انتظارات مبنی بر اینکه قانون اصلاح‌شده زمین، چرخه توسعه جدیدی ایجاد خواهد کرد.

پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون زمین، پس از دریافت بازخورد، اصلاح و نهایی شدن پیش‌نویس قانون و پیش‌نویس قطعنامه توسط شورای ملی، آماده ارائه برای تصویب در پنجمین اجلاس فوق‌العاده است.

روی اصلاحات توافق کنید.

قانون اصلاح‌شده زمین توجه قابل توجهی از سوی عموم، به ویژه مشاغل و سرمایه‌گذاران فعال در بخش املاک و مستغلات، را به خود جلب کرده است. آمار انجمن املاک و مستغلات ویتنام نشان می‌دهد که تا ۷۰ درصد از مشکلات و موانع موجود در بازار املاک و مستغلات ناشی از مسائل حقوقی است. اگرچه قانون جدید مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات تصویب شده است، اما بسیاری از مقررات کلیدی هنوز مستلزم تصویب قانون اصلاح‌شده زمین برای یکپارچه‌سازی مقررات مربوط به زمین هستند که عامل کلیدی در توسعه بازار املاک و مستغلات است.

بنگاه‌های املاک و مستغلات انتظار دارند که قانون اصلاح‌شده زمین، چرخه توسعه جدیدی ایجاد کند.

پس از بررسی و اصلاح، لایحه اصلاح‌شده قانون زمین که در پنجمین اجلاس فوق‌العاده به مجلس ملی ارائه شد، شامل ۱۶ فصل و ۲۶۰ ماده است که در مقایسه با لایحه قانونی که در ششمین اجلاس پانزدهم مجلس ملی به مجلس ملی ارائه شده بود، ۵ ماده حذف و ۲۵۰ ماده اصلاح و تکمیل (هم از نظر محتوایی و هم از نظر فنی) شده است.

پیش‌نویس قانون اصلاح‌شده زمین، ۱۸ اصلاحیه و الحاقیه را به تصویب رسانده است، از جمله بسیاری از مقرراتی که مستقیماً به زمین و بازار املاک و مستغلات مربوط می‌شوند، مانند: حقوق و تعهدات مربوط به استفاده از زمین برای ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور؛ عدم گسترش دامنه دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین توسط سازمان‌های اقتصادی با سرمایه سرمایه‌گذاری خارجی (ماده ۲۸)؛ مواردی که سازمان‌های اقتصادی با سرمایه سرمایه‌گذاری خارجی، انتقال پروژه املاک و مستغلات را طبق قانون تجارت املاک و مستغلات دریافت می‌کنند؛ حقوق و تعهدات سازمان‌های اقتصادی و واحدهای خدمات عمومی که از زمین اجاره داده شده با پرداخت‌های سالانه برای دارایی‌های متصل به زمین استفاده می‌کنند (ماده ۳۴)...

علاوه بر این، پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون زمین، مقرراتی را نیز در مورد موارد زیر اضافه می‌کند: شرایط واگذاری زمین کشت برنج به افرادی که مستقیماً در تولید محصولات کشاورزی مشارکت ندارند (بند 7، ماده 45)؛ اصول تهیه و تصویب برنامه‌ریزی کاربری زمین در تمام سطوح (بند 9، ماده 60)؛ شاخص‌های کاربری زمین که در محتوای برنامه‌ریزی کاربری زمین در سطح استان و منطقه تعیین می‌شوند (مواد 65 و 66)؛ تملک زمین برای پروژه‌های مسکونی تجاری، مسکن مختلط و پروژه‌های تجاری/خدماتی (بند 27، ماده 79)؛ انواع زمین برای پروژه‌های مسکونی تجاری از طریق توافق‌نامه‌های مربوط به حقوق کاربری زمین یا حقوق کاربری زمین موجود؛ اعطای گواهی کاربری زمین به خانوارها و افرادی که از زمین بدون اسناد حق کاربری زمین استفاده می‌کنند، مشروط بر اینکه قوانین زمین را نقض نکنند و در مواردی نباشند که زمین بدون مجوز مناسب اختصاص داده شده باشد (بند 3، ماده 138)...

یکی از مسائل قابل توجه در این پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون زمین، بحث داغ و مداوم در مجلس ملی در مورد تملک زمین برای پروژه‌های مسکونی تجاری است. در گزارشی که به توضیح، گنجاندن و اصلاح پیش‌نویس قانون زمین اصلاح‌شده می‌پردازد، وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی، اظهار داشت که در مورد تملک زمین برای پروژه‌های مسکونی تجاری و پروژه‌های مسکونی و تجاری/خدماتی با کاربری مختلط (بند ۲۷، ماده ۷۹)، پس از بررسی نظرات نمایندگان مجلس ملی و سازمان‌های مربوطه، پیش‌نویس قانون تصریح می‌کند که با به ارث بردن مفاد قانون زمین ۲۰۱۳، زمین فقط زمانی می‌تواند برای پروژه‌های مسکونی تجاری و پروژه‌های مسکونی و تجاری/خدماتی با کاربری مختلط تملک شود که «پروژه‌های سرمایه‌گذاری توسعه شهری» باشند.

در مورد طرح فنی این سیاست، پیش‌نویس قانون، ماهیت پروژه‌های منطقه شهری مشمول بررسی تملک زمین را به عنوان «پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت و ساز منطقه شهری با کارکردهای مختلط، سیستم‌های زیرساخت فنی و اجتماعی یکپارچه با مسکن طبق قانون ساخت و ساز» روشن می‌کند. اعضای مجلس ملی استدلال کردند که این طرح فنی با طرح فنی در سایر بندهای ماده ۷۹ سازگار است. ماده ۷۹ فقط موارد تملک زمین برای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی برای منافع ملی و عمومی را تصریح می‌کند. هنگام انجام تملک زمین در موارد مندرج در ماده ۷۹، باید زمینه‌ها و شرایط مندرج برای «تملک زمین برای اهداف دفاع و امنیت ملی؛ توسعه اجتماعی-اقتصادی برای منافع ملی و عمومی» رعایت شود...

مورد انتظار

قانون اصلاح‌شده زمین، پیش‌نویس قانونی است که نه تنها مورد توجه سازمان‌های مدیریت دولتی در تمام سطوح قرار دارد، بلکه مورد توجه بسیاری از کارشناسان، جامعه تجاری و عموم مردم نیز قرار گرفته است. آنها انتظار دارند که پس از تصویب، این قانون، قانونی با کیفیت بالا و پیشگام باشد که تنگناهای مربوط به سازوکارهای انتقال زمین را برطرف کرده و تأثیر موجی و نیروی محرکه‌ای برای بخش‌های ساخت و ساز و املاک و مستغلات ایجاد کند.

در روزهای آغازین سال ۲۰۲۴، این واقعیت که مجلس ملی پنجمین جلسه فوق‌العاده خود را برای بررسی و تصویب قانون زمین پس از یک دوره طولانی دریافت بازخورد و اصلاحات از وزارتخانه‌ها، شهرداری‌ها و رأی‌دهندگان برگزار کرد، نشان دهنده عزم بالای دولت و مجلس ملی در حل موانع قانونی است که با هدف احیا و توسعه بازار زمین به طور کلی و بازار املاک و مستغلات به طور خاص، در مسیری شفاف و پایدار صورت می‌گیرد.

طبق آمار انجمن املاک و مستغلات ویتنام، تا تاریخ ۳۱ دسامبر ۲۰۲۳، ۴۰ استان از ۶۳ استان و شهر در سراسر کشور، طرح کلی خود را تصویب کرده‌اند. این امر به عنوان پایه و نیروی محرکه برای توسعه بازار املاک و مستغلات در این مناطق در آینده عمل می‌کند. با این حال، هنوز به مقررات خاص و یکپارچه‌ای نیاز است تا به مناطق کمک کند تا اجرای طرح‌های کاربری زمین، تبدیل کاربری و تصویب پروژه‌های سرمایه‌گذاری را طبق طرح، با تضمین ثبات و جلوگیری از همپوشانی یا تضاد، به طور دقیق اجرا کنند.

بررسی پیشگیرانه با هدف تصویب قانون اصلاح‌شده زمین، اقدامی مصمم از سوی دولت برای تکمیل سریع چارچوب نهادی و ایجاد شتاب برای توسعه اجتماعی-اقتصادی است. با این حال، به دلیل تأثیر گسترده این قانون، فرآیند بررسی نیازمند بررسی دقیق و برنامه‌ریزی کامل برای اطمینان از سازگاری با قوانین مرتبط است.

به گفته آقای نگوین کواک هیپ، رئیس انجمن پیمانکاران ساختمانی ویتنام، بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات منتظر تصویب قانون اصلاح‌شده زمین توسط مجلس ملی بوده‌اند تا در مورد ادامه یا خروج از بازار تصمیم‌گیری کنند. گذشته از منابع سرمایه، اگر موانع قانونی ناقص، متناقض و یکپارچه باقی بمانند، مشاغل برای ادامه اجرای پروژه‌ها در بازار راکد فعلی با مشکل مواجه خواهند شد. قانون اصلاح‌شده زمین، در صورت تصویب، شرایط مساعدی را برای مشاغل ایجاد می‌کند تا توسعه خود را در مرحله جدیدی هدایت کنند و بهبود بازار املاک و مستغلات را رقم بزنند.

دکتر نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، اظهار داشت که قانون زمین، قانون تجارت املاک و مستغلات و قانون مسکن قوانینی هستند که مستقیماً بر بازار فعلی املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارند. بنابراین، سرمایه‌گذاران هنوز منتظرند و می‌خواهند جهت‌گیری تنظیم بازار را هنگامی که چارچوب‌های قانونی جدید توسط دولت و سازمان‌های مدیریت دولتی صادر می‌شود، درک کنند.

آقای نگوین ون دین اظهار داشت: «تنها زمانی که قوانین مربوط به املاک و مستغلات تصویب شوند، می‌توانیم انتظار داشته باشیم که پروژه‌های متوقف‌شده املاک و مستغلات «احیا» شوند و از این طریق منابع لازم برای اجرای پروژه‌های جدید آزاد شود، به مدیریت پایدار و شفاف بازار املاک و مستغلات کمک شود و بازار املاک و مستغلات از سال ۲۰۲۴ به بعد وارد چرخه توسعه جدیدی شود. اگر قانون اصلاح‌شده زمین تصویب شود، اجرای عملی آن زمان‌بر خواهد بود و در آن زمان پروژه‌های جدید املاک و مستغلات بیشتری به سرعت اجرا می‌شوند و مشکل تعادل عرضه و تقاضا حل می‌شود...».

به گزارش خبرگزاری VNA/

منبع: http://baoninhthuan.com.vn/news/142814p1c25/ky-vong-luat-dat-dai-sua-doi-kien-tao-chu-ky-phat-trien-moi.htm