گسترش محدودیت‌های اعتباری برای املاک و مستغلات: چگونه آن را کنترل کنیم؟

TPO - بانک دولتی ویتنام به تازگی «اتاق» اعتبار املاک و مستغلات را برای ۲۵ بانک تجاری گسترش داده است. دانشیار دانگ نگوک دوک معتقد است که بانک دولتی ویتنام استراتژی «تسهیل کنترل‌شده» را دنبال می‌کند که هم از بهبود اقتصادی حمایت می‌کند و هم ایمنی سیستم مالی را تضمین می‌کند. این رویکردی مطابق با استانداردهای بین‌المللی است.

زمینه کاهش اعتبار املاک و مستغلات

بانک مرکزی ویتنام، در مواجهه با خطر افزایش بیش از حد اعتبار املاک و مستغلات، از ابتدای سال، بانک‌های تجاری را ملزم به کنترل دقیق نرخ رشد اعتبار کرده است. طبق دستورالعمل‌های عملیاتی، اعتبار معوق در سه ماهه اول نباید از 25 درصد از هدف رشد سالانه تجاوز کند، در حالی که هدف کلی رشد اعتبار برای کل سیستم در سال جاری حدود 15 درصد تعیین شده است.

با این حال، طبق اعلام اخیر بانک مرکزی ویتنام، از اول ژانویه تا ۳۱ دسامبر، موسسات اعتباری هنگام کنترل نرخ رشد اعتبار در این بخش، مجبور نخواهند بود مانده وام معوق اضافی نسبت به پایان سال ۲۰۲۵ را برای وام‌های مربوط به مسکن اجتماعی، پارک‌های صنعتی و مناطق پردازش صادرات در کل مانده وام معوق املاک و مستغلات لحاظ کنند.

هدف این سیاست، تسهیل گسترش سرمایه اعتباری بانک‌ها به بخش‌های دارای اولویت املاک و مستغلات، در راستای سیاست توسعه مسکن اجتماعی، زیرساخت‌های صنعتی و ارتقای رشد اجتماعی -اقتصادی است.

فهرست ۲۵ بانک تجاری مشمول این سازوکار شامل بسیاری از بانک‌های بزرگ مانند VietinBank، Agribank، BIDV، MSB، Sacombank، Eximbank، Nam A Bank، ACB ، Saigonbank، Techcombank و چندین بانک دیگر می‌شود. داده‌های گزارش‌های مالی سه‌ماهه اول ۱۴ بانک تجاری فهرست‌شده، که شامل توضیحاتی در مورد سبد وام‌های آنها است، نشان می‌دهد که وام‌های املاک و مستغلات در این گروه از بانک‌ها همچنان به شدت در حال گسترش است، اما استراتژی‌های تخصیص هر بانک تفاوت قابل توجهی دارد.

به طور خاص، تنها در سه ماه اول امسال، کل وام‌های معوق املاک و مستغلات (شامل وام‌های تجاری املاک و مستغلات و وام‌های ساختمانی) به بیش از 1.58 تریلیون دانگ ویتنام رسید که در مقایسه با پایان سال 2025 تقریباً 7 درصد افزایش یافته است. این رقم نشان دهنده جذابیت مداوم بخش املاک و مستغلات برای سرمایه بانکی است، علیرغم اینکه بازار هنوز با چالش‌های متعددی روبرو است.

وام‌های مسکن در سه ماه اول سال به شدت افزایش یافت.

از کل وام‌های معوق ذکر شده در بالا، وام‌های مربوط به کسب و کار املاک و مستغلات به ۱ تریلیون دونگ ویتنامی (معادل ۶۳.۲٪) رسید، در حالی که وام‌های مربوط به ساخت و ساز به ۵۸۱،۰۶۸ میلیارد دونگ ویتنامی رسید که معادل ۳۶.۸٪ باقی مانده است. ۵ بانک برتر، از جمله SHB ، VPBank، Techcombank، MB و HDBank، در مجموع نزدیک به ۱.۱۸ تریلیون دونگ ویتنامی وام معوق داشتند که ۷۴.۴٪ از کل اندازه ۱۴ بانک مورد بررسی را تشکیل می‌دهد.

آگاهی از ریسک

دانگ نگوک دوک، دانشیار و مدیر موسسه فناوری مالی در دانشگاه دای نام، در گفتگو با خبرنگار روزنامه تین فونگ ، تحلیل کرد که تصمیم برای گسترش «اتاق» اعتباری برای املاک و مستغلات ناشی از این واقعیت است که بازار املاک و مستغلات پس از یک دوره بهبود از پایان سال 2024 تا 2025، نشانه‌هایی از کند شدن مجدد را نشان می‌دهد. نقدینگی بازار کاهش یافته است، بسیاری از پروژه‌ها همچنان با مشکلاتی در اجرا مواجه هستند، در حالی که روند افزایش نرخ بهره و کنترل شدید جریان سرمایه به املاک و مستغلات از ابتدای سال 2026، توانایی مشاغل برای دسترسی به سرمایه را محدود کرده است.

دانشیار دانگ نگوک دوک - مدیر موسسه فناوری مالی، دانشگاه دای نام.

گسترش محدودیت‌های اعتباری برای بانک‌هایی با نسبت کفایت سرمایه بالا و قابلیت‌های قوی مدیریت ریسک، به عنوان راه حلی برای افزایش بودجه پروژه‌های مسکن اجتماعی، پروژه‌های مسکن تجاری مقرون به صرفه و پروژه‌های زیرساخت شهری در نظر گرفته می‌شود. هدف نه تنها حمایت از بهبود بازار، بلکه تقویت رشد اقتصادی و کاهش خطر حباب دارایی از طریق تخصیص گزینشی سرمایه است.

به گفته آقای دوک، از منظر مدیریت اقتصاد کلان، دولت و بانک مرکزی ویتنام در تلاشند تا اهداف رشد و ثبات مالی را متعادل کنند. گسترش محدودیت‌های اعتباری به صورت جهانی اعمال نمی‌شود، بلکه فقط برای بانک‌هایی با ظرفیت مالی قوی، نسبت وام‌های معوق پایین و نسبت کفایت سرمایه بالا اعمال می‌شود. هدف این رویکرد، حمایت از رشد تولید ناخالص داخلی و در عین حال کنترل خطرات ناشی از بازار املاک و مستغلات است.

بازار املاک و مستغلات نیز شاهد بهبود نقدینگی بوده است که به کسب و کارها امکان می‌دهد تا به اجرای پروژه‌ها ادامه دهند و عرضه جدید را افزایش دهند. همزمان، بهبود بخش املاک و مستغلات تأثیر موجی بر بازار ساخت و ساز، مصالح، طراحی داخلی و بازار کار خواهد گذاشت و از این طریق به رشد کلی اقتصادی کمک خواهد کرد.

با این حال، آقای دوک معتقد است که خطرات بالقوه هنوز باید از نزدیک رصد شوند. آقای دوک گفت: «اگر بازار کندتر از حد انتظار بهبود یابد، افزایش سریع بدهی املاک و مستغلات می‌تواند بر کیفیت دارایی بانک‌ها فشار وارد کند و بدهی‌های معوق را افزایش دهد. علاوه بر این، جریان فراوان اعتبار می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌های محلی در برخی مناطق شود و در نتیجه بر تورم و ثبات اقتصاد کلان فشار وارد کند.»

دانشیار دانگ نگوک دوک معتقد است که بانک مرکزی ویتنام در حال دنبال کردن یک استراتژی «تسهیل کنترل‌شده» است که هم از بهبود اقتصادی حمایت می‌کند و هم ایمنی سیستم مالی را تضمین می‌کند. این رویکرد با استانداردهای بین‌المللی، به‌ویژه چارچوب مدیریت ریسک بازل ۳، سازگار است. با این حال، اثربخشی بلندمدت آن به ظرفیت نظارتی نهاد نظارتی و همچنین نظم بازار بانک‌های تجاری بستگی دارد.

آقای دوک برای به حداکثر رساندن اثربخشی این سیاست، طبقه‌بندی واضح اعتبار املاک و مستغلات بر اساس کاربرد مورد نظر آن، اولویت‌بندی سرمایه برای مسکن اجتماعی و مسکن تجاری که نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کند، و محدود کردن جریان وجوه به فعالیت‌های سوداگرانه را پیشنهاد داد. او همچنین پیشنهاد افزایش الزامات سرمایه و مقررات ریسک برای وام‌های مربوط به املاک و مستغلات گران‌قیمت یا پروژه‌هایی با اسناد قانونی ناقص را داد. بهبود شفافیت بازار به سازمان‌های نظارتی و مؤسسات اعتباری کمک می‌کند تا خطرات بالقوه را با دقت بیشتری ارزیابی کنند و در نتیجه تضمین شود که رشد با ثبات مالی همراه است.

منبع: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo