5 choses à vérifier soigneusement lors de l'achat d'un terrain pour éviter de « perdre de l'argent et de tomber malade »

(Dan Tri) - Les transactions de transfert de droits d'utilisation des terres comportent de nombreux risques juridiques pour les non-professionnels.

L'article 45, clause 1, de la loi foncière de 2024 stipule que les organisations, les ménages et les particuliers ont le droit de transférer les droits d'utilisation des terres lorsqu'ils remplissent les conditions suivantes :

- Disposer d'un certificat de droit d'usage du sol, de droit de propriété du logement et d'autres biens attachés au terrain, sauf dans les cas suivants : Héritage de droit d'usage du sol, conversion de terres agricoles lors d'un remembrement, échange de parcelles, donation de droit d'usage du sol à l'État ou à la collectivité ; Les organisations économiques à capitaux étrangers reçoivent des transferts de projets immobiliers conformément aux dispositions de la loi sur les activités immobilières ;

- Les ménages individuels qui n'ont pas obtenu de livre rouge mais qui sont éligibles à un livre rouge sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres, à louer, à sous-louer les droits d'utilisation des terres et à apporter des capitaux en utilisant les droits d'utilisation des terres pour réaliser des projets.

- Le terrain ne fait l’objet d’aucun litige ou le litige a été résolu par un organisme étatique compétent, un jugement ou une décision de justice, une décision ou une sentence arbitrale entrée en vigueur ;

- Les droits d'usage des terres ne sont pas susceptibles de saisie ou d'autres mesures visant à assurer l'exécution des jugements conformément aux dispositions de la loi sur l'exécution des jugements civils ;

- Pendant la période d’utilisation du sol ;

- Les droits d’utilisation des terres ne sont pas soumis aux mesures d’urgence temporaires prévues par la loi.

Sur la base des réglementations ci-dessus, lors de la transaction de transfert de droits d'utilisation des terres, les parties doivent noter 5 éléments.

Vérifier les informations du vendeur

Lors de l’achat d’un terrain, l’acheteur doit savoir si le vendeur a le droit de vendre ce terrain. Il existe 2 cas où le droit de transférer un terrain peut être exercé : La personne dont le nom figure sur le certificat ou la personne autorisée à exercer le droit de transférer (doit avoir un contrat d'autorisation légale).

Deuxièmement, le terrain destiné à la vente est-il une propriété commune ou une propriété séparée ? S'il s'agit d'un bien commun d'un couple marié, le transfert doit avoir le consentement du mari et de la femme.

Si la propriété est détenue conjointement par plusieurs personnes, le livre rouge doit enregistrer les noms complets de ceux qui partagent le droit d’utiliser le terrain. Dans ce cas, si l'on transfère l'intégralité du terrain avec de nombreuses personnes partageant les droits d'utilisation du terrain, le consentement de toutes les personnes dont les noms sont répertoriés dans le livre est requis.

Le pays a-t-il un livre rouge ou non ?

L'article 45 de la loi foncière de 2024 stipule que lors d'un transfert, un livre rouge est requis (sauf dans les cas précisés ci-dessus). Ainsi, si le cédant ne tombe pas dans les exceptions ci-dessus, il n’a pas le droit de transférer.

Le terrain est-il en projet ou non ?

Conformément à l'article 76 de la clause 4 de la loi foncière de 2024, si un terrain est soumis à un plan d'utilisation des terres annoncé publiquement mais qu'il n'existe pas de plan annuel d'utilisation des terres au niveau du district, l'utilisateur du terrain peut continuer à l'utiliser et à exercer les droits d'un utilisateur du terrain comme prescrit. Dans ce cas, le vendeur est toujours en droit de transférer les droits d’utilisation du terrain.

Le cas 2 est un terrain dans la planification avec un plan annuel d'utilisation des terres au niveau du district, les droits des utilisateurs des terres peuvent toujours être exercés jusqu'à ce qu'il y ait une décision de récupérer le terrain ou de changer l'usage du terrain conformément au plan, mais de nouvelles maisons, des travaux et des arbres pérennes ne peuvent pas être construits.

Pour connaître des informations sur le terrain telles que l'urbanisme, le statut juridique..., l'acheteur peut demander des informations foncières sur le terrain qu'il envisage d'acheter.

Annonce de vente de terrain (Photo : IT).

Notes lors d'un dépôt lors de l'achat et de la vente d'un terrain

La valeur des droits d’utilisation des terres augmente, c’est pourquoi, lors du transfert, les parties conviennent souvent de verser un acompte à l’avance. Un dépôt est une mesure de garantie pour la conclusion ou l’exécution d’un contrat. Pour éviter les risques, les parties doivent avoir un témoin lors de la conclusion d'un contrat de dépôt ou lors de la notarisation ou de la certification pour éviter les litiges.

Notarisation des contrats de transfert de droits d'utilisation des terres

L'article 27 de la clause 3 de la loi foncière de 2024 stipule que les contrats de transfert, de donation, d'hypothèque et d'apport en capital utilisant les droits d'utilisation des terres, les droits d'utilisation des terres et les actifs attachés aux terres doivent être notariés ou certifiés, sauf dans le cas spécifié au point b de la présente clause.

En conséquence, ce n'est que dans les cas où un ou plusieurs cédants sont des entreprises immobilières que les organisations ne sont pas tenues de notarier ou d'authentifier.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm