«بسیاری از مردم مشتاق نیستند»

آیا این بسته اعتباری ترجیحی واقعاً سودمند است؟

اخیراً، دولت طرحی را برای سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰ تصویب کرد. برای اطمینان از دستیابی به این هدف، دولت به بانک مرکزی ویتنام دستور داده است تا بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دونگ ویتنامی و سایر بسته‌های اعتباری ویژه را برای سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن اجرا کند.

اندکی پس از آن، بانک مرکزی ویتنام سندی را برای اجرای بسته اعتباری طبق دستور نخست وزیر منتشر کرد. به طور خاص، این بسته اعتباری، اعتباری با نرخ بهره ۸.۷٪ برای سرمایه‌گذاران و ۸.۲٪ برای خریداران خانه در پروژه‌های مسکن اجتماعی، پروژه‌های مسکن کارگری و پروژه‌های نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی فراهم می‌کند.

نرخ بهره وام‌های مسکن اجتماعی هنوز خیلی بالاست، بسیاری از مردم راضی نیستند (شکل 1). — طبق مقررات، نرخ بهره تا سقف ۸.۲ درصد در سال برای بسته اعتباری ۱۲۰ تریلیون دانگ ویتنام بسیار بالا و فراتر از توان مالی ساکنان کم‌درآمد شهری است. (عکس: کمیسیون اروپا)

با این حال، این نرخ بهره فقط برای یک دوره خاص، که به عنوان "دوره ترجیحی" شناخته می‌شود، اعمال می‌شود. در این دوره، توسعه‌دهندگان به مدت ۳ سال وام‌های ترجیحی دریافت می‌کنند، در حالی که خریداران خانه به مدت ۵ سال وام دریافت می‌کنند.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، در گفتگو با خبرنگار روزنامه روزنامه‌نگاران و افکار عمومی، از اقدامات قاطع دولت در اجرای پروژه ساخت ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی استقبال کرد.

آقای چائو استدلال کرد که این بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام، در اصل، یک بسته اعتباری ترجیحی برای مسکن اجتماعی نیست، بلکه صرفاً یک بسته اعتباری تجاری با نرخ بهره ۱.۵ تا ۲ درصد کمتر از نرخ‌های بهره معمول وام برای سرمایه‌گذاران و خریداران خانه در پروژه‌های مسکن اجتماعی، مسکن کارگران و پروژه‌های مسکن شامل نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی است.

آقای چائو گفت: «از آنجا که در دستورالعمل بانک دولتی ویتنام از عبارت «دوره ترجیحی» و «نرخ بهره در طول دوره ترجیحی» استفاده شده است، این امر منجر به این تصور غلط شده است که این یک بسته اعتباری ترجیحی برای مسکن اجتماعی است.»

با این وجود، رئیس HoREA معتقد است که در حالی که منتظر تصویب قانون جدید مسکن توسط مجلس ملی هستیم که شامل سیاست‌های اعتباری ترجیحی برای مسکن اجتماعی است، بسته اعتباری تقریباً ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام تأثیر مثبتی بر سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی و مسکن کارگران یا سرمایه‌گذاران و خریداران خانه در پروژه‌های نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی خواهد داشت.

خریداران مسکن خیلی مشتاق نیستند.

رئیس HoREA اذعان کرد که این بسته حمایتی تأثیر مثبتی بر سرمایه‌گذاران دارد، اما تأثیر آن بر خریداران خانه در پروژه‌های مسکن اجتماعی بسیار محدود است. دلیل این امر این است که طبق مقررات، نرخ بهره بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام، با نرخ ۸.۲ درصد در سال، بسیار بالا و فراتر از توان ساکنان کم‌درآمد شهری است.

آقای چائو گفت: «در مورد یک آپارتمان مسکن اجتماعی به قیمت ۱ میلیارد دانگ، با ۲۰٪ پیش‌پرداخت ۲۰۰ میلیون دانگ و وام ۸۰۰ میلیون دانگ با نرخ بهره ۸.۲٪ در سال، وام‌گیرندگان علاوه بر بازپرداخت بخشی از اصل وام، باید به طور متوسط ۵.۴۶ میلیون دانگ در ماه فقط برای بهره در طول سال اول بپردازند. این امر باعث می‌شود خریداران خانه اشتیاق کمتری داشته باشند.»

در همان زمان، بانک دولتی ویتنام تصریح کرد که نرخ بهره ۸.۲ درصدی وام‌ها فقط برای شش ماه آخر سال ۲۰۲۳ قابل اعمال است و نرخ بهره جدید هر شش ماه یکبار اعلام خواهد شد. این روش محاسبه نرخ بهره، اضطراب خریداران خانه را بیشتر کرد.

علاوه بر این، دوره ترجیحی تنها ۵ ساله برای بسته اعتباری ۱۲۰ تریلیون دانگ ویتنام برای خریداران خانه بسیار کوتاه است. به طور خاص، «دوره ترجیحی» ۳ ساله برای توسعه‌دهندگان پروژه‌های مسکن اجتماعی، پروژه‌های مسکن کارگری و پروژه‌های نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی فقط برای پروژه‌های متوسط مناسب است اما برای پروژه‌های بزرگ مناسب نیست.

آقای چائو تأکید کرد: «سیاست ارائه اعتبار ترجیحی برای خریداران و مستاجران مسکن اجتماعی با نرخ بهره پایین و دوره بازپرداخت طولانی، یک سیاست اصلی و رایج است که در بسیاری از کشورها اجرا می‌شود. وام‌هایی با نرخ بهره پایین و دوره بازپرداخت طولانی با شرایط مختلف بسته به گروه هدف، طبقه‌بندی شده بر اساس درآمد، ارائه می‌شوند تا سیاست‌های اعتباری ترجیحی مناسبی ارائه شود.»

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز، تا اوایل ژوئن، سه ماه پس از اعلام این بسته اعتباری، نزدیک به ۱۰۰ پروژه درخواست وام مسکن اجتماعی ارائه داده‌اند.

علاوه بر این، آقای چاو استدلال کرد که برای کسانی که درآمد بسیار کمی دارند و نمی‌توانند منابع مالی لازم برای خرید یا اجاره مسکن اجتماعی را جمع‌آوری کنند، اجاره یک گزینه است. بنابراین، دولت باید مسکن اجتماعی اجاره‌ای را توسعه دهد تا «حق مسکن» شهروندان را تضمین کند و افراد و خانوارها را به ساخت خانه و اتاق برای اجاره تشویق کند.

منبع