5 points à vérifier attentivement lors de l'achat d'un terrain pour éviter de « perdre à la fois de l'argent et de la santé »

(Dan Tri) - Les transactions de transfert de droits d'utilisation des terres comportent de nombreux risques juridiques pour les non-professionnels.

L'article 45, clause 1, de la loi foncière de 2024 stipule que les organisations, les ménages et les particuliers ont le droit de transférer les droits d'utilisation des terres lorsqu'ils remplissent les conditions suivantes :

- Disposer d'un certificat de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété du logement et d'autres biens attachés au terrain, sauf dans les cas suivants : héritage de droits d'utilisation du sol, conversion de terres agricoles lors du remembrement, échange de parcelles, donation de droits d'utilisation du sol à l'État, communautés résidentielles ; organisations économiques à capitaux d'investissement étrangers recevant des transferts de projets immobiliers conformément aux dispositions de la loi sur les affaires immobilières ;

- Les ménages individuels qui n'ont pas obtenu de livre rouge mais qui sont éligibles à un livre rouge sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres, à louer, à sous-louer les droits d'utilisation des terres et à apporter des capitaux en utilisant les droits d'utilisation des terres pour réaliser des projets.

- Le terrain ne fait l’objet d’aucun litige ou le litige a été résolu par un organisme étatique compétent, un jugement ou une décision de justice, une décision ou une sentence arbitrale entrée en vigueur ;

- Les droits d'usage du sol ne sont pas susceptibles de saisie ou d'autres mesures visant à assurer l'exécution des jugements conformément aux dispositions de la loi sur l'exécution des jugements civils ;

- Pendant la période d’utilisation du sol ;

- Les droits d’utilisation des terres ne sont pas soumis aux mesures d’urgence temporaires prévues par la loi.

Sur la base des réglementations ci-dessus, lors de la transaction de transfert de droits d'utilisation des terres, les parties doivent noter 5 éléments.

Vérifier les informations du vendeur

Lors de l'achat d'un terrain, l'acheteur doit savoir si le vendeur est habilité à le vendre. Deux cas de figure sont possibles : la personne dont le nom figure sur le certificat ou la personne autorisée à exercer le droit de cession (doit disposer d'un contrat d'autorisation).

Deuxièmement, le terrain à vendre est-il un bien commun ou un bien propre ? S'il s'agit d'un bien commun des époux, le transfert doit obtenir le consentement des deux époux.

Si la propriété est détenue conjointement par plusieurs personnes, le livre rouge doit consigner les noms complets des personnes partageant les droits d'usage du sol. Dans ce cas, si la totalité de la parcelle est transférée et que plusieurs personnes partagent les droits d'usage du sol, le consentement de toutes les personnes inscrites au livre est requis.

Le pays a-t-il un livre rouge ?

L'article 45 de la loi foncière de 2024 stipule qu'un livre rouge est requis lors d'un transfert (sauf dans les cas mentionnés ci-dessus). Ainsi, si le cédant ne relève pas des exceptions susmentionnées, il n'a aucun droit de transfert.

Le terrain est-il en projet ou non ?

Conformément à l'article 76, clause 4, de la loi foncière de 2024, si le terrain est soumis à un plan d'occupation des sols annoncé publiquement, mais qu'il n'existe pas de plan d'occupation des sols annuel au niveau du district, l'exploitant peut continuer à l'utiliser et à exercer les droits d'exploitation prévus. Dans ce cas, le vendeur peut toujours transférer les droits d'exploitation.

Dans le cas 2, si le terrain est prévu dans le plan annuel d'aménagement du territoire au niveau du district, les droits de l'utilisateur du terrain peuvent encore être exercés jusqu'à ce qu'une décision soit prise de récupérer le terrain ou de modifier l'usage du terrain conformément au plan, mais de nouvelles maisons, de nouveaux ouvrages ou des arbres pérennes ne peuvent pas être construits.

Pour connaître des informations sur le terrain telles que l'urbanisme, le statut juridique..., l'acheteur peut demander des informations foncières sur le terrain qu'il envisage d'acheter.

Annonce de vente de terrain (Photo : IT).

Notes à prendre lors d'un dépôt lors de l'achat et de la vente d'un terrain

La valeur des droits d'usage foncier augmente. C'est pourquoi, lors d'un transfert, les parties conviennent souvent de verser un dépôt de garantie. Ce dépôt constitue une garantie pour la conclusion ou l'exécution du contrat. Pour éviter tout risque, les parties doivent faire appel à un témoin lors de la signature d'un contrat de dépôt, ou le faire certifier par un notaire ou un notaire afin d'éviter tout litige.

Notarisation des contrats de transfert de droits d'utilisation des terres

L'article 27 de la clause 3 de la loi foncière de 2024 stipule que les contrats de transfert, de donation, d'hypothèque et d'apport en capital utilisant les droits d'utilisation des terres, les droits d'utilisation des terres et les biens attachés aux terres doivent être notariés ou certifiés, sauf dans le cas spécifié au point b de la présente clause.

En conséquence, sauf dans les cas où un ou plusieurs cédants sont des sociétés immobilières, la notarisation ou la certification n’est pas requise.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm