L'immobilier industriel reste un secteur porteur, bénéficiant de loyers avantageux et de politiques de développement à long terme.

Avantages pour attirer les investissements

D'après les données de l'Office général des statistiques, au 20 mai 2023, 962 nouveaux projets d'investissement direct étranger (IDE) ont été enregistrés, représentant un capital enregistré de 5,26 milliards de dollars américains. Cela représente une augmentation de 66,4 % par rapport à la même période de l'année précédente en termes de nombre de projets et de 27,8 % en termes de capital enregistré. Compte tenu du lien étroit entre l'immobilier des parcs industriels et les IDE, l'afflux de capitaux au Vietnam témoigne du fort potentiel de développement de ce type d'investissement.

Par ailleurs, de nombreuses zones industrielles vietnamiennes continuent d'attirer l'attention des entreprises étrangères, notamment en raison de la tendance à délocaliser les usines de production hors de Chine afin de diversifier leurs risques. Grâce à sa stabilité politique et à sa situation géographique stratégique, le Vietnam constitue une destination de choix pour de nombreuses grandes entreprises internationales.

D'après un rapport de l'Agence des investissements étrangers du ministère du Plan et de l'Investissement, les investissements étrangers enregistrés au Vietnam ont dépassé 5,26 milliards de dollars américains au cours des cinq premiers mois de 2023, soit une hausse de 27,8 % par rapport à la même période en 2022. Quatre-vingt-deux pays et territoires ont investi au Vietnam. Singapour arrive en tête avec un investissement total de plus de 2,53 milliards de dollars américains, représentant plus de 23,3 % du total des investissements au Vietnam, suivi par le Japon, la Chine, Taïwan, Hong Kong (Chine), la Corée du Sud, etc. Ces pays et territoires privilégient les provinces et les villes présentant des atouts majeurs pour attirer les investissements.

L’immobilier des parcs industriels reste un secteur porteur avec des avantages en matière de prix de location et de politiques de développement à long terme (Figure 1). — Le Vietnam continue d'attirer de nombreuses grandes entreprises grâce à ses atouts intrinsèques.

Les atouts du Vietnam résident également dans ses loyers attractifs par rapport à de nombreux pays de la région. Selon certaines sources, les loyers actuels des parcs industriels au Vietnam sont de 30 à 36 % inférieurs à ceux pratiqués en Indonésie, en Malaisie et en Thaïlande, et comparables à ceux des Philippines. Concernant les taux de change, le taux dollar américain/dong vietnamien fluctue moins que dans d'autres pays, ce qui permet aux investisseurs de minimiser leurs pertes.

Ce type de service retient également l'attention du gouvernement, qui développe les infrastructures de transport afin de résoudre les problèmes logistiques en suspens et de soutenir directement le secteur de l'immobilier des parcs industriels. Au Vietnam, les coûts logistiques représentent environ 16,8 % de la valeur des marchandises, contre seulement 10,6 % à l'échelle mondiale .

Avec le développement croissant des infrastructures de transport, des projets tels que le périphérique 3 à Hô Chi Minh-Ville, le périphérique 4 à Hanoï et surtout l'autoroute Nord-Sud, dont la réalisation est accélérée, contribueront à renforcer la compétitivité de l'immobilier industriel vietnamien et à favoriser son développement à long terme.

Commentant les perspectives d'investissement au Vietnam, Morgan Ulaganathan, directrice des services immobiliers et du conseil en tourisme et hôtellerie chez Colliers Vietnam et membre du conseil d'administration de la Chambre de commerce de Singapour au Vietnam, a déclaré que le Vietnam bénéficie d'une position stratégique pour devenir une plateforme logistique grâce à son potentiel de réduction significative des coûts de transport pour les entreprises. La productivité du travail au Vietnam est relativement compétitive par rapport aux autres pays de la région. De plus, le Vietnam jouit d'un environnement politique relativement stable, d'une forte consommation intérieure et d'une bonne ouverture économique.

