شهر هوشی مین باید به «تغییرات» پاسخ دهد

شهر هوشی مین رسماً درخواست کرده است که سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات در این منطقه اجازه ندارند قطعات زمین در پروژه‌های خود را به سازمان‌ها و افراد برای ساخت خانه‌های خود تقسیم و بفروشند. بسیاری از نظرات می‌گویند که شهر هوشی مین به طرحی برای جلوگیری از «تحولات» احتمالی نیاز دارد.

قانون تجارت املاک و مستغلات از اول آگوست 2024 لازم الاجرا است که به پروژه ها اجازه تقسیم و فروش قطعات زمین در مناطق شهری را نمی دهد.

هیئت میدانی از مدیریت زمین‌های دولتی در منطقه بین چان، شهر هوشی مین بازدید می‌کند. (عکس: تان دائو).

اخیراً، برای اجرای قانون تجارت املاک و مستغلات، کمیته مردمی شهر هوشی مین تصمیم شماره ۸۳/۲۰۲۴ را در مورد مقررات مربوط به تعیین مناطقی که سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات و پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت و ساز مسکن مجاز به انتقال حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی به سازمان‌ها و افراد برای ساخت خانه‌های خود در آن منطقه هستند، صادر کرد.

با این تصمیم، شهر هوشی مین رسماً ممنوعیت تقسیم و فروش زمین را برای مقابله با این وضعیت دردناک گذشته تنظیم می‌کند. به طور خاص، سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات در این منطقه مجاز به تقسیم قطعات زمین برای فروش در پروژه به سازمان‌ها و افراد برای ساخت خانه‌های خود نیستند. طبق این آیین‌نامه، علاوه بر بخش‌ها و مناطق، زمین در ۵ منطقه دورافتاده، از جمله: بین چان، هوک مون، کان جیو، کو چی و نها بی، مجاز به تقسیم و فروش نیستند.

در همین حال، شهر فقط تقسیم زمین را تنظیم می‌کند و به خانوارها و افرادی که زمین‌هایی دارند که شرایط لازم را دارند، اجازه می‌دهد برای تقسیم زمین در نظر گرفته شوند.

جلوگیری از تفکیک و فروش زمین

در خصوص محتوای تصمیم شماره ۸۳/۲۰۲۴ کمیته مردمی شهر هوشی مین، وکیل نگوین ون هائو - عضو کمیته مرکزی جبهه میهن ویتنام و نایب رئیس کانون وکلای شهر هوشی مین، اظهار داشت که تصمیم جدید شهر هوشی مین تأثیر عمده‌ای بر بازار املاک و مستغلات شهر خواهد داشت، از جمله تأثیرات مستقیم بر فعالیت‌های تجاری نهادهای درگیر در تجارت املاک و مستغلات و تقسیم‌بندی و فروش بی‌رویه اخیر زمین.

ممنوعیت تفکیک و فروش زمین به بسیاری از شهرها کمک می‌کند تا مشکل «برنامه‌ریزی نامنظم» و «تورم قیمت» در بازار املاک و مستغلات را حل کنند. (عکس: دای دوآن کت).

وکیل هاو همچنین پیش‌بینی کرد که پس از صدور حکم ۸۳/۲۰۲۴، بروز نظرات متناقض از سوی مردم، جامعه تجاری و شرکت‌های املاک اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.

طبق بند ۶، ماده ۳۱ قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳، یکی از شرایط انتقال حقوق کاربری زمین برای زمین‌های دارای زیرساخت فنی در پروژه‌های املاک و مستغلات به افراد برای ساخت خانه‌های شخصی‌شان این است: « زمینی که در بخش، ناحیه، شهر یک منطقه شهری ویژه، نوع ۱، نوع ۲ و نوع ۳ واقع نشده باشد؛ طبق مفاد قانون زمین، مشمول حراج حقوق کاربری زمین برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساخت مسکن نباشد. برای مناطق باقیمانده، کمیته مردمی استان، بر اساس شرایط محلی، مناطقی را که سرمایه‌گذاران پروژه مجاز به انتقال حقوق کاربری زمین با زیرساخت فنی به افراد برای ساخت خانه‌های شخصی خود هستند، تعیین خواهد کرد .»

وکیل نگوین ون هائو پیش‌بینی می‌کند که تصمیم جدید شهر هوشی مین تأثیر زیادی بر بازار املاک و مستغلات این شهر خواهد داشت.

بنابراین، وکیل نگوین ون هائو اذعان کرد که شهر هوشی مین مفاد قانون تجارت املاک و مستغلات را مشخص کرده است. به طور خاص، جزئیات فوق توسط ماده 2 تصمیم شماره 83/2024 هدایت می‌شود. به طور خاص، سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات و پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت و ساز مسکن در سراسر شهر هوشی مین واگذاری حق استفاده از زمین با زیرساخت‌های فنی در پروژه‌های ملکی یا پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن به سازمان‌ها یا افرادی که خود خانه می‌سازند، مجاز نیست.

به جز در مورد سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات، پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن با اهداف اسکان مجدد با استفاده از زمین در بخش‌ها، شهرک‌ها و مناطق شهر، که شرایط را طبق مقررات تضمین می‌کنند، آنها مجاز به انتقال حق استفاده از زمین با زیرساخت‌های فنی در پروژه‌های املاک و مستغلات، پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن با اهداف اسکان مجدد با استفاده از زمین به افراد برای ساخت خانه‌های خود هستند.

وکیل نگوین ون هاو با مقایسه محتوای قانون تجارت املاک و مستغلات با تصمیم شماره ۸۳/۲۰۲۴ گفت: این تصمیم کمیته مردمی شهر هوشی مین، مفاد قانون مربوط به مناطقی را که به سرمایه‌گذاران پروژه اجازه داده می‌شود حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی را به افراد برای ساخت خانه‌های خود منتقل کنند، به طور قابل توجهی محدود کرده است.

«با این حال، این کار غیرقانونی تلقی نمی‌شود زیرا وکیل هائو اظهار داشت: «قانون تجارت املاک و مستغلات به کمیته مردمی شهر هوشی مین اختیار داده است تا در مورد مناطقی که به سرمایه‌گذاران پروژه اجازه داده می‌شود حقوق استفاده از زمین با زیرساخت‌های فنی را به افراد برای ساخت خانه‌های خود، بر اساس شرایط محلی، منتقل کنند، تصمیم‌گیری کند . »

به طور کلی، آخرین مقررات کمیته مردمی HCMC به "لوکوموتیو" کل کشور کمک خواهد کرد تا بسیاری از مشکلات مربوط به وضعیت تقسیم‌بندی و فروش بی‌رویه زمین که برنامه‌ریزی را نابود می‌کند، حل کند. در عین حال، به حداقل رساندن وضعیت افرادی که خودسرانه و بدون مجوز اقدام به ساخت و ساز می‌کنند، نه تنها این، بلکه به کاهش خطرات قانونی برای خریداران خانه نیز کمک می‌کند و سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات در منطقه را ملزم می‌کند تا کیفیت محصولات خود را همزمان بهبود بخشند . علاوه بر این، تصمیم ۸۳/۲۰۲۴ همچنین با پروژه " سرمایه‌گذاری - ساخت و ساز مناطق به مناطق (یا شهرهای تحت شهر هوشی مین) در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰" که شهر در حال ساخت آن است، سازگار است، به طور خاص تا سال ۲۰۳۰، مناطق بر سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز زیرساخت‌ها به سمت اهداف شهری برای تبدیل شدن به شهرهای تحت شهر هوشی مین تمرکز خواهند کرد.

کنار آمدن با «انواع»

به محض صدور تصمیم ۸۳/۲۰۲۴ کمیته مردمی شهر هوشی مین، انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین دادخواستی را به کمیته مردمی شهر ارسال کرد و نگرانی‌های زیادی را مطرح نمود.

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین - صبح روز اول نوامبر در گفتگو با خبرنگاران روزنامه دای دوآن کت گفت که این انجمن همچنین سندی را به کمیته جبهه میهن ویتنام در شهر هوشی مین ارسال کرده است که در آن پیشنهاد شده است مناطقی که به سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات و پروژه‌های مسکن اجازه داده می‌شود حقوق استفاده از زمین با زیرساخت‌های فنی را به افراد برای ساخت خانه در کمون‌ها، به استثنای شهرهای واقع در ۵ منطقه در شهر هوشی مین، منتقل کنند، مشخص شود.

به گفته آقای لو هوانگ چائو، در قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات و قانون ۲۰۲۳ در مورد مسکن، شهر هوشی مین یک منطقه شهری ویژه است، بنابراین فقط در مواردی که زمین در بخش‌ها، نواحی و شهرهای مناطق شهری ویژه (شامل ۱۶ ناحیه و شهر تو دوک) باشد، تصریح شده است که سرمایه‌گذاران مجاز به انتقال حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی به افراد برای ساخت خانه‌های خود نیستند.

