برخی از صاحبان مغازه‌های خدمات تجاری (TMDV) در مناطق شهری نگران هستند که در گواهی حقوق استفاده از زمین، حقوق مالکیت خانه و سایر دارایی‌های متصل به زمین، بخش هدف استفاده از زمین به عنوان "زمین عمومی شهر" (CCTP) یا "زمین عمومی مسکونی" (CCKO) ذکر شده است.

خانم لو کوین آن، مدیر شرکت حقوقی Vision & Associates، در مورد قانونی بودن نوع املاک تجاری (مغازه) که اخیراً مورد بحث قرار گرفته است، صحبت می‌کند.

طبق قانون زمین مصوب سال ۲۰۱۳، زمین‌های مورد استفاده برای مصارف عمومی شامل زمین‌های حمل و نقل؛ آبیاری؛ زمین برای فعالیت‌های اجتماعی، مناطق تفریحی و سرگرمی عمومی؛ زمین‌های بازار... و سایر زمین‌های مربوط به کارهای عمومی می‌شود.

طبق پیوست ۱، فرمان 06/2021/ND-CP در مورد طبقه‌بندی آثار بر اساس عملکرد، گروه آثار عمومی شامل آثار تجاری مانند مراکز خرید، سوپرمارکت‌ها، بازارها، مغازه‌ها؛ رستوران‌ها، فروشگاه‌های مواد غذایی و آشامیدنی و سایر آثار تجاری می‌شود.

بر اساس مقررات فوق، می‌توان دریافت که از زمین‌های عمومی نیز می‌توان برای ساخت تأسیسات خدماتی تجاری استفاده کرد.

بنابراین، ساخت غرفه‌ها (که به عنوان مغازه نیز شناخته می‌شوند) برای اهداف تجاری توسط سرمایه‌گذاران در زمین‌های عمومی شهر (CCTP) و مناطق مسکونی عمومی (CCKO) که توسط دولت با پرداخت اجاره زمین یک‌باره در محدوده برنامه‌ریزی پروژه‌های منطقه شهری اجاره داده شده‌اند، مطابق با مفاد قانون است.

چرا مغازه‌های خدمات تجاری می‌گویند «زمین عمومی»؟

- برخی از مالکان مغازه‌های خدمات تجاری در مناطق شهری هانوی ، اخیراً در پارک اقیانوس وین‌هومز، نگران هستند که گواهی حقوق استفاده از زمین، حقوق مالکیت خانه و سایر دارایی‌های متصل به زمین، هدف از استفاده از زمین آنها را اینگونه بیان می‌کند: زمین عمومی شهر (CCTP) یا زمین عمومی مسکونی (CCKO). از دیدگاه یک وکیل، آیا می‌توانید توضیح دهید که چرا مغازه‌های خدمات تجاری به عنوان "زمین عمومی" ذکر شده‌اند؟

همانطور که در بالا گفتم، این واقعیت که سرمایه‌گذاران در زمین‌های CCTP و CCKO که توسط دولت اجاره شده‌اند، غرفه‌هایی برای اهداف تجاری/تجاری و خدماتی می‌سازند و اجاره زمین را همزمان پرداخت می‌کنند، مغایرتی با مفاد قانون ندارد.

و اگر در تصمیمات مربوط به تخصیص زمین، اجاره زمین و اجازه تغییر کاربری زمین پروژه، قطعات زمین برای ساخت غرفه‌ها و مغازه‌های خدمات تجاری برای استفاده عمومی در شهر یا مناطق مسکونی عمومی در نظر گرفته شده باشد، ثبت این هدف از استفاده توسط آژانس دولتی در گواهی حقوق استفاده از زمین، حقوق مالکیت خانه و سایر دارایی‌های متصل به زمین اعطا شده به پروژه‌های فوق‌الذکر مطابق با مقررات و دستورالعمل‌های وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در ابلاغیه رسمی ۳۳۸۲/BTNMT-DD مورخ ۱۵ مه ۲۰۲۳ است.

فروشگاه خدمات تجاری Vinhomes Ocean Park.jpg

- برخی از مالکان نیز تعجب می‌کنند زیرا شکل استفاده از زمین برای محصول فروشگاه خدمات تجاری مشترک است. خانم، این چگونه می‌تواند بر حقوق مشتریان تأثیر بگذارد؟

در اصل، مشتریان از مزایایی متناسب با نوع محصولی که خریداری کرده‌اند و به طور خاص در قرارداد فروش شرح داده شده است، بهره‌مند خواهند شد و باید از آنها بهره‌مند شوند.

برای نوع محصول فروشگاه تجارت الکترونیک، محصولی که مشتری خریداری می‌کند بخشی از پروژه ساختمانی مرتبط با حق استفاده مشترک از زمین است، به این معنی که مشتری حق دارد بخش خاصی از پروژه (غرفه) را که برای خرید انتخاب کرده است، در اختیار داشته باشد و در عین حال حق استفاده از کل قطعه زمین را برای ساخت بلوک پروژه مرتبط دارد.

به عنوان مالک، مشتری طبق مفاد قانون از حقوق کاملی مانند حق استفاده، حق تصرف و حق واگذاری کارهای ساختمانی که خریداری کرده است، برخوردار خواهد بود.

به طور خاص، اخیراً، مجلس ملی قانون تجارت املاک و مستغلات شماره 29/2023/QH15 را تصویب کرد و یک کریدور قانونی مشخص برای خرید و فروش کارهای ساختمانی، مساحت طبقه ساختمانی در کارهای ساختمانی با حقوق استفاده از زمین به شکل استفاده مشترک ایجاد کرد.

من فکر می‌کنم این یک پیشرفت است که بسیاری از مشکلات و عقب‌ماندگی‌های بازار املاک و مستغلات را در دوران اخیر حل می‌کند و حقوق سازمان‌ها/افرادی را که در فعالیت‌های سرمایه‌گذاری، ساخت‌وساز و تجاری، خرید و فروش این نوع محصول شرکت می‌کنند، تضمین می‌کند.

- پس نگرانی مشتریان در مورد اینکه «برای خرید پول خرج کرده اند اما حق استفاده از زمین را ندارند» بی مورد است؟

اول از همه، لازم به توضیح است که طبق مقررات، خرید و فروش خانه، کارهای ساختمانی یا مساحت طبقات ساختمانی در کارهای ساختمانی باید همیشه با حقوق استفاده از زمین همراه باشد. در صورت خرید و فروش یک کار ساختمانی مستقل، می‌تواند با انتقال حقوق استفاده از زمین کل قطعه زمین همراه باشد و خریدار حق استفاده جداگانه از زمین را خواهد داشت. در صورت خرید بخشی از یک کار ساختمانی، حقوق استفاده از زمین در این مورد باید به عنوان حقوق استفاده مشترک بین مالکان کار ساختمانی تخصیص داده و تعیین شود.

به همین دلیل است که قانون تجارت املاک و مستغلات سال ۲۰۲۳ به وضوح شرایط فروش بخشی از مساحت طبقه ساختمانی در یک پروژه ساختمانی را تصریح می‌کند: پروژه ساختمانی باید در زمینی که توسط دولت اختصاص داده شده و هزینه‌های استفاده از زمین دریافت می‌شود، ساخته شود یا زمینی که با اجاره یک‌باره زمین برای کل مدت اجاره اجاره داده شده است، زیرا طبق قانون زمین، فقط این نوع زمین‌ها می‌توانند حقوق استفاده از زمین را منتقل کنند. به عنوان مثال، قطعات زمین CCTP و CCKO که برای ساخت مغازه‌های خدمات تجاری استفاده می‌شوند، زمین‌هایی هستند که توسط دولت اجاره داده شده‌اند و اجاره یک‌باره زمین برای کل مدت اجاره دریافت می‌شود.

برای سهولت در تجسم، مورد فوق را می‌توان با مورد خرید آپارتمان یا فضای تجاری در پایه یک ساختمان آپارتمانی مقایسه کرد. مالک همچنین حق مالکیت آپارتمان یا فضای تجاری خریداری شده را دارد و حق استفاده از قطعه زمین برای ساخت ساختمان آپارتمانی را نیز دارد.

چنین چیزی وجود ندارد که بانکی از پذیرش وام مسکن خودداری کند.

- از منظری دیگر، برخی نظرات می‌گویند وقتی حقوق استفاده از زمین مشترک باشد، برای مشتریان دشوار است که در بانک‌ها رهن کنند یا حتی بانک‌ها از پذیرش آن خودداری کنند. واقعیت چیست؟

این ادعا بی‌اساس است. طبق ماده ۸.۱ فرمان ۲۱/۲۰۲۱/ND-CP، دارایی‌های مورد استفاده برای تضمین اجرای تعهدات شامل دارایی‌های موجود یا دارایی‌های تشکیل‌شده در آینده می‌شود، مگر در مواردی که قانون مدنی یا سایر قوانین مربوطه، فروش، انتقال یا سایر انتقال حقوق مالکیت را در زمان ایجاد قرارداد تضمین یا اقدام امنیتی ممنوع کرده باشد.

طبق ماده ۹.۱ قانون تجارت املاک و مستغلات مصوب ۲۰۱۴، خانه‌ها و کارهای ساختمانی که به مرحله‌ی تجاری می‌رسند باید شرایط زیر را داشته باشند:

- مالکیت خانه و کارهای ساختمانی متصل به زمین را در گواهی حقوق کاربری زمین ثبت کرده باشید. برای خانه‌ها و کارهای ساختمانی موجود در پروژه‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، طبق مفاد قانون زمین، فقط گواهی حقوق کاربری زمین مورد نیاز است.

- هیچ اختلافی در مورد حقوق استفاده از زمین، مالکیت خانه یا کارهای ساختمانی مرتبط با زمین وجود نداشته باشد؛

- برای تضمین اجرای حکم، قابل توقیف نباشد.

هیچ مقرراتی وجود ندارد که حق استفاده جداگانه از زمین را برای رهن آن در بانک الزامی کند. در واقع، ماده 10.1 از فرمان 21/2021/ND-CP حتی تصریح می‌کند که استفاده از دارایی‌های متصل به زمین برای تضمین انجام تعهدات ممکن است همزمان با حق استفاده از زمین نباشد.

طبق مقررات فوق، دکه‌ها و مغازه‌هایی که گواهی حق استفاده از زمین، حق مالکیت خانه و دارایی‌های متصل به زمین به آنها اعطا شده است، مورد اختلاف نیستند و برای تضمین اجرای احکام، مشمول توقیف نمی‌شوند و شرایط لازم برای رهن بودن را دارند، مشابه آپارتمان‌ها و مناطق تجاری در پایه ساختمان‌های آپارتمانی.

- با این حال، ارزش‌گذاری محصولات املاک تجاری ممکن است به اندازه محصولات املاکی که شما به آنها اشاره کردید، بالا نباشد؟

در اصل، برای این نوع محصول، ارزش حقوق استفاده از زمین در هزینه سرمایه‌گذاری محصول لحاظ شده است و البته هنگام تعیین قیمت فروش محصول، سرمایه‌گذار ارزش حقوق استفاده از زمین را نیز به قیمت فروش اختصاص داده است، یعنی در اصل، هنگام تعیین ارزش محصول، لازم است ارزش حقوق استفاده از زمین اختصاص داده شده به محصول نیز تعیین شود. موضوع قیمت‌گذاری بالا یا پایین محصول هنگام رهن برای وام‌های بانکی نیز به مقررات هر بانک خاص در هر زمان خاص بستگی دارد.

- در مورد نظرات متنوع در مورد این موضوع، چه چیزی را با مالکان و افراد علاقه‌مند به اشتراک می‌گذارید؟

به عنوان فردی که در حوزه حقوقی فعالیت می‌کند، فقط می‌توانم تأیید کنم که چارچوب قانونی فعلی برای این نوع محصول نسبتاً کامل، واضح، سختگیرانه و تضمین‌کننده بهتر حقوق خریداران است.

کسانی که از قبل این نوع محصول را دارند یا مایل به سرمایه‌گذاری در آن هستند، می‌توانند مقررات مربوطه را بررسی کنند تا ارزیابی صحیحی از محصول داشته باشند و همچنین مبنایی برای تصمیم‌گیری‌های مناسب داشته باشند.

متشکرم!

مقررات پیوست ۱ - طبقه‌بندی آثار بر اساس کارکرد مورد استفاده
(صادر شده با فرمان شماره 06/2021/ND-CP مورخ 26 ژانویه 2021 دولت)

۲. کارهای عمومی:

ج) امکانات ورزشی:

ورزشگاه؛ سالن ورزشی؛ زمین تمرین، زمین مسابقه برای ورزش‌هایی مانند: گلف، فوتبال، تنیس، والیبال، بسکتبال و سایر ورزش‌ها؛ استخر شنا.

د) کارهای فرهنگی:

مراکز همایش، تئاترها، خانه‌های فرهنگی، کلوپ‌ها، سینماها، سیرک‌ها، سالن‌های رقص؛ آثار باستانی؛ موزه‌ها، کتابخانه‌ها، نمایشگاه‌ها، مراکز تفریحی...

ه) ساختمان‌های تجاری: مراکز خرید، سوپرمارکت‌ها، بازارها، مغازه‌ها؛ رستوران‌ها، فروشگاه‌های مواد غذایی و آشامیدنی و سایر ساختمان‌های تجاری.

ز) کارهای خدماتی:

- هتل‌ها، مهمانسراها، متل‌ها؛ استراحتگاه‌ها؛ ویلاها، آپارتمان‌ها و سایر مراکز خدمات اقامتی ...

مای چی