زمان رونق بازار مسکن نزدیک است

در مراسم اعلام «گزارش بازار املاک و مستغلات برای سه ماهه سوم سال 2023» که توسط Batdongsan.com.vn در صبح روز 4 اکتبر برگزار شد، کارشناسان ارزیابی کردند که بازار املاک و مستغلات در سه ماهه سوم سال 2023 همچنان دشوار بوده است، اما از نظر تقاضای معاملات و روانشناسی خریدار، نشانه‌های مثبتی نیز نشان داده است.

سیاست‌ها تأثیر مثبتی بر بازار املاک و مستغلات دارند

آقای نگوین کووک آنه - معاون مدیر کل و مدیر فروش Batdongsan.com.vn - با بررسی وضعیت اقتصاد کلان و بازار املاک و مستغلات در سه ماهه سوم سال 2023، اظهار داشت که در سه ماهه گذشته، وضعیت اقتصاد کلان نسبتاً پایدار بوده، فعالیت‌های تجاری و انتشار اوراق قرضه بهبود یافته است؛ سیاست‌های جدید بسیاری برای حمایت از بازار معرفی شده است، مانند بخشنامه 06، اطلاعیه 297 نخست وزیر برای حل مشکلات منابع اعتباری و نرخ بهره وام.

علاوه بر این، بسیاری از پروژه‌های زیرساختی کلیدی همچنان توسط دولت تسریع و با فوریت اجرا می‌شوند و به طور کلی اطلاعات مثبت زیادی در مورد احساسات بازار به همراه دارند.

اگرچه وضعیت اقتصادی همچنان پایدار است، اما بازار املاک و مستغلات در سه ماهه سوم سال 2023 هنوز بهبود نیافته است. هم تعداد املاک و مستغلات و هم سطح علاقه در مقایسه با مدت مشابه همچنان رو به کاهش است.

بر این اساس، سطح بهره برای قطعات زمین در سراسر کشور در مقایسه با سه ماهه قبل نزدیک به 10 درصد کاهش یافته است. در مقایسه با مارس 2023، قطعات زمین در منطقه شمالی 73 درصد کاهش بهره را ثبت کردند؛ قطعات زمین در استان‌های جنوبی نیز 71 درصد کاهش یافت و منطقه مرکزی با بیش از 75 درصد بیشترین کاهش را داشت. حجم معاملات قطعات زمین بهبود نیافته است، عمدتاً به دلیل نگرانی‌ها در مورد قانونی بودن و قیمت‌های نامناسب فروش.

املاک و مستغلات - زمان معکوس شدن بازار املاک و مستغلات فرا رسیده است — آقای نگوین کواک آن - معاون مدیر کل و مدیر فروش Batdongsan.com.vn.

در مورد مسکن‌های کم ارتفاع، کاهش شدید تقاضا و قدرت خرید، به ویژه در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین سیتی، رایج‌تر است. بر این اساس، در سه ماهه سوم سال 2023، جستجو برای خانه‌های کنار خیابان در سراسر کشور 52 درصد، ویلاها 48 درصد و خانه‌های شخصی 42 درصد نسبت به مدت مشابه در سال 2022 کاهش یافته است.

جستجو برای خانه‌های شهری در هانوی بیش از ۴۰ درصد و در شهر هوشی مین نزدیک به ۶۰ درصد کاهش یافته است. حتی خانه‌های شهری تجاری در بازارهای کلیدی گردشگری نیز در سه ماهه گذشته شاهد کاهش شدید بوده‌اند و هنوز بهبودی در این وضعیت مشاهده نشده است.

آپارتمان‌ها تنها نوع املاک و مستغلات هستند که کمتر تحت تأثیر قرار می‌گیرند زیرا نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کنند. در حالی که انواع دیگر کاهش یافته‌اند، تعداد جستجوها برای آپارتمان در سراسر کشور اندکی ۳ درصد افزایش یافته و تعداد جستجوها برای اجاره نیز ۶ درصد افزایش یافته است. تقاضا برای آپارتمان در هانوی ۶ درصد و در شهر هوشی مین، اندکی ۱ درصد افزایش یافته است.

نرخ معاملات موفق آپارتمان نشانه‌هایی از بهبود را نشان می‌دهد، این نوع ملک نیز نوعی ملک است که انتظار می‌رود به خوبی بهبود یابد. قیمت آپارتمان‌ها تمایلی به کاهش ندارد، بلکه فقط ثابت می‌ماند، حتی در برخی از محصولات و مناطق کمی افزایش می‌یابد. در مقایسه با سه ماهه اول سال 2023، قیمت فروش آپارتمان در هانوی در سه ماهه سوم سال 2023 به طور متوسط 4-5 درصد افزایش یافته است، در حالی که آپارتمان‌ها در شهر هوشی مین در گذشته ثابت مانده‌اند.

هر نوع املاک و مستغلات چه زمانی بهبود می‌یابند؟

کارشناسان در مورد زمان بهبود بازار املاک و مستغلات، نظر مشترکی دارند مبنی بر اینکه سال 2024 زمان بازگشت بازار به حالت عادی خواهد بود. با این حال، زمان بازگشت برای هر نوع املاک و مستغلات متفاوت خواهد بود.

آقای نگوین کوک آنه به طور خاص گفت که با وجود کاهش شدید، نوع زمین هنوز هم بخشی است که توجه زیادی را در بازار املاک و مستغلات ویتنام به خود جلب می‌کند و 28 درصد از انتخاب خرید مشتریان شرکت کننده در نظرسنجی Batdongsan.com.vn را تشکیل می‌دهد.

از این تعداد، ۴۶٪ از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند برای خرید زمین پول خرج کنند، ۳۲٪ از مشتریانی که می‌خواهند فضای زندگی خود را گسترش دهند نیز خرید زمین را انتخاب می‌کنند.

از نظر نوسانات قیمت، قیمت زمین از سال ۲۰۱۸ به طور مداوم در حال افزایش بوده است. بر این اساس، قیمت زمین در سراسر کشور در سه ماهه سوم سال ۲۰۲۳ در مقایسه با مدت مشابه سال ۲۰۱۸، ۳۸ درصد افزایش یافته است. بازار جنوبی با نزدیک به ۷۱ درصد، قوی‌ترین افزایش قیمت زمین را در کشور داشته است، در حالی که استان‌های شمالی در ۶ سال گذشته حدود ۵۱ درصد افزایش قیمت را ثبت کرده‌اند.

ارزیابی چشم‌انداز بهبود بازار زمین، طبق نظرسنجی انجام شده روی ۱۰۰۰ دلال املاک، ۲۵ درصد از دلالان معتقدند که بازار زمین تا سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۴ بهبود نخواهد یافت، حدود ۱۷ درصد معتقدند که در سه‌ماهه سوم ۲۰۲۴ بهبود خواهد یافت و ۲۲.۶ درصد معتقدند که نقطه بازگشت، سه‌ماهه دوم ۲۰۲۴ خواهد بود.

آقای کووک آنه در رابطه با این موضوع گفت که در مقایسه با سایر انواع، زمان بهبود بازار زمین ممکن است به دلیل عوامل زیادی کندتر باشد.

از نظر رشد اقتصادی، پیش‌بینی می‌شود که اقتصاد تا سال ۲۰۲۴ قادر به بهبود نخواهد بود. اعتبار باز برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات همچنان در سطح بسیار پایینی قرار دارد، نرخ بهره به تدریج در حال کاهش است، اما با نرخ کاهش فعلی، انتظار می‌رود ۳ تا ۴ فصل طول بکشد تا به سطح نرخ بهره سال ۲۰۲۱ بازگردد.

علاوه بر این، انتظار می‌رود سرعت پرداخت سرمایه‌گذاری‌های عمومی در سال ۲۰۲۵ به شدت افزایش یابد، همچنین انتظار می‌رود قانون زمین تا پایان سال ۲۰۲۴ تصویب شود و مدتی طول خواهد کشید تا به مرحله اجرا برسد. علاوه بر این، احساسات بازار هنوز در بخش‌های املاک و مستغلات از نوع سرمایه‌گذاری و سوداگرانه پایین است که نیازهای واقعی مسکن را برآورده نمی‌کنند.

بنابراین، آقای کووک آن پیش‌بینی می‌کند که زمین با سرعت کمتری نسبت به سایر انواع بهبود خواهد یافت و ممکن است تا پایان سال ۲۰۲۴ این بازار معکوس نشود.

املاک و مستغلات - زمان معکوس شدن روند بازار املاک و مستغلات در حال فرا رسیدن است (شکل 2). — منبع: Batdongsan.com.vn

آقای لی بائو لانگ - مدیر استراتژی Batdongsan.com.vn. - در مورد املاک و مستغلات کم ارتفاع، گفت که در حال حاضر، در میان انواع مسکن کم ارتفاع، خانه‌های ویلایی محصولاتی با معاملات بهبود یافته هستند، در حالی که خانه‌های شهری و ویلاهای مجاور هنوز راکد هستند. فعالیت‌های تجاری و خرده فروشی به دلیل وضعیت دشوار اقتصادی و کمبود گردشگری نتوانسته‌اند بهبود یابند.

بنابراین، زمان بازیابی مسکن‌های کم ارتفاع در مقایسه با زمین‌های مسکونی احتمالاً بهتر است، اما بر اساس منطقه تفاوت‌هایی وجود دارد. به طور خاص، در هانوی، انتظار می‌رود مناطق شهری حومه در شمال و شرق، دو منطقه با بیشترین پتانسیل باشند. در مورد شهر هوشی مین، شرق نیز منطقه‌ای است که بهترین پتانسیل را دارد.

فشار ناشی از بهبود پس از همه‌گیری و رکود اقتصادی، فعالیت‌های توسعه تجاری و خدماتی در ویتنام را دشوار می‌کند. بازده اجاره هنوز به تدریج در حال بازگشت به سطوح قبل از همه‌گیری است و پروژه‌های زیرساختی ارتباطی به تدریج در حال شکل‌گیری هستند، بنابراین پیش‌بینی می‌شود که بازار مسکن کم ارتفاع ممکن است در اواخر سه ماهه سوم و سه ماهه چهارم سال 2024 بهبود یابد.

در مورد نوع آپارتمان، طبق یک نظرسنجی قبلی، حدود ۲۷ درصد از دلالان معتقدند که آپارتمان‌ها در سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۳ بهبود خواهند یافت؛ ۴۲ درصد معتقدند که این نوع در ۶ ماه اول سال ۲۰۲۴ بهبود خواهد یافت.

به طور کلی، پیش‌بینی می‌شود که این نوع، روند بهبود بازار املاک و مستغلات را هدایت کند. آقای دین مین توان - مدیر Batdongsan.com.vn در جنوب - گفت که بازار آپارتمان احتمالاً در مقایسه با سایر انواع، زودتر بهبود می‌یابد و انتظار می‌رود در سه ماهه اول سال 2024 سقوط کند و حداکثر در سه ماهه دوم سال 2024 روند معکوس پیدا کند .

منبع