Difficultés liées au calcul des redevances d'utilisation des terres

Le projet transforme les profits en pertes.

Le dirigeant d'une célèbre société immobilière de Hô Chi Minh-Ville a déclaré que le principal problème des projets immobiliers actuels réside dans le calcul des taxes foncières, notamment les taxes supplémentaires. Auparavant, la ville accordait des incitations pour un calcul temporaire des taxes foncières, permettant ainsi aux entreprises de mener à bien la construction et la vente de leurs logements. Désormais, une fois les logements livrés et occupés depuis plusieurs années, les taxes foncières sont calculées sur la base de la date actuelle, et non à partir de la date de livraison du terrain. Cette situation engendre de nombreux préjudices et frustrations, tant pour les entreprises que pour les acquéreurs.

La ville d'Hô Chi Minh a exigé du projet Lakeview City le paiement d'une taxe foncière supplémentaire de plus de 4 664 milliards de dongs, plongeant ainsi l'entreprise dans une situation difficile et lui causant des pertes.

La loi stipule que le délai d'évaluation foncière et de calcul de la taxe d'utilisation des sols correspond à la date de la décision d'affectation des terres, du changement de destination ou de l'affectation effective des terres. Or, en pratique, tout changement entraînant un report du calcul de la taxe d'utilisation des sols provoque une nouvelle évaluation foncière et fiscale par l'autorité compétente. De plus, l'entreprise ne peut ni influencer le déroulement de la procédure ni déterminer le montant dû. Faute d'expertise, elle n'est pas autorisée à discuter avec l'autorité compétente d'une méthode de calcul de la taxe d'utilisation des sols plus appropriée.

Par conséquent, les entreprises doivent faire appel à une autre société d'évaluation pour obtenir un résultat satisfaisant. Actuellement, elles restent tributaires des calculs des autorités et ne peuvent les contester. Par ailleurs, par mesure de précaution, les droits d'utilisation des sols sont surévalués par les fonctionnaires. Auparavant, de nombreux projets avaient fait l'objet d'une évaluation provisoire des droits d'utilisation des sols à un certain montant, que les entreprises utilisaient pour fixer le prix de vente. Or, après plusieurs années, les autorités ont recalculé ces droits et le montant est bien supérieur. « De ce fait, de nombreux projets rentables subissent soudainement de lourdes pertes, et les entreprises se trouvent même dans l'incapacité de conclure la vente », a-t-il déclaré.

Après avoir transmis un document au Premier ministre et au ministère des Finances pour recueillir leurs observations sur le projet, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a proposé que, lors de toute modification du plan d'aménagement détaillé, la taxe foncière soit recalculée pour l'ensemble du projet au moment de cette modification. Le montant de la taxe foncière déjà acquittée par l'entreprise sera recalculé lors de la nouvelle approbation du plan et déduit du montant de la taxe foncière due après ce recalcul, sans toutefois excéder le montant de la taxe foncière à payer.

Si l'entreprise n'a pas acquitté la taxe foncière avant la modification du plan d'aménagement détaillé du projet, elle devra s'en acquitter lors de cette modification. Le montant de la taxe foncière déjà versée (le cas échéant) sera recalculé à ce moment-là, en tenant compte de l'inflation, et déduit du montant dû. Le montant déduit ne pourra excéder le montant de la taxe foncière exigible. Par ailleurs, l'entreprise devra régler les pénalités de retard en cas de notification de retard de paiement de la taxe foncière.

M. Chau a cité l'exemple d'un projet immobilier commercial situé dans le 7e arrondissement d'Hô-Chi-Minh-Ville, construit sur un terrain de 5,2 hectares. Un organisme d'État compétent a délivré, en janvier 2021, une décision d'affectation du terrain autorisant un coefficient d'occupation des sols de 3,05 et une densité de construction maximale de 35 %. Le projet comprenait un immeuble d'appartements de 27 étages maximum, comprenant 903 logements, ainsi qu'un ensemble de 110 maisons de ville. En mars 2021, l'entreprise s'est acquittée de 850 milliards de VND de taxe foncière. Par la suite, l'investisseur a demandé une modification du plan d'aménagement afin de porter le coefficient d'occupation des sols à 4,57 et la densité de construction maximale à 40 %, portant ainsi le nombre total de logements à 1 355. Cette demande a été approuvée par l'organisme d'État compétent en mars 2024. Selon le projet de décret, le projet devrait s'acquitter d'une taxe foncière supplémentaire de 425 milliards de VND. Toutefois, la proposition de M. Chau prévoit que l'entreprise ne devra payer qu'un supplément de 325 milliards de VND.

