قبل از ساخت و فروش ساختمان‌های کوچک آپارتمانی، باید پروژه‌های جدیدی راه‌اندازی شوند که این امر آنها را در معرض خطر زوال قرار می‌دهد.

قانون مسکن اصلاح‌شده که اخیراً توسط مجلس ملی تصویب شده است، نکات جدید زیادی دارد، به‌ویژه الزام تهیه پروژه برای سرمایه‌گذاری در ساختمان‌هایی با چندین آپارتمان برای فروش یا اجاره (که معمولاً به عنوان آپارتمان‌های کوچک شناخته می‌شوند).

آقای فام دوک توان، مدیر کل شرکت سهامی عام سرمایه‌گذاری و توسعه املاک EZ، در این باره گفت که سخت‌گیری در ساخت و مدیریت مینی آپارتمان‌ها ضروری است زیرا این نوع مسکن مدت زیادی است که با تخلفات زیادی گسترش یافته است.

بازار آپارتمان‌های کوچک در آینده نزدیک با رکود مواجه خواهد شد. (عکس: کانگ هیو)

در آینده نزدیک، فروش ساختمان‌های کوچک به ساکنان بدون طرح پروژه سرمایه‌گذاری تقریباً غیرممکن خواهد بود. بنابراین، توسعه ساختمان‌های کوچک به دلیل مقررات سختگیرانه رویه‌ای به طور قابل توجهی محدود خواهد شد.

در همین حال، آماده‌سازی پروژه‌های سرمایه‌گذاری و احراز شرایط لازم برای تبدیل شدن به سرمایه‌گذار در یک پروژه ساخت مسکن، چالش بزرگی خواهد بود. دلیل این امر آن است که مینی‌آپارتمان‌ها، ساختمان‌های مسکونی مرتفعی هستند که عمدتاً در مساحت‌های ۲۰۰ تا ۳۰۰ متر مربع ساخته می‌شوند و در کوچه‌های عمیق قرار دارند. بنابراین، تهیه پروژه‌ای مانند ساختمان‌های آپارتمانی تجاری معمولی تقریباً غیرممکن است.

آقای توآن تحلیل کرد: « با کوچه‌های باریک با عرض کمتر از ۲ متر، ایجاد یک نقشه برنامه‌ریزی با مقیاس ۱/۵۰۰ به دلیل عوامل زیادی که نمی‌توان تضمین کرد، مانند ایمنی در برابر آتش‌سوزی، زیرساخت‌ها، تراکم جمعیت و ارزیابی اثرات زیست‌محیطی، غیرممکن است. برآورده کردن این الزامات برای ساختمان‌های آپارتمانی کوچک فعلی تقریباً غیرممکن است .»

به گفته آقای توان، در حالی که روند اخذ مجوزهای پروژه و تدوین نقشه‌ها برای ساختمان‌های آپارتمانی تجاری می‌تواند چندین سال طول بکشد، همین مدت برای آپارتمان‌های کوچک حتی بیشتر طول خواهد کشید.

بسیاری از ساختمان‌های کوچک آپارتمانی که در کوچه‌های تنگ و باریک واقع شده‌اند، استانداردهای ایمنی در برابر آتش‌سوزی را رعایت نمی‌کنند. (عکس: کانگ هیو).

علاوه بر این، ساختمان‌های کوچک آپارتمانی عمدتاً در مناطق مرکزی ساخته می‌شوند، بنابراین مقررات مربوط به ارتفاع ساختمان بسیار سختگیرانه است؛ معمولاً یک قطعه زمین ۲۰۰ متر مربعی فقط امکان ساخت حدود ۵ تا ۶ طبقه را فراهم می‌کند. با این تراکم و ارتفاع، سرمایه‌گذاران نمی‌توانند سود ببرند، بنابراین هیچ‌کس آنها را نخواهد ساخت.

در واقع، در حال حاضر، تا ۹۵ درصد از ساختمان‌های مینی‌آپارتمان موجود به صورت غیرقانونی ساخته می‌شوند، زیرا اگر از مقررات پیروی می‌کردند، سرمایه‌گذاران حتی قبل از شروع پروژه، پول خود را از دست می‌دادند.

آقای توان توضیح داد: « اگر شما یک قطعه زمین ۲۰۰ متری را به قیمت ۱۰ میلیارد دانگ بخرید، اما فقط اجازه ساخت ۵ طبقه را داشته باشید و فقط در ۷۰٪ از مساحت، یعنی ۷۰۰ متر مربع، ساختمان بسازید، هزینه کل شامل زمین و ساخت و ساز حدود ۲۲ میلیون دانگ در هر متر مربع می‌شود. اگر آن را به قیمت ۲۵ میلیون دانگ در هر متر مربع بفروشید، واضح است که سرمایه‌گذار در صورت ساخت ۵ طبقه سودی نخواهد برد .»

بنابراین، به گفته آقای توان، در آینده، مدل ساختمان‌سازی مینی‌آپارتمان در معرض خطر زوال است زیرا الزام ایجاد یک پروژه سرمایه‌گذاری جدید قبل از ساخت و ساز، انجام این کار را برای بسیاری از افراد غیرممکن خواهد کرد.

حتی اگر ساختمان‌های مینی آپارتمان شرایط ساخت و ساز را داشته باشند، هزینه آنها همچنان بسیار بالا خواهد بود و به دلیل هزینه‌های گزاف سرمایه‌گذاری، در مقایسه با آپارتمان‌های تجاری غیرقابل رقابت هستند.

آقای وو کونگ کوئیت، مدیر کل شرکت سهامی عام املاک و خدمات دات زان ویتنام شمالی، با همین دیدگاه، از دیدگاه قانون مسکن مبنی بر لزوم تشدید مدیریت ساختمان‌های آپارتمانی کوچک برای محافظت از حقوق، تعهدات و ایمنی مالکان، حمایت می‌کند.

آقای کوئیت اظهار داشت که فرآیند آماده‌سازی یک پروژه معمولاً حدود دو یا سه سال طول می‌کشد و هزینه این مرحله بسته به مقیاس و مکان پروژه تقریباً ۵ تا ۱۰ درصد است.

اگرچه برنامه‌ریزی برای این نوع پروژه پیچیده است، اما همه ساکنان نمی‌توانند خودشان از پس آن برآیند. ساختمان‌های کوچک آپارتمانی عمدتاً در کوچه‌های تنگ و باریک واقع شده‌اند و تضمین ایمنی در برابر آتش‌سوزی را دشوار می‌کنند.

آقای کوئیت گفت: « در آینده، هنگام ساخت آپارتمان‌های کوچک، مالکان ملزم به تأسیس یک کسب‌وکار خواهند بود. در آن زمان، دیگر نمی‌توان مانند شرایط فعلی از پرداخت مالیات فرار کرد، چرا که مالکان خانه که زمین دارند، خودشان برای دریافت مجوز ساخت‌وساز اقدام می‌کنند .»

مقررات شفاف‌تر و واضح‌تر به توسعه ساختمان‌های کوچک آپارتمانی در مسیر درست کمک می‌کند، اما همچنین مانع از سود بردن بسیاری از افراد از این نوع املاک خواهد شد.

به گفته آقای کوئیت، در آینده، قیمت فروش مینی آپارتمان ها بالاتر خواهد رفت، اما ساکنان تحت حمایت قانون قرار خواهند گرفت و محیط زندگی امن تری خواهند داشت.

آقای کوئیت تأکید کرد: « بازار ساخت، فروش و اجاره آپارتمان‌های کوچک در آینده نزدیک بسیار پیچیده خواهد بود، بنابراین این بازی فقط برای توسعه‌دهندگان حرفه‌ای خواهد بود و احتمالاً شرکت‌های حرفه‌ای متخصص در توسعه این مدل تشکیل خواهند داد. خانوارهای شخصی یا سرمایه‌گذاران آماتور مشارکت در این نوع پروژه را دشوار خواهند یافت .»

آقای نگوین مان خوی، معاون مدیر بخش مسکن و مدیریت بازار املاک و مستغلات وزارت ساخت و ساز ، با بیان نظرات خود در این مورد، بر لزوم الزام ساخت ۲۰ آپارتمان یا بیشتر برای داشتن یک پروژه سرمایه‌گذاری، مانند هر پروژه دیگری، برای نشان دادن مسئولیت‌پذیری، صرف نظر از مقیاس یا تعداد واحدها، تأکید کرد. سپس فروش باید طبق قانون تجارت املاک و مستغلات انجام شود.

علاوه بر این، در پروانه ساختمانی باید تعداد آپارتمان های مورد ساخت، تعداد طبقات، تعداد آپارتمان های هر طبقه و مساحت هر آپارتمان بر حسب متر مربع به وضوح ذکر شود.

علاوه بر این، باید معیارهای ایمنی در برابر آتش‌سوزی را نیز برآورده کند؛ ساخت و ساز باید شامل مالکیت مشترک و خصوصی باشد؛ مجوز ساخت در همه شرایط الزامی است؛ و مجوزهای جداگانه باید برای هر آپارتمان صادر شود و غیره.

طبق مقررات جدید، افرادی که مایل به ساخت ساختمان‌های مینی آپارتمان (ساختمان‌های مسکونی با دو یا چند طبقه، که هر طبقه شامل آپارتمان است، یا ساختمان‌هایی با دو یا چند طبقه و 20 آپارتمان یا بیشتر) برای فروش یا اجاره هستند، باید شرایط لازم برای سرمایه‌گذار بودن در یک پروژه ساخت مسکن را داشته باشند.

آپارتمان‌هایی که طبق قانون زمین واجد شرایط دریافت گواهی کاربری زمین (کتاب صورتی) هستند، طبق مفاد قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات فروخته، واگذار یا اجاره داده می‌شوند.

علاوه بر این، سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های کوچک آپارتمانی برای اجاره باید الزامات ساختمانی صادر شده توسط وزیر ساخت و ساز را برآورده کند. مجتمع ساختمانی همچنین باید الزامات ایمنی در برابر آتش‌سوزی را طبق قانون برآورده کند.

چائو آن

منبع: https://vtc.vn/phai-lap-du-an-moi-duoc-xay-ban-chung-cu-mini-nguy-co-thoai-trao-ar837457.html