بازار املاک و مستغلات هنوز به اندازه کافی شتاب نگرفته است که بتواند «از سراشیبی بالا برود»، اما دیگر «کنترل خود را از دست نمی‌دهد».

بعدازظهر ۱۲ اکتبر، انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNREA) و انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) به طور مشترک رویدادی را برای اعلام گزارش «ارزیابی پیشرفت بهبود بازار املاک و مستغلات ویتنام در سه ماهه سوم/۲۰۲۳ و پیش‌بینی وضعیت بازار در سه ماهه چهارم/۲۰۲۳» برگزار کردند.

معاملات مسکن دوباره رونق گرفت.

خانم فام تی مین، معاون رئیس دپارتمان تحقیقات بازار و مشاوره ارتقای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات VARS، در سخنان افتتاحیه خود به داده‌های تحقیقات VARS اشاره کرد که نشان می‌دهد نقدینگی در بازار املاک و مستغلات به تدریج در حال بهبود است، به ویژه در مقایسه با دوره دشوار پایان سال گذشته و چند ماه اول امسال.

بازار نشانه‌های مثبت بیشتری را نشان می‌دهد. این نشانه‌ها شامل مناطق توسعه‌یافته اقتصادی می‌شود که مورد توجه قرار گرفته‌اند و بر ارتقای سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و حمل و نقل تمرکز دارند و عرضه کافی برای پاسخگویی به تقاضا دارند، مانند هانوی، های فونگ، لائو کای، دانانگ، هوشی مین سیتی و غیره.

خانم میِن معتقد است که نتایج فوق به دلیل تلاش‌ها، همکاری نزدیک و هماهنگی بین سازمان‌های مدیریتی دولتی و کسب‌وکارها حاصل شده است. به طور خاص، نزدیک به 20 اقدام مرتبط و اسناد فرعی قانونی که توسط دولت صادر شده است، به طور مداوم و سریع اجرا شده‌اند و محتوای آنها به طور فزاینده‌ای با نیازهای واقعی بازار و کسب‌وکارها همسو شده است.

خانم میِن اظهار داشت: «اگرچه بازار هنوز به اندازه کافی قوی نیست که بتواند بر شیب تند غلبه کند، اما تا حدودی از خطر «از دست دادن کنترل» جلوگیری کرده است.»

املاک و مستغلات - بازار املاک و مستغلات هنوز به اندازه کافی شتاب نگرفته است تا — بازار املاک و مستغلات سخت‌ترین مرحله خود را پشت سر گذاشته است و معاملات به تدریج از نظر کمیت و کیفیت در حال بهبود هستند.

داده‌های این گزارش نشان می‌دهد که حجم تراکنش‌ها در سراسر بازار با گذشت زمان به طور پیوسته در حال افزایش بوده و محصولات بیشتری که نیازهای مصرف‌کنندگان را برآورده می‌کنند، معرفی شده‌اند. بر این اساس، در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۳، بازار نزدیک به ۶۰۰۰ تراکنش را ثبت کرده است که ۱.۵ برابر بیشتر از سه‌ماهه دوم و بیش از دو برابر بیشتر از سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۳ است.

با این حال، در مقایسه با دوره‌های قبلی، تعداد کل معاملات در نه ماه اول سال ۲۰۲۳ تنها حدود ۵۰٪ از مدت مشابه سال گذشته و حدود ۲۰٪ از اوج رونق املاک و مستغلات بوده است. این به دلیل کمبود مداوم عرضه در بخش‌های مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه است، زیرا قیمت خانه‌ها همچنان رو به افزایش است و هیچ نشانه‌ای از توقف وجود ندارد.

با نگاهی به آینده، گزارش VARS به وضوح نشان می‌دهد که بهبود اقتصادی، همراه با پیش‌بینی‌های مثبت برای رشد اقتصادی، مطمئناً منجر به افزایش تقاضا برای املاک و مستغلات در تمام بخش‌ها، از آپارتمان‌ها گرفته تا اجاره دفاتر اداری، کارخانه‌ها و املاک خرده‌فروشی خواهد شد. به ویژه با توجه به عرضه محدود فعلی به دلایل مختلف، افزایش قیمت املاک و مستغلات در آینده نزدیک محتمل است.

علاوه بر این، خانم میِن همچنین اشاره کرد که بانک مرکزی ویتنام از مارس ۲۰۲۳ چهار بار متوالی نرخ بهره سیاستی را کاهش داده است. نرخ بهره وام‌های بانکی شاهد تعدیل نزولی قابل توجهی بوده است، از ۶.۷٪ تا ۱۰٪، به سطوح اوایل ۲۰۲۲ نزدیک شده و در مقایسه با پایان سه ماهه دوم ۲۰۲۳، ۰.۴٪ تا ۳.۵٪ کاهش یافته است. این نرخ بهره مطلوبی برای خریداران خانه است. خرید خانه برای زندگی در این دوره، به طور بهینه از اعتبار و سطح قیمت‌ها بهره خواهد برد.

برای سرمایه‌گذاران جهت ساخت مسکن اجتماعی، سازوکارهای بیشتری لازم است.

آقای لی دین چونگ - عضو کارگروه تحقیقات بازار املاک و مستغلات VARS و مدیر کل SGO Homes - در سخنرانی خود در این رویداد گفت که بازار املاک و مستغلات مسکونی در شهرهای بزرگ نشانه‌هایی از رسیدن به کف قیمت را نشان داده است و تمرکز آن بر بخش‌های آپارتمان و خانه با قیمت کمتر از 10 میلیارد دونگ ویتنام در منطقه مرکزی شهر است.

در حالی که بخش زمین هنوز نشانه‌های مثبتی نشان نداده است، نشانه‌هایی از یک دوره کاهش قیمت در دسته زمین‌های حراج شده، به ویژه در مناطق اطراف هانوی ، وجود دارد. قیمت‌های حدود ۲ میلیارد دانگ ویتنامی، نرخ جذب ۷۰ تا ۸۰ درصد دارند و قیمت‌های حراج تقریباً ۵ درصد بالاتر از قیمت اولیه هستند. این زمین‌ها را می‌توان بلافاصله با حاشیه سود ۳۰ تا ۵۰ میلیون دانگ ویتنامی برای هر قطعه دوباره فروخت.

تنها بخش گردشگری تفریحی همچنان راکد است و حجم معاملات به دلیل احساسات سرمایه‌گذاران در بازار، راکد مانده است.

املاک و مستغلات - بازار املاک و مستغلات هنوز به اندازه کافی قوی نیست که بتواند «از سراشیبی بالا برود»، اما دیگر «ترمز خود را از دست نمی‌دهد» (شکل ۲). — آقای لی دین چونگ - مدیر کل SGO Homes، در این رویداد سخنرانی کرد.

آقای نگوین هوانگ نام - عضو کارگروه تحقیقات املاک و مستغلات VARS، مدیر کل شرکت سهامی G-Home - با بیان نظرات خود در مورد عرضه مسکن اجتماعی، تأکید کرد که سیاست دولت برای ساخت ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی بسیار انسانی است.

با این حال، در واقعیت، آقای نام معتقد است که ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی برای بازار فعلی کافی نیست و حتی اگر طرح فوق به طور کامل اجرا شود، مردم همچنان نیازهای بسیار دیگری برای مسکن خواهند داشت.

در همین حال، فرآیند اجرا، ساخت و فروش پروژه‌های مسکن اجتماعی هنوز با موانع بسیاری روبرو است، از سازوکارهای قانونی گرفته تا مقررات و شرایط خرید و همچنین موارد واجد شرایط برای دریافت مزایای بیمه نامه.

آقای نام به طور خاص به وضعیت فعلی اشاره کرد که در آن مردم دسترسی به مسکن اجتماعی را بسیار دشوار می‌یابند، زیرا بسیاری از مقررات بسیار سختگیرانه هستند و مردم را به گروه‌های ثروتمند و فقیر طبقه‌بندی می‌کنند و مسکن اجتماعی را برای بسیاری از اقشار جامعه دور از دسترس قرار می‌دهند.

از دیدگاه سرمایه‌گذار، اجرای ساخت مسکن اجتماعی نیز یک مشکل چالش‌برانگیز است که با مشکلاتی از منابع مختلف، از جمله سازوکارها، سیاست‌ها و ظرفیت مالی کسب‌وکارها، مواجه است. به گفته آقای نام، ساخت مسکن اجتماعی «هم دشوار و هم پرخطر» است.

در حال حاضر، بازار حتی با مشکل مسکن اجتماعی فروخته نشده مواجه است زیرا مناطق ساخت و ساز در مکان‌های نامناسبی قرار دارند و نیازهای زندگی ساکنان را برآورده نمی‌کنند. بسیاری از سرمایه‌گذاران برای ساخت و ساز وقت و هزینه صرف می‌کنند، اما برای دهه‌ها درگیر رویه‌های اداری هستند. پس از تکمیل و شروع فروش، اگر متحمل ضرر شوند، باید خودشان آن را متحمل شوند. اگر سود آنها بیش از 10٪ باشد، مجبور می‌شوند پول را به دولت برگردانند - آقای نام معتقد است که این غیرمنطقی است.

بر این اساس، مدیر کل شرکت سهامی عام G-Home پیشنهاد داد که سیاست‌های مسکن باید همه طبقات اجتماعی را هدف قرار دهد. مقرراتی که ذینفعان سیاست‌های مسکن اجتماعی را تعریف می‌کنند، باید اصلاح شوند تا مناسب‌تر باشند. مسکن اجتماعی نباید فقط به ثروتمندان فروخته شود، بلکه باید افرادی را که درآمد مشمول مالیات و پس‌انداز دارند، اما نمی‌توانند به مسکن تجاری موجود که در حال حاضر قیمت‌های فروش بالایی دارد، دسترسی داشته باشند، نیز هدف قرار دهد.

در عین حال، سازوکارها و سیاست‌های مربوط به سرمایه‌گذاران باید به شیوه‌ای بازتر و انعطاف‌پذیرتر تدوین شوند و باید کسب‌وکارهای سازنده مسکن اجتماعی را تشویق، ترغیب و شرایطی را ایجاد کنند تا فرصت‌های بیشتری برای ادامه ساخت‌وساز داشته باشند.

در پایان، آقای تران ون بین - نایب رئیس و دبیرکل VARS - معتقد است که در آینده، در کنار تنگناهای قانونی و سرمایه‌ای، اعتماد مشتریان و سرمایه‌گذاران آخرین «مانعی» است که باید برای بازگشت واقعی بازار املاک و مستغلات به حالت عادی برداشته شود.

بازار املاک و مستغلات در سه ماهه چهارم سال 2023 به عنوان سنگ بنایی برای تحول در سال 2024 در نظر گرفته می‌شود. تصویر کلی بازار مطمئناً نقاط روشن جدید زیادی خواهد داشت. این امر به ویژه در مورد مناطقی با پتانسیل توسعه قابل توجه، برنامه‌ریزی جامع و مدرن، زیرساخت‌های توسعه‌یافته و قیمت‌های نسبتاً پایین املاک صادق است .

منبع