« Si l'entreprise a vendu et encaissé le paiement, le mode de calcul du projet de décret l'obligera à payer de sa poche, ce qui engendrera un risque de perte. Si le projet n'a pas encore été vendu, la taxe foncière sera ajoutée au prix de vente, ce qui augmentera le prix du logement, et c'est finalement l'acheteur qui supportera le coût total », a calculé M. Chau.

Il ne reste plus qu'un seul cas d'exonération de loyer foncier.

Selon le projet de décret, il n'existe actuellement qu'un seul cas d'utilisation de terrains à des fins de production et d'exploitation commerciale dans le secteur bénéficiant d'incitations à l'investissement et situés dans la zone concernée par ces incitations, exemptés de loyer foncier. Le projet restreint considérablement les cas d'exemption de loyer foncier par rapport à la réglementation actuelle. Si ce règlement est adopté, de nombreux investisseurs, y compris étrangers, ne bénéficieront plus de cette exemption, car ces localités ne font pas partie de la zone d'incitation à l'investissement.

De plus, selon M. Le Hoang Chau, le projet de décret ne prévoit plus l'exonération des taxes foncières pendant la phase de construction initiale ni après la période d'exonération des redevances foncières et de surface d'eau durant cette même phase. Par conséquent, il ne reprend pas la politique d'incitation à l'investissement actuellement en vigueur, définie par le décret n° 46. La nouvelle réglementation invalide la politique d'incitation à l'investissement spécifique prévue par la loi sur l'investissement de 2020 et la décision n° 29 du Premier ministre relative aux incitations à l'investissement spécifiques. Ceci risque d'avoir un impact négatif sur les politiques d'attraction des investissements et de réduire l'attractivité du Vietnam pour les investisseurs étrangers.

« Il s'agit d'un enjeu majeur, et le gouvernement et les organismes d'État compétents doivent y accorder une attention particulière avant de promulguer le décret. Il est essentiel d'établir un cadre de politiques incitatives à l'investissement performantes et hautement compétitives, garantissant les intérêts nationaux et ethniques à court, moyen et long terme, tout en préservant les intérêts légitimes et légaux des investisseurs. Ceci est d'autant plus important dans un contexte de forte concurrence entre les pays pour attirer les investissements directs étrangers (IDE), notamment dans les secteurs de la finance, des hautes technologies, des semi-conducteurs et des puces électroniques. À titre d'exemple, les États-Unis viennent d'adopter une loi relative aux semi-conducteurs et aux puces électroniques », a souligné M. Chau.

L'avocat Tran Minh Cuong (Barreau de Hô Chi Minh-Ville) a analysé que si la loi foncière stipule que le loyer foncier annuel est appliqué de manière stable pendant un cycle de cinq ans à compter de la décision de l'État de louer le terrain, elle autorise le changement de destination du terrain lors du passage à un bail foncier d'État avec paiement annuel du loyer. Le taux d'ajustement est fixé par le gouvernement pour chaque période, mais l'augmentation du loyer foncier peut être égale ou inférieure à l'inflation. Or, le projet de décret prévoit que le taux d'ajustement du loyer foncier est égal à l'inflation. Par conséquent, le décret devrait envisager de limiter l'augmentation du loyer foncier pour chaque cycle de cinq ans à un niveau n'excédant pas la hausse de l'IPC, sans toutefois dépasser 15 %. Ceci permettrait aux entreprises de réduire leurs risques financiers, d'être prêtes à investir dans des projets d'envergure et de recouvrer leur capital au fil du temps.

Après consultation des entreprises, la Chambre de commerce et d'industrie du Vietnam (VCCI) a également indiqué que, comparée à la politique actuelle du décret n° 46, la politique d'exonération proposée dans le projet est moins avantageuse. En effet, la réglementation actuelle prévoit des exonérations totales de loyer foncier, et non une simple réduction pendant un certain nombre d'années. Parmi les cas bénéficiant d'une exonération à 100 % pour toute la durée du bail, on peut citer : les projets d'investissement bénéficiant d'incitations spéciales dans des zones présentant des difficultés socio-économiques particulières ; les projets de construction de résidences étudiantes financés par le budget de l'État (l'organisme chargé de la gestion et de l'utilisation des résidences n'étant pas autorisé à inclure le coût du loyer foncier dans le prix du logement) ; les terres agricoles destinées à la production pour les minorités ethniques ; les terrains utilisés pour la mise en œuvre de projets de plantation de forêts de protection ou de reboisement, etc. Par conséquent, le décret doit envisager d'élargir les cas d'exonération de loyer foncier, au lieu de se contenter d'une simple réduction. Une telle mesure permettrait d'attirer des capitaux d'investissement dans les zones difficiles ou les secteurs particulièrement attractifs.

Source : https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm