بازار زمین‌های حراجی پس از تب دیوانه‌وار بیش از یک سال پیش، رو به سردی می‌رود

بیش از یک سال پیش، بازار زمین‌های حراج داغ بود، اما اکنون بسیاری از سرمایه‌گذاران مجبور شده‌اند با ضرر بفروشند.

بعد از دسته‌ها مزایده زمین در سال ۲۰۲۴، بازار در حومه هانوی بسیار داغ بود. جذابیت این بازار در حال حاضر رو به کاهش است. بسیاری از سرمایه‌گذارانی که زمین‌های حراج شده را در اختیار دارند، مایل به فروش کالاهای خود هستند، حتی با پذیرش «کاهش ضرر».

برخلاف صحنه شلوغ و پررونق در سال ۲۰۲۴، از ابتدای سال، فعالیت‌های حراج زمین در حومه هانوی روند کندی را نشان داده است. در بسیاری از نقاط، قیمت‌ها به طور قابل توجهی کاهش یافته است.

برای مثال، ۳۴ قطعه زمین در منطقه Thach That (قدیمی) در اواسط امسال به حراج گذاشته شد که بالاترین قیمت برنده بیش از ۵۶ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود، که در مقایسه با جلسه دسامبر ۲۰۲۴ (بالاترین قیمت برنده بیش از ۱۸۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود) ۳.۳ برابر کاهش یافته است.

به همین ترتیب، 9 قطعه زمین در منطقه فوک تو (قدیمی) نیز با بالاترین قیمت 47 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع فروخته شد که در مقایسه با جلسه سپتامبر سال گذشته تقریباً 40 درصد کاهش یافته است. این جلسه بیش از 100 شرکت کننده داشت که در مقایسه با جلسه قبلی بیش از یک سوم کاهش یافته است.

بسیاری از زمین‌های حراج‌شده از رونق افتاده‌اند. (عکس از آرشیو)

آقای نگوین تین توات، دلال املاک در کمون هوآی دوک، گفت که او دو قطعه زمین از مالک قبلی را آگهی کرده است، قیمت فروش فقط کمی بالاتر از قیمت برنده ۵ تا ۱۰ میلیون در هر متر مربع است، اما چندین ماه است که هیچ کس درخواستی نکرده است.

در حال حاضر، شرکت آقای توات تعدادی قطعه زمین به حراج گذاشته شده در مناطق هوآی دوک، تان اوآی و کوآک اوآی (قدیمی) دارد که سرمایه‌گذاران از ابتدای سال ۲۰۲۵ برای فروش ارسال کرده‌اند. با این حال، تعداد معاملات بسیار کم است و تنها ۵ قطعه زمین با همان قیمت سرمایه‌گذارانی که قبلاً برنده شده و آنها را بازخرید کرده‌اند، معامله شده است.

به گفته آقای توات، در واقع، سرمایه‌گذاران همگی اختلاف قیمتی معادل ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون دانگ ویتنام برای زمینی به مساحت ۹۰ تا ۱۱۰ متر مربع پیشنهاد دادند، اما مشتریانی که همه را خریدند، قیمت پایین‌تری پیشنهاد دادند. پس از چندین بار افزایش و کاهش قیمت، سرمایه‌گذاران تصمیم گرفتند با همان قیمتی که قبلاً خریده بودند، بفروشند. دلیل اینکه این سرمایه‌گذاران مجبور به فروش فوری شدند این بود که تاریخ پرداخت سود و اصل پول به بانک فرا رسیده بود، اما آنها هنوز جریان نقدی را تبدیل نکرده بودند، بنابراین این می‌توانست یک اقدام "کاهش ضرر" برای حفظ سرمایه تلقی شود.

به گفته آقای توات، در حال حاضر ۴ قطعه زمین در هوآی دوک با قیمت برنده مزایده حدود ۸۵ میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع وجود دارد، مالک زمین می‌خواهد با همان قیمت بفروشد، خریدار مالیات را پرداخت خواهد کرد، اما مشتریانی که برای استعلام قیمت می‌آیند، همگی از قیمت بالای آن شکایت دارند و می‌خواهند آن را ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون دانگ ویتنامی برای هر قطعه زمین کاهش دهند.

آقای توات گفت: « در اواسط سال گذشته، وقتی بازار حراج زمین داغ شد، بسیاری از سرمایه‌گذاران برای خرید و کسب سود وارد عمل شدند، اما چند ماه بعد بازار معکوس شد، نقدینگی کاهش یافت و این سرمایه‌گذاران مجبور شدند برای بازیابی سرمایه و پرداخت وام‌های بانکی، زمین‌های خود را بفروشند .»

