انتظارات مبنی بر اینکه قانون اصلاح‌شده زمین، چرخه توسعه جدیدی ایجاد خواهد کرد

پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون زمین، پس از دریافت، اصلاح و تکمیل پیش‌نویس قانون و پیش‌نویس قطعنامه توسط مجلس ملی، برای تصویب در پنجمین اجلاس فوق‌العاده آماده است.

محتوای اصلاح‌شده را یکپارچه کنید

قانون اصلاح‌شده زمین توجه بسیاری از مردم، به‌ویژه کسب‌وکارها و سرمایه‌گذاران فعال در بخش املاک و مستغلات را به خود جلب کرده است. آمار انجمن املاک و مستغلات ویتنام نشان می‌دهد که تا ۷۰ درصد از مشکلات و معضلات بازار املاک و مستغلات از مسائل حقوقی ناشی می‌شود. اگرچه قانون جدید مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات تصویب شده است، اما هنوز بسیاری از مقررات کلیدی باید به قانون اصلاح‌شده زمین اضافه شوند تا مقررات مربوط به زمین، که عامل اصلی توسعه بازار املاک و مستغلات است، یکپارچه شود.

بنگاه‌های املاک و مستغلات انتظار دارند که قانون اصلاح‌شده زمین، چرخه توسعه جدیدی ایجاد کند.

پس از جذب و اصلاح، لایحه قانون زمین اصلاح و در پنجمین اجلاس فوق‌العاده به مجلس ملی ارائه شد که شامل ۱۶ فصل، ۲۶۰ ماده، حذف ۵ ماده، اصلاح و تکمیل ۲۵۰ ماده (هم از نظر محتوا و هم از نظر فنی) در مقایسه با لایحه قانونی ارائه شده به مجلس ملی در ششمین اجلاس پانزدهم مجلس ملی است.

پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون زمین، ۱۸ ماده اصلاح‌شده و تکمیل‌شده را یکپارچه کرده است، از جمله بسیاری از مقرراتی که مستقیماً به زمین و بازار املاک و مستغلات مربوط می‌شوند، مانند: حقوق و تعهدات مربوط به استفاده از زمین برای ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور؛ عدم گسترش دامنه دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین سازمان‌های اقتصادی با سرمایه‌گذاری خارجی (ماده ۲۸)؛ مواردی که سازمان‌های اقتصادی با سرمایه‌گذاری خارجی طبق مفاد قانون تجارت املاک و مستغلات، انتقال پروژه املاک و مستغلات را دریافت می‌کنند؛ حقوق و تعهدات سازمان‌های اقتصادی و واحدهای خدمات عمومی که از زمین برای پرداخت اجاره سالانه دارایی‌های متصل به زمین استفاده می‌کنند (ماده ۳۴)...

علاوه بر این، پیش‌نویس قانون اصلاح زمین، مقرراتی را نیز در مورد موارد زیر اضافه می‌کند: شرایط واگذاری زمین‌های کشت برنج به افرادی که مستقیماً در تولید کشاورزی دخیل نیستند (بند 7، ماده 45)؛ اصول تدوین و تصویب برنامه‌ریزی کاربری زمین در تمام سطوح (بند 9، ماده 60)؛ اهداف کاربری زمین که در محتوای برنامه‌ریزی کاربری زمین در سطوح استانی و منطقه‌ای تعیین شده‌اند (مواد 65 و 66)؛ بازیابی زمین برای پروژه‌های مسکونی تجاری، مسکن مختلط و پروژه‌های تجاری و خدماتی (بند 27، ماده 79)؛ انواع زمین برای پروژه‌های مسکونی تجاری از طریق توافق‌نامه‌های دریافت حق استفاده از زمین یا داشتن حق استفاده از زمین؛ اعطای گواهی به خانوارها و افرادی که از زمین بدون اسناد مربوط به حق استفاده از زمین استفاده می‌کنند که قوانین زمین را نقض نمی‌کند و در مواردی که زمین بدون مجوز مناسب اختصاص داده می‌شود، نیست (بند 3، ماده 138)...

یکی از موارد قابل توجه در اصلاحیه قانون زمین که این بار به تصویب رسید، بحث بازیابی زمین برای پروژه‌های مسکونی تجاری است که همچنان مجلس را «داغ» می‌کند. در گزارش توضیح، پذیرش و اصلاح پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده)، وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی، به وضوح اظهار داشت که در مورد بازیابی زمین برای پروژه‌های مسکونی تجاری، مسکن مختلط و پروژه‌های تجاری و خدماتی (بند ۲۷، ماده ۷۹)، با پذیرش نظرات نمایندگان و سازمان‌های مجلس ملی، پیش‌نویس قانون در راستای به ارث بردن مفاد قانون زمین ۲۰۱۳ تصریح می‌کند که بازیابی زمین فقط برای پروژه‌های مسکونی تجاری، مسکن مختلط و پروژه‌های تجاری و خدماتی زمانی مجاز است که «پروژه سرمایه‌گذاری ساخت و ساز در منطقه شهری» باشد.

