بازار املاک و مستغلات به اندازه کافی قوی نیست که بتواند «بر سراشیبی غلبه کند» اما دیگر «خارج از کنترل» هم نیست.

بعدازظهر ۱۲ اکتبر، انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNREA) و انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) به طور مشترک رویدادی را برای اعلام گزارش «ارزیابی روند بهبود بازار املاک و مستغلات ویتنام در سه ماهه سوم سال ۲۰۲۳ و پیش‌بینی وضعیت بازار در سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۳» برگزار کردند.

معاملات مسکن دوباره رونق گرفت

خانم فام تی میِن - معاون رئیس دپارتمان تحقیقات بازار و مشاوره ارتقای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، VARS - در سخنرانی افتتاحیه خود، با استناد به داده‌های تحقیقاتی VARS گفت که نقدینگی در بازار املاک و مستغلات به تدریج در حال بهبود است، به ویژه در مقایسه با دوره دشوار پایان سال گذشته و ماه‌های اول امسال.

بازار نقاط روشن بیشتری را مشاهده می‌کند. این نقاط، مکان‌هایی با اقتصادهای توسعه‌یافته هستند که توجه و تمرکز خود را بر ارتقای سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و حمل و نقل معطوف کرده‌اند و منابع عرضه بسیاری دارند که برای تقاضا مناسب هستند، مانند هانوی، های فونگ، لائو کای، دانانگ، هوشی مین سیتی و غیره.

خانم میِن گفت که نتایج فوق به لطف تلاش‌ها، ارتباطات و هماهنگی نزدیک بین سازمان‌های مدیریت دولتی و شرکت‌ها حاصل شده است. به طور خاص، نزدیک به 20 سند و اقدام فرعی مرتبط توسط دولت به طور مداوم و فشرده صادر شده است که محتوای آنها به طور فزاینده‌ای به نیازهای واقعی بازار و شرکت‌ها نزدیک‌تر است.

خانم میِن گفت: «اگرچه بازار به اندازه کافی قوی نیست که بتواند بر این شیب غلبه کند، اما تا حدودی از خطر «از دست دادن ترمز» فرار کرده است.»

املاک و مستغلات - بازار املاک و مستغلات به اندازه کافی قوی نیست که بتواند «بر شیب غلبه کند» اما دیگر «خارج از کنترل» نیست. — املاک و مستغلات سخت‌ترین دوره را پشت سر گذاشته است، معاملات به تدریج از نظر کمیت و کیفیت در حال بهبود هستند.

داده‌های این گزارش نشان می‌دهد که حجم معاملات در کل بازار به مرور زمان افزایش یافته و محصولات بیشتری متناسب با نیازهای مردم به بازار معرفی شده‌اند. بر این اساس، در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۳، بازار نزدیک به ۶۰۰۰ معامله را ثبت کرده است که ۱.۵ برابر بیشتر از سه‌ماهه دوم و بیش از دو برابر سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۳ است.

با این حال، در مقایسه با دوره قبل، تعداد کل معاملات در 9 ماه اول سال 2023 تنها حدود 50 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته و حدود 20 درصد نسبت به دوره تب زمین بوده است. دلیل این امر این است که بازار هنوز فاقد عرضه مسکن اجتماعی و بخش‌های مسکن مقرون به صرفه است، زیرا قیمت مسکن به طور مداوم در حال افزایش است و هیچ نشانه‌ای از توقف آن نشان نمی‌دهد.

گزارش VARS با پیش‌بینی آینده، به وضوح نشان می‌دهد که بهبود اقتصادی همراه با پیش‌بینی‌های مثبت از رشد اقتصادی، قطعاً منجر به افزایش تقاضا برای املاک و مستغلات در همه بخش‌ها، از آپارتمان‌ها گرفته تا دفاتر اجاره‌ای، کارخانه‌ها، املاک و مستغلات خرده‌فروشی و... خواهد شد. به خصوص در شرایطی که به دلایل زیادی عرضه محدود است، افزایش قیمت املاک و مستغلات در آینده چیزی است که می‌توان در نظر گرفت.

علاوه بر این، خانم میِن همچنین اشاره کرد که بانک مرکزی از مارس ۲۰۲۳، نرخ بهره عملیاتی را ۴ بار متوالی کاهش داده است. نرخ بهره وام بانکی به طور قابل توجهی کاهش یافته و از ۶.۷٪ به ۱۰٪ رسیده و به سطح اوایل ۲۰۲۲ نزدیک شده است، که در مقایسه با پایان سه ماهه دوم ۲۰۲۳ از ۰.۴٪ به ۳.۵٪ کاهش یافته است. این نرخ بهره مطلوبی برای خریداران خانه است. خرید خانه برای زندگی در این دوره، از اعتبار و سطح قیمت‌ها نهایت استفاده را خواهد برد.

نیاز به سازوکارهای بیشتر برای سرمایه‌گذاران در ساخت مسکن اجتماعی

آقای لی دین چونگ - عضو کارگروه تحقیقات املاک و مستغلات VARS و مدیر کل SGO Homes - در این رویداد گفت که بازار املاک و مستغلات در شهرهای بزرگ نشانه‌هایی از رسیدن به کف قیمت را نشان داده است و تمرکز آن بر بخش آپارتمان و مسکن با قیمت کمتر از 10 میلیارد دونگ ویتنام در منطقه مرکزی شهر است.

برای بخش زمین، سیگنال مثبتی وجود نداشته است، اما نشانه‌هایی از رسیدن به کف قیمت در نوع زمین حراج شده وجود دارد. در منطقه اطراف هانوی ، قیمت حدود ۲ میلیارد دانگ ویتنامی است که نرخ جذب آن ۷۰ تا ۸۰ درصد است و قیمت حراج حدود ۵ درصد بالاتر از قیمت اولیه است و می‌تواند بلافاصله با اختلاف ۳۰ تا ۵۰ میلیون دانگ ویتنامی به ازای هر قطعه زمین منتقل شود.

تنها بخش گردشگری تفریحی هنوز وضعیت خوبی ندارد و حجم معاملات به دلیل احساسات سرمایه‌گذاران در بازار، راکد مانده است.

املاک و مستغلات - بازار املاک و مستغلات به اندازه کافی قوی نیست که بتواند «بر شیب غلبه کند» اما دیگر «خارج از کنترل» نیست (شکل ۲). — آقای لی دین چونگ - مدیر کل SGO Homes - در این رویداد سخنرانی کرد.

آقای نگوین هوانگ نام - عضو کارگروه تحقیق و توسعه املاک و مستغلات VARS و مدیر کل شرکت سهامی G-Home - با بیان نظرات خود در مورد عرضه مسکن اجتماعی، تأکید کرد که سیاست دولت برای ساخت ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی بسیار انسانی است.

با این حال، آقای نام گفت که در واقعیت باید اذعان کرد که ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی برای بازار فعلی کافی نیست. حتی اگر پروژه فوق به حداکثر خود برسد، مردم هنوز نیاز زیادی به مالکیت آن دارند.

در همین حال، فرآیند اجرا، ساخت و فروش پروژه‌های مسکن اجتماعی هنوز با مشکلات زیادی روبرو است، از سازوکارهای قانونی گرفته تا مقررات و شرایط خرید و همچنین موارد واجد شرایط برای سیاست‌ها.

آقای نام به طور خاص به وضعیت فعلی اشاره کرد که در آن مردم دسترسی به مسکن اجتماعی را بسیار دشوار می‌یابند، زیرا بسیاری از مقررات بسیار سختگیرانه هستند و افراد ثروتمند و فقیر را طبقه‌بندی می‌کنند و مسکن اجتماعی را برای بسیاری از طبقات مردم دور از دسترس قرار می‌دهند.

از طرف سرمایه‌گذار، اجرای ساخت مسکن اجتماعی نیز به دلیل مشکلات در بسیاری از جنبه‌ها، از سازوکارها، سیاست‌ها گرفته تا ظرفیت مالی شرکت‌ها، یک مشکل دشوار است. به گفته آقای نام، ساخت مسکن اجتماعی «هم دشوار و هم پرخطر» است.

در بازار، حتی وضعیتی از مسکن اجتماعی «فروخته نشده» وجود دارد، زیرا منطقه ساخت و ساز در موقعیت نامطلوبی قرار دارد و نیازهای زندگی ساکنان را برآورده نمی‌کند. بسیاری از سرمایه‌گذاران برای ساخت و ساز وقت و هزینه صرف می‌کنند، اما دهه‌ها تحت فشار رویه‌های اداری «شکنجه» می‌شوند. پس از تکمیل و افتتاح برای فروش، اگر ضرر کنند، باید خودشان ضرر را متحمل شوند و اگر بیش از 10٪ سود کنند، مجبور می‌شوند آن را به دولت برگردانند - آقای نام فکر می‌کند که این غیرمنطقی است.

بر این اساس، مدیر کل شرکت سهامی عام G-Home توصیه کرد که سیاست‌های مسکن باید همه طبقات جامعه را هدف قرار دهد. مقررات مربوط به ذینفعان سیاست‌های مسکن اجتماعی باید تغییر کند تا مناسب‌تر باشد. مسکن اجتماعی برای فروش به ثروتمندان نیست، بلکه باید برای افرادی که درآمد مشمول مالیات دارند و پس‌انداز دارند، اما در حال حاضر نمی‌توانند به مسکن تجاری با قیمت‌های بالا دسترسی داشته باشند، نیز در نظر گرفته شود.

در عین حال، سازوکارها و سیاست‌های مربوط به سرمایه‌گذاران باید در جهتی بازتر و «بازتر» بنا شوند و باید مورد تقدیر، تشویق و ایجاد شرایطی برای شرکت‌های ساخت مسکن اجتماعی قرار گیرند تا فرصت‌های بیشتری برای ادامه ساخت و ساز داشته باشند.

در پایان، آقای تران ون بین - نایب رئیس و دبیرکل VARS - گفت که در آینده، در کنار تنگناهای قانونی و سرمایه‌ای، اعتماد مشتریان و سرمایه‌گذاران آخرین «مانعی» است که باید حل شود تا بازار املاک و مستغلات واقعاً به حالت عادی بازگردد.

انتظار می‌رود بازار املاک و مستغلات در سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۳، سنگ بنایی برای تحول در سال ۲۰۲۴ باشد. تصویر کلی بازار مطمئناً نقاط روشن جدید زیادی خواهد داشت. به خصوص در مناطقی که فضای زیادی برای توسعه دارند، با برنامه‌ریزی همزمان و مدرن، زیرساخت‌هایی که بر سرمایه‌گذاری متمرکز هستند و قیمت‌هایی که بالا نیستند .

منبع