چشم‌انداز بازار املاک صنعتی: رشد پایدار

در سال ۲۰۲۳، علیرغم مشکلات اقتصاد داخلی و خارجی، بازار املاک صنعتی ویتنام همچنان با قدرت در حال رشد است. در آینده، اگرچه به چالش‌های بسیاری که بازار املاک صنعتی ویتنام با آن روبرو است اشاره می‌شود، اما اکثر کارشناسان چشم‌انداز این بازار را در میان‌مدت و بلندمدت بسیار مثبت ارزیابی می‌کنند.

بازار املاک صنعتی ویتنام هنوز هم با قدرت در حال رشد است. عکس از: VNA

میزان اشغال خوب است

در گزارش «نکات برجسته املاک صنعتی ویتنام: رشد پایدار» که در ۳ نوامبر منتشر شد، Savills Vietnam اظهار داشت: «پس از یک نیمه اول پرنوسان، ویتنام به لطف محرک‌های کلیدی بازار، رشد پایداری را نشان داده است. از جمله آنها، نیروی کار جوان و پویا، هزینه‌های رقابتی نیروی کار، اقتصاد صادرات‌محور، محیط تجاری پایدار، موقعیت جغرافیایی و مشارکت فعال ویتنام در توافق‌نامه‌های تجارت آزاد (FTA) از عوامل کلیدی هستند.»

طبق گفته Savills Vietnam، در سال 2023، 397 پارک صنعتی با مساحت کل 122900 هکتار تأسیس خواهد شد که از این تعداد، 292 پارک صنعتی با مساحت کل بیش از 87100 هکتار در حال فعالیت هستند. علاوه بر این، 106 پارک صنعتی دیگر با مساحت کل 35700 هکتار در دست ساخت هستند. پارک‌های صنعتی در سراسر کشور دارای نرخ اشغال بالای 80 درصد هستند که استان‌های کلیدی شمالی به 83 درصد و استان‌های کلیدی جنوبی به 91 درصد می‌رسند.

منطقه اقتصادی کلیدی شمالی، ۶۸ پروژه شهرک صنعتی با زمین اجاره‌ای به مساحت ۱۲۰۰۰ هکتار را ثبت کرده است. قیمت اجاره زمین نسبت به سال گذشته ۳۰ درصد افزایش یافته و به طور متوسط ​​به ۱۳۸ دلار آمریکا در هر متر مربع در هر دوره اجاره رسیده است. مستاجران در این منطقه عمدتاً در زمینه‌های الکترونیک و کامپیوتر، مونتاژ خودرو، ماشین‌آلات و تجهیزات و همچنین قطعات مرتبط با انرژی خورشیدی فعالیت می‌کنند. برخی از شرکت‌های برجسته فعال در شمال عبارتند از سامسونگ، ال‌جی الکترونیکس، کانن، هیوندای، هوندا و وین‌فست .

منطقه اقتصادی کلیدی جنوبی، ۱۲۲ پروژه شهرک صنعتی با زمین اجاره‌ای به مساحت ۲۴۸۸۳ هکتار را ثبت کرد. قیمت اجاره زمین نسبت به سال گذشته ۱۵ درصد افزایش یافته و به طور متوسط ​​به ۱۷۴ دلار آمریکا در هر متر مربع در هر دوره اجاره رسیده است. مستاجران عمدتاً در زمینه‌های فرآوری مواد غذایی و آشامیدنی، مصالح ساختمانی، منسوجات و محصولات لاستیکی و پلاستیکی فعالیت می‌کنند. برخی از مستاجران قابل توجه عبارتند از لگو، سانتوری پپسی ، اینتل، یونیلیور، کوکاکولا و لاستیک کومهو.

شرکت نایت فرانک ویتنام نیز در آخرین گزارش خود با همین دیدگاه اعلام کرد که نرخ اشغال شهرک‌های صنعتی در حال حاضر بسیار مثبت است، در منطقه حومه هانوی ۷۸ درصد و در شهر هوشی مین ۹۲ درصد است. قیمت اجاره زمین شهرک‌های صنعتی در دو شهر بزرگ کشور نیز در دوره ۲۰۲۲-۲۰۲۳ افزایش یافته است، به ویژه در منطقه حومه هانوی ۱۴ درصد و در منطقه حومه هوشی مین ۵۸ درصد افزایش یافته است.

به گفته نایت فرانک ویتنام، بازار کارخانه و انبار آماده (RBF و RBW) از سال ۲۰۱۸ سرمایه گذاری خارجی زیادی را به خود جذب کرده و تعداد سرمایه گذاران تا به امروز پنج برابر شده است. چالش های ناشی از این رونق، به ویژه در مناطق حومه شهر هوشی مین، جایی که عرضه انبارهای آماده به ۲.۱ میلیون متر مربع رسیده است، به ایجاد بازاری که به نفع مستاجران است، کمک کرده است، به طوری که میانگین قیمت اجاره در جنوب حدود ۴.۵ دلار آمریکا در هر متر مربع در ماه و در شمال ۴.۷ دلار آمریکا در هر متر مربع در ماه است.

«این روند پیش‌بینی شده بود و تهدیدی برای بازار املاک صنعتی محسوب نمی‌شود. این امر به حفظ نرخ‌های رقابتی اجاره در آینده نزدیک کمک خواهد کرد، در حالی که بازار به بلوغ می‌رسد و برای رقابت با سایر کشورهای منطقه، به ویژه تایلند که در آن عرضه انبارهای آماده از سال 2021 تا 2024 نرخ رشد مرکب سالانه (CAGR) 6.6 درصدی در مقایسه با 15 درصد در ویتنام دارد، گسترش می‌یابد.» این گفته الکس کرین، مدیرعامل نایت فرانک ویتنام است.

در همین حال، طبق گزارش شرکت خدمات املاک و مستغلات CBRE ویتنام، کارخانه‌های آماده و انبارهای آماده در سه ماهه سوم سال 2023 به لطف تقاضای شرکت‌های آمریکایی، اروپایی و ژاپنی، شاهد افزایش نرخ جذب بوده‌اند. در نه ماه اول سال 2023، بازار جنوبی 450،000 متر مربع کارخانه و انبار جدید را ثبت کرد. با عرضه فراوان جدید، قیمت اجاره هر دو نوع ساختمان در استان‌ها و شهرهای درجه یک (شهر هوشی مین، بین دونگ، دونگ نای، لانگ آن) در جنوب نسبتاً پایدار است. میانگین قیمت اجاره انبار 4.5 دلار آمریکا در هر متر مربع در ماه و قیمت اجاره کارخانه 4.9 دلار آمریکا در هر متر مربع در ماه است.

در کنار آن، نرخ اشغال انبارهای آماده (به استثنای انبارهای خدماتی) ۵۶ درصد بود که به دلیل اضافه شدن عرضه جدید، روند نزولی را ادامه داد. در همین حال، نرخ اشغال کارخانه‌های آماده در سطح خوبی باقی ماند و به ۹۱ درصد رسید. مستاجران از چین، ویتنام، ژاپن، ایالات متحده و اتحادیه اروپا سرمایه‌گذاران فعالی هستند که به دنبال زمین‌های صنعتی، انبارها و کارخانه‌ها در بازار ویتنام هستند و حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد از جستجوهای CBRE را تشکیل می‌دهند.

نماینده CBRE ویتنام گفت: «با توجه به اینکه ویتنام در سال‌های اخیر به تقویت همکاری با شرکای استراتژیک جامع مانند ایالات متحده، کره جنوبی و چین ادامه داده است، انتظار می‌رود مستاجران این کشورها در آینده همچنان رهبری تقاضا برای بازار املاک صنعتی ویتنام را بر عهده داشته باشند.»

چشم‌اندازهای بلندمدت

طبق گزارش Savills Vietnam، افزایش شاخص مدیران خرید بخش تولید و شاخص تولید صنعتی، نویدبخش بازار املاک صنعتی ویتنام است. علاوه بر این، شرکت‌های مشاوره‌ای مانند Savills تعداد فزاینده‌ای از استعلام‌ها و بررسی‌های میدانی از شرکت‌های تولیدی، لجستیکی و تجارت الکترونیک چندملیتی را ثبت کرده‌اند که نشان‌دهنده تقاضای رو به رشد برای محصولات صنعتی است.

شهرک صنعتی در منطقه باک تان اوین (بین دونگ). عکس: هونگ دات - VNA

با این حال، آقای جان کمپبل، معاون مدیر و رئیس خدمات صنعتی ساویلز ویتنام، به برخی از چالش‌های پیش روی بازار املاک صنعتی ویتنام در آینده نیز اشاره کرد.

به طور خاص، به گفته آقای کمپبل، کیفیت تضمین عملکرد روان تمام زیرساخت‌های حمل و نقل در ویتنام هنوز پایین‌تر از سایر کشورهای منطقه است. اگرچه زیرساخت‌های حمل و نقل به سرعت در حال گسترش است، اما این توسعه هنوز با سرعت رشد اقتصادی و اجتماعی مطابقت ندارد. رشد سریع جمعیت شهری و حمل و نقل بار، محرک اصلی تقاضای زیرساخت است، در حالی که ظرفیت بنادر و بنادر دریایی هنوز به پتانسیل کامل خود نرسیده است.

از سوی دیگر، آقای کمپبل گفت که با تغییر تمرکز ویتنام به جذب صنایع با ارزش افزوده بالا و افزایش بهره‌وری برای برابری با همتایان منطقه‌ای، تقاضا برای نیروی کار ماهر افزایش خواهد یافت. اگرچه هزینه‌های نیروی کار در ویتنام تنها یک سوم چین است، اما بهره‌وری در همان سطح نیز کمتر است.

علاوه بر این، مقررات سختگیرانه جدید آتش‌سوزی که تا پایان سال ۲۰۲۲ لازم‌الاجرا خواهند شد، موانعی را برای توسعه‌دهندگان صنعتی، تولیدکنندگان و شرکت‌های لجستیک ایجاد کرده است. سرمایه‌گذاران بزرگ خارجی در اخذ گواهینامه‌های مناسب با مشکل مواجه هستند و برخی از پروژه‌ها به دلیل این مشکل به تأخیر افتاده‌اند.

آقای کمپبل گفت که برای مقابله با چالش‌های موجود، دولت ویتنام باید به سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و ارتقاء مهارت‌های نیروی کار ویتنامی برای افزایش بهره‌وری و کارایی ادامه دهد. علاوه بر این، ترویج صنایع پشتیبان، تقویت زنجیره تأمین، ساده‌سازی رویه‌های سرمایه‌گذاری و استفاده از زمین و همچنین به‌کارگیری دیجیتالی‌سازی، همگی از حوزه‌های کلیدی برای صنعت ویتنام هستند.

آقای الکس کرین، مدیرعامل نایت فرانک ویتنام، به نوبه خود، با اشاره به برخی روندهای متفاوت در صنعت املاک و مستغلات صنعتی، گفت که نرخ سرمایه گذاری دارایی‌های عملیاتی به دلیل هزینه‌های بالای مالی، شرایط کوتاه‌تر استفاده از زمین و رقابت از سوی سایر بازارها با قیمت‌های اجاره به طور قابل توجهی ارزان‌تر در منطقه آسیا، تحت فشار تورمی قرار دارد. نرخ سرمایه گذاری در ویتنام در حال حاضر به دلیل عرضه بیشتر کارخانه‌ها و انبارهای آماده با کیفیت بالا (RBF و RBW) در سراسر کشور، از 9 تا 12 درصد در حال افزایش است.

آقای الکس کرین با نگاهی به سال ۲۰۲۴ در بخش املاک و مستغلات صنعتی، خاطرنشان کرد که حداقل تعرفه‌های جهانی و هزینه‌های بالای لجستیک، موانعی در جذب تولیدکنندگان برای سرمایه‌گذاری در ویتنام خواهند بود. اگرچه ویتنام توافق‌نامه‌های تجارت آزاد دوجانبه و چندجانبه زیادی را امضا کرده است، اما افزایش هزینه‌های نیروی کار و ساخت و ساز نیز تا حدودی بر مزیت هزینه‌ای این کشور تأثیر می‌گذارد.

به گفته نایت فرانک ویتنام، این موضوع را می‌توان به وضوح از طریق قیمت زمین مشاهده کرد. به عنوان مثال، قیمت اجاره زمین‌های صنعتی در حومه بانکوک (تایلند) در حال حاضر 82 تا 164 دلار آمریکا برای هر متر مربع/مدت اجاره است که بسیار پایین‌تر از حومه هانوی (80 تا 250 دلار آمریکا برای هر متر مربع/مدت اجاره) و حومه شهر هوشی مین (95 تا 280 دلار آمریکا برای هر متر مربع/مدت اجاره) است. آقای الکس کرین تأکید کرد که املاک صنعتی و فرآوری شده هنوز بازارهای کلیدی در ویتنام هستند، اما در سال 2024 با چالش‌های زیادی در جذب سرمایه‌گذاری و پر کردن فضای آماده ساخت مواجه خواهند شد.

با این حال، نماینده نایت فرانک در ویتنام نسبت به چشم‌انداز توسعه بلندمدت ابراز خوش‌بینی کرد، زیرا صندوق بین‌المللی پول (IMF) و بانک HSBC هر دو پیش‌بینی کرده‌اند که ویتنام در سال ۲۰۲۳ به نرخ رشد تولید ناخالص داخلی حدود ۴.۷ تا ۵ درصد دست یابد. به گفته آقای الکس کرین، تعهد ویتنام به هزینه کردن و سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها از قوی‌ترین‌ها در منطقه است و بازار مراکز داده نیز بسته به کاهش موانع قانونی و تمرکز بر زیرساخت‌ها، آماده تحول است./.

چینگهای