L'immobilier dans les parcs industriels reste un « point positif » avec des prix de location avantageux et des politiques de développement à long terme.

Avantages d'attirer les investissements

Selon les données de l'Office général des statistiques, au 20 mai 2023, 962 projets d'investissement direct étranger (IDE) nouvellement agréés totalisaient 5,26 milliards de dollars de capital social, soit une augmentation de 66,4 % par rapport à la même période de l'année précédente en termes de nombre de projets et de 27,8 % en termes de capital social. Compte tenu de la relation étroite entre l'immobilier des parcs industriels et les IDE, le volume de capitaux entrant au Vietnam montre que le potentiel de développement de ce type reste très important.

De plus, de nombreux parcs industriels vietnamiens continuent d'attirer l'attention des entreprises étrangères en raison de la tendance à délocaliser les usines de production hors de Chine afin de répartir les risques. Fort de sa stabilité politique et de sa situation géographique privilégiée, le Vietnam est une destination attractive pour de nombreuses grandes entreprises internationales.

Un rapport de l'Agence des investissements étrangers du ministère de la Planification et de l'Investissement montre également qu'au cours des cinq premiers mois de 2023, le total des capitaux d'investissement étrangers enregistrés au Vietnam a atteint plus de 5,26 milliards USD, soit une augmentation de 27,8 % par rapport à la même période en 2022. Il y a 82 pays et territoires qui investissent au Vietnam. Singapour est en tête avec un capital d'investissement total de plus de 2,53 milliards USD, représentant plus de 23,3 % du capital d'investissement total au Vietnam, suivi du Japon, de la Chine et de Taïwan, de Hong Kong (Chine), de la Corée du Sud... en se concentrant sur les provinces et les villes présentant de nombreux avantages pour attirer les investissements.

L'immobilier des parcs industriels reste un secteur prometteur avec des prix de location avantageux et des politiques de développement à long terme, image 1 — Le Vietnam attire toujours de nombreuses grandes entreprises grâce à ses avantages inhérents.

La force du Vietnam réside également dans ses prix de location attractifs par rapport à de nombreux pays de la région. Selon certaines sources, les loyers des parcs industriels vietnamiens sont actuellement de 30 à 36 % inférieurs à ceux de l'Indonésie, de la Malaisie et de la Thaïlande, et comparables à ceux des Philippines. Concernant les taux de change, les fluctuations du dollar américain par rapport au VND sont faibles par rapport à celles d'autres pays, ce qui permet aux investisseurs de minimiser leurs pertes lors de leurs investissements.

Ce type de transport suscite également l'intérêt du gouvernement et est développé dans les infrastructures de transport, contribuant ainsi à résoudre les problèmes logistiques persistants et soutenant directement le secteur immobilier des parcs industriels. Au Vietnam, les coûts logistiques représentent environ 16,8 % de la valeur des marchandises, contre seulement 10,6 % à l'échelle mondiale .

Avec le développement croissant des infrastructures de transport, des projets tels que la Ring Road 3 à Ho Chi Minh Ville, la Ring Road 4 à Hanoi et surtout l'autoroute Nord-Sud sont en cours de promotion, ce qui contribuera à accroître la compétitivité du parc industriel du Vietnam, dans le but d'un développement à long terme.

S'exprimant sur les perspectives d'investissement au Vietnam, M. Morgan Ulaganathan, directeur des services immobiliers et du tourisme - Conseil hôtelier chez Colliers Vietnam et membre du conseil exécutif de la Chambre de commerce de Singapour au Vietnam, a déclaré que le Vietnam jouit d'une position stratégique pour devenir un centre logistique grâce à son potentiel à aider les entreprises à réaliser des économies significatives sur les coûts de transport. La productivité de la main-d'œuvre vietnamienne est relativement compétitive par rapport aux autres pays de la région. De plus, le Vietnam bénéficie d'un système politique relativement stable, d'une consommation intérieure dynamique et d'une ouverture économique.

Selon cet expert, les prix de location des terrains au Vietnam sont très compétitifs par rapport à ceux d'autres marchés émergents, ce qui constitue un atout majeur pour l'immobilier industriel. Cependant, certaines évolutions récentes, telles que l'impôt minimum mondial et la fragmentation géoéconomique, auront certainement un impact sur les flux d'IDE vers les marchés émergents, dont le Vietnam.

Il reste encore de nombreux défis à relever.

Doté d'un grand potentiel et d'avantages, comme d'autres types de biens immobiliers, l'immobilier des parcs industriels est confronté à des problèmes d'approvisionnement en raison de problèmes de procédure juridique.

