توسعه مسکن اجاره‌ای: نیازمند سرمایه بلندمدت و چارچوب قانونی جداگانه است.

TPO - مسکن اجاره‌ای یکی از راه‌حل‌های مهم برای تأمین نیازهای مسکن مردم در شرایط افزایش مداوم قیمت مسکن محسوب می‌شود. کارشناسان معتقدند که اگر به چارچوب قانونی، آماده‌سازی زمین و به‌ویژه منابع سرمایه بلندمدت اهمیت لازم داده شود، این بخش به طور پایدار توسعه خواهد یافت...

چارچوب قانونی لازم وجود دارد، اما ...

در مجمع املاک و مستغلات ویتنام ۲۰۲۶ که صبح روز دوم ژوئن برگزار شد، معاون وزیر ساخت و ساز، نگوین ون سینه، اظهار داشت که در واقع، مسکن اجاره‌ای یک مدل کاملاً جدید نیست، زیرا قوانین فعلی مسکن در حال حاضر حاوی مقررات مربوط به اشکال مختلف هستند.

به گفته معاون وزیر ساخت و ساز، رایج‌ترین شکل مسکن در حال حاضر، مسکن متعلق به صاحبخانه است . قانون این فعالیت را ممنوع نکرده است و مردم کاملاً فعالانه در آن مشارکت دارند و از این طریق به تکمیل عرضه مسکن برای جامعه کمک می‌کنند.

معاون وزیر ساخت و ساز نگوین ون سینه.

علاوه بر این، مقررات مربوط به مسکن اجتماعی، چارچوبی قانونی برای فعالیت‌های اجاره‌ای نیز ایجاد کرده است. پیش از این، سیاست توسعه مسکن اجتماعی تصریح می‌کرد که حدود 20 درصد از مساحت باید به اجاره اختصاص داده شود. با این حال، پس از اجرا، نتایج مطابق انتظارات نبود، بنابراین قانون مسکن اصلاح‌شده آن را تعدیل کرده تا انعطاف‌پذیرتر باشد.

معاون وزیر سین تأکید کرد: «قانون مسکن ۲۰۲۳ در حال حاضر سه شکل را تصریح می‌کند: فروش، اجاره و اجاره به شرط تملیک. سرمایه‌گذاران حق دارند ساختاری را انتخاب کنند که متناسب با تقاضای بازار باشد. در پروژه‌های مسکن اجتماعی فعلی، طبق قانون، هنوز درصد مشخصی از آپارتمان‌ها برای اجاره رزرو شده‌اند.»

نکته قابل توجه این است که قانون مسکن ۲۰۲۳ فصلی را به تنظیم مسکن کارگران و کارمندان در مناطق صنعتی اختصاص داده است. این امر مبنای مهمی برای ترویج توسعه مدل‌های مسکن اجاره‌ای برای خدمت به نیروی کار، به ویژه در مراکز صنعتی بزرگ، محسوب می‌شود.

به گفته رهبران وزارت ساخت و ساز، بسیاری از مناطق صنعتی اکنون مناطق مسکونی برای اجاره کارگران ایجاد کرده‌اند. بسیاری از شرکت‌های سرمایه‌گذاری خارجی نیز به طور فعال در حال توسعه صندوق‌های مسکن برای خدمت به متخصصان و کارمندان هستند. همزمان، مدل‌های اجاره آپارتمان در ساختمان‌های چند طبقه نیز به طور فزاینده‌ای در حال توسعه هستند.

آقای سین معتقد است که قوانین فعلی، افراد و مشاغل را به سرمایه‌گذاری و توسعه مسکن اجاره‌ای برای برآوردن نیازهای متنوع گروه‌های مختلف، از کارگران و متخصصان گرفته تا مقامات رسمی، تشویق می‌کند. در کنار این، سازوکارهای مربوط به زمین، قیمت اجاره و روش‌های بهره‌برداری به گونه‌ای طراحی می‌شوند که انعطاف‌پذیرتر باشند تا توسعه این بخش را تسهیل کنند.

با این حال، در زمینه شهرنشینی سریع و تقاضای روزافزون مسکن، بسیاری از کارشناسان معتقدند که سیاست‌های فعلی تنها پایه‌های اولیه را بنا نهاده‌اند. برای توسعه یک بازار مسکن اجاره‌ای حرفه‌ای و در مقیاس بزرگ، ویتنام به راه‌حل‌های قوی‌تری در مورد سرمایه، زمین و سازوکارهای مدیریتی نیاز دارد.

چه چیز دیگری لازم است؟

دکتر لی شوان نگیا، عضو شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی، خاطرنشان کرد که مسکن اجاره‌ای مدلی است که صدها سال در بسیاری از کشورهای جهان ، به ویژه در شهرهای بزرگ اروپایی، توسعه یافته است. در همین حال، در ویتنام، این بخش هنوز نسبتاً جدید است و هنوز یک اکوسیستم توسعه جامع تشکیل نداده است.

دکتر لو ژوان نگی - عضو شورای مشورتی ملی در سیاست مالی و پولی.

به گفته آقای نگیا، بزرگترین مشکل فعلی، تامین مالی است. مسکن اجاره‌ای به سرمایه بلندمدت نیاز دارد زیرا دوره بازگشت سرمایه آن ده‌ها سال طول می‌کشد. در همین حال، بانک‌های تجاری عمدتاً سرمایه‌های کوتاه‌مدت و میان‌مدت را بسیج می‌کنند و همین امر پاسخگویی به این تقاضا را دشوار می‌سازد.

آقای نگیا به عنوان مثال به بسته اعتباری ترجیحی ۱۴۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام برای مسکن اجتماعی اشاره کرد که تنها حدود ۲٪ از آن پرداخت شده است. دلیل این امر این است که کسب و کارها با نرخ بهره حدود ۶.۱٪، دسترسی به سرمایه را بسیار دشوار می‌دانند، در حالی که هزینه بسیج سرمایه برای بانک‌ها در حال حاضر ۷-۸٪ است.

از منظر حقوقی، دانشیار دکتر نگوین کوانگ توین - داور مرکز داوری بین‌المللی ویتنام (VIAC) - معتقد است که اولین مسئله، لزوم تعریف واضح مفهوم «مسکن اجاره‌ای» در نظام حقوقی است. در حال حاضر، قانون مسکن ۲۰۲۳ عمدتاً بر مسکن اجتماعی تمرکز دارد و فصل جداگانه‌ای که به طور کامل مسکن اجاره‌ای را تنظیم کند، ندارد. این امر، تدوین سیاست‌های ترجیحی، سازوکارهای مدیریتی و توسعه بازار را دشوار می‌کند.

آقای توین پیشنهاد داد که در جریان بازنگری قانون زمین ۲۰۲۴، قانون مسکن ۲۰۲۳ و قانون کسب و کار املاک و مستغلات ۲۰۲۳ در سال ۲۰۲۶، سازمان مدیریت باید فصل یا سیستم مقررات جداگانه‌ای را به طور خاص برای مسکن اجاره‌ای مطالعه و تدوین کند.

علاوه بر این، نیاز به مشوق‌های برتر زمین وجود دارد تا دسترسی کسب‌وکارها به زمین برای توسعه پروژه آسان‌تر شود. دولت همچنین باید مسئولیت‌های خاصی را به مناطق محلی در آماده‌سازی زمین به طور خاص برای مسکن اجاره‌ای واگذار کند و به وضوح نسبت، مکان و مساحت تخصیص زمین را در برنامه‌ریزی تعریف کند.

به گفته آقای توین، چشم‌پوشی یا کاهش اجاره زمین، حمایت از پاکسازی زمین و ایجاد صندوق‌های زمین پاک از عوامل کلیدی در کاهش هزینه‌های ورودی هستند. وقتی هزینه‌ها کنترل شوند، قیمت‌های جدید اجاره مسکن می‌تواند برای مردم مقرون‌به‌صرفه‌تر شود.

منبع: https://tienphong.vn/phat-trien-nha-o-cho-thue-can-von-dai-han-khung-phap-ly-rieng-post1848318.tpo