در مورد طراحی فنی این سیاست، مفاد پیش‌نویس قانون، ماهیت پروژه منطقه شهری را که مشمول بررسی برای لغو است، به عنوان «یک پروژه سرمایه‌گذاری برای ساخت یک منطقه شهری با عملکردهای مختلط، هماهنگ‌سازی سیستم زیرساخت فنی، زیرساخت اجتماعی با مسکن طبق مفاد قانون ساخت و ساز» روشن می‌کند. نمایندگان مجلس ملی گفتند که چنین طراحی فنی با طراحی فنی در سایر بندهای ماده ۷۹ سازگار است. ماده ۷۹ فقط موارد لغو زمین را برای اجرای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی برای منافع ملی و عمومی تنظیم می‌کند. هنگام لغو زمین در موارد مشخص شده در ماده ۷۹، لازم است دلایل و شرایط مشخص شده در «مبانی و شرایط لغو زمین برای اهداف دفاع و امنیت ملی؛ توسعه اجتماعی-اقتصادی برای منافع ملی و عمومی» رعایت شود...

مورد انتظار

قانون اصلاح‌شده زمین، یک پروژه قانونی است که نه تنها توجه سازمان‌های مدیریت دولتی را در تمام سطوح به خود جلب می‌کند، بلکه بسیاری از کارشناسان، جامعه تجاری و مردم انتظار دارند که پس از انتشار، این قانون به یک قانون باکیفیت تبدیل شود، با یک پیشرفت چشمگیر، تنگناهای مربوط به مکانیسم انتقال زمین را از بین ببرد و نیروی محرکه و سرریزکننده‌ای برای صنایع ساخت و ساز و املاک و مستغلات ایجاد کند...

در روزهای نخست سال جدید ۲۰۲۴، مجلس ملی پنجمین جلسه فوق‌العاده خود را برای بررسی و تصویب قانون زمین پس از یک دوره طولانی دریافت نظرات در مورد اصلاحات و الحاقیه‌ها از وزارتخانه‌ها، شعب، شوراهای محلی و رأی‌دهندگان برگزار کرد که نشان‌دهنده عزم بالای دولت و مجلس ملی در حل مشکلات قانونی با هدف احیای توسعه بازار زمین به طور کلی و املاک و مستغلات به طور خاص در مسیری شفاف و پایدار است.

طبق آمار انجمن املاک و مستغلات ویتنام، تا 31 دسامبر 2023، 40/63 استان و شهر در سراسر کشور طرح‌های جامع را تصویب کرده بودند. این اساس و نیروی محرکه برای توسعه بازار املاک و مستغلات در مناطق محلی در آینده است. با این حال، هنوز نیاز به مقررات خاص و یکپارچه برای کمک به مناطق محلی در اجرای برنامه‌ریزی، برنامه‌های کاربری زمین، تبدیل عملکردها و تصویب پروژه‌های سرمایه‌گذاری طبق طرح، تضمین ثبات، جلوگیری از همپوشانی یا تضاد وجود دارد.

بررسی فعال برای تصویب قانون اصلاح‌شده زمین، اقدامی مصمم از سوی دولت است که با هدف تکمیل سریع نهادها و ایجاد شتاب برای توسعه اقتصادی و اجتماعی انجام می‌شود. با این حال، به دلیل تأثیر گسترده این قانون، فرآیند بررسی نیازمند احتیاط، بررسی و محاسبه دقیق است تا از سازگاری آن با قوانین مرتبط اطمینان حاصل شود.

به گفته آقای نگوین کواک هیپ، رئیس انجمن پیمانکاران ساختمانی ویتنام، اخیراً بسیاری از شرکت‌های املاک و مستغلات منتظر تصویب قانون اصلاح‌شده زمین توسط مجلس ملی بوده‌اند تا در مورد ادامه یا خروج از بازار تصمیم‌گیری کنند، زیرا علاوه بر پتانسیل سرمایه، اگر مشکلات قانونی تکمیل، هماهنگ و یکپارچه نشوند، ادامه اجرای پروژه‌ها برای شرکت‌ها در شرایط رکود بازار دشوار خواهد بود. اگر قانون اصلاح‌شده زمین تصویب شود، شرایطی را برای شرکت‌ها ایجاد می‌کند تا توسعه خود را در مرحله جدیدی هدایت کنند و در مورد بهبود بازار املاک و مستغلات تصمیم‌گیری کنند.

دکتر نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، اظهار داشت که قانون زمین، قانون تجارت املاک و مستغلات و قانون مسکن قوانینی هستند که تأثیر مستقیمی بر بازار فعلی املاک و مستغلات دارند. بنابراین، سرمایه‌گذاران هنوز انتظار دارند و می‌خواهند وقتی چارچوب قانونی جدیدی از سوی دولت و سازمان‌های مدیریت دولتی وجود دارد، جهت‌گیری تنظیم بازار را به روشنی درک کنند.

آقای نگوین ون دین اظهار داشت: «تنها زمانی که قوانین مربوط به املاک و مستغلات تصویب شوند، می‌توانیم انتظار داشته باشیم که پروژه‌های املاک و مستغلات متوقف شده «احیا» شوند و از این طریق منابع برای اجرای پروژه‌های جدید آزاد شود و به مدیریت پایدار و شفاف بازار املاک و مستغلات کمک شود و بازار املاک و مستغلات از سال ۲۰۲۴ به چرخه توسعه جدیدی وارد شود. اگر قانون اصلاح‌شده زمین تصویب شود، اجرای عملی آن زمان‌بر خواهد بود و در آن زمان، پروژه‌های جدید املاک و مستغلات به سرعت بیشتری اجرا می‌شوند و مشکل تعادل عرضه و تقاضا حل می‌شود...».

به نقل از روزنامه VNA/Tin Tuc

منبع