ریسک قیمت زمین، توسعه را «تهدید» می‌کند. بخش 2

هیئت مدیره شهرک صنعتی استان اظهار داشت: تأخیر در تعیین قیمت اجاره سالانه زمین و قیمت اجاره یک‌باره زمین، بر محیط سرمایه‌گذاری، برنامه‌ریزی تولید و کسب‌وکار، وام‌های رهنی برای وام‌های سرمایه‌گذاری، به‌ویژه برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری با مساحت زیاد و سرمایه اولیه بالا (پروژه انبار بندر LNG، پروژه نیروگاه حرارتی Son My I، پروژه نیروگاه حرارتی Son My II و پروژه تولید پره فن بادی...) تأثیر گذاشته است. اگر سیاست زودهنگام و قاطعی وجود نداشته باشد، بر محیط سرمایه‌گذاری و نتایج جذب سرمایه‌گذاری استان تأثیر خواهد گذاشت.

یک طرف بی‌صبر است، طرف دیگر محتاط.

در حالی که NovaWorld Phan Thiet منتظر قیمت‌های خاص زمین برای "باز کردن" بسیاری از فعالیت‌ها برای ادامه ساخت و تکمیل یک منطقه شهری اقتصادی گردشگری تا پایان سال 2025 است، پارک‌های صنعتی جدید در Ham Tan نیز منتظر قیمت‌های خاص زمین برای اجاره هستند. از اینجا، بر اساس نقشه راه مشخص شده، زمینه برای ساخت و ساز وجود خواهد داشت. به عنوان مثال، پارک صنعتی Tan Duc در سه ماهه دوم سال 2023 ساخت و ساز را آغاز خواهد کرد، اما اجرای آن دشوار تلقی می‌شود زیرا کار تعیین، ارزیابی و تأیید تعیین قیمت‌های خاص زمین (برای زمین‌های مسکونی و زمین‌های کشاورزی در مناطق مسکونی) هنوز کند است و نیاز به اصلاحات و تکمیل‌های زیادی دارد که بر کار جبران خسارت و ترخیص تأثیر می‌گذارد. در حال حاضر، سرمایه‌گذار پارک صنعتی درخواست تخصیص/اجاره زمین با مساحت 61.17 هکتار را ارائه کرده است. با این حال، قطعات زمین غیر مجاور، تخصیص/اجاره زمین و درخواست مجوز ساخت و ساز برای شروع ساخت و ساز را دشوار می‌کند. در شهرک صنعتی سون مای آی، در فاز اول، زمینی به مساحت ۷۶.۷۸ هکتار توسط کمیته مردمی استان به سرمایه‌گذار اختصاص داده شد. با این حال، برای انجام ساخت و ساز، داشتن قیمت مشخص زمین برای امضای قرارداد اجاره زمین نیز ضروری است. پیش از این، اداره منابع طبیعی و محیط زیست مناقصه‌ای ترتیب داده و قراردادی با یک واحد مشاوره (شرکت مشاوره TMS) برای تعیین قیمت اجاره زمین امضا کرده بود. پس از اسناد فوری فراوان، واحد مشاوره از تأخیر در تکمیل تعیین قیمت‌های مشخص زمین برای شهرک صنعتی سون مای آی به دلیل محدودیت بسیار زیاد بررسی و جمع‌آوری اطلاعات برای تعیین درآمد و هزینه‌های مربوط به کارهای ارزیابی مربوط به پروژه‌های شهرک صنعتی و مواجهه با مشکلات فراوان خبر داد که مبنای کافی برای اثبات کامل طبق مفاد بخشنامه ۳۶/۲۰۱۴/TT-BTNMT مورخ ۳۰ ژوئن ۲۰۱۴ وزارت منابع طبیعی و محیط زیست را ندارد. بنابراین، در تاریخ ۵ آوریل ۲۰۲۳، شرکت مشاوره TMS Limited سندی را ارسال کرد که در آن از واحدهای مربوطه درخواست شده بود تا از بررسی اطلاعات برای ارزیابی زمین، به همراه پیش‌نویس گزارشی که نتایج ارزیابی را توضیح می‌دهد، پشتیبانی کنند. و تاکنون، ما هنوز منتظر... نتایج هستیم.

بنابراین، در پایان آوریل ۲۰۲۳، هیئت مدیره شهرک صنعتی استان به سازمان‌های تابعه مربوطه گزارش داد تا از شهرک صنعتی تان دوک برای تکمیل مراحل شروع ساخت و ساز در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۳، از تعیین قیمت‌های خاص زمین برای سرمایه‌گذاران گرفته تا امضای قراردادهای اجاره زمین در زمینی به مساحت ۶۱.۱۷ هکتار، حمایت کنند. به طور مشابه، شهرک صنعتی سان مای ۱، بیش از ۷۶.۷ هکتار مساحت دارد و بنا به درخواست شرکت IPICO، در ماه مه ۲۰۲۳ برای تصویب به کمیته مردمی استان ارائه شد تا این واحد بتواند اجاره زمین را پرداخت کند، قراردادهای اجاره زمین را امضا کند و ساخت زیرساخت‌های شهرک صنعتی را در این منطقه سازماندهی کند.

نکته قابل توجه این است که سرمایه‌گذاران شهرک‌های صنعتی که کارهای مربوط به پرداخت خسارت و ترخیص کالا را انجام داده و برای سرمایه‌گذاری آماده می‌شوند، همگی می‌خواهند زمین را به طور همزمان اجاره کنند. سپس، پروژه‌های مرتبط مانند انبار بندر گاز LNG، پروژه نیروگاه حرارتی Son My I، پروژه نیروگاه حرارتی Son My II که تقریباً 300 هکتار مساحت دارند، نیز نیاز به اجاره همزمان زمین دارند. در همین حال، طبق اطلاعات هیئت مدیره شهرک صنعتی استان، از آنجا که قیمت دقیق زمین مشخص نشده است، در حال حاضر 4 پروژه (با مساحت 4.72 هکتار) در شهرک صنعتی Ham Kiem I و 1 پروژه (با مساحت 2.41 هکتار) در شهرک صنعتی Ham Kiem II وجود دارد که توسط کمیته مردمی استان برای پرداخت همزمان اجاره زمین تأیید شده‌اند، اما هنوز مشکل پرداخت همزمان توسط سرمایه‌گذاران شهرک صنعتی که 3 سال است ادامه دارد، حل نشده است. تمایل سرمایه‌گذاران برای اجاره همزمان زمین، تسهیل جذب سرمایه‌گذاران ثانویه و در حسابداری و استقراض سرمایه برای اجرای پروژه است.

چرا اینقدر عجله داشته باشیم؟

نماینده اداره منابع طبیعی و محیط زیست گفت که ارزیابی خاص زمین (اعمال شده برای پروژه‌هایی با ارزش زمین بیش از 20 میلیارد دونگ ویتنام) به دلایل زیادی کند است. طبق بخشنامه 36 وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، 5 روش برای ارزیابی وجود دارد، اما 3 روش رایج عبارتند از مازاد، درآمد و مقایسه. با این حال، بر اساس اطلاعات تعدادی از موارد، واحدهای مشاوره نگران این هستند که این روش‌ها در صورت اعمال برای هر پروژه خاص، به ویژه اگر عوامل ورودی پایدار نباشند، تضمین نمی‌شوند و منجر به نتایج خروجی نادرست می‌شوند. به عنوان مثال، در روش مقایسه، آن منطقه همیشه زمین کشاورزی بوده است، هیچ معامله‌ای وجود ندارد، بنابراین نمی‌توان آن را مقایسه کرد. یا روش‌های مازاد و درآمد باید درآمد توسعه، نرخ سرمایه سرمایه‌گذاری، قیمت واحد و ... را تعیین کنند که بسیار پیچیده است. بنابراین، واحدهای مشاوره بارها و بارها این کار را انجام داده‌اند، اداره به واحدهای مشاوره کمک کرده است، اما نتایج قانع‌کننده نیست. از آنجا که فرض و تخمین ضروری است و این پروژه‌ها همگی از نظر مساحت بسیار بزرگ هستند، خطر خطا بین یک نفر و نفر دیگر، حتی بسیار کوچک، می‌تواند ضرر بزرگی ایجاد کند. علاوه بر این، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست نیز در حال بازنگری بخشنامه ۳۶ با تمرکز بر روش‌های ارزش‌گذاری است.

این همچنین یکی از دلایلی است که کمیته مردمی استان به تازگی سندی را صادر کرده و از وزارت منابع طبیعی و محیط زیست درخواست کرده است که به نخست وزیر پیشنهاد دهد تا تشکیل یک گروه کاری متشکل از اعضای وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، وزارت ساخت و ساز، وزارت دارایی و وزارتخانه‌ها و شعب مرتبط را برای حمایت و راهنمایی استان بین توآن در تعیین قیمت زمین به طور کلی و به ویژه در پروژه مجتمع گردشگری اوشن ولی، بررسی و هدایت کند. در حال حاضر، دولت مرکزی سندی را منتشر کرده است که موافقت خود را برای حمایت از بین توآن در ارزیابی قیمت‌های خاص زمین در پروژه نواورلد فان تیت اعلام می‌کند...

همچنین به گفته نماینده اداره منابع طبیعی و محیط زیست، در مقایسه با NovaWorld Phan Thiet، ارزش‌گذاری زمین در شهرک‌های صنعتی ساده‌تر است. با این حال، در شرایط فعلی، برای اطمینان بیشتر، لازم است محاسبه ارزش‌گذاری مشخصی با کمک دولت مرکزی نیز انجام شود. در اسرع وقت، موانع مربوط به قیمت‌های خاص زمین پروژه‌های بزرگ در استان برطرف خواهد شد.

در گزارش رسمی که کمیته مردمی استان به وزارت منابع طبیعی و محیط زیست ارسال کرد، تأکید شده است که کار فعلی ارزیابی زمین بسیار پیچیده است، زیرا شامل بخش‌ها و زمینه‌های زیادی است که پارامترهای سرمایه‌گذاری، برنامه‌ریزی، ساخت و ساز، زمین، امور مالی، بانکداری، بازار و ... را تنظیم می‌کنند و مجری را ملزم به داشتن دانش و تجربه عمومی در زمینه‌های مختلف می‌کند تا بتواند محتوای روش ارزیابی را به طور کامل درک کند و آن را به طور مناسب اجرا، ارزیابی و ارزیابی کند. در همین حال، پرسنل بخش منابع طبیعی و محیط زیست استان تجربه زیادی در زمینه‌های تخصصی قیمت، امور مالی، ساخت و ساز و ... برای برآورده کردن الزامات کار بسیار پیچیده ارزیابی امروزی ندارند. بنابراین، کمیته مردمی استان پیشنهاد داد که وزارت منابع طبیعی و محیط زیست به نخست وزیر توصیه کند که ایجاد یک گروه کاری را برای حمایت و راهنمایی استان بین توآن در تعیین قیمت زمین به طور کلی و به ویژه در پروژه مجتمع گردشگری اوشن ولی بررسی و هدایت کند تا پروژه‌ها بتوانند به زودی مستقر، عملیاتی و اقتصاد اجتماعی محلی را توسعه دهند.

منبع: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html