آیا آپارتمان‌ها در سال ۲۰۲۶ همچنان تقاضای بالایی خواهند داشت؟

VTV.vn - پس از یک دوره رشد قوی و نوسانات قابل توجه، بازار آپارتمان با یک نقطه عطف حیاتی روبرو است.

با ورود به سال ۲۰۲۶، اولین و مهم‌ترین عامل تغییر شکل بازار آپارتمان، عرضه خواهد بود.

با افزایش پیش‌بینی‌شده‌ی عرضه، به‌ویژه از سوی مسکن اجتماعی، و تغییر آشکار سرمایه‌گذاری به سمت نیازهای واقعی مسکن، سال ۲۰۲۶ به عنوان سالی دیده می‌شود که بازار وارد یک چرخه‌ی جدید می‌شود: کمتر داغ اما پایدارتر.

مسکن اجتماعی به یک «شیر تنظیم» تبدیل می‌شود.

با ورود به سال ۲۰۲۶، اولین و مهمترین عامل تغییر شکل بازار آپارتمان، عرضه خواهد بود. پس از سال‌ها مانع شدن به دلیل موانع قانونی، رویه‌های طولانی سرمایه‌گذاری و احساسات محتاطانه کسب‌وکارها در بحبوحه نرخ‌های بالای بهره، بازار شاهد یک چرخه بهبود قوی است. دوره ۲۰۲۴-۲۰۲۵ شاهد بهبود آشکاری در تعداد پروژه‌ها و محصولات عرضه شده به بازار بوده است که راه را برای عرضه فراوان‌تر در سال ۲۰۲۶، به ویژه در بخشی که نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کند، هموار می‌کند.

طبق ارزیابی‌های انجمن‌های املاک و مستغلات در پایان سال ۲۰۲۵، بازار املاک و مستغلات تنها در سال ۲۰۲۵ شاهد اضافه شدن بیش از ۱۰۰۰۰۰ واحد خواهد بود که نسبت به سال ۲۰۲۴ بیش از ۲۲ درصد افزایش نشان می‌دهد و نزدیک به ۹۰۰۰۰ واحد، عرضه جدید خواهند بود. مقیاس پروژه‌ها نیز هم از نظر مساحت و هم از نظر ارزش سرمایه‌گذاری در حال افزایش است. نکته قابل توجه این است که در این چشم‌انداز عرضه، مسکن اجتماعی به عنوان یک مؤلفه کلیدی برجسته است که نه تنها به مسائل رفاه اجتماعی می‌پردازد، بلکه به عنوان یک "شیر تنظیمی" برای کل بازار آپارتمان نیز عمل می‌کند.

بسیاری از کارشناسان معتقدند که سال ۲۰۲۶ سالی خواهد بود که مسکن اجتماعی بیش از هر زمان دیگری، چه از نظر کمیت و چه از نظر سرعت اجرا، تقویت خواهد شد. انتظار می‌رود مسکن اجتماعی در سال ۲۰۲۶ رونق بگیرد، زیرا شهرداری‌ها و سازمان‌های مدیریتی به طور جدی موانع بوروکراتیک را حذف کرده و فرآیندها را کوتاه می‌کنند تا محصولات زودتر به بازار عرضه شوند.

به گفته آقای هو نگوک تونگ، معاون مدیر کل شرکت سهامی اسکای ریلتی، تفاوت در چرخه بعدی در این واقعیت نهفته است که: «در سال ۲۰۲۶، عرضه مسکن اجتماعی آغاز خواهد شد و سریع‌تر از مسکن تجاری خواهد بود، زیرا با رویه‌های مسکن اجتماعی، دولت و کمیته‌های مردمی شهرها شرایط بسیار مطلوبی را برای عرضه سریع محصول به بازار ایجاد می‌کنند.» وقتی صدها هزار واحد مسکن اجتماعی، نه تنها در هانوی یا هوشی مین سیتی، بلکه در استان‌ها و شهرهای تابعه نیز اضافه شود، بازار آپارتمان یک ستون مهم دیگر خواهد داشت که به کاهش فشار تقاضا بر بخش مسکن تجاری کمک می‌کند.

در واقع، در شهرهای بزرگ، قیمت مسکن اجتماعی در حال حاضر از بیش از 20 میلیون تا نزدیک به 30 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع متغیر است که 2.5 تا 3 برابر کمتر از مسکن تجاری در همان منطقه است. این شکاف نه تنها فرصت‌های مسکن برای گروه‌های متوسط ​​و کم‌درآمد ایجاد می‌کند، بلکه بازار تجاری را مجبور به تنظیم استراتژی محصول خود می‌کند. وقتی خریداران گزینه‌های بیشتری متناسب با توان مالی خود داشته باشند، رقابت دیگر حول انتظارات افزایش قیمت نمی‌چرخد، بلکه حول قابلیت استفاده واقعی، امکانات رفاهی و پایداری می‌چرخد.

در طول دو سال گذشته، آپارتمان‌ها به بخش «ستون فقرات» بازار مسکن شهری تبدیل شده‌اند.

قیمت آپارتمان‌ها کمی کاهش یافته اما افت محسوسی نداشته است.

یکی از بزرگترین سوالاتی که در آستانه سال ۲۰۲۶ مطرح می‌شود این است که آیا قیمت آپارتمان‌ها به اندازه سال‌های ۲۰۲۴-۲۰۲۵ «گرم» باقی خواهد ماند یا خیر. در واقع، طی دو سال گذشته، آپارتمان‌ها به «ستون فقرات» بازار مسکن شهری تبدیل شده‌اند و تقریباً ۶۰ تا ۷۰ درصد از کل معاملات در هانوی و هوشی مین سیتی را تشکیل می‌دهند. عرضه‌ای که سال‌ها سرکوب شده بود، همراه با افزایش مداوم تقاضا برای مسکن و سرمایه گذاری به دنبال پناهگاه‌های امن، قیمت آپارتمان‌ها را به طور قابل توجهی افزایش داده است، به طوری که به طور متوسط ​​۳۰ تا ۵۰ درصد و حتی ۴۰ تا ۶۰ درصد در بسیاری از پروژه‌های اولیه، به ویژه در بخش‌های لوکس و گران‌قیمت، افزایش یافته است.

با این حال، این افزایش سریع، محدودیت‌هایی را نیز برای چرخه بعدی تعیین می‌کند. به گفته آقای نگوین آنه توآن، رئیس هیئت مدیره شرکت سهامی سرمایه‌گذاری فونگ دونگ، در چرخه 2024-2025، قیمت آپارتمان بسته به بخش، 40 تا 60 درصد افزایش یافته است. او معتقد است که در سال 2026، هنوز جایی برای رشد وجود دارد، اما به اندازه قبل قوی نخواهد بود.

آقای توآن با تحلیل بیشتر خاطرنشان کرد که در سال ۲۰۲۶، بخش قیمت میان‌رده حدود ۶۰ تا ۷۰ میلیون دونگ یا حداکثر ۸۰ میلیون دونگ، با روندهای فعلی مطابقت خواهد داشت و خریداران زیادی را جذب خواهد کرد زیرا هنوز جا برای افزایش بیشتر قیمت دارد. وی تأکید کرد: «اگر قیمت‌ها را خیلی بالا ببریم، تعداد سرمایه‌گذاران بالقوه به طور قابل توجهی محدود خواهد شد.» این نشان دهنده یک واقعیت مهم است: قدرت خرید بازار به طور فزاینده‌ای به درآمد واقعی وابسته است، نه به شدت به انتظارات افزایش قیمت کوتاه‌مدت.

آقای هو نگوک تونگ با همین دیدگاه معتقد است که سال ۲۰۲۶ سالی خواهد بود که فعالیت‌های سوداگرانه به شدت کاهش می‌یابد. کاهش سوداگری لزوماً به معنای کاهش تقاضا نیست، بلکه به معنای تغییر آشکار به سمت خریداران واقعی خانه است. آقای تونگ پیش‌بینی می‌کند: «در سال ۲۰۲۶، کاربران واقعی، کسانی که واقعاً در ملک زندگی می‌کنند، اکثریت قریب به اتفاق تقاضای بازار، حدود ۶۰٪ را تشکیل می‌دهند. سوداگران یا احتکارکنندگان دارایی درصد کمی، حدود ۳۰٪ یا کمتر، را تشکیل می‌دهند.» وقتی تقاضا برای مسکن واقعی غالب باشد، بعید است که بازار «افزایش قیمت» را حفظ کند، اما پایه و اساس پایدارتری خواهد داشت و در مواجهه با شوک‌های اقتصاد کلان، کمتر بی‌ثبات خواهد بود.

در مجموع، بعید است که سال ۲۰۲۶، سالی «داغ» از نظر افزایش انفجاری قیمت‌ها و گمانه‌زنی‌ها باشد.

چالش بقا در بازار آپارتمان

در بحبوحه افزایش عرضه و کاهش قیمت‌ها، بزرگترین چالش بازار آپارتمان در سال ۲۰۲۶، بازسازی محصولات است. دیگر خبری از رقابت برای فروش سریع یا افزایش ناگهانی قیمت‌ها نیست، بلکه بازار، توسعه‌دهندگان را مجبور می‌کند تا به سوال اصلی بازگردند: این محصولات به چه کسانی خدمت‌رسانی می‌کنند و چه نیازهایی را برطرف می‌کنند؟

به گفته آقای نگوین آنه توان، با قیمت‌هایی بین ۶۰ تا ۸۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع، یک آپارتمان میان‌رده در حال حاضر حدود ۵ میلیارد دانگ ویتنام قیمت دارد. این موضوع فشار قابل توجهی بر خریداران جوان وارد می‌کند. او توضیح داد: «با توجه به اینکه قیمت یک آپارتمان حدود ۵ میلیارد دانگ ویتنام است، اگر یک زوج حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد از ارزش آپارتمان را وام بگیرند، ممکن است مجبور شوند هر ماه تقریباً ۳۰ تا ۴۰ میلیون دانگ ویتنام به عنوان بهره بپردازند.» بنابراین، علاوه بر قیمت فروش، سیاست‌های پرداخت، برنامه‌های پرداخت انعطاف‌پذیر و پشتیبانی از نرخ بهره به عوامل تعیین‌کننده در ظرفیت جذب بازار تبدیل می‌شوند.

آقای توآن معتقد است که در سال ۲۰۲۶، بازار دو گروه محصول موازی خواهد داشت: پروژه‌های آماده‌ای که نیازهای فوری مسکن را برآورده می‌کنند و پروژه‌های تازه راه‌اندازی شده‌ای که خریداران حاضرند برای سطوح قیمت بهتر منتظر بمانند.

در همین حال، آقای هو نگوک تونگ بر نقش حیاتی مسکن اجتماعی در تغییر شکل بازار تأکید کرد. او اظهار داشت: «مسکن اجتماعی کانالی است که تقاضای مسکن را کاهش داده و همزمان سطح قیمت بازار آپارتمان را تنظیم می‌کند.» وقتی اختلاف قیمت بین مسکن اجتماعی و مسکن تجاری در یک مکان به ۲.۵ تا ۳ برابر می‌رسد، خریداران تمایل دارند گزینه‌های خود را با دقت بیشتری بررسی کنند و توسعه‌دهندگان تجاری را مجبور به محاسبه مجدد معادله قیمت و ارزش می‌کنند.

انتظار می‌رود نه تنها کسب‌وکارها، بلکه سازمان‌های نظارتی نیز نقش رهبری را در چرخه جدید ایفا کنند. ادامه رفع موانع برای پروژه‌های متوقف‌شده، بهبود نهادها و توسعه قوی مسکن اجتماعی و مسکن تجاری مقرون‌به‌صرفه، کلید عملکرد سالم بازار محسوب می‌شوند. با بهبود عرضه، بازگشت تدریجی اعتماد سرمایه‌گذاران و افزایش نقدینگی، بازار آپارتمان وارد مرحله توسعه پایدارتری خواهد شد که ارتباط نزدیکی با نیازهای واقعی مسکن و استراتژی‌های بلندمدت توسعه شهری دارد.

در مجموع، بعید است که سال ۲۰۲۶ از نظر افزایش قیمت‌ها و گمانه‌زنی‌ها، سال «داغ»ی باشد. در عوض، سال ادغام خواهد بود، جایی که آپارتمان‌ها همچنان نقش محوری در بازار مسکن شهری ایفا خواهند کرد، اما جذابیت آنها از توانایی آنها در برآوردن نیازهای واقعی زندگی، قیمت‌های مقرون به صرفه و زیرساخت‌ها و امکانات رفاهی یکپارچه ناشی می‌شود.

در چرخه‌ای که املاک و مستغلات به طور فزاینده‌ای با مسائل رفاه و توسعه پایدار در هم تنیده شده است، پاسخ به این سوال که «آیا آپارتمان‌ها هنوز تقاضای بالایی دارند؟» احتمالاً نه در دمای قیمت‌ها، بلکه در کیفیت توسعه نهفته است.

منبع: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm