برای ساخت و فروش باید پروژه‌های جدید ایجاد شوند، آپارتمان‌های کوچک در معرض خطر رکود هستند.

قانون مسکن (اصلاح‌شده) که اخیراً توسط مجلس ملی تصویب شده است، نکات جدید زیادی دارد، به‌ویژه اینکه سرمایه‌گذاری در خانه‌هایی با آپارتمان‌های زیاد برای فروش یا اجاره (که معمولاً به عنوان آپارتمان‌های کوچک شناخته می‌شوند) نیاز به یک پروژه دارد.

آقای فام دوک توان، مدیر کل شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و توسعه املاک EZ (EZ Property)، در این باره گفت که سخت‌گیری در ساخت و مدیریت آپارتمان‌های کوچک ضروری است زیرا این نوع آپارتمان‌ها مدت‌هاست که به طور لجام‌گسیخته و با تخلفات فراوان در حال توسعه هستند.

بازار آپارتمان‌های کوچک در آینده با رکود مواجه خواهد شد. (عکس: کونگ هیو)

فروش آپارتمان‌های کوچک به افرادی که پروژه سرمایه‌گذاری ندارند در آینده نزدیک تقریباً غیرممکن خواهد بود. بنابراین، توسعه آپارتمان‌های کوچک به دلیل مقررات سختگیرانه رویه‌ای به طور قابل توجهی محدود خواهد شد.

در همین حال، راه‌اندازی پروژه‌های سرمایه‌گذاری و احراز شرایط لازم برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن، چالش بزرگی خواهد بود. زیرا مینی آپارتمان‌ها ساختمان‌های مرتفعی هستند که عمدتاً در زمینی به مساحت ۲۰۰ تا ۳۰۰ متر مربع و در کوچه‌های عمیق ساخته می‌شوند. بنابراین، راه‌اندازی پروژه‌هایی مانند آپارتمان‌های تجاری معمولی تقریباً غیرممکن است.

آقای توآن تحلیل کرد: « با کوچه‌هایی با عرض کمتر از ۲ متر، نمی‌توان برنامه‌ریزی با دقت ۱/۵۰۰ انجام داد، زیرا بسیاری از عوامل مانند پیشگیری از آتش‌سوزی، زیرساخت‌ها، شاخص‌های جمعیتی و ارزیابی اثرات زیست‌محیطی تضمین نشده‌اند. برآورده کردن این الزامات با آپارتمان‌های کوچک فعلی تقریباً غیرممکن است .»

به گفته آقای توان، در مورد آپارتمان‌های تجاری، صدور مجوز و برنامه‌ریزی پروژه می‌تواند چندین سال طول بکشد، در حالی که در مورد آپارتمان‌های کوچک این دوره حتی طولانی‌تر خواهد بود.

بسیاری از آپارتمان‌های کوچک در کوچه‌های تنگ و باریکی واقع شده‌اند که استانداردهای پیشگیری و اطفاء حریق را ندارند. (عکس: کونگ هیو).

علاوه بر این، آپارتمان‌های کوچک عمدتاً در مناطق مرکزی ساخته می‌شوند، بنابراین مقررات مربوط به ارتفاع ساختمان بسیار سختگیرانه است، معمولاً یک قطعه زمین ۲۰۰ متر مربعی فقط می‌تواند حدود ۵-۶ طبقه ساخته شود. با این تراکم و ارتفاع، سرمایه‌گذاران نمی‌توانند سود ببرند، بنابراین هیچ کس این کار را انجام نمی‌دهد.

در واقع، در حال حاضر، تا ۹۵ درصد از آپارتمان‌های کوچک موجود بدون مجوز ساخته می‌شوند، زیرا اگر طبق مقررات ساخته می‌شدند، سرمایه‌گذاران حتی قبل از شروع، ضرر می‌کردند.

آقای توان توضیح داد: «اگر شما یک قطعه زمین ۲۰۰ متری را به قیمت ۱۰ میلیارد بخرید، اما فقط بتوانید ۵ طبقه بسازید و ۷۰٪ مساحت، یعنی ۷۰۰ متر مربع، را بسازید، هزینه زمین و ساخت و ساز حدود ۲۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع می‌شود. اگر آن را به قیمت ۲۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بفروشید، واضح است که سرمایه‌گذار با ساخت ۵ طبقه سودی نخواهد برد .»

بنابراین، به گفته آقای توان، در آینده نزدیک، نوع آپارتمان‌های کوچک در معرض خطر زوال قرار خواهد گرفت، زیرا راه‌اندازی یک پروژه سرمایه‌گذاری جدید برای ساخت، این امر را برای بسیاری از افراد غیرممکن خواهد کرد.

برای آپارتمان‌های کوچک که شرایط ساخت و ساز را دارند، هزینه نیز بسیار بالا خواهد بود و با آپارتمان‌های تجاری قابل رقابت نیست زیرا هزینه سرمایه‌گذاری بسیار بالاست.

آقای وو کونگ کوئیت، مدیر کل شرکت سهامی عام املاک و خدمات دات زان مین باک، نیز با همین دیدگاه، از دیدگاه قانون مسکن مبنی بر لزوم تشدید مدیریت آپارتمان‌های کوچک برای محافظت از حقوق، تعهدات و امنیت مالکان حمایت می‌کند.

آقای کوئیت گفت که آماده‌سازی پروژه به طور معمول حدود دو یا سه سال طول می‌کشد و هزینه این مرحله بسته به مقیاس و مکان پروژه حدود ۵ تا ۱۰ درصد است.

اگرچه این پروژه بسیار پیچیده است، اما همه ساکنان نمی‌توانند خودشان آن را انجام دهند. آپارتمان‌های کوچک عمدتاً در کوچه‌های عمیق واقع شده‌اند، بنابراین اطمینان از پیشگیری و اطفاء حریق دشوار است.

آقای کوئیت گفت: « در آینده، هنگام ساخت آپارتمان‌های کوچک، مالکان مجبور به تأسیس کسب‌وکار خواهند شد. در آن زمان، فرار از مالیات مانند الان غیرممکن خواهد بود، مالکان زمین خواهند داشت و سپس خودشان برای مجوزهای ساخت‌وساز اقدام می‌کنند .»

مقررات شفاف‌تر و واضح‌تر به توسعه آپارتمان‌های کوچک در مسیر درست کمک می‌کند، اما همچنین سودآوری از این نوع آپارتمان‌ها را برای بسیاری از افراد غیرممکن می‌سازد.

به گفته آقای کوئیت، در آینده، قیمت فروش آپارتمان‌های کوچک بالاتر خواهد رفت، اما مردم تحت حمایت قانون قرار خواهند گرفت و محیط زندگی امن‌تری خواهند داشت.

آقای کوئیت تأکید کرد: « بازار ساخت، فروش و اجاره آپارتمان‌های کوچک در آینده نزدیک بسیار پیچیده خواهد بود، بنابراین این بازی فقط برای توسعه‌دهندگان حرفه‌ای خواهد بود که می‌توانند شرکت‌های حرفه‌ای متخصص در توسعه این مدل تشکیل دهند. خانوارهای شخصی یا سرمایه‌گذاران آماتور مشارکت در این نوع پروژه را دشوار خواهند یافت .»

آقای نگوین مان خوی، معاون مدیر بخش مسکن و مدیریت بازار املاک و مستغلات، وزارت ساخت و ساز، در مورد این موضوع تأکید کرد که لازم است ساخت و ساز 20 آپارتمان یا بیشتر برای ایجاد یک پروژه سرمایه گذاری، مانند یک پروژه معمولی برای نشان دادن مسئولیت، صرف نظر از مقیاس یا تعداد آپارتمان ها، تنظیم شود. هنگام فروش، باید با قانون تجارت املاک و مستغلات مطابقت داشته باشد.

علاوه بر این، در اسناد، مجوز ساخت و ساز باید به وضوح نشان دهد که چند آپارتمان می‌توان ساخت، چند طبقه، چند آپارتمان در هر طبقه و هر آپارتمان چند متر مربع است.

علاوه بر این، باید معیارهای پیشگیری و اطفاء حریق را نیز برآورده کند؛ ساخت و ساز باید مالکیت مشترک و خصوصی داشته باشد؛ مجوزهای ساخت و ساز در همه شرایط الزامی است؛ برای هر آپارتمان مجوز صادر می‌شود و غیره.

طبق مقررات جدید، افرادی که می‌خواهند آپارتمان‌های کوچک (خانه‌هایی با ۲ طبقه یا بیشتر، که هر طبقه دارای آپارتمان است، یا ۲ طبقه یا بیشتر با ۲۰ آپارتمان) برای فروش یا اجاره بسازند، باید شرایط سرمایه‌گذار بودن در یک پروژه ساخت مسکن را داشته باشند.
آپارتمان‌هایی که واجد شرایط دریافت گواهی طبق قانون زمین (کتاب صورتی) هستند، طبق مفاد قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات فروخته، اجاره داده می‌شوند یا به صورت اجاره به شرط تملیک خریداری می‌شوند.
علاوه بر این، سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌های کوچک برای اجاره باید الزامات ساختمانی صادر شده توسط وزیر ساخت و ساز را برآورده کند. ساختمان باید الزامات پیشگیری و اطفاء حریق را طبق قانون برآورده کند.

چائو آنه

منبع