هیئت مدیره مدیریت شهرکهای صنعتی استان اعلام کرد: تأخیر در تعیین قیمت اجاره سالانه و یکباره زمین، بر محیط سرمایهگذاری، برنامهریزی تولید و کسبوکار تأثیر گذاشته و مانع تأمین مالی وام مسکن برای سرمایهگذاری، بهویژه برای پروژههای سرمایهگذاری بزرگ با سرمایه قابل توجه (مانند پروژه ذخیرهسازی و بندر LNG، نیروگاههای حرارتی Son My I و II و پروژه تولید پره توربین بادی و...) شده است. بدون یک سیاست سریع و قاطع، این امر بر محیط سرمایهگذاری و نتایج جذب سرمایهگذاری استان تأثیر منفی خواهد گذاشت.
یک طرف بیصبر و طرف دیگر محتاط است.
در حالی که نواورلد فان تیت منتظر قیمتهای مشخص زمین برای «راهاندازی» فعالیتهای ساختمانی بیشتر جهت تکمیل منطقه شهری اقتصادی و گردشگری خود تا پایان سال ۲۰۲۵ است، پارکهای صنعتی جدید در هام تان نیز منتظر تعیین قیمتهای مشخص زمین قبل از اجاره زمین هستند. تنها در این صورت است که ساخت و ساز میتواند طبق برنامه برنامهریزی شده پیش برود. به عنوان مثال، قرار است ساخت و ساز پارک صنعتی تان دوک در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۳ آغاز شود، اما به دلیل تأخیر در فرآیند تعیین، ارزیابی و تأیید قیمتهای مشخص زمین (برای زمینهای مسکونی و کشاورزی در مناطق مسکونی)، اجرای آن دشوار تلقی میشود. این امر مستلزم اصلاحات و اضافات متعددی است که بر تلاشهای جبران خسارت و اسکان مجدد تأثیر میگذارد. در حال حاضر، سرمایهگذار پارک صنعتی درخواستی برای تخصیص/اجاره زمین به مساحت ۶۱.۱۷ هکتار ارائه کرده است. با این حال، ماهیت غیرمرتبط قطعات زمین، تخصیص/اجاره زمین و اخذ مجوزهای ساخت و ساز را چالش برانگیزتر میکند. در مورد پارک صنعتی سان مای آی، کمیته مردمی استان در مرحله اول ۷۶.۷۸ هکتار زمین به سرمایهگذار اختصاص داده است. با این حال، برای ادامه ساخت و ساز، قیمت مشخصی برای زمین جهت امضای قرارداد اجاره زمین لازم است. پیش از این، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست یک فرآیند مناقصه ترتیب داده و قراردادی را با یک شرکت مشاوره (شرکت مشاوره TMS) برای تعیین قیمت اجاره زمین امضا کرده بود. پس از نامههای متعدد، شرکت مشاوره گزارش داد که تأخیر در تعیین قیمت مشخص زمین برای پارک صنعتی Son My I به دلیل بررسی و جمعآوری اطلاعات محدود و دشوار برای تعیین درآمد و هزینههای مربوط به ارزیابی پروژههای پارک صنعتی و شواهد ناکافی برای اثبات کامل الزامات مندرج در بخشنامه 36/2014/TT-BTNMT مورخ 30 ژوئن 2014 وزارت منابع طبیعی و محیط زیست بوده است. بنابراین، در 5 آوریل 2023، شرکت مشاوره TMS سندی را ارسال کرد که در آن از واحدهای مربوطه درخواست شده بود تا در بررسی اطلاعات برای اهداف ارزیابی زمین، به همراه پیشنویس گزارش توضیحی در مورد نتایج ارزیابی، کمک کنند. و تا به امروز، ما هنوز منتظر ... نتایج هستیم.
بنابراین، در پایان آوریل ۲۰۲۳، هیئت مدیره شهرکهای صنعتی استان گزارشی ارائه داد و از سازمانهای مربوطه درخواست کرد تا از شهرک صنعتی تان دوک در تکمیل مراحل شروع ساخت و ساز در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۳، از تعیین قیمت دقیق زمین تا امضای قرارداد اجاره زمین برای ۶۱.۱۷ هکتار توسط سرمایهگذار، حمایت کنند. به همین ترتیب، برای شهرک صنعتی سان مای ۱، که بیش از ۷۶.۷ هکتار را پوشش میدهد، طرح در ماه مه ۲۰۲۳ طبق درخواست شرکت IPICO برای تصویب به کمیته مردمی استان ارائه شد تا این شرکت بتواند اجاره زمین را پرداخت کند، قراردادهای اجاره زمین را امضا کند و ساخت زیرساختهای شهرک صنعتی را در این منطقه سازماندهی کند.
نکته قابل توجه این است که سرمایهگذاران شهرکهای صنعتی که کارهای مربوط به پرداخت غرامت و پاکسازی زمین را انجام داده و برای سرمایهگذاری آماده شدهاند، همگی مایل به اجاره زمین به صورت یکجا هستند. پروژههای مرتبط مانند تأسیسات ذخیرهسازی و بندر LNG، پروژه نیروگاه حرارتی Son My I و پروژه نیروگاه حرارتی Son My II که تقریباً 300 هکتار زمین دارند، نیز به اجاره زمین به صورت تکاجاره نیاز دارند. در همین حال، طبق اطلاعات هیئت مدیره مدیریت شهرک صنعتی استان، از آنجا که قیمت دقیق زمین هنوز مشخص نشده است، چهار پروژه (با مساحت 4.72 هکتار) در شهرک صنعتی Ham Kiem I و یک پروژه (با مساحت 2.41 هکتار) در شهرک صنعتی Ham Kiem II توسط کمیته مردمی استان برای پرداخت اجاره زمین به صورت تکاجاره تأیید شدهاند، اما سرمایهگذاران هنوز هزینه اجاره زمین را به صورت یکجا پرداخت نکردهاند، تأخیری که سه سال طول کشیده است. تمایل سرمایهگذاران برای اجاره زمین به صورت تکاجاره، جذب سرمایهگذاران ثانویه را تسهیل میکند و حسابداری و درخواستهای وام برای اجرای پروژه را سادهتر میکند.
چرا در مقام زور و اجبار هستند؟
نمایندگان وزارت منابع طبیعی و محیط زیست اظهار داشتند که تأخیر در ارزیابی ارزشهای خاص زمین (اعمال شده برای پروژههایی با ارزش زمین بیش از 20 میلیارد دونگ ویتنام) به دلایل مختلفی است. طبق بخشنامه 36 وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، پنج روش برای ارزیابی زمین وجود دارد، اما سه روش رایج - مازاد، درآمد و مقایسهای - مدتهاست که مورد استفاده قرار میگیرند. با این حال، بر اساس اطلاعات چندین مورد، شرکتهای مشاورهای نگران هستند که این روشها هنگام اعمال بر روی پروژههای خاص، به ویژه هنگامی که عوامل ورودی به درستی در نظر گرفته نمیشوند، کاملاً قابل اعتماد نیستند و منجر به نتایج خروجی نادرست میشوند. به عنوان مثال، با روش مقایسهای، منطقه مورد نظر از نظر تاریخی زمین کشاورزی بدون هیچ معاملهای بوده است و مقایسه را غیرممکن میکند. به طور مشابه، روشهای مازاد و درآمد نیاز به تعیین درآمد توسعه، سرمایه سرمایهگذاری به ازای هر واحد، قیمت واحد و غیره دارند که بسیار پیچیده هستند. بنابراین، واحدهای مشاوره بارها طرحها را اصلاح کردهاند و این اداره به آنها کمک کرده است، اما نتایج به دست آمده هنوز قانعکننده نیست. از آنجا که فرضیات و تخمینها ضروری هستند و این پروژهها همگی مناطق بسیار وسیعی دارند، خطر اشتباه بین افراد مختلف، حتی افراد بسیار کوچک، میتواند منجر به ضررهای قابل توجهی شود. علاوه بر این، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست نیز در حال بازنگری بخشنامه ۳۶ است و بر روشهای ارزشگذاری تمرکز دارد.
به همین دلیل است که کمیته مردمی استان اخیراً سندی را به وزارت منابع طبیعی و محیط زیست ارسال کرده و از نخست وزیر درخواست کرده است که تشکیل یک گروه کاری متشکل از اعضای وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، وزارت ساخت و ساز ، وزارت دارایی و سایر وزارتخانهها و سازمانهای مربوطه را برای حمایت و راهنمایی استان بین توآن در تعیین قیمت زمین به طور کلی و به ویژه در پروژه مجتمع گردشگری اوشن ولی، بررسی و هدایت کند. در حال حاضر، دولت مرکزی سندی را منتشر کرده است که موافقت خود را برای حمایت از بین توآن در ارزیابی خاص زمین در پروژه نواورلد فان تیت اعلام میکند...
به گفته نمایندهای از وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، در مقایسه با NovaWorld Phan Thiet، ارزشگذاری زمین در مناطق صنعتی سادهتر است. با این حال، در شرایط فعلی، برای اطمینان بیشتر، محاسبه ارزشگذاری خاصی با کمک دولت مرکزی مورد نیاز است. موانع مربوط به قیمتهای خاص زمین برای پروژههای بزرگ در استان در اسرع وقت برطرف خواهد شد.
نامه رسمی کمیته مردمی استان به وزارت منابع طبیعی و محیط زیست همچنین تأکید کرد که فرآیند فعلی ارزیابی زمین بسیار پیچیده است زیرا شامل بخشها و زمینههای زیادی است که پارامترهای مربوط به سرمایهگذاری، برنامهریزی، ساخت و ساز، زمین، امور مالی، بانکداری و بازار را تنظیم میکنند. این امر مستلزم آن است که افرادی که این وظیفه را انجام میدهند، دانش و تجربه عمومی مربوط به بسیاری از زمینهها را داشته باشند تا بتوانند محتوای روش ارزیابی را برای اجرای مناسب، ارزیابی و سنجش، به طور کامل درک کنند. در همین حال، پرسنل اداره منابع طبیعی و محیط زیست استان فاقد تجربه کافی در زمینههای تخصصی مانند قیمتگذاری، امور مالی و ساخت و ساز برای برآوردن نیازهای کار پیچیده ارزیابی فعلی هستند. بنابراین، کمیته مردمی استان از وزارت منابع طبیعی و محیط زیست درخواست میکند تا به نخست وزیر پیشنهاد دهد تا ایجاد یک گروه کاری را برای حمایت و راهنمایی استان بین توآن در تعیین قیمت زمین به طور کلی و به ویژه در پروژه مجتمع گردشگری اوشن ولی بررسی و هدایت کند تا پروژهها بتوانند به زودی اجرا و به بهرهبرداری برسند و به توسعه اجتماعی -اقتصادی منطقه کمک کنند.
منبع
نظر (0)