اصلاحات و اضافات برخی از مقررات مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین.

این فرمان جدید، روش محاسبه، معافیت و کاهش هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین را به‌روزرسانی می‌کند و حقوق و تعهدات شهروندان و مشاغل را شفاف‌تر می‌سازد.

دولت با صدور فرمان شماره 291/2025/ND-CP مورخ 6 نوامبر 2025، تعدادی از مواد فرمان شماره 103/2024/ND-CP مورخ 30 ژوئیه 2024 در خصوص تنظیم هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین، و فرمان شماره 104/2024/ND-CP مورخ 31 ژوئیه 2024 در خصوص تنظیم صندوق توسعه زمین را اصلاح و تکمیل کرد.

تغییرات در روش محاسبه عوارض زمین هنگام صدور گواهی‌های کاربری زمین.

در خصوص محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین هنگام صدور گواهی‌های حقوق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین (گواهی‌ها) برای مواردی که زمین مورد استفاده قرار می‌گیرد اما تخصیص آن در محدوده اختیارات مندرج در ماده ۱۴۰ قانون زمین نبوده است، فرمان شماره ۲۹۱/۲۰۲۵/ND-CP بندهای الف، ب و ج از بند ۳، ماده ۱۲ فرمان شماره ۱۰۳/۲۰۲۴/ND-CP را اصلاح و تکمیل می‌کند و روش محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین را برای خانوارها و افرادی که توسط سازمان‌های دولتی ذیصلاح گواهی دریافت کرده‌اند، طبق آنچه در بند الف، بند ۳، ماده ۱۴۰ قانون زمین مقرر شده است، تصریح می‌کند.

طبق مقررات جدید، برای خانوارها و افرادی که طبق بند ۳ ماده ۱۴۰ قانون زمین ۲۰۲۴، از سوی یک سازمان دولتی ذیصلاح، گواهی حق استفاده از زمین دریافت کرده‌اند، هزینه استفاده از زمین به شرح زیر محاسبه می‌شود:

الف) در مواردی که گواهی حقوق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین (گواهی) مطابق با بندهای الف و ب، بند ۳، ماده ۱۴۰ قانون زمین ۲۰۲۴ صادر می‌شود، اما هیچ مدرکی دال بر پرداخت حقوق استفاده از زمین وجود ندارد، هزینه استفاده از زمین برای منطقه‌ای که گواهی به عنوان زمین مسکونی برای آن صادر شده است، به شرح زیر محاسبه می‌شود:

عوارض استفاده از زمین

=

زمینی که برای آن گواهی حق استفاده از زمین صادر شده است، به عنوان زمین مسکونی تعیین شده است.

ایکس

قیمت زمین در جدول قیمت زمین تنظیم شده است.

ایکس

۷۰٪

ب) در مواردی که گواهی حق استفاده از زمین مطابق با بندهای الف و ب از بند ۳، ماده ۱۴۰ قانون زمین ۲۰۲۴ صادر شود، و مدارکی وجود داشته باشد که ثابت کند مبلغ کامل برای استفاده از زمین طبق بند ۵ این ماده پرداخت شده است، هیچ هزینه استفاده از زمین لازم نیست.

در مواردی که مدارکی دال بر پرداخت هزینه حق استفاده از زمین وجود داشته باشد، اما مبلغ پرداختی کمتر از مبلغ مقرر در قانون در زمان پرداخت باشد، مبلغ پرداختی به درصدی از مساحت زمینی که برای آن هزینه استفاده از زمین پرداخت شده است، طبق بیمه نامه و قیمت زمین در زمان پرداخت تبدیل می‌شود؛ هزینه استفاده از زمین برای مساحت باقیمانده زمین طبق مفاد بند الف این بند در زمان ارائه درخواست کامل و معتبر برای گواهی حق استفاده از زمین محاسبه خواهد شد.

ج) برای مساحت باقیمانده طبق بند ج، بند ۳، ماده ۱۴۰ قانون زمین ۲۰۲۴، در صورت شناسایی به عنوان زمین مسکونی (در صورت وجود) و اعطای گواهی حق استفاده از زمین، هزینه استفاده از زمین به میزان ۱۰۰٪ هزینه استفاده از زمین که طبق سیاست و قیمت زمین مسکونی مندرج در جدول قیمت زمین در زمان ارائه درخواست کامل و معتبر برای گواهی حق استفاده از زمین محاسبه می‌شود، دریافت خواهد شد.

نمایی از یک منطقه مسکونی در استان جنوبی باک گیانگ، جایی که قیمت زمین برای قطعات تفکیک شده از ۲ تا ۴ میلیارد دانگ ویتنام به ازای هر قطعه افزایش یافته است. (عکس: Danh Lam/TTXVN)

اصلاحات در مقررات مربوط به معافیت و کاهش هزینه‌های استفاده از زمین.

فرمان شماره ۲۹۱/۲۰۲۵/ND-CP چندین بند از ماده ۱۷ فرمان شماره ۱۰۳/۲۰۲۴/ND-CP را که اصول اجرای معافیت‌ها و تخفیف‌های هزینه‌های استفاده از زمین را برای افراد واجد شرایط تعیین می‌کند، اصلاح و تکمیل می‌کند.

به طور خاص، فرمان شماره 291/2025/ND-CP مفاد بند 1، ماده 17 فرمان شماره 103/2024/ND-CP را اصلاح می‌کند تا تصریح کند که خانوارها و افراد واجد شرایط معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین، یک بار برای مساحت زمین اختصاص داده شده برای اهداف مسکونی معاف یا کاهش می‌یابند. در عین حال، روشن می‌کند که اصل معافیت و کاهش هزینه‌های استفاده از زمین برای خانوارها و افراد متعلق به اقلیت‌های قومی فقط در مورد اقلیت‌های قومی ساکن در منطقه‌ای که زمین در آن واقع شده است، اعمال می‌شود...

فرمان شماره 291/2025/ND-CP بند 1 ماده 17 را به شرح زیر اصلاح و تکمیل می‌کند: خانوارها و افراد واجد شرایط معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین، همانطور که در مواد 18 و 19 فرمان شماره 103/2024/ND-CP تصریح شده است، تنها زمانی حق دریافت معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین برای یک بار در محدوده زمین مسکونی اختصاص داده شده را دارند که دولت زمین را برای ساخت و ساز مسکن اختصاص دهد، یا اجازه تبدیل کاربری زمین از زمین دیگر به زمین مسکونی را بدهد، یا زمین را طبق مفاد قانون زمین به عنوان زمین مسکونی به رسمیت بشناسد.

معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین برای خانوارها و افراد فقیر و اقلیت‌های قومی، فقط در مورد خانوارها و افرادی که در منطقه‌ای که زمین در آن واقع شده است (به طور دائم زندگی می‌کنند) ساکن هستند، اعمال می‌شود؛ رویه‌های معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین باید مطابق با مفاد قانون مدیریت مالیات باشد.

همزمان، فرمان شماره 291/2025/ND-CP بند 5، ماده 17 فرمان شماره 103/2024/ND-CP را به شرح زیر اصلاح و تکمیل می‌کند: معافیت‌ها و کاهش‌های هزینه‌های استفاده از زمین در موارد حراج حقوق استفاده از زمین برای تخصیص زمین با هزینه‌های استفاده از زمین و زمین برای ساخت مسکن تجاری، همانطور که در بند 1، ماده 157 بند الف قانون زمین 2024 تصریح شده است، اعمال نمی‌شود.

معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین در صورت تخصیص زمین برای اسکان مجدد، مطابق با مصوبه دولت در مورد جبران خسارت، حمایت و اسکان مجدد، زمانی که دولت زمین را بازپس می‌گیرد، اجرا خواهد شد.

به طور خاص، در موارد معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین برای افرادی که مجبور به نقل مکان در زمان بازپس‌گیری زمین توسط دولت به دلیل تهدید جان انسان‌ها هستند، و در مواردی که دولت زمین متصل به مسکن نیازمند نقل مکان را بازپس می‌گیرد اما فرد شرایط دریافت غرامت برای زمین مسکونی را ندارد و مکان دیگری برای زندگی در واحد اداری سطح کمون که زمین در آن بازپس گرفته می‌شود، ندارد، همانطور که در بند ۱ از بندهای ب و ل، ماده ۱۵۷ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح شده است، مفاد بند ۱ از بند ج، ماده ۱۸ و بند ۱ از ماده ۱۹ فرمان شماره ۱۰۳/۲۰۲۴/ND-CP اعمال می‌شود.

در خصوص اصل رسیدگی به مواردی که سازمان‌های ذیصلاح دولتی متوجه می‌شوند که کاربران زمین از هزینه‌های استفاده از زمین یا اجاره زمین معاف یا کاهش یافته‌اند، اما شرایط معافیت یا کاهش را طبق مقررات ندارند، فرمان شماره 291/2025/ND-CP بند 6، ماده 17 فرمان شماره 103/2024/ND-CP را به شرح زیر اصلاح و تکمیل می‌کند:

- مقررات حاکم بر محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین که معاف یا کاهش یافته و باید بر اساس سیاست‌ها و قیمت زمین در زمان محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین (زمان تصمیم‌گیری در مورد تخصیص زمین، اجاره زمین، تغییر کاربری زمین یا زمان تحویل واقعی زمین) بازیابی شوند.

- بین مواردی که سازمان دولتی ذیصلاح تشخیص می‌دهد که شرایط معافیت یا کاهش برآورده نشده است، یا اینکه زمین برای اهدافی غیر از آنچه در نظر گرفته شده است، مورد استفاده قرار می‌گیرد، و مواردی که کاربر زمین درخواست می‌کند که رفتار ترجیحی (پرداخت داوطلبانه عوارض استفاده از زمین یا اجاره زمین) برای دوره‌ای که معاف یا کاهش یافته است، اعمال نشود، زیرا دیگر شرایط معافیت یا کاهش را ندارند، تمایز قائل شوید تا محاسبه عوارض استفاده از زمین معاف یا کاهش یافته که باید برای هر مورد به طور متناسب بازیابی شود، تنظیم شود.

- مشخص کردن واضح‌تر مسئولیت‌های مقامات مالیاتی و سازمان‌های مدیریت زمین در محاسبه، جمع‌آوری و پرداخت مبالغی از هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین که معاف یا کاهش یافته‌اند و باید وصول شوند.

قیمت اجاره زمین‌های تجاری و خدماتی در شهر هوشی مین به طور قابل توجهی افزایش یافته است. (عکس: Hong Dat/TTXVN)

به طور خاص، فرمان شماره 291/2025/ND-CP مفاد بند 6، ماده 17 فرمان شماره 103/2024/ND-CP را به شرح زیر اصلاح می‌کند: در مواردی که مرجع ذیصلاح تشخیص دهد که به یک کاربر زمین معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین اعطا شده است، اما شرایط معافیت یا کاهش (در صورت وجود) را که در زمان معافیت یا کاهش تصریح شده است، ندارد، یا از زمین برای اهدافی غیر از موارد ذکر شده در تصمیم تخصیص زمین استفاده می‌کند، اما طبق قانون زمین مشمول موارد احیای زمین نمی‌شود، یا کاربر زمین درخواست عدم اعمال رفتار ترجیحی را به دلیل عدم احراز شرایط معافیت یا کاهش می‌دهد، کاربر زمین باید هزینه‌های معاف یا کاهش یافته استفاده از زمین را به بودجه دولت پرداخت کند. بازیابی هزینه‌های معاف یا کاهش یافته استفاده از زمین به شرح زیر انجام می‌شود:

الف) مبلغ عوارض استفاده از زمین که معاف یا کاهش یافته و باید وصول شود، به شرح زیر محاسبه می‌شود:

الف) مبلغ عوارض استفاده از زمین که معاف یا کاهش یافته و باید وصول شود (از جمله مواردی که کاربران زمین طبق قانون قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون زمین ۲۰۲۴ معاف یا کاهش یافته‌اند، اما تا به امروز، مرجع ذیصلاح تشخیص می‌دهد که کاربر زمین شرایط معافیت یا کاهش عوارض استفاده از زمین (در صورت وجود) را طبق مقررات ندارد) طبق سیاست و قیمت زمین در زمان محاسبه عوارض استفاده از زمین طبق قانون در هر دوره به علاوه (+) مبلغی معادل جریمه دیرکرد برای عوارض استفاده از زمین طبق قانون مدیریت مالیات در هر دوره محاسبه خواهد شد.

در مواردی که کاربر زمین درخواست می‌کند که به دلیل عدم احراز شرایط معافیت یا کاهش (بازپرداخت داوطلبانه هزینه استفاده از زمین معاف یا کاهش یافته)، رفتار ترجیحی اعمال نشود، مبلغ هزینه استفاده از زمین معاف یا کاهش یافته که باید دریافت شود، طبق سیاست و قیمت زمین در زمان محاسبه هزینه استفاده از زمین طبق قانون در هر دوره، به علاوه (+) مبلغ اضافی محاسبه شده بر اساس مبلغ هزینه استفاده از زمین معاف یا کاهش یافته که باید دریافت شود، همانطور که در بند د، بند 2، ماده 257 قانون زمین 2024 و بند 2، ماده 50 این فرمان تصریح شده است، محاسبه خواهد شد.

اگر در طول دوره استفاده از زمین، تغییراتی در مقررات فهرست مناطق تشویقی سرمایه‌گذاری، طبق قانون سرمایه‌گذاری، ایجاد شود، کاربران زمین ملزم به بازپرداخت مبالغ معاف یا کاهش‌یافته بر اساس حوزه‌های تشویقی سرمایه‌گذاری نیستند.

الف) مهلت محاسبه مبلغ معادل جریمه‌های دیرکرد و هزینه‌های اضافی مندرج در بند فرعی الف ۱ این بند، از زمانی است که هزینه استفاده از زمین معاف یا کاهش می‌یابد تا زمانی که مرجع یا شخص ذیصلاح تصمیم به استرداد هزینه استفاده از زمین معاف یا کاهش یافته بگیرد.

ب) سازمان یا شخصی که مجاز به تصمیم‌گیری در مورد معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین است، اختیار دارد مبلغ هزینه‌های استفاده از زمین که معاف یا کاهش یافته است را نیز بازیابی کند.

ج) رویه‌های محاسبه و بازیابی عوارض استفاده از زمین که معاف یا کاهش یافته‌اند:

ج۱) برای موارد معافیت از عوارض استفاده از زمین.

بر اساس مفاد بند ۳، ماده ۱۵۷ قانون زمین ۲۰۲۴، در طول فرآیند تخصیص زمین و صدور گواهی‌های کاربری زمین به کاربران زمین، سازمان مدیریت زمین مسئول گردآوری و جمع‌بندی موارد تخصیص زمین و صدور گواهی‌های کاربری زمین که واجد شرایط معافیت از هزینه‌های کاربری زمین هستند، و ارسال آنها به سازمان امور مالیاتی و سایر سازمان‌های مربوطه برای نظارت طبق مقررات است.

در طول فرآیند اجرا، اگر مرجع ذیصلاح متوجه شود که شخصی که از پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین معاف شده است، در زمان معافیت، شرایط معافیت (در صورت وجود) را ندارد، یا از زمین برای اهدافی غیر از آنچه در تصمیم تخصیص زمین ذکر شده است استفاده می‌کند، اما طبق قانون زمین، مشمول موارد احیای زمین نمی‌شود، مرجع ذیصلاح اطلاعات را به سازمان مدیریت زمین ارسال می‌کند تا هماهنگی لازم را با سازمان‌های مربوطه برای بازرسی و بررسی موضوع انجام دهد.

در مواردی که پس از بازرسی و بررسی مشخص شود شخصی که از پرداخت عوارض زمین معاف شده است، شرایط معافیت را (در زمان معافیت) ندارد یا از زمین برای اهدافی غیر از آنچه در تصمیم تخصیص زمین ذکر شده است استفاده می‌کند، اما طبق مفاد قانون زمین مشمول موارد لغو زمین نمی‌شود، سازمان مدیریت زمین باید به رئیس کمیته مردمی در همان سطح گزارش دهد تا در مورد لغو معافیت عوارض زمین تصمیم‌گیری کند و اطلاعات را به سازمان امور مالیاتی منتقل کند تا مبلغ عوارض زمین قابل پرداخت (معافیت نشده)، مبلغ معادل جریمه دیرکرد برای عوارض زمین یا هرگونه هزینه اضافی (در صورت وجود) طبق بند الف این بند محاسبه و وصول شود.

ج۲) برای مواردی که واجد شرایط کاهش هزینه‌های استفاده از زمین هستند:

در طول فرآیند اجرا، اگر مرجع ذیصلاح تشخیص دهد که کاربری که تخفیف هزینه استفاده از زمین به او اعطا شده است، شرایط چنین تخفیفی (در صورت وجود) را ندارد، مرجع ذیصلاح اطلاعات را به مرجع مالیاتی ارسال می‌کند تا با هماهنگی سازمان‌های مربوطه، بازرسی، بررسی و تعیین کند که آیا شرایط تخفیف هزینه استفاده از زمین طبق دستورالعمل رعایت شده است یا خیر، و مبلغ هزینه استفاده از زمین قابل پرداخت (که واجد شرایط تخفیف نیست)، مبلغ معادل جریمه‌های دیرکرد یا هرگونه هزینه اضافی (در صورت وجود) را طبق بند الف این بند محاسبه و وصول کند.

د) مرجع مالیاتی موظف است با هماهنگی و نظارت سازمان مدیریت اراضی، مبلغ مندرج در بند الف این بند را محاسبه و وصول کند.

مقررات جدید در مورد مرجع تصمیم‌گیری در مورد معافیت‌های عوارض استفاده از زمین.

علاوه بر این، فرمان شماره 291/2025/ND-CP بند 5 ماده 18 فرمان شماره 103/2024/ND-CP را نیز اصلاح و تکمیل می‌کند تا مرجع تصمیم‌گیری در مورد معافیت‌های هزینه‌های استفاده از زمین را تصریح کند.

طبق مقررات جدید، اختیار تصمیم‌گیری در مورد معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین بر عهده شخصی است که طبق ماده ۱۲۳ قانون زمین ۲۰۲۴ مجاز به تخصیص زمین است. این شخص هنگام تخصیص زمین، تغییر اهداف استفاده از زمین یا به رسمیت شناختن حقوق استفاده از زمین برای افراد مربوط به افراد تحت اختیار تخصیص زمین، بر اساس پرونده ارائه شده توسط سازمان مدیریت زمین، در مورد معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین تصمیم می‌گیرد و دلیل معافیت و منطقه‌ای را که هزینه‌های استفاده از زمین برای آن معاف است، به وضوح بیان می‌کند.

این مقررات از ۶ نوامبر ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا خواهد بود.

(ویتنام+)

منبع: https://www.vietnamplus.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-quy-dinh-ve-tien-su-dung-dat-tien-thue-dat-post1075670.vnp