انسداد، ساخت مسکن اجتماعی را «دو برابر دشوارتر» می‌کند

انسداد زنجیره‌ای

آقای لو هو نگیا، مدیر شرکت لو تان - شرکتی متخصص در مسکن اجتماعی (NOXH) در شهر هوشی مین، اظهار داشت: در گذشته ، دولت سازوکارها و سیاست‌های زیادی برای توسعه NOXH داشته است. با این حال، این مشوق‌ها کار را برای سرمایه‌گذاران دشوار کرده و رویه‌ها و تعداد درخواست‌ها را نسبت به پروژه‌های مسکن تجاری (NOTM) دشوارتر کرده است. به عنوان مثال، طبق مقررات فعلی، پروژه‌های NOXH از نظر تراکم ساخت و ساز، ضریب کاربری زمین و اندازه جمعیت، 1.5 برابر بیشتر از NOTM که توسط سازمان‌های دولتی ذیصلاح در برنامه‌ریزی مقیاس 1/2000 تأیید شده است، مشوق دریافت می‌کنند. با این حال، واقعیت این است که تقریباً همه پروژه‌های NOXH از NOTM منتقل شده‌اند، بنابراین برای برنامه‌ریزی 1/2000 مناسب نیستند. برای اینکه از مشوق‌ها بهره‌مند شوند، برنامه‌ریزی 1/2000 و برنامه‌ریزی 1/500 باید تنظیم شوند. با این حال، تنظیم برنامه‌ریزی بسیار دشوار است.

بسیاری از تنگناها باعث می‌شوند که برنامه ساخت مسکن اجتماعی به نتایج بسیار پایینی دست یابد.

آقای نگیه اشاره کرد و تأکید کرد: «در شهر هوشی مین، قطعنامه ۹۸ از دولت می‌خواهد که برنامه‌ریزی ۱/۲۰۰۰ و ۱/۵۰۰ را تنظیم کند تا به پروژه‌های مسکن اجتماعی کمک کند از مشوق‌ها بهره‌مند شوند و با برنامه‌ریزی سازگار باشند. در همین حال، فرمان ۳۱ تصریح می‌کند که پروژه‌های مسکن اجتماعی باید با برنامه‌ریزی دقیق سازگار باشند تا سیاست‌های سرمایه‌گذاری اعطا شده و به عنوان سرمایه‌گذار شناخته شوند. اما وزارت برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری از قطعنامه ۹۸ پیروی نمی‌کند، بنابراین هنوز «گیر کرده» است. اگر قطعنامه ۹۸ وجود نداشته باشد، وزارت برنامه‌ریزی و معماری هرگز تنظیم برنامه‌ریزی ۱/۵۰۰ را برای شرکت‌ها تأیید نخواهد کرد. این بدان معناست که در سایر مناطقی که قطعنامه ۹۸ ندارند، مانند شهر هوشی مین، رویه‌ها دو برابر نمی‌شوند، بلکه «گیر می‌کنند». بنابراین، وزارت ساخت و ساز در مناطق باید تنظیم برنامه‌ریزی ۱/۲۰۰۰ را تأیید کند و سپس باید برنامه‌ریزی ۱/۵۰۰ را برای شرکت‌ها تأیید کند.» «پروژه‌های مسکن اجتماعی ایجاد شده توسط خود شرکت‌ها، تأسیس صندوق زمین تقریباً از همان مرحله تأیید سیاست سرمایه‌گذاری همزمان با تأیید، گیر کرده است.» سرمایه‌گذاران به دلیل نارسایی‌های فرمان ۳۱.

