Le projet transforme le profit en perte.
Le dirigeant d'une célèbre société immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville a déclaré que le principal problème des projets immobiliers actuels réside dans le calcul des redevances foncières (RFT), y compris les RFT supplémentaires. Auparavant, de nombreux projets bénéficiaient d'incitations municipales pour calculer temporairement les RFT afin de permettre aux entreprises de construire et de vendre. Aujourd'hui, lorsque des logements sont livrés et habités depuis de nombreuses années, les RFT sont calculés à partir de la date de livraison du terrain, et non à partir de la date de livraison du terrain. Cette situation a causé beaucoup de préjudices et de frustrations, non seulement aux entreprises, mais aussi aux acquéreurs.
Ho Chi Minh-Ville a demandé au projet Lakeview City de payer des frais d'utilisation du sol supplémentaires de plus de 4 664 milliards de VND, ce qui a mis l'entreprise dans une situation difficile et lui a fait subir des pertes.
La loi stipule que le moment de l'évaluation foncière et du calcul de la taxe foncière correspond à la décision d'attribuer un terrain, de modifier son affectation ou d'attribuer des terres sur le terrain. Or, en cas de modification entraînant un retard dans le calcul de la taxe foncière, l'autorité compétente réévaluera le terrain et la taxe foncière au moment opportun. Une autre difficulté réside dans le fait que l'entreprise ne peut pas prendre l'initiative de l'avancement des travaux et du montant à payer. Elle ne dispose pas de l'expertise nécessaire et n'est pas autorisée à discuter avec l'autorité compétente de méthodes raisonnables de calcul de la taxe foncière.
« Par conséquent, les entreprises doivent faire appel à un autre cabinet d'évaluation pour trouver un résultat harmonieux. Actuellement, les entreprises dépendent encore des calculs des autorités et ne sont pas autorisées à s'y opposer. Parallèlement, par mesure de sécurité, les droits d'utilisation des terres sont calculés à des niveaux très élevés par les autorités. Par le passé, de nombreux projets comportaient des droits d'utilisation des terres provisoirement calculés à un certain montant, que les entreprises utilisaient pour structurer le prix de vente pour les clients. Aujourd'hui, après de nombreuses années, les autorités ont recalculé les droits d'utilisation des terres et ce montant est bien supérieur au montant provisoire. Cela entraîne de nombreux projets rentables à subir de lourdes pertes, et les entreprises sont même incapables de conclure la transaction », a-t-il déclaré.
Après avoir adressé un document au Premier ministre et au ministère des Finances pour commenter le projet, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a proposé qu'en cas de décision d'ajustement du plan détaillé, la taxe foncière soit recalculée pour l'ensemble du projet au moment de la décision. La taxe foncière précédemment acquittée par l'entreprise sera recalculée lors de la réapprobation du plan et déduite de la taxe foncière après recalcul. Le montant déduit ne devra pas dépasser la taxe foncière exigible.
Si l'entreprise n'a pas acquitté la taxe foncière avant la révision du planning détaillé du projet, elle doit la régler au moment de la révision du planning. Le montant de la taxe foncière acquittée (le cas échéant) sera recalculé lors de la révision du planning, en tenant compte de l'inflation, et déduit de la taxe foncière après ce recalcul. Le montant déduit ne doit pas dépasser le montant de la taxe foncière exigible. En cas de retard de paiement, l'entreprise doit s'acquitter de la taxe foncière si elle reçoit un avis de paiement.
Français M. Chau a cité un projet de logements commerciaux dans le district 7 (HCMC) construit sur un terrain de 5,2 hectares pour lequel une agence d'État compétente a émis une décision d'attribution de terrain de janvier 2021 avec un coefficient d'utilisation du sol de 3,05 fois, une densité de construction maximale de 35 %, comprenant un immeuble d'appartements d'une hauteur maximale de 27 étages avec 903 appartements et une zone de maisons de ville de faible hauteur avec 110 maisons de ville. En mars 2021, l'entreprise a payé 850 milliards de VND de taxe d'utilisation du sol. Après cela, l'investisseur a demandé d'ajuster la planification détaillée pour augmenter le coefficient d'utilisation du sol à 4,57 fois, une densité de construction maximale de 40 %, portant le nombre total d'appartements à 1 355, approuvé par l'agence d'État compétente en mars 2024. Selon le projet de décret, le projet doit payer une taxe d'utilisation du sol supplémentaire de 425 milliards de VND, mais selon la proposition de M. Chau, l'entreprise ne doit payer qu'une taxe d'utilisation du sol supplémentaire de 325 milliards de VND.
« Si l'entreprise a vendu et encaissé l'argent, selon la méthode de calcul du projet de décret, elle devra payer de sa poche, ce qui entraînera un risque de perte. Si le projet n'est pas vendu, le droit d'utilisation du sol sera ajouté au prix de vente, ce qui fera grimper le prix du logement, et c'est alors l'acheteur qui en supportera le coût final », a calculé M. Chau.
Il ne reste qu’un seul cas d’exonération de loyer foncier.
Selon le projet de décret, il n'existe actuellement qu'un seul cas d'utilisation de terres à des fins de production et d'activité économique dans le secteur des incitations à l'investissement, dans la zone d'incitation à l'investissement, exonéré de loyer foncier. Le projet a considérablement réduit les cas d'exonération de loyer foncier par rapport à la réglementation actuelle. Si ce règlement est adopté, de nombreux investisseurs, y compris étrangers, ne bénéficieront plus de l'exonération de loyer foncier, car ces localités ne sont pas situées dans la zone d'incitation à l'investissement.
De plus, selon M. Le Hoang Chau, le projet de décret ne prévoit plus d'exonération des droits d'utilisation du sol pendant la période de construction de base ou après la période d'exonération des loyers fonciers et des loyers de surface de l'eau pendant la période de construction de base. Il n'hérite donc pas de la politique actuelle d'incitation à l'investissement stipulée dans le décret 46. La nouvelle réglementation a invalidé la politique spéciale d'incitation à l'investissement stipulée dans la loi sur l'investissement de 2020 et la décision 29 du Premier ministre réglementant les incitations spéciales à l'investissement. Cela pourrait avoir un impact négatif sur la politique d'attraction des investissements, réduisant l'attrait de l'environnement d'investissement au Vietnam aux yeux des investisseurs étrangers.
« Il s'agit d'un enjeu majeur. Le gouvernement et les organismes publics compétents doivent donc, avant de promulguer ce décret, y accorder une attention particulière afin de mettre en place un cadre de politiques d'investissement préférentielles, performantes et hautement compétitives, garantissant les intérêts nationaux et ethniques à court, moyen et long terme, tout en garantissant les intérêts légitimes et légaux des investisseurs. Dans un contexte de concurrence acharnée entre les pays pour attirer les investissements directs étrangers (IDE), notamment dans les secteurs de la finance, des hautes technologies, des puces et des semi-conducteurs, les États-Unis viennent de promulguer une loi sur les puces et les semi-conducteurs », a suggéré M. Chau.
L'avocat Tran Minh Cuong (Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville) a analysé que si la loi foncière stipule que le loyer foncier annuel est appliqué de manière stable pendant un cycle de cinq ans à compter de la décision de l'État de louer un terrain, elle autorise le changement d'affectation du terrain associé au passage à la forme de bail foncier domanial avec paiement d'un loyer foncier annuel. Le taux d'ajustement est réglementé par le gouvernement pour chaque période, mais l'augmentation du loyer foncier peut être égale ou inférieure à l'inflation. Cependant, le projet de décret stipule que le taux d'augmentation du loyer foncier est égal à l'inflation. Par conséquent, le décret doit envisager de limiter l'augmentation du loyer foncier pour chaque cycle de cinq ans à un maximum de 15 % de l'augmentation de l'IPC. Cela aide les entreprises à réduire les risques financiers, à être prêtes à investir dans des projets d'envergure et à récupérer leur capital au fil du temps.
Après consultation des entreprises, la Chambre de commerce et d'industrie du Vietnam (VCCI) a également indiqué que, par rapport à la politique actuelle du Décret 46, la politique d'exonération et de réduction prévue dans le projet de loi est moins attractive. En effet, selon la réglementation en vigueur, certaines entreprises bénéficient d'une exonération totale, et non d'une simple réduction du loyer foncier pendant un certain nombre d'années. Parmi les cas d'exonération de 100 % du loyer foncier pendant toute la durée du bail, conformément à la réglementation en vigueur, figurent : les projets d'investissement bénéficiant d'incitations spéciales à l'investissement dans des zones présentant des difficultés socio-économiques particulières ; les projets d'utilisation de terrains pour la construction de résidences étudiantes financées par l'État, dont l'unité chargée de la gestion et de l'utilisation pour les étudiants n'est pas autorisée à inclure le loyer foncier dans le prix du loyer ; les terres agricoles destinées aux minorités ethniques ; les terres destinées à la mise en œuvre de projets de plantation de forêts protectrices, de projets de reboisement, etc. Par conséquent, le décret doit envisager une réglementation visant à élargir les cas d'exonération du loyer foncier, au lieu d'une simple réduction du loyer. Si cela est possible, cela attirera les capitaux d'investissement dans les zones difficiles ou les secteurs particulièrement privilégiés.
Source : https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm
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