آن تعهدات هنوز خیلی دور هستند…

اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی تنها به ۲۰.۲ درصد از برنامه رسیده است.

اخیراً، کمیته مردمی هانوی با صدور مجموعه‌ای از تصمیمات، طرح‌ها و دستورالعمل‌های مشخص، عزم خود را برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی به وضوح نشان داده است. با این حال، با نگاهی به نتایج قبلی، به نظر می‌رسد که تعهدات و طرح‌های هانوی تا تحقق فاصله زیادی دارد.

طبق گزارش کمیته مردمی هانوی، در دوره ۲۰۱۶-۲۰۲۰، اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی در این شهر تنها به ۲۰.۲ درصد از هدف برنامه‌ریزی‌شده رسیده است. این نتیجه در مقایسه با طرحی که توسط خود کمیته مردمی هانوی تصویب شده، بسیار ناچیز است.

مسکن اجتماعی در هانوی، اما تعهدات هنوز با واقعیت فاصله زیادی دارند (شکل 1).

برای تسریع در اجرا، کمیته خلق هانوی تصمیم گرفته است که وزارت ساخت و ساز را موظف به تهیه پیشنهادهای سرمایه‌گذاری برای دو پروژه مسکن اجتماعی در کمون تین دونگ، ناحیه دونگ آنه کند. همزمان، هانوی در حال بررسی ادامه سه پروژه باقی‌مانده در کمون کو بی، ناحیه گیا لام؛ در قطعه CT1-5 در منطقه برنامه‌ریزی شهری S5 (شامل کمون‌های نگوک هوی، دای آنگ، لین نین در ناحیه تان تری و کمون خان ها در ناحیه تونگ تین)؛ و در کمون دای ماخ، ناحیه دونگ آنه، به عنوان مبنایی برای سازماندهی مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران طبق مقررات است. انتظار می‌رود که پنج پروژه تکمیل شده تقریباً 2.5 میلیون متر مربع فضای مسکن اجتماعی به موجودی مسکن اجتماعی هانوی اضافه کنند و تقاضای قابل توجه شهر (تقریباً 6.8 میلیون متر مربع فضای کف پس از سال 2020) را برآورده کرده و به دستیابی به هدف مسکن اجتماعی تعیین شده در طرح کمک کنند.

کمیته مردمی هانوی اظهار داشت که این شهر یکی از اولین مناطقی بود که برنامه و طرح توسعه مسکن را مطابق با قانون مسکن تدوین و منتشر کرد. با این حال، این یک کار جدید و دشوار است، به خصوص در شرایطی که شهر هنوز برنامه توسعه شهری خود را منتشر نکرده است.

بنابراین، نیازهای پیشنهادی توسعه مسکن شهر واقع‌بینانه نیستند و چالش‌ها و مسائلی را که ممکن است در طول اجرا پیش بیاید، به طور کامل پیش‌بینی نمی‌کنند.

علاوه بر این، سیاست‌ها و قوانین دولت مرکزی هنوز به سرعت برای رسیدگی به مسائل نوظهور تنظیم یا تعدیل نشده‌اند. اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی متمرکز به دلیل موانع و سیاست‌های بوروکراتیک کند بوده است. همچنین هیچ دستورالعمل خاصی در مورد رویه‌های مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران وجود ندارد.

علاوه بر این، سازوکارهای سیاست ترجیحی فعلی، سرمایه‌گذاران را برای مشارکت در توسعه مسکن اجتماعی در مناطق حومه شهر و مسکن اجتماعی برای گروه‌های هدف مانند کارگران و دانشجویان جذب نکرده است.

کمیته مردمی هانوی اظهار داشت: «صندوق زمین برای توسعه مسکن اجتماعی کافی نیست زیرا اکثر سرمایه‌گذاران در پروژه‌های ساخت مسکن با مقیاس کمتر از 10 هکتار، به جای اختصاص زمین یا واحدهای مسکونی در داخل پروژه برای مسکن اجتماعی، ترجیح می‌دهند پول نقد پرداخت کنند.»

اخیراً، کمیته مردمی هانوی دو تصمیم جدید مربوط به طرح توسعه مسکن اجتماعی در دوره 2021-2025 را تصویب کرد.

به طور خاص، در دسامبر 2022، کمیته مردم هانوی تصمیم 5063 را تصویب کرد و طرح توسعه مسکن اجتماعی در شهر را برای دوره 2021-2025 تصویب کرد. در فوریه 2023، کمیته مردم هانوی تصمیم 1186 را نیز صادر کرد و طرح توسعه مسکن را برای دوره 2021-2023 تصویب کرد.

در این دو تصمیم، کمیته خلق هانوی هدف توسعه ۱.۲ میلیون متر مربع مسکن اجتماعی تا سال ۲۰۲۵ را تعیین کرد. با این حال، این هدف نسبتاً دور از دسترس به نظر می‌رسد.

طبق آخرین گزارش کمیته مردمی هانوی، از ابتدای سال ۲۰۲۱ تا پایان آوریل ۲۰۲۳، هانوی ۴ پروژه دیگر را به طور کامل تکمیل کرده و ۱ پروژه را نیز تا حدی تکمیل کرده است که شامل بیش از ۳۴۵۰۰۰ متر مربع فضای مسکونی اجتماعی شامل تقریباً ۴۱۶۰ آپارتمان می‌شود.

بنابراین، هانوی با وجود تکمیل نیمی از «سفر»، تنها به یک سوم از برنامه خود دست یافته است. با بیش از دو سال باقی مانده تا پایان سال ۲۰۲۵، هانوی باید دو سوم باقی مانده از این کار را تکمیل کند، به این معنی که باید ۸۵۵۰۰۰ متر مربع مسکن اجتماعی بسازد تا به هدف تعیین شده برسد. این یک کار دشوار است که نیاز به عزم راسخ و اراده عظیم هانوی دارد.

پیش از اعطای تأیید سرمایه‌گذاری، انجام مراحل لازم ۵۰۰ روز طول می‌کشد.

دلایل زیادی برای کندی اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی وجود دارد، اما نگران‌کننده‌ترین دلیل، طولانی و پیچیده بودن مراحل اداری برای سرمایه‌گذاری است.

در سمینار اخیر در مورد حل موانع مسکن اجتماعی، آقای نگوین هو دونگ - رئیس گروه هوا بین ، شرکتی که اخیراً توسط کمیته خلق هانوی برای سیاست سرمایه‌گذاری و تأیید سرمایه‌گذار پروژه مسکن اجتماعی مرتفع وین هونگ در منطقه هوانگ مای تأیید شده است - فاش کرد که بیش از ۵۰۰ روز طول کشیده است تا تأیید سیاست سرمایه‌گذاری برای این پروژه را به دست آورد.

آقای دونگ توضیح داد که این شرکت دو قطعه زمین در منطقه هوانگ مای (هانوی) دارد. اگر این دو قطعه زمین به مسکن تجاری با مساحت ساخت و ساز تقریباً ۱۵۰،۰۰۰ متر مربع تبدیل شوند، در صورت فروش به قیمت ۴۰ تا ۴۵ میلیون دونگ در هر متر مربع، شرکت حدود ۲۵۰۰ میلیارد دونگ سود خواهد کرد.

در همین حال، او گفت که اگر آنها مسکن اجتماعی بسازند، فقط 10٪ یا حدود بیش از 200 میلیارد دونگ سود خواهند برد. آقای دونگ گفت: «اما ساخت مسکن اجتماعی مشکل مسکن بسیاری از گروه‌ها را حل خواهد کرد: کارمندان دولت، کارمندان دولت، کارگران، افسران، سربازان نیروهای مسلح و دانشجویان.»

با این حال، آقای دونگ در مورد پیشنهاد استفاده از این دو قطعه زمین برای مسکن اجتماعی اظهار داشت که ارائه درخواست برای تأیید سرمایه‌گذاری برای یک قطعه زمین بیش از ۵۰۰ روز طول می‌کشد؛ حتی با وجود اینکه زمین از قبل دارای گواهی مالکیت زمین، قرارداد اجاره زمین و پرداخت کامل اجاره سالانه است.

آقای دونگ گفت : «من معتقدم که موضوع ساخت مسکن اجتماعی به شدت به اراده رهبران شهر بستگی دارد.»

آقای دونگ پیشنهاد داد که در دوره آتی، کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرها معیارهای واجد شرایط بودن برای خرید مسکن اجتماعی را گسترش دهند و به افرادی که واجد شرایط هستند اجازه ثبت نام بدهند.

آقای نگوین هو دونگ تأکید کرد: «طبق محاسبات، حداقل 20 میلیون نفر به مسکن اجتماعی نیاز دارند. بازار مسکن اجتماعی تا 20 تا 30 سال آینده همیشه تقاضا خواهد داشت.»

حتی رئیس اداره ساخت و ساز هانوی در مورد لزوم کوتاه کردن مراحل اداری برای سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی صحبت کرده است.

آقای بویی تین تان، رئیس دپارتمان توسعه شهری اداره ساخت و ساز هانوی، سه پیشنهاد برای تسریع پیشرفت پروژه‌های مسکن به طور کلی و پروژه‌های مسکن اجتماعی به طور خاص ارائه داد.

اولاً، مراحل اداری برای سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی باید کوتاه شود. اگر برای انتخاب سرمایه‌گذار برای یک پروژه مسکن اجتماعی، فرآیند مناقصه لازم باشد، مقررات جداگانه‌ای لازم است؛ در حال حاضر، این فرآیند دو سال طول می‌کشد. این مدت برای یک فرآیند ساده انتخاب سرمایه‌گذار بسیار طولانی است.

دوم اینکه، به گفته آقای تان، لازم است رویه‌های اداری غیرضروری بررسی و لغو شوند. دلیل این امر آن است که برخلاف سایر پروژه‌های تجاری، برای پروژه‌های مسکن اجتماعی، حداکثر سود مجاز برای کسب‌وکارها فقط ۱۰ درصد است.

سوم، در اجرای اخیر، مشاغل با مشکلاتی در رابطه با دسترسی به زمین‌های عمومی پراکنده در محدوده پروژه‌های مسکن و مسکن اجتماعی مواجه شده‌اند.

آقای تان گفت: «احیاء و تخصیص زمین‌های عمومی واقع در محدوده پروژه بسیار دشوار است، به این معنی که رویه‌های آزادسازی زمین به مقررات خاصی برای تسریع اجرای پروژه نیاز دارد.»

ویت وو

منبع