آقای تران نگوک آن، دلال املاک در هانوی، همچنین گفت که در حال حاضر، بسیاری از سرمایه‌گذارانی که از اوت و سپتامبر ۲۰۲۴ زمین‌های حراج‌شده را در اختیار داشته‌اند، مجبور شده‌اند قیمت فروش را کاهش دهند تا از شر این کالاها خلاص شوند.

برای مثال، یک قطعه زمین ۶۱ متری در منطقه قدیمی Thanh Oai، با قیمت برنده حدود ۷۰ میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع، معادل حدود ۴.۲۵ میلیارد دانگ ویتنامی برای هر قطعه زمین، در حال حاضر با ضرر حدود ۴ میلیارد دانگ ویتنامی به فروش می‌رسد.

یا قطعه زمین دیگری در منطقه قدیمی هوای دوک، قیمت اولیه حدود ۸۵ میلیون دانگ ویتنام برای هر متر مربع داشت، اما اکنون قیمت آن به حدود ۸۰ میلیون دانگ ویتنام برای هر متر مربع کاهش یافته است.

به گفته آقای نگوک آنه، بسیاری از زمین‌های به حراج گذاشته شده زیرساخت‌های اولیه را دارند اما هیچ برنامه ارتباطی در آینده برای گسترش اتصال منطقه‌ای وجود ندارد، بنابراین پتانسیل زیادی برای افزایش قیمت وجود ندارد.

سفته‌بازان بدون ارزیابی پتانسیل زمین، زمین می‌خرند و منتظر افزایش قیمت‌ها بر اساس روند بازار هستند. بنابراین وقتی بازار سقوط می‌کند، آنها در موقعیت «نگهداری بمب» قرار می‌گیرند و مجبور می‌شوند برای جلوگیری از ضرر، قیمت‌ها را کاهش دهند.

در واقع، در مناطق اطراف قطعات به حراج گذاشته شده، قیمت بازار حدود ۵۰ تا ۶۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است، حتی برخی از مناطق مسکونی شامل هزینه‌های ساخت و ساز از ۱۰۰ تا ۱۱۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع هستند، در حالی که قطعات به حراج گذاشته شده از ۸۰ تا ۱۲۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع هستند. اگر سرمایه‌گذاران این قطعات را نگه دارند، آنها را حداقل با قیمت ۳ سال بعد خریداری کرده‌اند.

رئیس یک شرکت حراجی در مورد وضعیت فعلی حراج‌های زمین نیز گفت که اوضاع نسبت به قبل خیلی آرام‌تر شده است. برای مثال، قبلاً یک حراجی می‌توانست ۱۰۰۰ درخواست داشته باشد. اما اکنون به چند صد مورد کاهش یافته است. یعنی به طور متوسط، قبلاً حدود ۴۰ تا ۵۰ درخواست برای هر قطعه زمین در حراجی شرکت می‌کردند، اما اکنون فقط حدود ۱۰ تا ۲۰ مشتری برای هر قطعه زمین وجود دارد. و قیمت‌ها نیز به واقعیت نزدیک‌تر شده‌اند، وضعیت لغو سپرده دیگر وجود ندارد.

مزایده‌های زمین سخت‌تر می‌شوند

به گفته کارشناسان، حراج‌های زمین سخت‌تر می‌شوند تا دیگر تب مجازی وجود نداشته باشد.

برخی از کارشناسان املاک و مستغلات در مورد کاهش حراج‌های زمین، تحلیل کردند که قیمت زمین در حراج‌های قبلی بیش از حد بالا برده شده بود و وقتی از ارزش واقعی خود فراتر رفت، نقدینگی به یک مشکل بزرگ تبدیل می‌شد. برندگان حراج به دلیل عدم یافتن خریدار، به ویژه در شرایطی که نرخ بهره وام بانکی بالا است و بازار املاک و مستغلات با چالش‌های سرمایه‌ای روبرو است، در فروش مجدد با مشکل مواجه می‌شدند.

دلیل دیگر می‌تواند این باشد که خریداران پس از افزایش سرسام‌آور قیمت زمین «از خواب بیدار شده‌اند»، سرمایه‌گذاران دیگر علاقه‌ای به پرداخت قیمت بسیار بالا برای خرید یک قطعه زمین و سپس تلاش سخت برای فروش آن با سود ندارند. از آنجا که همه آنها می‌بینند که قیمت فعلی بیش از حد غیرواقعی است، اگر نتوانند ظرف یک ماه خریداری پیدا کنند، باید سپرده خود را از دست بدهند، بنابراین محتاط‌تر عمل می‌کنند.

علاوه بر این، مناطق حومه هانوی مانند هوای دوک، تان اوآی یا فوک تو عمدتاً توسعه زیرساختی ناموزونی دارند. این مناطق ممکن است در کوتاه مدت جذاب باشند، اما قیمت زمین بیش از حد بالا می‌رود که با قدرت خرید واقعی بازار مطابقت ندارد و منجر به وضعیت طولانی مدت "نگه داشتن زمین و انتظار برای زمان مناسب" می‌شود که جذابیت زمین‌های حراج شده را کاهش می‌دهد.

علاوه بر این، زمین حراج شده زمین ذاتاً خاص است، خریدار باید کل مبلغ را در مدت کوتاهی پرداخت کند، هیچ گونه تأخیری در پرداخت مجاز نیست. وقتی قیمت برنده خیلی بالا باشد، سرمایه گذار فضای کمی برای سودآوری دارد. اگر برنامه ای برای بهره برداری، ساخت و ساز یا توسعه پروژه وجود نداشته باشد، زمین به حراج گذاشته شده فقط یک تکه کاغذ قرمز در گاوصندوق است.

در همین حال، به گفته آقای نگوین تین توات، یکی از دلایل کاهش حراج‌های زمین این است که مقررات مربوط به حراج‌ها روز به روز سختگیرانه‌تر می‌شود. علاوه بر افزایش سپرده، قانون اصلاح‌شده حراج املاک که از ابتدای امسال لازم‌الاجرا شد، تصریح می‌کند که متخلفان می‌توانند تا ۵ سال از شرکت در حراج‌ها محروم شوند و حتی تحت پیگرد قانونی قرار گیرند. به لطف این قانون، برخلاف صحنه قبلی رقابت برای خرید و فروش، در بسیاری از سایت‌های زمین حراج شده، مجموعه‌ای از تالارهای معاملاتی و دفاتر کارگزاری "موقت" تعطیل شده‌اند.

علاوه بر این، مقامات بازرسی و برخورد با رفتارهای سوداگرانه و دستکاری در فعالیت‌های حراج را تشدید کرده‌اند. علاوه بر این، مقررات جدیدی در مورد افزایش قیمت‌های اولیه، افزایش سپرده‌ها و برخورد سختگیرانه با رها کردن سپرده‌ها آغاز شده است.

آقای فام دوک توان، مدیرعامل EZ Propert، تحلیل کرد که قیمت زمین در مزایده‌های قبلی بیش از حد بالا برده شده بود و وقتی از ارزش واقعی فراتر رود، نقدینگی به یک مشکل بزرگ تبدیل خواهد شد. برندگان مزایده در فروش مجدد با مشکل مواجه خواهند شد زیرا نمی‌توانند خریدار پیدا کنند، به خصوص در شرایطی که نرخ بهره وام بانکی بالا است و بازار املاک و مستغلات با چالش‌هایی در منابع سرمایه مواجه است.

آقای توآن اظهار داشت: « نقدینگی ضعیف ممکن است دلیل مستقیم کاهش تدریجی حراج‌های زمین باشد .»

دلیل دیگر می‌تواند این باشد که خریداران پس از افزایش شدید قیمت زمین «از خواب بیدار شده‌اند». آقای توان افزود: « برخی از سرمایه‌گذاران دیگر علاقه‌ای به پرداخت قیمت بسیار بالا برای خرید یک قطعه زمین و سپس تلاش سخت برای فروش آن با سود ندارند. از آنجا که همه آنها می‌بینند که قیمت فعلی بیش از حد غیرواقعی است، اگر نتوانند ظرف یک ماه خریداری پیدا کنند، باید سپرده خود را از دست بدهند، بنابراین محتاط‌تر شده‌اند .»

علاوه بر این، آقای توان گفت که توسعه زیرساخت‌ها در مناطق حومه هانوی ناهموار است. این مناطق ممکن است در کوتاه‌مدت جذاب باشند، اما افزایش بیش از حد قیمت زمین با قدرت خرید واقعی بازار مطابقت نخواهد داشت و منجر به وضعیت طولانی مدت "نگه‌داشتن زمین و انتظار برای زمان مناسب" می‌شود که جذابیت زمین‌های حراج شده را کاهش می‌دهد.

منبع: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html