حل مشکلات قانون زمین

گزارش خلاصه‌ای که اخیراً توسط دبیرکل مجلس ملی، بویی ون کونگ، در مورد موضوعات استیضاح به نمایندگان ارسال شده است، ارزیابی می‌کند که دولت اقدامات زیادی انجام داده و اسناد زیادی را برای رفع مشکلات این بازار منتشر کرده است، مانند تلگراف‌ها و اسنادی که از نخست وزیر می‌خواهد از وزارتخانه‌ها و ادارات محلی بخواهد بازار املاک و مستغلات را بازسازی کنند. با این حال، این بازار، از جمله بازار مسکن، به دلیل رویه‌های قانونی، صندوق‌های زمین و سرمایه گذاری، هنوز با مشکلات و ازدحام مواجه است.

به دلیل کمبود «زمین مسکونی» تأیید نشد

برخی از رویه‌های اداری در مورد سرمایه‌گذاری دست و پا گیر هستند و موانعی ایجاد می‌کنند، بخش‌های بازار هنوز کج هستند و سرمایه اعتباری سرمایه‌گذاری شده در این بازار هنوز خطرات بالقوه زیادی دارد. به دلیل مشکلات، شرکت‌های املاک و مستغلات مجبورند سرمایه‌گذاری و ساخت پروژه‌ها را متوقف کنند و این امر همچنین برای پیمانکاران، تأمین‌کنندگان مصالح و بسیاری از صنایع دیگر مشکلاتی ایجاد می‌کند. آژانس ارزیابی ارزیابی کرد: «مشکلات قانونی در مورد زمین، مانند تعیین قیمت زمین، هزینه‌های استفاده از زمین، آزادسازی محل یا مقررات مربوط به انتخاب سرمایه‌گذاران که با مقررات مربوط به سرمایه‌گذاری، مناقصه، زمین و... همپوشانی دارند، موانع اصلی بهبود و توسعه بازار مسکن هستند.»

در شهر هوشی مین، علاوه بر بیش از ۱۰۰ پروژه املاک و مستغلات که با مشکلاتی روبرو هستند و برای حل آنها مطالعاتی انجام شده و در حال انجام است، اداره برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری اخیراً در مورد اجرای مصوبات سرمایه‌گذاری برای پروژه‌های املاک و مستغلات در منطقه به کمیته خلق شهر گزارش داده است.

بر این اساس، در ۱۱۷ پرونده پروژه که درخواست تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری دارند و این آژانس در حال رسیدگی به آنهاست، ۶۲ پروژه شرایط لازم برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکونی تجاری (NƠM) را ندارند، زیرا زمین مسکونی ندارند یا طبق مفاد قانون مسکن ۲۰۱۴، انتقال تمام زمین‌های مسکونی را دریافت نمی‌کنند.

بنابراین، اداره برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری به کمیته مردمی شهر هوشی مین توصیه کرد که این سیاست سرمایه‌گذاری را تأیید نکند زیرا با مفاد قانون سرمایه‌گذاری و قانون مسکن مطابقت ندارد. این امر باعث نگرانی شرکت‌های املاک و مستغلات می‌شود زیرا می‌تواند باعث مسدود شدن روند اجرای پروژه شود.

رفع موانع قانونی به اجرای روان پروژه‌های املاک و مستغلات کمک می‌کند و توسعه بازار را ارتقا می‌دهد. عکس: HOANG TRIEU

به گفته استاد نگوین نات خان، مدرس دانشکده حقوق، دانشگاه اقتصاد و حقوق (VNU-HCM)، از منظر حقوقی، عدم تصویب سیاست سرمایه‌گذاری این ۶۲ پروژه کاملاً مناسب است. با این حال، از منظر اقتصادی و توسعه بازار املاک و مستغلات، این موضوع نکات بسیاری دارد که واقعاً مناسب نیستند.

زیرا برای اجرای یک پروژه جدید روستایی، شرکت‌ها باید صندوق زمین به اندازه کافی بزرگی داشته باشند، اما در واقعیت، تعداد پروژه‌هایی که ۱۰۰٪ زمین مسکونی یا بخشی از آن زمین مسکونی است، بیش از ۵٪ از کل تعداد پروژه‌های جدید روستایی موجود در بازار را تشکیل نمی‌دهد.

بنابراین، مقررات سختگیرانه فوق الذکر در مورد شکل استفاده از زمین، هنگام پیشنهاد ساخت پروژه‌های NƠTM توسط شرکت‌ها، مشکلات زیادی ایجاد می‌کند. اگر راهی برای حل آنها پیدا نکنیم، صدها هزار میلیارد VND سرمایه‌گذاری شده در اجرای این پروژه‌ها ممکن است "گیر" کنند و باعث اتلاف سرمایه و همچنین عدم حل مشکل عرضه مسکن شوند.

به گفته استاد نگوین نات خان، برای حل پروژه‌های فوق‌الذکر، به راه‌حل‌های قانونی و مدیریتی نیاز است. از منظر حقوقی، مجلس ملی باید به زودی مقررات مربوط به اشکال کاربری زمین را برای اجرای پروژه‌های NƠTM در قانون مسکن بررسی و اصلاح کند، به طوری که اشکال کاربری زمین برای پروژه‌ها به جای فقط زمین مسکونی که در حال حاضر وجود دارد، محدود نشود، بلکه باید از انطباق با برنامه‌ریزی کاربری زمین محلی و برنامه‌ریزی ساخت و ساز اطمینان حاصل شود.

«از دیدگاه مدیریتی، در آینده نزدیک، کمیته مردمی شهر هوشی مین می‌تواند از سرمایه‌گذاران این ۶۲ پروژه از طریق سازماندهی مناقصه برای پروژه‌هایی که از زمین استفاده می‌کنند، حمایت کند تا سرمایه‌گذارانی را انتخاب کند که شرایط اجرای پروژه NƠTM را دارند (در صورت برنده شدن در مناقصه، دولت زمین را اختصاص می‌دهد یا زمین را برای اجرای پروژه NƠTM اجاره می‌دهد) یا هدف پروژه NƠTM را به مسکن اجتماعی تبدیل کند تا محدود به شکل استفاده از زمین نباشد.» - استاد خان نظر خود را ابراز کرد.

بسیاری از قوانین نیاز به اصلاح دارند

در اطلاعیه رسمی «پیشنهاد اصلاح بند ب، بند ۱، بند الف، بند ۴ و بند ۶ ماده ۱۲۸ پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) برای ایجاد شرایطی برای سرمایه‌گذاران جهت مذاکره در مورد دریافت حقوق استفاده از زمین برای انواع زمین مطابق با برنامه‌ریزی برای اجرای پروژه‌های NƠTM» که به مجلس ملی ارسال شد، آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، پیشنهاد اصلاح بند ب، بند ۱، بند الف، بند ۴ و بند ۶ ماده ۱۲۸ پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) را برای ایجاد شرایطی برای شرکت‌ها و سرمایه‌گذاران جهت مذاکره در مورد دریافت حقوق استفاده از زمین یا داشتن حقوق استفاده از زمین برای انواع زمین یا داشتن حقوق استفاده از زمین مطابق با برنامه‌ریزی استفاده از زمین، برنامه‌ریزی شهری و برنامه‌ریزی ساخت و ساز برای اجرای پروژه‌های NƠTM ارائه داد.

آقای چائو همچنین خاطرنشان کرد که مقررات مندرج در بند ب، بند ۱، ماده ۱۲۸ پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) فقط توافق‌نامه‌هایی را در مورد دریافت حق استفاده از زمین مسکونی مجاز می‌داند یا باید حق استفاده از زمین مسکونی یا زمین مسکونی و سایر زمین‌ها را داشته باشد، بنابراین مفهوم محدودتری نسبت به مقررات فعلی در قانون زمین ۲۰۱۳ دارد، بنابراین شرایط مساعدی را برای دسترسی سرمایه‌گذاران به زمین ایجاد نمی‌کند و حقوق و منافع قانونی و مشروع افرادی که از زمین استفاده می‌کنند را تضمین نمی‌کند.

به گفته آقای چاو، در صورت تصویب این آیین‌نامه، در ۱۰ سال آینده، سرمایه‌گذاران دیگر مجاز به «توافق بر دریافت حق استفاده از زمین مسکونی و سایر زمین‌ها» برای اجرای پروژه توسعه روستایی جدید نخواهند بود، بنابراین هیچ موردی وجود نخواهد داشت که هر سرمایه‌گذاری شرط «داشتن حق استفاده از زمین مسکونی و سایر زمین‌ها» را که در بند ۶ ماده ۱۲۸ پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) تجویز شده است، برآورده کند.

در مورد مشکلات مسکن آینده، در کارگاه اخیر پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) که توسط کمیته اقتصادی مجلس ملی و وزارت ساخت و ساز برگزار شد، بویی شوان کونگ، نایب رئیس کمیته مردمی شهر هوشی مین، گفت که در این شهر، اخیراً، هنگام راه‌اندازی مسکن تجاری، پروژه‌های ساختمانی آینده با مشکلات زیادی روبرو شده‌اند. بر این اساس، مرجع ذیصلاح باید سندی داشته باشد که پروژه واجد شرایط فروش مسکن آینده را تأیید کند، که منجر به پیامدهای زیادی، به ویژه صدور گواهی مالکیت خریداران NƠTM هنگام مراجعه به مفاد قانون زمین می‌شود.

به گفته آقای بویی شوان کونگ، بند ۲، ماده ۲۵ پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) شرایطی را برای خانه‌ها و کارهای ساختمانی که در آینده تشکیل می‌شوند، تصریح می‌کند که باید یکی از انواع اسناد زیر را در مورد کاربری زمین داشته باشند (تصمیم در مورد تخصیص زمین، اجاره زمین؛ قرارداد اجاره زمین؛ گواهی حقوق کاربری زمین؛ گواهی مالکیت خانه و حقوق کاربری زمین؛ گواهی حقوق کاربری زمین، مالکیت خانه و سایر دارایی‌های متصل به زمین...).

در همین حال، طبق قانون فعلی زمین، کاربران زمین در صورت داشتن گواهی، مجاز به انتقال، اجاره، اجاره فرعی، اهدا، رهن و مشارکت در سرمایه برای حقوق استفاده از زمین هستند.

در صورتی که به کاربر زمین اجازه داده شود انجام تعهدات مالی را به تأخیر بیندازد یا مجاز به انجام تعهدات مالی باشد، باید قبل از اعمال حقوق، تعهدات مالی را انجام دهد. یعنی در صورتی که به سرمایه‌گذار زمین اختصاص داده شود اما تعهدات مالی مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین را انجام ندهد، نمی‌تواند حقوق کاربر زمین را طبق مفاد قانون زمین، از جمله حق انتقال حقوق استفاده از زمین، اعمال کند.

بنابراین، کمیته مردمی شهر HCM توصیه می‌کند که کمیته تدوین، محتوای شرایط زمین را برای رویه تأیید مسکن و کارهای ساختمانی آینده که قرار است به مرحله اجرا درآیند، مطالعه و تنظیم کند، به این صورت که «سرمایه‌گذار تعهدات مالی خود را انجام داده و دارای گواهی حق استفاده از زمین است». این امر برای محدود کردن بروز مشکلات حقوقی در مرحله بعدی، به ویژه صدور گواهی برای مردم، ضروری است.

امکان تنظیم برنامه‌ریزی پس از انتقال

نایب رئیس کمیته مردمی شهر هوشی مین، بویی شوان کونگ، گفت که پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات تصریح می‌کند که اصل واگذاری پروژه‌های املاک و مستغلات این است که واگذاری تمام یا بخشی از پروژه باید تضمین کند که اهداف و برنامه‌ریزی پروژه تغییر نمی‌کند، که این "مطلوب نیست" زیرا بسیاری از سرمایه‌گذاران پس از دریافت پروژه، نیاز به تنظیم برنامه‌ریزی برای بهبود پروژه دارند. به گفته آقای بویی شوان کونگ، تنظیم پروژه برای بهینه‌سازی پروژه است و کلید نهایی افزایش ضریب کاربری زمین و رعایت مفاد قانون برنامه‌ریزی شهری است. سرمایه‌گذاران طبق مقررات تنظیم می‌کنند و تعهدات مالی اضافی را متحمل می‌شوند. کمیته مردمی شهر هوشی مین پیشنهاد داد که این آیین‌نامه اصلاح شود تا در طول فرآیند اجرا با مفاد قانون برنامه‌ریزی شهری مغایرت نداشته باشد، در غیر این صورت پس از دریافت انتقال پروژه، بر روند اجرا تأثیر خواهد گذاشت.

سمینار «رفع موانع حقوقی املاک و مستغلات»

در تاریخ ۹ نوامبر، روزنامه لائو دونگ، بحثی با موضوع «رفع موانع قانونی برای املاک و مستغلات» ترتیب داد تا به نظرات مهمانان گوش فرا داده و آنها را جذب کند و از این طریق، راهکارهایی برای رفع تنگناها، رفع انسداد جریان بازار املاک و مستغلات و ارتقای رشد اقتصادی پایدار و باثبات بیابد...

(*) به روزنامه لائو دونگ از شماره 8 نوامبر مراجعه کنید

منبع: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm