Lacunes dans la méthode de calcul des redevances d'utilisation des sols.

Le projet, qui était rentable, est désormais déficitaire.

Selon le dirigeant d'une agence immobilière réputée de Hô Chi Minh-Ville, le principal obstacle aux projets immobiliers actuels réside dans le calcul des taxes foncières, notamment les taxes complémentaires. Auparavant, la ville accordait un traitement préférentiel à de nombreux projets, permettant un calcul provisoire des taxes foncières et facilitant ainsi le lancement des constructions et des ventes. Désormais, une fois les projets achevés et les logements occupés depuis plusieurs années, les taxes foncières sont calculées à la date actuelle, et non plus à partir de la date d'attribution du terrain. Cette situation engendre des pertes considérables et une grande frustration, tant pour les entreprises que pour les acquéreurs.

Le projet Lakeview City est contraint par la ville d'Hô Chi Minh de payer une taxe foncière supplémentaire de plus de 4 664 milliards de VND, ce qui engendre des difficultés et des pertes pour l'entreprise.

La loi stipule que le délai d'évaluation foncière et de calcul des droits d'utilisation des sols correspond à la date de la décision d'affecter un terrain, d'autoriser sa conversion ou de l'attribuer sur place. Or, dans les faits, dès qu'un changement survient et prolonge le calcul des droits d'utilisation, les autorités procèdent à l'évaluation du terrain et des droits d'utilisation à la date actuelle. Autre difficulté : les entreprises ne peuvent pas anticiper l'avancement du processus ni le montant des frais à payer. Faute d'expertise et de pouvoir décisionnel suffisant, elles ne sont pas habilitées à discuter avec les autorités d'une méthode de calcul des droits d'utilisation des sols adaptée.

Par conséquent, les entreprises doivent faire appel à un autre cabinet d'évaluation pour obtenir un résultat équitable. Actuellement, elles restent tributaires des calculs des autorités et ne peuvent les contester. Par ailleurs, pour des raisons de sécurité, la taxe foncière est actuellement surévaluée par l'État. Auparavant, de nombreux projets bénéficiaient d'un calcul provisoire de cette taxe, que les entreprises utilisaient pour fixer leurs prix de vente. Désormais, après plusieurs années, lorsque les autorités recalculent la taxe foncière, le montant est bien supérieur au calcul provisoire. « De nombreux projets rentables subissent ainsi des pertes considérables et certaines entreprises se retrouvent même dans l'incapacité de payer », a déclaré cette personne.

Dans un document adressé au Premier ministre et au ministère des Finances, contenant des observations sur le projet de plan, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a suggéré que, lors de toute modification du plan d'aménagement détaillé, la taxe foncière soit recalculée pour l'ensemble du projet au moment de cette modification. Le montant de la taxe foncière déjà acquittée par l'entreprise devrait être recalculé lors de la nouvelle approbation du plan et déduit de la taxe foncière après recalcul, sans toutefois excéder le montant de la taxe foncière due.

Si l'entreprise n'a pas acquitté la taxe foncière avant la mise à jour du plan d'aménagement détaillé du projet, elle devra s'en acquitter lors de cette mise à jour. Le cas échéant, la taxe foncière déjà versée sera recalculée en tenant compte de l'inflation et déduite du montant recalculé. Le montant déduit ne pourra excéder le montant de la taxe foncière due. Par ailleurs, l'entreprise devra s'acquitter des pénalités de retard si elle a reçu un avis de paiement de la taxe foncière.

M. Chau a cité l'exemple d'un projet immobilier commercial situé dans le 7e arrondissement d'Hô-Chi-Minh-Ville, construit sur un terrain de 5,2 hectares. En janvier 2021, l'autorité compétente a délivré une décision d'attribution du terrain, fixant le coefficient d'occupation des sols à 3,05 et la densité de construction maximale à 35 %. Le projet comprend un immeuble d'appartements de 27 étages maximum, abritant 903 logements, et un ensemble de 110 maisons de ville. En mars 2021, la société a versé 850 milliards de VND de droits d'utilisation du terrain. Par la suite, l'investisseur a demandé une modification du plan d'aménagement, portant le coefficient d'occupation des sols à 4,57, la densité de construction maximale à 40 % et le nombre total de logements à 1 355. Cette mesure a été approuvée par l'agence d'État compétente en mars 2024. Selon le projet de décret, le projet devrait s'acquitter d'une taxe d'utilisation du sol supplémentaire de 425 milliards de VND, mais selon la proposition de M. Chau, l'entreprise ne devrait payer qu'une taxe d'utilisation du sol supplémentaire de 325 milliards de VND.