Sur le marché du Sud, l'offre de parcs industriels est restée stable au cours des six derniers mois de 2022, suite à la forte hausse de l'offre en début d'année. Ce marché rencontrera des difficultés pour la mise en œuvre de nouveaux projets en 2023. Dans le Nord, en raison d'un développement plus tardif, le parc immobilier des parcs industriels reste abondant et à des prix raisonnables.

La raison du manque d'offre, comme le souligne un récent rapport de VNDirect, réside dans la dispersion des décisions et de la planification du développement des parcs industriels entre les localités. En particulier, les changements récents de dirigeants dans de nombreuses localités ont également ralenti le processus d'approbation des projets. Cela a entraîné des retards dans le déblaiement des sites et des chevauchements de planification. Bien que davantage de projets aient été approuvés récemment pour améliorer la situation, le manque d'offre perdurera au moins jusqu'à fin 2023.

Par ailleurs, un nouveau défi est apparu pour le secteur immobilier des parcs industriels : l’« impôt minimum mondial ». Il s’agit de l’un des deux principaux piliers du Programme de lutte contre l’érosion de la base d’imposition et le transfert de bénéfices (BEPS), lancé par l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) et approuvé par plus de 140 pays.

En conséquence, le taux d'imposition minimum mondial est de 15 %, appliqué aux entreprises multinationales dont le chiffre d'affaires total est égal ou supérieur à 750 millions d'euros (ou 800 millions de dollars américains) au cours de deux des quatre dernières années consécutives. L'OCDE estime qu'avec l'application du pilier 2, les recettes fiscales mondiales totales des entreprises multinationales augmenteront à 220 milliards de dollars américains.

La politique d'impôt minimum mondial doit être appliquée à partir du 1er janvier 2024. Selon les experts, le taux d'imposition minimum mondial des sociétés de 15 % suscitera de nombreuses inquiétudes quant à la tendance à la perturbation stratégique des lieux d'investissement, au fonctionnement des multinationales ainsi qu'aux stratégies d'attraction des IDE si la réponse est lente.

Actuellement, le Vietnam utilise des incitations tarifaires comme levier financier pour attirer les investisseurs étrangers, en appliquant des taux d'imposition de 10 %, 15 % et 17 % selon le secteur, l'industrie, l'ampleur et la localisation de l'investissement. Dans certains cas particuliers, les taux d'imposition préférentiels peuvent atteindre 5 %, 7 % et 9 %. Cependant, ces incitations perdront leur efficacité avec l'application de la politique d'impôt minimum mondial, ce qui pourrait compromettre les perspectives du Vietnam en matière d'attraction d'IDE dans les années à venir.

Français De plus, l'avantage du Vietnam en matière de faibles coûts de main-d'œuvre a considérablement diminué. En 2013-2014, le salaire moyen d'un travailleur au Vietnam était de 162 USD/mois, soit 75 % de celui de l'Inde, 69 % de celui de l'Indonésie et 44 % de celui de la Thaïlande. Parallèlement, en 2022, le salaire moyen d'un travailleur au Vietnam a augmenté pour atteindre 277 USD/mois, soit 84 % de celui de l'Inde, 74 % de celui de l'Indonésie et 72 % de celui de la Thaïlande. Le taux d'augmentation des salaires prévu au Vietnam en 2023 est de 5,9 %, ce qui le place en tête de la région de l'Asie du Sud-Est, et seulement derrière l'Inde (8,7 %), tandis que la productivité du travail des travailleurs vietnamiens n'a pas augmenté comme prévu par les entreprises.

Le pays compte actuellement environ 563 parcs industriels en planification dans 61 provinces et villes sur 63 ; 397 parcs industriels ont été créés et 292 sont opérationnels, représentant une superficie totale de plus de 87 100 hectares, dont plus de 58 700 hectares de terrains industriels. Par ailleurs, 106 parcs industriels sont en cours de construction, représentant une superficie de plus de 23 800 hectares.
D'ici la fin du premier trimestre 2023, le taux d'occupation des parcs industriels de niveau 1 à l'échelle nationale continuera d'augmenter, atteignant plus de 80 %, dont la région Sud atteindra en moyenne 85 % (en tête du pays).
Sur les marchés clés du Nord et du Sud, le taux d'occupation des parcs industriels restera supérieur à 90 % en 2022. Certains parcs industriels de Hanoï, Hô-Chi-Minh-Ville, Dong Nai, Bac Ninh, Bac Giang et Binh Duong sont presque entièrement occupés. Binh Duong affiche le taux d'occupation le plus élevé, dépassant 95 %.

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