شهر هوشی مین باید به این «تحریف‌ها» پاسخ دهد.

شهر هوشی مین رسماً دستور داده است که توسعه‌دهندگان پروژه‌های املاک و مستغلات در این شهر از تقسیم و فروش قطعات زمین در پروژه‌های خود به افراد یا سازمان‌ها برای ساخت خانه‌های شخصی منع شوند. بسیاری معتقدند که شهر هوشی مین به طرحی برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی از این رویه نیاز دارد.

قانون تجارت املاک و مستغلات، که از اول آگوست 2024 لازم الاجرا است، تفکیک و فروش قطعات زمین در مناطق شهری را ممنوع می‌کند.

تیم میدانی، مدیریت زمین‌های دولتی در منطقه بین چان، شهر هوشی مین را بررسی می‌کند. (عکس: تان دائو).

اخیراً، برای اجرای قانون تجارت املاک و مستغلات، کمیته مردمی شهر هوشی مین تصمیم شماره ۸۳/۲۰۲۴ را در مورد مقررات تعیین مناطقی که سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات و پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن مجاز به انتقال حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی به سازمان‌ها و افراد برای خودسازی مسکن در آن منطقه هستند، صادر کرد.

با این تصمیم، شهر هوشی مین رسماً تفکیک و فروش قطعات زمین را برای رسیدگی به این مشکل مداوم ممنوع می‌کند. به طور خاص، توسعه‌دهندگان پروژه‌های املاک و مستغلات در این شهر مجاز به تفکیک و فروش قطعات زمین در پروژه‌های خود به افراد یا سازمان‌ها برای ساخت خانه‌های شخصی نیستند. طبق این آیین‌نامه، علاوه بر بخش‌ها و مناطق، تفکیک و فروش زمین در پنج منطقه حومه شهر، از جمله بین چان، هوک مون، کان جیو، کو چی و نها بی، نیز ممنوع است.

در همین حال، شهرداری فقط تصریح می‌کند که تفکیک زمین برای خانوارها و افرادی مجاز است که زمین آنها شرایط لازم برای تفکیک را داشته باشد.

جلوگیری از تفکیک و فروش غیرقانونی زمین

در خصوص محتوای تصمیم شماره ۸۳/۲۰۲۴ کمیته مردمی شهر هوشی مین، وکیل نگوین ون هائو - عضو کمیته مرکزی جبهه میهن ویتنام و معاون رئیس کانون وکلای شهر هوشی مین، اظهار داشت که تصمیم جدید شهر هوشی مین... این امر تأثیر قابل توجهی بر بازار املاک و مستغلات شهر خواهد داشت و مستقیماً بر عملیات تجاری نهادهای درگیر در معاملات املاک و مستغلات و همچنین بر تقسیم‌بندی و فروش غیرقانونی و گسترده قطعات زمین که اخیراً رخ داده است، تأثیر خواهد گذاشت.

ممنوعیت تفکیک و فروش زمین به بسیاری از شهرها کمک می‌کند تا مشکلات «برنامه‌ریزی آشفته» و «تورم قیمت» در بازار املاک و مستغلات را برطرف کنند. (عکس: دای دوآن کت).

وکیل هاو همچنین پیش‌بینی کرد که پس از صدور حکم ۸۳/۲۰۲۴، ناگزیر نظرات متناقضی از سوی عموم مردم، جامعه تجاری و شرکت‌های املاک و مستغلات وجود خواهد داشت.

طبق بند ۶، ماده ۳۱ قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳، یکی از شرایط انتقال حقوق کاربری زمین برای زمین‌های دارای زیرساخت فنی در پروژه‌های املاک و مستغلات به افراد برای ساخت مسکن شخصی این است که: « زمین در بخش‌ها، نواحی یا شهرهای مناطق شهری ویژه، نوع اول، نوع دوم و نوع سوم واقع نشده باشد؛ و طبق قانون زمین، مشمول حراج برای حقوق کاربری زمین برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساخت مسکن نباشد. برای سایر مناطق، کمیته مردمی استان، مناطقی را که سرمایه‌گذاران پروژه مجاز به انتقال حقوق کاربری زمین با زیرساخت فنی به افراد برای ساخت مسکن شخصی بر اساس شرایط محلی هستند، تعیین خواهد کرد .»

وکیل نگوین ون هائو پیش‌بینی می‌کند که پیامدهای تصمیم جدید شهر هوشی مین تأثیر قابل توجهی بر بازار املاک و مستغلات این شهر خواهد داشت.

بنابراین، به گفته وکیل نگوین ون هائو، شهر هوشی مین مفاد قانون تجارت املاک و مستغلات را به طور مشخص تدوین کرده است. به طور خاص، جزئیات این امر توسط ماده 2 تصمیم شماره 83/2024 هدایت می‌شود. به طور خاص، این امر در مورد سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات و پروژه‌های ساخت و ساز مسکن در سراسر شهر هوشی مین صدق می‌کند. حق استفاده از زمین با زیرساخت‌های موجود در چارچوب یک پروژه املاک و مستغلات یا پروژه سرمایه‌گذاری ساخت مسکن به سازمان‌ها یا افراد برای خودسازی مسکن مجاز نیست.

به جز در مواردی که سرمایه‌گذار یک پروژه املاک و مستغلات یا پروژه ساخت مسکن با هدف اسکان مجدد با قطعات زمین در بخش‌ها، شهرها یا مناطق یک شهر، شرایط مقرر را رعایت کند، می‌تواند حق استفاده از زمین با زیرساخت‌های فنی را در چارچوب پروژه املاک و مستغلات یا پروژه ساخت مسکن با هدف اسکان مجدد با قطعات زمین به افراد برای ساخت مستقل خانه‌ها منتقل کند.

وکیل نگوین ون هاو با مقایسه محتوای قانون تجارت املاک و مستغلات با تصمیم شماره ۸۳/۲۰۲۴ اظهار داشت: این تصمیم کمیته مردمی شهر هوشی مین، مقررات قانونی مربوط به مناطقی را که به توسعه‌دهندگان پروژه اجازه داده می‌شود حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی موجود را برای ساخت مسکن به افراد واگذار کنند، به طور قابل توجهی محدود کرده است.

با این حال، این کار غیرقانونی تلقی نمی‌شود، زیرا وکیل هائو در ارزیابی خود اظهار داشت: «قانون تجارت املاک و مستغلات به کمیته مردمی شهر هوشی مین اختیار داده است تا بر اساس شرایط محلی تصمیم بگیرد که سرمایه‌گذاران پروژه در کدام مناطق مجاز به انتقال حقوق استفاده از زمین با زیرساخت‌های فنی موجود به افراد برای ساخت مسکن به صورت خودساخته هستند . »

در مجموع، آخرین مقررات کمیته مردمی شهر هوشی مین به "لوکوموتیو" کشور کمک خواهد کرد تا بسیاری از کاستی‌های مربوط به تفکیک و فروش بی‌رویه زمین که برنامه‌ریزی شهری را نابود می‌کند، برطرف کند. در عین حال، به حداقل رساندن ساخت و سازهای غیرمجاز توسط ساکنان نه تنها مشکل را کاهش می‌دهد، بلکه خطرات قانونی برای خریداران خانه را نیز کاهش می‌دهد و توسعه‌دهندگان پروژه‌های املاک و مستغلات در منطقه را ملزم می‌کند تا به طور مداوم کیفیت محصولات خود را بهبود بخشند . علاوه بر این، تصمیم ۸۳/۲۰۲۴ با « طرح سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز برای مناطقی که قرار است به شهرها (یا شهرهای تحت نظر شهر هوشی مین) تبدیل شوند، یعنی ۲۰۲۱-۲۰۳۰» که شهر در حال حاضر در حال توسعه آن است، همسو است. به طور خاص، تا سال ۲۰۳۰، مناطق بر سرمایه‌گذاری در توسعه زیرساخت‌ها به سمت استانداردهای شهری که مستقیماً تحت نظر شهر هوشی مین به شهرهایی ارتقا می‌یابند، تمرکز خواهند کرد.

پاسخ به «تحریف‌ها»

بلافاصله پس از صدور تصمیم ۸۳/۲۰۲۴ کمیته مردمی شهر هوشی مین، انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین دادخواستی کتبی به کمیته مردمی شهر ارسال کرد و نگرانی‌های متعددی را مطرح نمود.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، صبح روز اول نوامبر در گفتگو با خبرنگار روزنامه دای دوآن کت، گفت که این انجمن همچنین سندی را به کمیته شهر هوشی مین از جبهه میهن ویتنام ارسال کرده است که در آن پیشنهاد شده است مناطقی که توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات و پروژه‌های مسکن مجاز به انتقال حقوق استفاده از زمین با زیرساخت‌های فنی موجود به افراد برای ساخت مسکن در کمون‌ها، به استثنای شهرها، در 5 منطقه شهر هوشی مین هستند، به طور مفصل مشخص شود.

به گفته آقای لو هوانگ چائو، طبق قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ و قانون مسکن ۲۰۲۳، شهر هوشی مین یک منطقه شهری ویژه است، بنابراین، تنها در مواردی که زمین در بخش‌ها، مناطق یا شهرهای مناطق شهری ویژه (از جمله ۱۶ منطقه و شهر تو دوک) واقع شده باشد، سرمایه‌گذاران از انتقال حقوق استفاده از زمین با زیرساخت‌های فنی موجود به افراد برای ساخت مسکن شخصی منع می‌شوند.

پیش از این، انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین سندی را به کمیته مردمی شهر هوشی مین، وزارت ساخت و ساز و کمیته جبهه میهنی شهر هوشی مین ارسال کرده بود که در آن توصیه شده بود که تقسیم و فروش زمین در کمون‌های متعلق به ۵ منطقه شهر هوشی مین همچنان مجاز باشد. دلیل این امر این است که ممنوعیت تقسیم و فروش زمین در این ۵ منطقه با مقررات قانون تجارت املاک و مستغلات و قانون مسکن مغایرت دارد.

بنابراین، انجمن پیشنهاد کرده است که کمیته مردمی شهر هوشی مین، مناطقی را که توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات و پروژه‌های مسکن مجاز به انتقال حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی موجود به افراد برای ساخت خانه‌های خود در کمون‌ها، به استثنای شهرهای پنج منطقه شهر، هستند، به تفصیل مشخص کند.

در مورد «پیامدهای» تصمیم ۸۳/۲۰۲۴ کمیته مردمی شهر هوشی مین، وکیل نگوین ون هائو - عضو کمیته مرکزی جبهه میهن ویتنام، معاون رئیس کانون وکلای شهر هوشی مین - معتقد است که اجرای این تصمیم ممکن است عرضه قطعات زمین در شهر هوشی مین را حتی کمیاب‌تر کند و نیازهای مردم را برآورده نکند. بنابراین، احتمال دارد که قیمت قطعات زمین قبلاً تقسیم شده در آینده نزدیک به شدت افزایش یابد و تعداد خریداران را به دلیل ظرفیت مالی ناکافی محدود کند.

مهندس تران ون فونگ، مدیر یک شرکت کارگزاری املاک در شهر تو دوک، با بیان این دیدگاه، اظهار داشت: اگر مقررات، تفکیک و فروش زمین را ممنوع کند، شهر هوشی مین باید احتمال «دور زدن قانون» توسط توسعه‌دهندگان، سازمان‌ها و افرادی که قطعات زمین را تقسیم می‌کنند، پیش‌بینی کند. مقررات جدید در مورد تقسیم زمین همچنان باید به خانوارها و افراد دارای زمین اجازه دهد در صورت داشتن شرایط، برای تقسیم در نظر گرفته شوند. اگر اجازه داده شود که این عمل «تحریف» شود، عمل تقسیم و فروش زمین پیچیده‌تر و منفی‌تر خواهد شد و بر بازار املاک و مستغلات به طور کلی تأثیر خواهد گذاشت.

به دلیل نزدیکی به منطقه ۷، منطقه نها به در شهر هوشی مین در حال حاضر شاهد شهرنشینی بسیار سریعی است.

در مورد شهرسازی، معمار نگوین ون بیو، مدیر شرکت باومز، معتقد است که مقررات جدید تصریح می‌کند که علاوه بر بخش‌ها و مناطق، زمین‌های پنج منطقه حومه شهر، از جمله بین چان، هوک مون، کان جیو، کو چی و نها بی، نیز از تقسیم و فروش به عنوان قطعه زمین منع شده‌اند. معمار نگوین ون بیو تحلیل کرد: «در سال‌های اخیر، همه ما می‌دانیم که با وجود اینکه به عنوان مناطق حومه شهر شناخته می‌شوند، نرخ شهرسازی در برخی مناطق، مانند بین چان (به ویژه منطقه ترونگ سون) و نها بی (منطقه فوک کین)، به سرعت در حال افزایش بوده است. زیرساخت‌های شهری مدرن هستند و در بسیاری از نقاط، نرخ ساخت و ساز زیرساخت‌ها و تمرکز جمعیت حتی از برخی مناطق مرکزی نیز بیشتر است.»

نمایندگان چندین کسب و کار و ساکن در گفتگو با خبرنگاران روزنامه دای دوان کت، ابراز نگرانی کردند که اگرچه دیگر مواردی از خرید زمین‌های کشاورزی توسط شرکت‌های املاک و مستغلات کوچک از مردم و سپس ایجاد غیرقانونی «پروژه‌ها» برای فروش وجود ندارد، اما وضعیت پروژه‌های تفکیک زمین رها شده بدون زیرساخت، از جمله پروژه‌های متوقف شده، در صورت عدم یافتن راه‌حل، همچنان بازار املاک و مستغلات این شهر «پیشرو» را آزار خواهد داد. این امر مانع از حل ریشه‌ای مشکلات خواهد شد.

منبع: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html