« Si l'entreprise a déjà vendu les biens et encaissé le produit de la vente, alors, selon la méthode de calcul du projet de décret, elle devra utiliser ses propres fonds pour indemniser, ce qui risque d'entraîner des pertes. Si le projet n'a pas encore été vendu, la taxe foncière sera ajoutée au prix de vente, ce qui fera grimper les prix de l'immobilier, et au final, ce sont les acheteurs qui en supporteront le poids », a calculé M. Chau.

Il ne reste qu'un seul dossier éligible à l'exonération de loyer foncier.

Selon le projet de décret, seul un cas d'utilisation des terres à des fins de production et d'exploitation commerciale dans les secteurs bénéficiant d'incitations à l'investissement et situés dans des zones incitatives à l'investissement est actuellement exempté de loyer foncier. Le projet restreint considérablement les cas éligibles à cette exemption par rapport à la réglementation actuelle. Si ce règlement est adopté, on craint que les investisseurs, y compris étrangers, ne puissent plus bénéficier de cette mesure, car ces localités ne sont plus considérées comme des zones incitatives à l'investissement.

Par ailleurs, selon M. Le Hoang Chau, le projet de décret ne prévoit plus l'exemption des redevances d'utilisation des sols pendant la phase de construction initiale d'un projet, ni celle des redevances de location de terrains et de plans d'eau après cette même période. De ce fait, il ne reprend pas la politique d'incitation à l'investissement actuellement en vigueur, telle que définie par le décret n° 46. La nouvelle réglementation rend inopérante la politique d'incitation à l'investissement spécifique prévue par la loi sur l'investissement de 2020 et la décision n° 29 du Premier ministre relative aux incitations à l'investissement spécifiques. Ceci pourrait nuire aux politiques d'attraction des investissements et réduire l'attractivité du Vietnam pour les investisseurs étrangers.

« Il s'agit d'une question cruciale, et le gouvernement et les organismes d'État compétents doivent y accorder une attention particulière avant de promulguer le décret visant à mettre en place un cadre politique d'incitation à l'investissement performant et hautement compétitif, garantissant les intérêts nationaux et ethniques à court, moyen et long terme, tout en protégeant les intérêts légitimes des investisseurs. Ceci est d'autant plus important dans le contexte de la concurrence féroce que se livrent les pays pour attirer les investissements directs étrangers (IDE), notamment dans les secteurs de la finance, des hautes technologies, des semi-conducteurs et des puces ; à titre d'exemple, les États-Unis viennent d'adopter des lois sur les technologies des semi-conducteurs et des puces », a souligné M. Chau.

L'avocat Tran Minh Cuong (Barreau de Hô Chi Minh-Ville) a analysé que, si la loi foncière stipule que le loyer foncier annuel est appliqué de manière stable pendant un cycle de cinq ans à compter de la décision de l'État de louer le terrain, et qu'elle autorise les changements d'affectation des sols liés à la conversion en bail emphytéotique avec paiement annuel, le taux d'ajustement est fixé par le gouvernement pour chaque période, mais l'augmentation du loyer foncier peut être égale ou inférieure à l'inflation. Or, le projet de décret prévoit que le taux d'ajustement de l'augmentation du loyer foncier est égal à l'inflation. Par conséquent, le décret devrait envisager de limiter l'augmentation du loyer foncier pour chaque cycle de cinq ans à un niveau n'excédant pas l'augmentation de l'IPC, sans toutefois dépasser 15 %. Ceci permettrait aux entreprises de réduire leurs risques financiers et d'être prêtes à investir dans des projets d'envergure nécessitant de longs délais de retour sur investissement.

Après consultation des entreprises, la Chambre de commerce et d'industrie du Vietnam (VCCI) estime également que, comparée à la politique actuelle du décret n° 46, la politique d'exonération et de réduction proposée dans le projet est moins avantageuse. Selon la réglementation en vigueur, certaines entreprises bénéficient d'une exonération totale de loyer foncier, et non d'une simple réduction pendant un certain nombre d'années. Parmi les cas bénéficiant d'une exonération à 100 % pour toute la durée du bail figurent : les projets d'investissement dans des secteurs prioritaires situés dans des zones présentant des conditions socio-économiques particulièrement difficiles ; les projets de construction de résidences étudiantes financés par le budget de l'État, pour lesquels l'entité chargée de la gestion et de l'utilisation du terrain n'est pas autorisée à inclure le coût du loyer foncier dans le prix de location ; les terres agricoles appartenant aux minorités ethniques ; les terrains destinés aux projets de plantation de forêts de protection, aux projets de mise en valeur des terres, etc. Par conséquent, le décret devrait envisager d'élargir les cas éligibles à l'exonération de loyer foncier, au lieu de se contenter d'une simple réduction. Une telle mesure permettrait d'attirer les investissements vers les zones ou les secteurs défavorisés grâce à des incitations spécifiques.

Source : https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm