رفع موانع مربوط به قانون زمین.

گزارش خلاصه‌ای از سوالات مطرح شده توسط بویی ون کونگ، دبیرکل مجلس ملی ، که اخیراً برای نمایندگان ارسال شده است، ارزیابی می‌کند که دولت اقدامات زیادی انجام داده و اسناد متعددی را برای رسیدگی به مشکلات این بازار، مانند تلگراف‌ها و دستورالعمل‌های نخست وزیر که وزارتخانه‌ها و ادارات محلی را به بازسازی بازار املاک و مستغلات ترغیب می‌کند، صادر کرده است. با این حال، این بازار، از جمله بازار مسکن، هنوز با مشکلات و تنگناهایی ناشی از رویه‌های قانونی، دسترسی به زمین و سرمایه گذاری مواجه است.

این درخواست به دلیل کمبود «زمین مسکونی» رد شد.

برخی از رویه‌های اداری مربوط به سرمایه‌گذاری دست و پا گیر هستند و موانعی ایجاد می‌کنند؛ بخش‌های بازار همچنان نامتعادل باقی مانده‌اند؛ و اعتبار سرمایه‌گذاری در این بازار هنوز خطرات زیادی را به همراه دارد. به دلیل این مشکلات، مشاغل املاک و مستغلات مجبور به توقف پروژه‌های سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز هستند که این امر همچنین مشکلاتی را برای پیمانکاران، تأمین‌کنندگان مصالح و بسیاری از صنایع دیگر ایجاد می‌کند. آژانس بررسی‌کننده ارزیابی کرد: «موانع قانونی در مورد زمین، مانند تعیین قیمت زمین، هزینه‌های استفاده از زمین، ترخیص زمین یا مقررات مربوط به انتخاب سرمایه‌گذاران که با مقررات مربوط به سرمایه‌گذاری، مناقصه و زمین همپوشانی دارند... موانع اصلی برای بهبود و توسعه بازار مسکن هستند.»

در شهر هوشی مین، علاوه بر بیش از ۱۰۰ پروژه املاک و مستغلات که با موانعی روبرو هستند و در حال حاضر برای حل و فصل در حال مطالعه هستند، وزارت برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری اخیراً در مورد وضعیت تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری برای پروژه‌های املاک و مستغلات در منطقه به کمیته خلق شهر گزارش داده است.

بر این اساس، از ۱۱۷ پرونده پروژه که درخواست تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری دارند و این آژانس در حال حاضر در حال بررسی آنهاست، ۶۲ پروژه شرایط لازم برای سرمایه‌گذار بودن در یک پروژه مسکونی تجاری را ندارند، زیرا مالک زمین مسکونی نیستند یا کل زمین مسکونی را طبق قانون مسکن سال ۲۰۱۴ به دست نیاورده‌اند.

بنابراین، اداره برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری به کمیته مردمی شهر هوشی مین توصیه کرد که این طرح سرمایه‌گذاری را تأیید نکند زیرا با مقررات قانون سرمایه‌گذاری و قانون مسکن مطابقت ندارد. این امر باعث نگرانی در بین مشاغل املاک و مستغلات شده است زیرا می‌تواند روند اجرای پروژه را متوقف کند.

رفع موانع قانونی، اجرای پروژه‌های املاک و مستغلات را تسهیل کرده و توسعه بازار را تقویت می‌کند. (عکس: HOANG TRIEU)

به گفته نگوین نات خان، دارنده مدرک کارشناسی ارشد و مدرس دانشکده حقوق، دانشگاه اقتصاد و حقوق (دانشگاه ملی ویتنام، شهر هوشی مین)، از منظر حقوقی، امتناع از تأیید سیاست‌های سرمایه‌گذاری این ۶۲ پروژه کاملاً مناسب است. با این حال، با توجه به دیدگاه اقتصادی و تحولات بازار املاک و مستغلات، این تصمیم جنبه‌های مختلفی دارد که کاملاً مناسب نیستند.

زیرا اجرای یک پروژه مسکن تجاری مستلزم آن است که کسب‌وکارها صندوق زمین به اندازه کافی بزرگی داشته باشند، اما در واقعیت، تعداد پروژه‌هایی که ۱۰۰٪ زمین مسکونی یا بخشی از زمین مسکونی دارند، بیش از ۵٪ از کل پروژه‌های مسکن تجاری موجود در بازار را تشکیل نمی‌دهد.

بنابراین، مقررات سختگیرانه در مورد انواع کاربری زمین که در بالا ذکر شد، مشکلات زیادی را برای مشاغلی که پیشنهاد ساخت پروژه‌های مسکن اجتماعی را می‌دهند، ایجاد می‌کند. اگر این موانع برطرف نشوند، صدها هزار میلیارد دونگ سرمایه‌گذاری شده در این پروژه‌ها می‌تواند "گیر کند" و منجر به هدر رفتن سرمایه و عدم حل مشکل عرضه مسکن شود.

به گفته نگوین نات خان، دارنده مدرک کارشناسی ارشد، برای حل پروژه‌های فوق‌الذکر، به راه‌حل‌های حقوقی و مدیریتی نیاز است. از منظر حقوقی، مجلس ملی باید فوراً مقررات مربوط به فرم‌های کاربری زمین برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی در قانون مسکن را مطالعه و اصلاح کند و به سمتی حرکت کند که فرم‌های کاربری زمین را به پروژه‌ها محدود نکند و فقط به زمین‌های مسکونی محدود کند، بلکه از انطباق با برنامه‌ریزی کاربری زمین و ساخت و ساز محلی اطمینان حاصل کند.

خانم خان اظهار داشت: «از دیدگاه مدیریتی، کمیته مردمی شهر هوشی مین می‌تواند در ابتدا از سرمایه‌گذاران این ۶۲ پروژه با سازماندهی مناقصه پروژه کاربری زمین برای انتخاب سرمایه‌گذارانی که شرایط اجرای پروژه مسکن اجتماعی را دارند (در صورت برنده شدن در مناقصه، دولت زمین را برای اجرای پروژه مسکن اجتماعی به آنها اختصاص می‌دهد یا اجاره می‌دهد) یا تبدیل هدف از مسکن اجتماعی به مسکن اجتماعی به طوری که آنها ملزم به مقررات کاربری زمین نباشند، حمایت کند.»

بسیاری از قوانین باید اصلاح شوند.

در نامه رسمی «پیشنهاد اصلاح بند ب، بند ۱، بند الف، بند ۴ و بند ۶ ماده ۱۲۸ پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) برای ایجاد شرایطی برای سرمایه‌گذاران جهت توافق در مورد کسب حقوق کاربری زمین برای انواع زمین‌هایی که مطابق با برنامه‌ریزی برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی هستند» که به مجلس ملی ارسال شده است، آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، اصلاح بند ب، بند ۱، بند الف، بند ۴ و بند ۶ ماده ۱۲۸ پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) را پیشنهاد داد تا شرایطی را برای کسب‌وکارها و سرمایه‌گذاران جهت توافق در مورد کسب حقوق کاربری زمین یا حقوق کاربری زمین موجود برای انواع زمین‌هایی که مطابق با برنامه‌ریزی کاربری زمین، برنامه‌ریزی شهری و برنامه‌ریزی ساخت‌وساز برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی هستند، ایجاد کند.

آقای چاو همچنین اشاره کرد که مقررات مندرج در بند ب، بند ۱، ماده ۱۲۸ پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون زمین، فقط توافق‌نامه‌هایی را در مورد دریافت حق استفاده از زمین برای زمین‌های مسکونی مجاز می‌داند، یا حقوق استفاده از زمین موجود برای زمین‌های مسکونی یا زمین‌های مسکونی و سایر زمین‌ها را الزامی می‌داند. بنابراین، دامنه آن محدودتر از مقررات فعلی در قانون زمین ۲۰۱۳ است، بنابراین دسترسی سرمایه‌گذاران به زمین را تسهیل نمی‌کند و حقوق و منافع مشروع کاربران فعلی زمین را تضمین نمی‌کند.

به گفته آقای چاو، در صورت تصویب این آیین‌نامه، در ۱۰ سال آینده، سرمایه‌گذاران دیگر مجاز به «مذاکره در مورد کسب حقوق کاربری زمین برای مسکونی و سایر زمین‌ها» برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی نخواهند بود و بنابراین هیچ سرمایه‌گذاری قادر به احراز شرط «داشتن حقوق کاربری زمین موجود برای مسکونی و سایر زمین‌ها» که در بند ۶ ماده ۱۲۸ پیش‌نویس قانون اصلاح‌شده زمین تصریح شده است، نخواهد بود.

در مورد مشکلات مربوط به پروژه‌های مسکن در حال ساخت، در کارگاه آموزشی اخیر در مورد پیش‌نویس اصلاحات قانون تجارت املاک و مستغلات که توسط کمیته اقتصادی مجلس ملی و وزارت ساخت و ساز برگزار شد، بویی شوان کونگ، نایب رئیس کمیته مردمی شهر هوشی مین، اظهار داشت که در این شهر، مشکلات زیادی هنگام راه‌اندازی پروژه‌های مسکن در حال ساخت به وجود آمده است. به طور خاص، مقامات باید برای پروژه‌هایی که شرایط فروش مسکن در حال ساخت را دارند، مجوزهای کتبی صادر کنند که منجر به پیچیدگی‌های زیادی می‌شود، به ویژه در مورد صدور گواهی مالکیت برای خریداران مسکن تجاری هنگام ارجاع به مفاد قانون زمین.

به گفته آقای بویی شوان کونگ، بند ۲، ماده ۲۵ پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) شرایطی را برای پروژه‌های مسکن و ساخت‌وساز آینده تعیین می‌کند که یکی از انواع اسناد کاربری زمین زیر را داشته باشند (تصمیم در مورد تخصیص زمین، اجاره زمین؛ قرارداد اجاره زمین؛ گواهی حقوق کاربری زمین؛ گواهی مالکیت مسکن و حقوق کاربری زمین؛ گواهی حقوق کاربری زمین، مالکیت مسکن و سایر دارایی‌های متصل به زمین...).

در همین حال، طبق قانون فعلی زمین، کاربران زمین در صورت داشتن گواهی استفاده از زمین، حق انتقال، اجاره، اجاره فرعی، اهدا، رهن و مشارکت در حقوق استفاده از زمین را به عنوان سرمایه دارند.

در مواردی که به کاربران زمین در انجام تعهدات مالی خود تأخیر داده می‌شود یا تعهدات مالی آنها به عنوان بدهی ثبت می‌شود، آنها باید قبل از اعمال حقوق خود، این تعهدات را انجام دهند. این بدان معناست که اگر به یک سرمایه‌گذار زمین اختصاص داده شود اما نتواند تعهدات مالی خود را در مورد هزینه‌های استفاده از زمین انجام دهد، نمی‌تواند حقوق یک کاربر زمین را که در قانون زمین تصریح شده است، از جمله حق انتقال حقوق استفاده از زمین، اعمال کند.

بنابراین، کمیته مردمی شهر هوشی مین پیشنهاد می‌کند که کمیته تدوین، محتوای مربوط به شرایط زمین را برای رویه تأیید پروژه‌های مسکن و ساختمانی در حال ساخت برای اهداف تجاری، تحقیق و تنظیم کند تا بیان شود که «سرمایه‌گذار باید تمام تعهدات مالی را انجام داده و دارای گواهی حق استفاده از زمین باشد.» این هدف، محدود کردن وقوع مسائل حقوقی در مراحل بعدی، به ویژه در صدور گواهی برای ساکنان است.

امکان تنظیمات مربوط به برنامه‌ریزی پس از انتقال مالکیت را فراهم می‌کند.

بویی شوان کونگ، نایب رئیس کمیته مردمی شهر هوشی مین، اظهار داشت که پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات، که تصریح می‌کند اصل واگذاری پروژه‌های املاک و مستغلات - مبنی بر اینکه واگذاری تمام یا بخشی از یک پروژه باید تضمین کند که اهداف و برنامه‌ریزی پروژه بدون تغییر باقی می‌ماند - "نامطلوب" است. او استدلال کرد که بسیاری از سرمایه‌گذاران، پس از خرید یک پروژه، باید برای بهبود آن، در برنامه‌ریزی آن اصلاحاتی انجام دهند. به گفته آقای بویی شوان کونگ، اصلاحات پروژه با هدف بهینه‌سازی پروژه، در نهایت افزایش ضریب استفاده از زمین و رعایت قانون برنامه‌ریزی شهری انجام می‌شود. سرمایه‌گذاران طبق مقررات، اصلاحاتی انجام می‌دهند و تعهدات مالی اضافی را متحمل می‌شوند. کمیته مردمی شهر هوشی مین پیشنهاد اصلاح این آیین‌نامه را داد تا از تعارض با قانون برنامه‌ریزی شهری در طول اجرا جلوگیری شود، زیرا این امر پس از خرید، تأثیر منفی بر پیشرفت پروژه خواهد داشت.

سمینار «رفع موانع حقوقی املاک و مستغلات»

در تاریخ 9 نوامبر، روزنامه نگوئی لائو دونگ سمیناری با عنوان «رفع موانع قانونی املاک و مستغلات» برگزار کرد تا به نظرات مهمانان گوش فرا داده و آنها را جمع‌آوری کند و از این طریق راه‌حل‌هایی برای رفع تنگناها، رفع انسداد جریان بازار املاک و مستغلات و ارتقای رشد اقتصادی پایدار و باثبات پیدا کند.

(*) به روزنامه نگوئی لائو دونگ، شماره مورخ ۸ نوامبر مراجعه کنید.

منبع: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm