تشدید مالیات بر املاکی که دو قیمت اعلام شده دارند.

وزارت دارایی به تازگی پیش‌نویس فرمانی را به دولت ارائه کرده است که جزئیات برخی از مفاد و اقدامات مربوط به سازماندهی و هدایت اجرای قانون مالیات بر درآمد شخصی را شرح می‌دهد. نکته قابل توجه، پیشنهاد محاسبه مجدد مالیات برای مواردی است که قیمت‌های اعلام شده به طور غیرمعمول پایین هستند.

تراکنش‌های بانکی باید اجباری شوند.

طبق این پیش‌نویس، ارزش مشمول مالیات برای نقل و انتقال املاک و مستغلات بر اساس قیمت قرارداد تعیین می‌شود. به طور خاص، مالیات بر درآمد شخصی در نقل و انتقال املاک و مستغلات به میزان ۲٪ از قیمت انتقال محاسبه می‌شود. زمان تعیین درآمد مشمول مالیات، زمانی است که قرارداد انتقال لازم‌الاجرا می‌شود یا زمانی که حق استفاده یا مالکیت املاک و مستغلات ثبت می‌شود.

محاسبه مالیاتی پیشنهادی وزارت دارایی با واکنش‌های متفاوتی روبرو شده است.

عکس: دین سون

پیش‌نویس حکم به طور خاص تصریح می‌کند که قیمت انتقال املاک و مستغلات، قیمتی است که در زمان انتقال در قرارداد انتقال ذکر شده است. اگر قیمت زمین در قرارداد انتقال ذکر نشده باشد، یا اگر قیمت زمین در قرارداد کمتر از جدول قیمت زمین و ضریب تعدیل قیمت زمین (ضریب K) باشد، قیمت انتقال زمین بر اساس جدول قیمت زمین و ضریب K (در صورت وجود) قابل اجرا در زمان انتقال خواهد بود.

در مواردی که هم حقوق بهره‌برداری از زمین و هم دارایی‌های متصل به زمین، مانند خانه‌ها و کارهای ساختمانی، منتقل می‌شوند، اگر قیمت زمین در قرارداد مشخص نشده باشد یا قیمت کمتر از فهرست قیمت زمین باشد، ارزش حقوق بهره‌برداری از زمین طبق فهرست قیمت زمین محلی و ضریب K محاسبه خواهد شد. اگر ارزش خانه یا کارهای ساختمانی در قرارداد کمتر از سطح محاسبه هزینه ثبت نام تعیین شده توسط کمیته مردمی استان باشد، مرجع مالیاتی محاسبه را بر اساس قیمت صادر شده توسط مرجع محلی انجام خواهد داد.

آقای نگوین ون هوآ، رئیس انجمن سردفتران شهر هوشی مین، این پیشنهاد را مناسب و ضروری ارزیابی کرد، زیرا رویه اعلام "دو قیمت" در نقل و انتقالات املاک و مستغلات سال‌هاست که وجود داشته و باعث از دست رفتن درآمدهای مالیاتی و اختلال در شفافیت بازار شده است. با این حال، استفاده از جدول قیمت زمین ضربدر ضریب K یا قیمت صادر شده توسط محل به عنوان حداقل مبنا، تنها بخشی از مشکل را برطرف می‌کند. برای کنترل مؤثر آن، به راه‌حل‌های هماهنگ اضافی، مانند الزامی کردن پرداخت از طریق بانک‌ها برای معاملات املاک و مستغلات، نیاز است. همزمان، ارتباط داده‌ها بین دفاتر اسناد رسمی، مقامات مالیاتی، آژانس‌های املاک و بانک‌ها ضروری است. باید یک پایگاه داده از قیمت‌های واقعی معاملات ایجاد شود. و از همه مهمتر، مسئولیت همه طرفین برای اعلام صادقانه معاملات خود باید افزایش یابد.

آقای نگوین ون هوا پیشنهاد داد: «من معتقدم که مسئولیت ارزیابی نباید بر عهده دفاتر اسناد رسمی باشد. دفاتر اسناد رسمی، آژانس‌های ارزیابی یا مقامات مالیاتی نیستند. نقش مناسب یک دفتر اسناد رسمی، توضیح و هشدار به طرفین در مورد تعهدات قانونی آنها و هماهنگی ارائه داده‌های معامله مطابق با قانون است. اگر این راه‌حل‌ها به طور همزمان اجرا شوند، این سیاست به کاهش معاملات «دو قیمتی»، مبارزه با ضرر و زیان درآمد بودجه و افزایش شفافیت و امنیت قانونی برای بازار املاک و مستغلات کمک خواهد کرد.»

اساساً، هدف درست پیشنهاد وزارت دارایی، مبارزه با فرار مالیاتی و تضمین شفافیت بازار است. با این حال، برای اینکه این پیشنهاد عملی و منصفانه باشد، مهم‌ترین نکته این است که قیمت زمین واقعاً منعکس‌کننده ارزش‌های بازار باشد، ضریب K مناسب باشد و سازوکار اعمال آن انعطاف‌پذیر باشد و از تبدیل مالیات به باری بر دوش معاملات مشروع جلوگیری شود.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین

ترس از اینکه بار بیشتری به دوش مردم بیفتد.

به گفته تران خان کوانگ، کارشناس املاک و مستغلات، محاسبه مالیات پیشنهادی وزارت دارایی برای معاملات "مشکوک" املاک و مستغلات تنها تا حدی منطقی است. پیش از این، مقامات محلی و کارشناسان به طور یکسان توصیه می‌کردند که برای محاسبه مالیات، ضریب ۲٪ به جدول قیمت زمین اعمال شود. این روش دقیق‌ترین روش است که تضمین می‌کند هیچ گونه ضرری در درآمد وجود ندارد، محاسبه آن آسان است و قیمت‌های بازار را به دقت منعکس می‌کند. دلیل این امر این است که جداول قیمت زمین در استان‌هایی مانند شهر هوشی مین، پس از سال‌ها تعدیل، در حال حاضر حدود ۸۰٪ قیمت‌های بازار هستند. افزودن ضریب K مالیات‌ها را به میزان قابل توجهی افزایش می‌دهد و بار بیشتری را بر دوش شهروندان می‌گذارد.

بسیاری از نظرات نشان می‌دهند که جداول قیمت زمین باید واقعاً منعکس‌کننده قیمت‌های بازار باشند و ضریب K باید مناسب باشد.

عکس: دین سون

آقای تران خان کوانگ نگرانی خود را ابراز کرد: «از اول جولای به بعد، شهرداری‌ها به صدور ضریب K ادامه خواهند داد که برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین اعمال می‌شود. در حال حاضر، هزینه‌های استفاده از زمین بسیار بالاست و از توان مالی اکثریت قریب به اتفاق مردم فراتر رفته و باعث نگرانی آنها شده است. اکنون، محاسبه مالیات بر درآمد شخصی از نقل و انتقال املاک و مستغلات و ضرب آن در ضریب K می‌تواند باعث شود قیمت‌ها حتی از قیمت‌های بازار نیز بالاتر بروند و در نتیجه میزان مالیاتی که مردم باید در مقایسه با وضعیت فعلی بپردازند، افزایش یابد.»

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، گفت که پیش از این، برای تعیین اینکه کدام موارد شامل قیمت‌های کمتر از حد اعلام شده و کدام موارد شامل قیمت‌های بیش از حد اعلام شده است، استان‌ها جداول قیمت کف را بر اساس میانگین قیمت هر محل صادر می‌کردند. هنگامی که قیمت‌های کمتر از حد اعلام شده تشخیص داده می‌شد، مقامات مالیاتی با ضرب کردن جدول قیمت زمین در ۲٪ دوباره محاسبه می‌کردند. در حال حاضر، با پیشنهاد وزارت دارایی، در مواردی که گمان می‌رود قیمت کمتر از قیمت بازار باشد، جدول قیمت زمین در ضریب K و سپس در ۲٪ ضرب خواهد شد. اگرچه این روش از نظر تئوری قابل اجرا است، اما در عمل دو سناریوی ممکن را ایجاد خواهد کرد.

سناریوی اول، همانطور که توسط وزارت دارایی پیشنهاد شده است، نیاز به فهرست قیمت‌های کف محلی را از بین می‌برد. اعمال این رویکرد، عدالت در قانون را تضمین می‌کند، محاسبات دولتی را آسان می‌کند و بار دولت را کاهش می‌دهد و در نتیجه پیش‌بینی دقیق درآمد حاصل از زمین و مسکن را تسهیل می‌کند. این روش از کاهش درآمد و مالیات بیش از حد جلوگیری می‌کند و عدالت را تضمین می‌کند. شهروندان نیز از این روش برای اظهارنامه‌ها استفاده می‌کنند و از ارقام پایین و بالا اجتناب می‌کنند. آقای لو هوانگ چائو پیشنهاد داد: «با این حال، پس از اجرای این روش، آستانه ۲٪ باید مورد بازنگری قرار گیرد، زیرا نرخ مالیات بالاتر از نرخ فعلی خواهد بود. بنابراین، می‌توان رقم کمتری کمتر از ۲٪ را در نظر گرفت؛ وزارت دارایی باید یک نظرسنجی انجام دهد و بر اساس آن دوباره محاسبه کند.»

ثانیاً، اگر کاهش ۲ درصدی اعمال نشود، باید یک لیست حداقل قیمت در هر محل برای اهداف کنترلی ایجاد شود. با یک لیست حداقل قیمت، دولت می‌تواند مشخص کند چه کسی قیمت صحیح را اعلام می‌کند و چه کسی کمتر از قیمت واقعی پرداخت می‌کند و «شبهه» فعلی را از بین ببرد. شهروندان می‌توانند از این لیست حداقل قیمت به عنوان مبنایی برای اعلام قیمت خرید و فروش و محاسبه مالیات خود استفاده کنند.

آقای لو هوانگ چائو پیشنهاد داد: «اساساً، پیشنهاد وزارت دارایی هدف درست مبارزه با فرار مالیاتی و تضمین شفافیت بازار را دنبال می‌کند. با این حال، برای اینکه این طرح عملی و منصفانه باشد، مهم‌ترین نکته این است که قیمت زمین واقعاً منعکس‌کننده ارزش‌های بازار باشد، ضریب K مناسب باشد و سازوکار اعمال آن انعطاف‌پذیر باشد و از تبدیل مالیات به باری برای معاملات مشروع جلوگیری شود.»

فروشندگانی که متحمل ضرر می‌شوند، ممکن است همچنان مجبور به پرداخت مالیات باشند.

برعکس، بسیاری از کارشناسان معتقدند که اگر نرخ مالیات بالاتر از قیمت واقعی معامله باشد، مردم حتی اگر با ضرر یا حتی ضرر بفروشند، باز هم باید مبلغ زیادی مالیات بپردازند. این امر به ویژه بر کسانی که به دلیل مشکلات مالی نیاز فوری به فروش دارند و کسانی که در دوران رونق قیمت املاک و مستغلات خریده‌اند اما در زمان «رکود» بازار می‌فروشند، تأثیر می‌گذارد و آنها را مجبور می‌کند ضرر خود را کاهش دهند. علاوه بر این، اگر هر منطقه ضریب K متفاوتی را اعمال کند یا آن را به طور نادرست تنظیم کند، اختلافاتی بین شهروندان و مقامات مالیاتی در مورد میزان مالیات قابل پرداخت ایجاد می‌شود، زیرا برخی مناطق نرخ‌های بالاتری نسبت به مناطق دیگر خواهند داشت.

منبع: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm