به خانه‌هایی که حق مالکیت محدودی دارند، گواهی مالکیت زمین صادر می‌شود.

باز شدن بازار

به طور خاص، قانون مسکن ۲۰۲۳ که اخیراً توسط مجلس ملی تصویب شده است، تصریح می‌کند: در مورد خرید و فروش خانه‌هایی با مدت مالکیت محدود، به خریدار گواهی مالکیت (گواهی مالکیت زمین) برای مدت توافق شده اعطا می‌شود. پس از انقضای مدت مالکیت، مالکیت طبق توافق در قرارداد به مالک اصلی بازگردانده می‌شود. اگر فروشنده پس از انقضای مدت مالکیت، خانه را پس نگیرد، موضوع طبق ماده ۱۶۶ این قانون و سایر مقررات قانونی مربوطه حل و فصل خواهد شد. علاوه بر این، قانون مسکن ۲۰۲۳ همچنین تصریح می‌کند که طرفین می‌توانند در مورد فروش خانه به خریدار توسط فروشنده در مدت زمان مشخصی توافق کنند. اگر معامله خرید و فروش خانه شامل توافق در مورد مدت مالکیت باشد، مرجع ذیصلاح صادرکننده گواهی مالکیت زمین باید مدت مالکیت را به وضوح در گواهی ذکر کند.

طبق مقررات جدید قانون مسکن ۲۰۲۳، نه تنها به آپارتمان‌های آپارتمانی، بلکه به دفاتر و آپارتمان‌های دارای سرویس نیز گواهی مالکیت اعطا خواهد شد.

به گفته آقای نگوین تین دونگ، مدیر کل شرکت ساویستا، در آوریل 2023، فرمان شماره 10 اجازه داد تا آپارتمان‌های کاندوتل در سراسر کشور گواهی مالکیت دریافت کنند. با این حال، از آن زمان، تعداد بسیار کمی از پروژه‌ها این گواهی‌ها را دریافت کرده‌اند. در همین حال، انواع آپارتمان‌های اداری و خدماتی واجد شرایط دریافت آنها نیستند. اکنون، با تصویب قانون مسکن 2023 توسط مجلس ملی، این قانون انواع پروژه‌های املاک و مستغلات را با محدودیت زمانی برای دریافت گواهی مالکیت پوشش می‌دهد و به حل تنگناهای بازار کمک می‌کند. پیش از این، به مشتریانی که این نوع املاک را خریداری می‌کردند، گواهی مالکیت داده نمی‌شد و این امر باعث توقف معاملات می‌شد. آقای دونگ گفت: «این یک تحول جدید و بسیار خوشایند است زیرا بسیاری از تنگناهای بازار را حل می‌کند، ضمن اینکه حقوق مالکان را در انجام معاملاتی مانند خرید، فروش، انتقال، رهن و اجاره آپارتمان بدون نیاز به مراجعه به توسعه‌دهنده تضمین می‌کند... این آیین‌نامه، پس از اجرا، به رفع انسداد و احیای معاملات در بازار املاک و مستغلات تفریحی، آپارتمان‌های اداری و آپارتمان‌های خدماتی کمک خواهد کرد.»

رئیس یک شرکت املاک و مستغلات تفریحی در بینه توآن، از قانونی شدن صدور گواهی مالکیت زمین (گواهی صورتی) برای املاک و مستغلات با مدت محدود، به ویژه برای املاک و مستغلات تفریحی که سرمایه‌گذاری قابل توجهی را از مشاغل سراسر ویتنام جذب می‌کنند، ابراز خرسندی کرد. مدت‌هاست که املاک و مستغلات تفریحی به عنوان یک "ترکیبی" در نظر گرفته می‌شوند - دولت به مشاغل اجازه سرمایه‌گذاری و خرید/فروش می‌دهد، اما "گواهی تولد" را به شکل گواهی مالکیت زمین صادر نمی‌کند. این امر نه تنها مشاغل، بلکه خریداران خانه را نیز تحت تأثیر قرار داده است. بدون گواهی، بسیاری از املاک را نمی‌توان به عنوان وثیقه برای وام‌های بانکی استفاده کرد و دولت نیز درآمد مالیاتی خود را از دست می‌دهد. وی ابراز امیدواری کرد: "در حال حاضر، بازار هنوز با مشکلاتی روبرو است و املاک و مستغلات تفریحی حتی چالش برانگیزتر هستند. بنابراین، امیدواریم این سیاست جدید به مشتریان کمک کند هنگام خرید خانه احساس امنیت بیشتری داشته باشند. این امر می‌تواند به بهبود بازار زودتر از حد انتظار کمک کند."

انتظارات به کاهش قیمت‌ها کمک می‌کند.

به گفته معمار تران توان، افزایش آپارتمان‌های کوچک بدون گواهی مالکیت مناسب منجر به ظهور نوعی آپارتمان کوچک تحریف‌شده در بازار شده است. این آپارتمان‌ها اساساً آپارتمان‌های خدماتی هستند که مالکان اغلب آنها را از طریق قراردادهای غیررسمی و دست‌نویس، به صورت بلندمدت می‌فروشند یا اجاره می‌دهند. بسیاری از مردم مایل به خرید آنها هستند زیرا درآمد پایین آنها مانع از خرید خانه‌های شهری یا آپارتمان می‌شود. فقدان مقررات سختگیرانه منجر به پیامدهای منفی بسیاری شده است که اخیراً آتش‌سوزی آپارتمان‌های کوچک در هانوی را می‌توان نام برد. اکنون که این نوع آپارتمان‌ها به رسمیت شناخته شده و تحت نظارت قرار گرفته‌اند، به ماهیت واقعی خود باز خواهند گشت و به افراد کم‌درآمد اجازه می‌دهند مسکن مقرون‌به‌صرفه اما ایمن خریداری کنند.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، از قانون مسکن ۲۰۲۳ به دلیل به ارث بردن مقررات مربوط به مالکیت مسکن با مدت محدود از قانون مسکن ۲۰۱۴ استقبال کرد و نیازهای بخشی از مصرف‌کنندگان را که فقط می‌خواهند مسکن بخرند و برای مدت مشخصی مالک آن باشند، برآورده کرد. مقررات مربوط به مالکیت مسکن با مدت محدود همچنین به توسعه انواع مسکن با مدت محدود، مانند آپارتمان‌های خدماتی ساخته شده در زمین با حداکثر مدت استفاده از زمین ۵۰ سال، که با قیمت‌های پایین‌تری نسبت به آپارتمان‌های با مالکیت نامحدود فروخته می‌شوند، کمک می‌کند. آقای لو هوانگ چائو به عنوان مثال به پروژه B در خیابان نگوین هو کان (منطقه بینه تان، شهر هوشی مین) اشاره کرد که شامل منطقه ۱، یک مجتمع آپارتمانی لوکس ساخته شده در زمین با مالکیت پایدار بلندمدت است که در آن خریداران آپارتمان مالکیت نامحدود دارند. منطقه ۲ شامل فضاهای اداری برای اجاره و آپارتمان‌های خدماتی ساخته شده در زمین با مدت اجاره ۵۰ ساله است. خریداران آپارتمان‌های دارای خدمات، دوره مالکیت ۵۰ ساله دارند و قیمت فروش آنها کمتر از منطقه ۱ است. این امر به مشتریان حق انتخاب و آرامش خاطر بیشتری می‌دهد، زیرا آپارتمان‌هایی که خریداری می‌کنند، چه برای مالکیت بلندمدت و چه برای مالکیت محدود، دارای گواهی مالکیت بوده و تحت حمایت قانون خواهند بود.

برای مثال، آقای الف قطعه زمینی را به مدت 20 سال به آقای ب اجاره می‌دهد. آقای ب مجاز است در ساخت یک آپارتمان سرمایه‌گذاری کند تا آپارتمان‌هایی با دوره مالکیت محدود به مشتریان بفروشد. آقای ب یک سال طول می‌کشد تا آپارتمان‌ها را بسازد و به مشتریانی بفروشد که به مدت 19 سال با قیمتی پایین‌تر از آپارتمان‌های مشابه با دوره مالکیت نامحدود، مالک آنها هستند. پس از 20 سال، مشتریان آپارتمان‌ها را به آقای ب بازمی‌گردانند و آقای ب ساختمان را تخریب می‌کند تا زمین را به آقای الف بازگرداند. مثال دیگر، فروش خانه خود به آقای ج است که به مدت 20 سال مالک آن است، آن هم با قیمتی پایین‌تر از فروش قطعی. آقای چاو تحلیل کرد: «این موارد خرید خانه با دوره مالکیت محدود، همگی گواهی مالکیت با مدت محدود دریافت می‌کنند و طبق مقررات قانون مسکن انجام می‌شوند که توسعه قوی، سالم و ایمن بازار املاک و مستغلات را در بسیاری از بخش‌ها ترویج می‌دهد. این امر همچنین باعث ایجاد رقابت و کمک به کاهش قیمت املاک و مستغلات می‌شود.»

پس از قانونی شدن، کسب‌وکارها نیز با اطمینان بیشتری در این بخش سرمایه‌گذاری می‌کنند. این امر به بازار کمک می‌کند تا عرضه آپارتمان بیشتری داشته باشد و در نتیجه با آپارتمان‌های با مالکیت بلندمدت رقابت کند و به طور بالقوه انقلابی در قیمت ایجاد کند.

معمار تران توان

لینک منبع: https://thanhnien.vn/nha-o-co-thoi-han-se-duoc-cap-so-hong-185231203222450442.htm