بازار املاک و مستغلات هوشی مین سیتی - بخش 1: مشکلات حقوقی، کمبود عرضه

درس اول: مشکلات حقوقی، کمبود عرضه

طبق اعلام انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، سیاست‌های حمایتی، همراه با حمایت کسب‌وکارها و آژانس‌های مدیریتی، نه تنها فرصت‌های بهبود قوی را به وجود می‌آورند، بلکه ساختار بازار را به سمت یک چشم‌انداز توسعه بلندمدت تغییر شکل می‌دهند.

چالش‌های باقی‌مانده

بر اساس گزارشی از اداره آمار شهر هوشی مین، درآمد املاک و مستغلات در سال 2024 به 199,155 میلیارد دونگ ویتنام خواهد رسید که 60.3 درصد از کل درآمد حاصل از «سایر خدمات» را تشکیل می‌دهد و نرخ رشد مثبت 6.7 درصد خواهد داشت. با این حال، طبق اعلام انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، این نرخ رشد نمی‌تواند این واقعیت را پنهان کند که مشکلات در 4 سال گذشته ادامه داشته و بسیاری از پروژه‌ها متوقف یا به تأخیر افتاده‌اند.

با این حال، تلاش‌ها برای حل مسائل حقوقی از سوی دولت و کمیته مردمی شهر هوشی مین نتایج خاصی را به همراه داشته است، مانند حل و فصل ۶۴ پروژه در سال ۲۰۲۴ که ۸ پروژه از آنها تکمیل شده است. با این حال، بیش از ۱۰۰ پروژه دیگر حل و فصل نشده‌اند که به طور جدی مانع عرضه جدید به بازار می‌شود.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس HoREA، گفت که این واقعیت که بیش از ۱۰۰ پروژه مشکلات حقوقی حل نشده دارند، نه تنها عرضه مسکن جدید را متوقف می‌کند، بلکه به طور جدی بر ساختار محصول در بازار تأثیر می‌گذارد. بخش مسکن لوکس همچنان غالب است، در حالی که تقاضا برای مسکن میان‌رده و مقرون به صرفه در حال افزایش است.

علاوه بر این، تأخیر در تصویب پروژه‌های مسکن اجتماعی عواقب اجتماعی جدی به همراه داشته است. افراد کم‌درآمد و با درآمد متوسط ​​نمی‌توانند به مسکن مقرون‌به‌صرفه دسترسی داشته باشند و این امر نابرابری در دسترسی به منابع شهری را افزایش می‌دهد.

نکته قابل توجه این است که شهر هوشی مین در سال 2024 تنها 12 پروژه مسکن برای سرمایه‌گذاری تصویب کرده است که بسیار کمتر از میانگین تعداد 60 پروژه در سال قبل از همه‌گیری کووید-19 است. از این تعداد، تنها 1 پروژه مسکن اجتماعی تصویب شده است که نشان دهنده رکود جدی در توسعه بخش مسکن مقرون به صرفه است.

علاوه بر این، به هیچ پروژه‌ای زمین اختصاص داده نشده یا زمین اجاره‌ای واگذار نشده است و تنها به دو پروژه مسکونی تجاری مجوز ساخت داده شده است. رویه‌های قانونی پیچیده، از تأیید سرمایه‌گذاری، تأیید برنامه‌ریزی تفصیلی ۱/۵۰۰ تا ارزیابی زمین، همچنان از موانع اصلی توسعه بازار هستند.

از سوی دیگر، بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین نیز تحت تأثیر مجموعه‌ای از سیاست‌های قانونی ناهماهنگ قرار دارد. مقررات مربوط به ارزیابی پروژه تحت قانون زمین، قانون مسکن و احکام مربوطه، واقعاً شرایط مطلوبی را برای حل موانع قانونی ایجاد نکرده‌اند. انتظار می‌رود اجرای سازوکارهای جدید مانند فرمان 115/2024/ND-CP و اصلاحات قانون برنامه‌ریزی و قانون سرمایه‌گذاری نقطه عطفی باشد، اما برای اجرایی شدن به زمان بیشتری نیاز است.

ناگفته نماند، مشاغل املاک و مستغلات در حال حاضر با فشار زیادی از کمبود سرمایه برای سرمایه‌گذاری مواجه هستند. طبق برآوردها، ارزش کل اوراق قرضه شرکتی که در سال 2025 در بخش املاک و مستغلات سررسید می‌شوند، می‌تواند به 180،000 میلیارد دانگ ویتنام برسد. این امر باعث می‌شود بسیاری از مشاغل پروژه‌های در حال انجام را به تأخیر بیندازند یا کاملاً متوقف کنند و یک چرخه معیوب ایجاد کنند که بازار را راکد می‌کند.

عرضه نامتعادل، افزایش قیمت مسکن

در سال ۲۰۲۴، بازار شهر هوشی مین تنها ۳۱ پروژه مسکونی تجاری در دست ساخت خواهد داشت که در مجموع ۳۱۱۶۷ آپارتمان خواهد بود، که در مقایسه با میانگین سالانه قبلی کاهش شدیدی را نشان می‌دهد. نکته قابل توجه این است که تنها ۴ پروژه واجد شرایط بسیج سرمایه هستند که شامل ۱۶۱۱ آپارتمان می‌شود و همگی در بخش مسکن لوکس قرار دارند. این اولین بار در تاریخ بازار است که دیگر هیچ عرضه‌ای برای بخش مسکن میان‌رده و مقرون‌به‌صرفه وجود ندارد.

علاوه بر این، ساختار تولید املاک و مستغلات در حال سقوط به یک وضعیت "هرم وارونه" است، به طوری که مسکن‌های لوکس در 11 ماه سال 2024، 100 درصد عرضه را تشکیل می‌دهند، در حالی که این رقم در سال 2020، 70.6 درصد بوده است. در همین حال، مسکن مقرون به صرفه - بخشی که بیشترین تقاضا را دارد - کاملاً از بازار ناپدید شده است.

این عدم تعادل جدی منجر به افزایش کنترل نشده قیمت مسکن شده است. میانگین قیمت آپارتمان‌های لوکس به 9.39 میلیارد دونگ ویتنام برای هر واحد رسیده است، که شامل هزینه‌های ناشی از بازار ثانویه نمی‌شود. در مناطق مرکزی مانند ناحیه 1 و ناحیه 3، قیمت مسکن همچنان در حال افزایش است، در حالی که شهرهای تو دوک سیتی و بین چان هنوز فاقد پروژه‌های جدید هستند و این امر شکاف بین قیمت مسکن و توانایی پرداخت مردم را عمیق‌تر می‌کند.

علاوه بر این، وزارت ساخت و ساز پیش‌بینی می‌کند که با تعدیل فهرست قیمت زمین در سال ۲۰۲۴، قیمت مسکن ممکن است در سال ۲۰۲۵ همچنان ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش یابد. این افزایش قیمت نه تنها فرصت مالکیت خانه را برای گروه‌های متوسط ​​و کم‌درآمد کاهش می‌دهد، بلکه شکاف نابرابری در دسترسی به مسکن را در مناطق شهری بزرگ مانند شهر هوشی مین افزایش می‌دهد.

با وجود مشکلات فراوان، انتظار می‌رود بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین در صورت حل کامل مسائل حقوقی، بهبود یابد. مناطقی مانند بین چان، نها به و تو دوک سیتی با بودجه‌های بزرگ زمین و بهبود زیرساخت‌های ترافیکی می‌توانند به محرک‌های اصلی رشد تبدیل شوند.

انتظار می‌رود پروژه‌های کلیدی مانند خط ۱ مترو، بزرگراه هوشی مین - موک بای و جاده کمربندی ۳ نه تنها به اتصال منطقه مرکزی با حومه شهر کمک کنند، بلکه فرصت‌های توسعه‌ای را برای شهرهای اقماری مانند لانگ آن، دونگ نای و بین دونگ ایجاد کنند.

با این حال، برای بهره‌گیری از این پتانسیل‌ها، تنگناهای قانونی باید به زودی حل شوند. شهر هوشی مین باید سازوکار ارتباط بین آژانس‌های مدیریتی را تقویت کند، زمان پردازش پروژه‌های سرمایه‌گذاری را کوتاه کند؛ در عین حال، نظارت بر قیمت مسکن و متعادل کردن ساختار محصول در بازار نیز باید برای تضمین توسعه پایدار مورد توجه قرار گیرد.

آخرین مقاله: گشودن گره‌ها، غنیمت شمردن فرصت برای رخنه

منبع: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406