پیش از این، انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین سندی را به کمیته مردمی شهر هوشی مین، اداره ساخت و ساز و کمیته جبهه میهنی شهر هوشی مین ارسال کرده بود که در آن توصیه شده بود تقسیم و فروش زمین در کمون‌ها در ۵ منطقه شهر هوشی مین همچنان مجاز باشد. زیرا اگر تقسیم و فروش زمین در ۵ منطقه ممنوع شود، مطابق با مفاد قانون تجارت املاک و مستغلات و قانون مسکن نیست.

بنابراین، انجمن پیشنهاد کرده است که کمیته مردمی شهر هوشی مین، مقررات دقیقی را در مورد تعیین مناطقی که سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات و پروژه‌های مسکن مجاز به انتقال حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی به افراد برای ساخت خانه‌های خود در کمون‌ها هستند، به استثنای شهرهای واقع در 5 منطقه شهر، ارائه دهد.

در مورد تأثیر «پس از» تصمیم ۸۳/۲۰۲۴ کمیته مردمی شهر هوشی مین، وکیل نگوین ون هائو - عضو کمیته مرکزی جبهه میهن ویتنام و نایب رئیس کانون وکلای شهر هوشی مین، گفت که اجرای این تصمیم می‌تواند عرضه زمین در شهر هوشی مین را حتی کمیاب‌تر کند و نیازهای مردم را برآورده نکند. بنابراین، این احتمال وجود دارد که قیمت زمین‌های قبلاً تقسیم‌شده در آینده نزدیک به شدت افزایش یابد و تعداد خریداران به دلیل کمبود ظرفیت مالی محدود شود.

مهندس تران ون فونگ، مدیر یک شرکت کارگزاری املاک در شهر تو دوک، با همین نظر گفت: اگر این آیین‌نامه تقسیم زمین به قطعات فروشی را ممنوع کند، شهر هوشی مین باید برای این احتمال آماده شود که سرمایه‌گذاران، سازمان‌ها و افراد برای تفکیک قطعات زمین، قانون را دور بزنند. به طور خاص، دامنه آیین‌نامه جدید تقسیم زمین همچنان به خانوارها و افراد دارای زمین اجازه می‌دهد در صورت داشتن شرایط، برای تقسیم زمین در نظر گرفته شوند. در صورت «تغییر»، مشکل تقسیم زمین به قطعات فروشی در جهتی پیچیده‌تر و منفی‌تر توسعه خواهد یافت و بر بازار املاک و مستغلات به طور کلی تأثیر خواهد گذاشت.

از آنجا که هوشی مین سیتی در کنار منطقه ۷، ناحیه نها به، واقع شده است، در حال حاضر نرخ شهرنشینی بسیار بالایی دارد.

معمار نگوین ون بیو - مدیر شرکت Bhomes LLC - در زمینه شهرسازی گفت که طبق مقررات جدید، علاوه بر بخش‌ها و مناطق، زمین‌های موجود در ۵ منطقه حومه شهر، از جمله بین چان، هوک مون، کان جیو، کو چی و نها بی، نیز مجاز به تقسیم شدن به قطعات یا فروش نیستند. نگوین ون بیو، معمار، تحلیل کرد: «در طول سال‌های گذشته، همه ما می‌دانیم که با وجود اینکه برخی مناطق به عنوان مناطق حومه شهر "برچسب‌گذاری" شده‌اند، سرعت شهرسازی برخی مناطق، مانند بین چان (به ویژه منطقه ترونگ سون)، نها بی (منطقه فوک کین) و... به سرعت افزایش یافته است. زیرساخت‌های شهری مدرن، بسیاری از مناطق حتی سرعت ساخت زیرساخت‌ها و تمرکز جمعیت بیشتری نسبت به برخی مناطق مرکزی دارند.»

نمایندگان برخی از مشاغل و مردم در گفتگو با خبرنگاران روزنامه دای دوان کت، نگران این موضوع هستند که اگرچه دیگر مواردی از خرید زمین‌های کشاورزی از مردم توسط مشاغل کوچک املاک و مستغلات و سپس تدوین غیرقانونی «پروژه‌ها» برای فروش وجود ندارد، اما وضعیت پروژه‌های تقسیم زمین برای فروش که بدون زیرساخت‌های ساخته شده روی زمین، از جمله پروژه‌های معلق، دست نخورده باقی مانده‌اند، در صورت عدم وجود راه‌حل، باعث می‌شود بازار املاک و مستغلات شهر «لوکوموتیو» بدون حل مشکلات ریشه‌ای، در حالت «ربودن و رها کردن پلاک» باقی بماند.

منبع: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html