چین در حال آزمایش مدلی است که در آن ساکنان می‌توانند آپارتمان‌های خود را بازسازی کنند.

بسیاری از شهرهای بزرگ چین، مانند شنژن، پکن و گوانگژو، در مواجهه با فشار مالی و تعدیل در بازار املاک و مستغلات، در حال آزمایش رویکرد جدیدی در نوسازی شهری هستند: بسیج منابع از خود مردم، اجازه دادن به شهروندان برای مشارکت در سرمایه، مشارکت در ایده‌های طراحی و ایفای نقش فعال‌تر در فضاهای زندگی خود.

وقتی شهروندان بازیگران اصلی بازآفرینی شهری هستند.

برای دهه‌ها، سناریوی آشنا برای پروژه‌های بازسازی شهری در چین این بوده است: دولت برنامه‌ریزی می‌کند، شرکت‌های املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند، ساکنان غرامت دریافت می‌کنند و سپس نقل مکان می‌کنند. این رویکرد تخریب و بازسازی در مقیاس بزرگ، بسیاری از مردم را یک شبه میلیونر کرده و شهرهای آسمان‌خراش باشکوهی را ایجاد کرده است. با این حال، با رکود بازار املاک و مستغلات، فرمول قدیمی شروع به نشان دادن نقص می‌کند. بسیاری از پروژه‌ها به دلیل اختلاف نظر بین توسعه‌دهندگان و ساکنان یا به دلیل اینکه برنامه‌های جدید با نیازهای واقعی مردم همسو نیستند، از برنامه عقب می‌مانند.

در این زمینه، رویکرد اجتماعی‌سازی با مدل «نوسازی به رهبری ساکنین» نفسی تازه به آپارتمان‌های قدیمی و فرسوده می‌بخشد. اخیراً، در شنژن، قطب فناوری جنوب چین، یک آپارتمان با قدمت بیش از ۴۰ سال، رسماً اولین پروژه نوسازی خود را آغاز کرد که توسط خود مالکان خانه با راهنمایی و حمایت قانونی دولت محلی انجام شد، به جای اینکه کاملاً به شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات متکی باشد.

این پروژه کوچک شامل ۱۰ خانوار است که همگی کارمندان سابق یک مهدکودک دولتی هستند که در سال ۱۹۷۹ ساخته شده است. این ساختمان با مساحت تقریبی ۸۷۰ متر مربع، مدت‌هاست که در وضعیت بسیار بدی قرار دارد، دیوارهای آن پوسته پوسته شده، سیم‌کشی برق آن در هم پیچیده و در هنگام باران‌های شدید دچار آبگرفتگی مکرر شده است. این ۱۰ خانوار به جای اینکه منفعلانه منتظر بسته‌های جبران خسارت بمانند، به اتفاق آرا توافق کردند که در مورد مبلغ مشارکت جلسه‌ای تشکیل دهند و به توافق برسند، با مشاوره یک واحد حرفه‌ای در مورد تعمیرات لازم بحث کنند و مستقیماً یک پیمانکار ساختمانی مناسب را انتخاب کنند.

مجتمع آپارتمانی در شنژن، ساخته شده در سال ۱۹۷۹. عکس: The Paper.

راه حل مشکلات اقتصادی و اجتماعی.

ماهیت این مدل، افزایش نقش و ابتکار عمل مردم و در عین حال کاهش فشار بر بودجه دولت است. اگرچه هزینه دقیق پروژه شنژن فاش نشده است، اما بر اساس پروژه مشابهی در گوانگژو برای ساختمانی با مساحت بیش از ۱۷۰۰ متر مربع، کل هزینه بازسازی تقریباً ۸ میلیون یوان (معادل ۱.۲ میلیون دلار آمریکا) بوده است. به طور متوسط، هر خانوار حدود ۳۰۰۰۰۰ یوان (بیش از ۱ میلیارد دونگ ویتنامی) برای به دست آوردن یک فضای زندگی کاملاً جدید، مدرن و امن‌تر در زمینی که سال‌ها در آن زندگی کرده‌اند، پرداخت کرده‌اند.

آقای تران کیت، مدیر مرکز مسکن و توسعه شهری-روستایی در دانشگاه جیائو تونگ شانگهای، با تحلیل این تغییر اظهار داشت: «مدل سنتی توسعه املاک و مستغلات، که با تخریب در مقیاس بزرگ، ساخت و ساز در مقیاس بزرگ و جابجایی ساکنان از ساختمان‌های قدیمی کم ارتفاع به ساخت آپارتمان‌های لوکس برای فروش با قیمت‌های گزاف مشخص می‌شود، دیگر برای اکثر مناطق مسکونی قدیمی در بازار راکد فعلی مناسب نیست.»

به گفته آقای تران، تکیه صرف بر منابع عمومی، دستیابی به پوشش گسترده را دشوار می کند: «اگر فقط به بودجه دولت تکیه کنیم، حداکثر فقط می توانیم از چند پروژه نمونه برای ساختمان هایی که به شدت فرسوده و خطرناک هستند، حمایت کنیم، اما نمی توانیم آن را در مقیاس بزرگ تکرار کنیم.»

در مقایسه با روش‌های سنتی جابجایی، مدلی که ابتکار عمل ساکنین را ترویج می‌دهد، مزایای هماهنگ بسیاری را ارائه می‌دهد. این روش به خواسته‌های مردم احترام می‌گذارد، اختلافات طولانی مدت را به حداقل می‌رساند، هزینه‌ها را بهینه می‌کند و مسئولیت‌های شهروندان را در مورد اموالشان به طور واضح‌تری تعریف می‌کند. در ساختمان شنژن، اگرچه مساحت کف مانند طرح جامع باقی مانده است، اما سازه جدید دارای آسانسورهای یکپارچه برای خدمت به سالمندان است، طبقه همکف برای جلوگیری از سیل بالاتر رفته است و سیستم‌های تهویه و روشنایی به طور جامع بهبود یافته‌اند.

نقشه طبقه ساختمان پس از بازسازی. عکس: روزنامه The Paper.

چالش‌های افزایش مقیاس

با وجود ارائه نشانه‌های مثبت فراوان و گنجاندن آن در استراتژی نوسازی شهری چین، این مدل «به رهبری مردم و مسئولیت‌پذیری مردم» هنوز با موانع عملی روبرو است. بزرگترین چالش در مقیاس نهفته است. ساختمان شنژن از اندازه کوچک خود، تنها با 10 خانوار، سود برد. اما برای مناطق مسکونی بزرگ با صدها یا هزاران خانوار، دستیابی به اجماع مطلق بسیار دشوار است. علاوه بر این، بسیاری از خانواده‌های محروم یا افراد مسن که تنها زندگی می‌کنند، فاقد منابع مالی برای شرکت در این پروژه هستند.

برای حل این مشکل بغرنج، کارشناسان شهری معتقدند که به یک مکانیسم بازار انعطاف‌پذیرتر نیاز است. آقای تران کیت راه حل زیر را پیشنهاد کرد: «کلید تکرار پروژه‌های نوسازی خودگردان، ایجاد یک مکانیسم انتقال مؤثر است. بر این اساس، می‌توان صاحبان خانه‌هایی را که نیازی به مشارکت در نوسازی ندارند یا قادر به شرکت در آن نیستند، تشویق کرد تا املاک خود را از طریق یک مکانیسم مناسب منتقل کنند.»

به طور خاص، دولت می‌تواند خرید آپارتمان از ساکنان غیرشرکت‌کننده را با قیمت بازار توسط صندوق‌های توسعه شهری یا مشاغل محلی تسهیل کند، یا به آنها در جابجایی به مناطق اسکان مجدد مناسب‌تر کمک کند. این امر امکان تخصیص هماهنگ زمین‌های خالی به ساکنان باقی‌مانده را فراهم می‌کند و فضای زندگی را بدون ایجاد اختلال در برنامه‌ریزی کلی یا افزایش نسبت کلی استفاده از زمین در کل ساختمان، بهینه می‌کند.

پروژه‌های آزمایشی در شنژن، گوانگژو و پکن، رویکرد جدیدی را برای مسئله نوسازی آپارتمان‌های قدیمی در چین آغاز می‌کنند. ساکنان این شهرها که کاملاً به منابع خارجی وابسته بودند، اکنون به طور فعال در فرآیند ساخت خانه‌های خود مشارکت می‌کنند. این امر، چشم‌انداز مفیدی را در مورد اجتماعی‌سازی و تنوع‌بخشی به منابع در نوسازی و نوسازی شهری، که موضوع مورد علاقه بسیاری از شهرهای بزرگ آسیایی است، ارائه می‌دهد.

منبع: sixthtone.com

منبع: https://phunuvietnam.vn/trung-quoc-thu-nghiem-mo-hinh-dan-tu-sua-chung-cu-238260602155531633.htm