D'après cet expert, les prix de location des terrains au Vietnam sont très compétitifs par rapport aux autres marchés émergents, ce qui constitue un atout majeur pour l'immobilier industriel. Toutefois, certains développements récents, tels que les taux d'imposition minimums mondiaux et la fragmentation géoéconomique, auront certainement un impact sur les flux d'IDE vers les marchés émergents, y compris le Vietnam.

De nombreux défis restent à relever.

Malgré son potentiel et ses avantages considérables, l'immobilier des parcs industriels, comme d'autres types de biens immobiliers, est confronté à des problèmes d'approvisionnement dus à des obstacles procéduraux juridiques.

Dans le Sud, aucune nouvelle offre de terrains pour parcs industriels n'a été mise sur le marché depuis le second semestre 2022, après une forte hausse de l'offre en début d'année. Ce marché rencontrera des difficultés pour la réalisation de nouveaux projets en 2023. Dans le Nord, du fait de son développement plus tardif, l'offre de terrains pour parcs industriels demeure abondante et à des prix raisonnables.

D'après un récent rapport de VNDirect, la pénurie d'approvisionnement est due à la fragmentation des plans d'aménagement des zones industrielles, qui relèvent de la compétence des autorités locales. Par ailleurs, les récents changements de direction dans de nombreuses localités ont ralenti les procédures d'approbation des projets. Il en résulte des retards dans l'acquisition des terrains et des chevauchements de planification. Bien que de nouveaux projets aient été récemment approuvés afin d'améliorer la situation, la pénurie d'approvisionnement devrait persister au moins jusqu'à fin 2023.

Par ailleurs, un nouveau défi se pose pour le secteur de l'immobilier industriel : « l'impôt minimum mondial ». Il s'agit de l'un des deux piliers principaux du programme BEPS (Érosion de la base d'imposition et transfert de bénéfices) lancé par l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) et soutenu par plus de 140 pays.

En conséquence, le taux d'imposition minimum mondial est de 15 %, applicable aux entreprises multinationales dont le chiffre d'affaires total a atteint ou dépassé 750 millions d'euros (ou 800 millions de dollars) au cours de deux des quatre dernières années consécutives. L'OCDE estime qu'avec la mise en œuvre du deuxième pilier, les recettes fiscales mondiales totales provenant des entreprises multinationales atteindront 220 milliards de dollars.

La politique d'impôt minimum mondial devra être mise en œuvre à compter du 1er janvier 2024. Selon les experts, le taux d'imposition minimum mondial des sociétés de 15 % soulèvera des inquiétudes quant aux perturbations potentielles des stratégies d'investissement, des méthodes opérationnelles des sociétés multinationales et des stratégies d'attraction des IDE si le Vietnam tarde à réagir.

Actuellement, le Vietnam utilise des avantages tarifaires comme levier financier pour attirer les investisseurs étrangers, en appliquant des taux d'imposition de 10 %, 15 % et 17 % selon le secteur, l'industrie, la taille et la localisation de l'investissement. Dans certains cas particuliers, ces taux préférentiels peuvent être abaissés à 5 %, 7 % et 9 %. Cependant, ces incitations deviendront inefficaces avec la mise en œuvre de l'impôt minimum mondial, ce qui pourrait impacter les perspectives du Vietnam en matière d'attraction des IDE dans les années à venir.

Par ailleurs, l'avantage du Vietnam en matière de faibles coûts de main-d'œuvre s'est considérablement réduit. En 2013-2014, le salaire moyen d'un travailleur vietnamien s'élevait à 162 dollars américains par mois, soit 75 % du salaire indien, 69 % du salaire indonésien et 44 % du salaire thaïlandais. En revanche, en 2022, ce salaire moyen avait atteint 277 dollars américains par mois, soit 84 % du salaire indien, 74 % du salaire indonésien et 72 % du salaire thaïlandais. Le taux de croissance salariale prévu au Vietnam en 2023 était de 5,9 %, le plaçant en tête en Asie du Sud-Est et juste derrière l'Inde (8,7 %). Cependant, la productivité des travailleurs vietnamiens n'a pas progressé autant que les entreprises l'auraient souhaité.

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