در گفتگو با تان نین ، اکثر مشاغل با یک مشکل دیگر مواجه بودند: طبق قانون، مشاغلی که مسکن اجتماعی ارائه می‌دهند از پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین معاف هستند. اما طبق قانون مسکن سال ۲۰۱۴ و قانون زمین سال ۲۰۱۳ که در حال حاضر در حال اجرا است، برای معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین برای مشاغل، دولت ابتدا باید هزینه‌های استفاده از زمین را محاسبه کرده و اطلاعیه‌ای در مورد میزان هزینه‌های استفاده از زمین که مشاغل باید بپردازند، صادر کند. تنها در این صورت مشاغل از هزینه‌های استفاده از زمین معاف می‌شوند، نه اینکه از ابتدا معاف باشند. در همین حال، محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین در گذشته در اکثر مناطق، حتی برای پروژه‌های NOTM، متوقف شده است. این امر باعث شده است که پروژه‌های مسکن اجتماعی "دو برابر" پروژه‌های NOTM متوقف شوند. یکی از مشاغل پیشنهاد داد: "از ابتدا، هزینه‌های استفاده از زمین باید برای پروژه‌های مسکن اجتماعی معاف شوند، نه اینکه مجبور باشند مرحله محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین، صدور اطلاعیه و سپس معاف شدن از هزینه‌های استفاده از زمین را اضافه کنند."

اعتبار هم مسدود شده.

آقای مین هوانگ، مدیر کل شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و توسعه مسکن اجتماعی، به عنوان شرکتی متخصص در مسکن اجتماعی، از این موضوع شکایت داشت که قانون تصریح می‌کند سرمایه‌گذاران مسکن اجتماعی مجاز به رهن زمین خود برای اخذ وام مسکن اجتماعی نیستند، در حالی که این امر برای NOTM مجاز است. بنابراین، در گذشته اخیر، هیچ شرکتی نتوانسته است از این زمین برای اخذ وام استفاده کند. آقای هوآنگ تحلیل و توصیه کرد: «این تناقضات از این واقعیت ناشی می‌شود که شرکت‌های مسکن اجتماعی از هزینه‌های استفاده از زمین معاف هستند. در حالی که هزینه‌های استفاده از زمین تنها بخشی از پروژه است، برای اجرای پروژه، شرکت‌ها باید زمین بخرند، هزینه‌های تسطیح، ساخت و ساز و غیره را بپردازند، بنابراین عدم امکان رهن آن زمین برای قرض گرفتن پول برای اجرای پروژه غیرمنطقی است و باعث ایجاد معایبی برای شرکت‌های مسکن اجتماعی در مقایسه با شرکت‌های غیرتجاری می‌شود.» «در پیش‌نویس احکام راهنمای قانون مسکن (اصلاح‌شده)، قانون زمین (اصلاح‌شده) در مورد توسعه و مدیریت مسکن اجتماعی، لازم است به سرمایه‌گذاران اجازه داده شود که خود پروژه مسکن اجتماعی را رهن کنند، حداقل در مواردی که سرمایه‌گذار موافقت کرده است که حق استفاده از زمین را دریافت کند یا در حال حاضر حق استفاده از زمین را دارد. زیرا در حال حاضر، سرمایه‌گذاران باید دارایی‌های دیگری را رهن کنند تا بتوانند سرمایه اعتباری را برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی قرض بگیرند. این امر باعث ایجاد مشکلات زیادی برای شرکت‌ها هنگام اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی شده و به کاهش قیمت مسکن کمک کرده است.»

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، تأیید کرد: نه تنها رویه‌های اداری، بلکه اعتبار برای مسکن اجتماعی نیز مسدود شده است. از سال ۲۰۱۵، هیچ سرمایه‌گذاری از سیاست‌های اعتباری ترجیحی برخوردار نشده است. بدون مشوق‌ها، همه سرمایه‌گذاران مسکن اجتماعی باید برای ساخت و ساز، بسته‌های تجاری قرض بگیرند، بنابراین قیمت هنوز بالاست. به عنوان مثال، ویتکام بانک به نام لانگ ۹٪ در سال وام می‌دهد تا مسکن اجتماعی بسازد و همه مشتریان نیز باید با نرخ ۹٪ در سال وام بگیرند. این نرخ بهره، اگرچه در مقایسه با وام‌های ساخت NOTM بسیار ترجیحی است، اما در مقایسه با درآمد مشتریان بسیار بالاست. برای کاهش بهره، سرمایه‌گذاران از ۲٪ در سال برای مشتریان حمایت می‌کنند، اما این حمایت فقط برای ۲ سال اول است. بنابراین، دولت باید یک منبع بودجه میان‌مدت برای یارانه نرخ بهره برای ۴ بانک تجاری: ویتکام بانک، ویتکام بانک، اگری بانک و BIDV که در سیاست مسکن اجتماعی شرکت دارند، ترتیب دهد. در عین حال، بانک سیاست اجتماعی را برای اجرای سیاست نرخ بهره ترجیحی فعلی ۴.۸٪ در سال، تجدید سرمایه کند.

آقای چائو پیشنهاد داد: «کمیته دائمی مجلس ملی باید تخصیص سرمایه بودجه میان‌مدت دولتی را برای اجرای سیاست‌های مسکن اجتماعی، تأمین مالی مجدد بانک سیاست اجتماعی یا یارانه نرخ بهره برای چهار بانک تجاری تعیین‌شده توسط بانک دولتی برای اجرای سیاست‌های اعتباری ترجیحی مسکن اجتماعی در نظر بگیرد.» وی افزود که بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد وندی داوطلبانه توسط چندین بانک تجاری با نرخ بهره ۱.۵ تا ۲ درصد کمتر از نرخ بهره وام‌های تجاری معمولی برای مدت ۳ سال ارائه شده است. این نرخ بهره تأثیر مثبتی بر سرمایه‌گذاران دارد زیرا آنها قبلاً مجبور بودند با نرخ بهره تا ۱۲ درصد در سال وام بگیرند. با این حال، بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد وندی برای خریداران و مستاجران مسکن اجتماعی مناسب نیست، نه تنها به این دلیل که آنها باید نرخ بهره بالای ۷.۵ درصد در سال را بپردازند و فقط برای مدت ۵ سال اعمال می‌شوند و این نرخ‌های بهره نیز هر ۶ ماه یکبار تنظیم می‌شوند. پس از دوره ترجیحی، نرخ بهره توافقی و "شناور" است، بنابراین خریداران و مستاجران مسکن اجتماعی ذهنیت "نامطمئن" دارند و از وام گرفتن می‌ترسند. بنابراین، وزارت ساخت و ساز همچنان پیشنهاد بسته اعتباری ۱۱۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام، نرخ بهره ۴.۸ تا ۵ درصد، حداکثر مدت وام ۲۵ سال را احیا می‌کند.

نتایج مسکن اجتماعی بسیار پایین است.

تنگناهای موجود در رویه‌های اداری و سرمایه، مانع از آن شده است که طرح توسعه مسکن اجتماعی در گذشته به هدف خود برسد. به طور خاص، دوره ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۰ در سراسر کشور تنها حدود ۴۱٪ به این هدف دست یافت. از این تعداد، اگرچه شهر هوشی مین به ۷۵٪ از برنامه دست یافت، اما تعداد واقعی تنها ۱۵۰۰۰ واحد مسکن اجتماعی (به طور متوسط ​​۳۰۰۰ واحد در سال) بود که پاسخگوی تقاضای عظیم نبود. در دوره ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵، کل کشور تنها ۷۲ پروژه مسکن اجتماعی با ۳۸۱۲۸ آپارتمان را تکمیل کرده است که تقریباً به ۹٪ از طرح می‌رسد. از این تعداد، شهر هوشی مین تنها ۲ پروژه با ۶۲۳ آپارتمان (منتقل شده از دوره ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۰) را تکمیل و به بهره‌برداری رسانده و ۷ پروژه با ۴۹۹۶ آپارتمان را آغاز کرده است، اما به دلیل مشکلات قانونی، ساخت و ساز تقریباً نتوانسته است اجرا شود.

لینک منبع: https://thanhnien.vn/nhung-ach-tac-khien-lam-nha-o-xa-hoi-kho-gap-doi-185240317220308219.htm