکلات و موانع در سازماندهی اجرای قانون زمین تصریح می‌کند، باید مقررات روشن‌تری در مورد نحوه رسیدگی به هزینه‌های اضافی استفاده از زمین داشته باشد. آقای چائو تحلیل کرد: «دولت باید به‌طور خاص کسر مبالغی را که شرکت‌ها برای مدت زمانی که هزینه‌های استفاده از زمین یا اجاره زمین محاسبه نشده است، در مواردی که تقصیر کاربران زمین نیست، تنظیم کند. این یک مبنای قانونی ضروری برای رسیدگی به پروژه‌هایی مانند شهر هوشمند زیست‌محیطی لوته یا شهر امپراتوری است و از وضعیتی که در آن به شرکت‌ها ظلم می‌شود، جلوگیری می‌کند.»

منبع: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm