Le ministère des Finances sollicite des commentaires sur le projet de loi relatif à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (remplacement). Selon ce projet, le ministère propose que l'impôt sur le revenu des personnes physiques sur les revenus provenant de transferts immobiliers de personnes physiques résidentes soit déterminé en multipliant le revenu imposable par le taux d'imposition de 20 % pour chaque transfert.

Si le prix d'achat et les frais liés au transfert ne sont pas déterminés, l'impôt sera calculé sur la base de la période de détention. Cette période est calculée à partir du moment où le particulier a le droit de posséder et d'utiliser le bien immobilier (à compter de la date d'entrée en vigueur de la nouvelle loi relative à l'impôt sur le revenu des personnes physiques) jusqu'à la date du transfert.

L’impôt doit être dirigé vers la bonne cible.

S'adressant à un journaliste de VietNamNet, le Dr Nguyen Ngoc Tu, maître de conférences à l'Université de commerce et de technologie de Hanoï , a déclaré que la proposition d'un taux d'imposition de 20 % sur les revenus de transfert immobilier visait à revenir à la véritable nature de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. À savoir, l'impôt est prélevé sur le revenu et non sur les recettes ; autrement dit, même en cas de perte, l'impôt doit être payé.

Le taux d'imposition de 20 % est temporairement acceptable, car il doit être similaire à celui de l'impôt sur les sociétés. Cependant, M. Tu a souligné qu'il est nécessaire de déduire les dépenses raisonnables figurant sur les factures et les documents des contribuables, telles que les frais de courtage, les intérêts d'emprunt bancaire et les frais de réparation et de rénovation.

De plus, selon M. Tu, pour les biens immobiliers acquis il y a 20 ans, même avec des documents confirmant le prix d'achat, celui-ci reste très bas. Le prix de vente a maintenant été multiplié par dix en raison de la dépréciation. Par conséquent, si l'on se base sur la différence entre les prix d'achat et de vente, appliquer une taxe de 20 % est déraisonnable et désavantageux pour les contribuables.

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Les experts affirment que l'impôt sur le revenu des personnes physiques est prélevé sur les entreprises et ne peut être imposé sur les personnes qui vendent leur maison pour subvenir à leurs besoins. Photo : Hoang Ha

Dans ce cas, l’expert a proposé un mécanisme fiscal flexible qui ne devrait pas être imposé mais qui devrait donner aux contribuables le droit de choisir.

En conséquence, dans les cas où le prix d'achat est trop long ou ne peut être déterminé, les contribuables devraient être autorisés à choisir entre deux options : l'une consiste à payer 20 % sur les intérêts, l'autre consiste à payer un taux d'imposition fixe de 2 % sur le prix de vente comme actuellement.

L'expert a souligné qu'il fallait clairement définir que l'impôt sur le revenu des personnes physiques est perçu à des fins commerciales. Il est impossible d'imposer les personnes qui vendent leur maison pour des raisons de subsistance, par exemple pour financer les études de leurs enfants à l'étranger, pour couvrir leurs frais médicaux, ou en raison d'une mutation professionnelle de Vung Tau à Hô-Chi-Minh-Ville et d'un changement de résidence. De même, lorsque la situation économique le permet, certaines personnes vendent leur petite maison pour en acheter une plus grande ; ou, lorsqu'elles vieillissent, souhaitent la vendre pour la partager entre leurs enfants et petits-enfants.

« De tels cas ne peuvent être considérés comme des revenus aux fins de l'impôt, car ils ne sont pas conformes à la nature de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Ils doivent être clairement réglementés par la loi », a soutenu M. Tu.

Dans les cas où le prix d'achat et les frais liés au transfert ne sont pas déterminés, l'impôt sera calculé en fonction de la durée de détention, par exemple dans le cas de la vente d'un bien immobilier détenu depuis moins de deux ans, soumis à une taxe de 10 % sur le prix de vente afin d'éviter la spéculation. L'expert a déclaré qu'il s'agissait d'une solution « plus nuisible que bénéfique » et « incompatible » avec les principes du droit.

« Le principe est de taxer 20 % du bénéfice. Tous les calculs doivent respecter ce principe. Pourquoi un taux d'imposition complètement différent est-il appliqué au prix de vente en l'absence de facture ? Une personne ayant une facture doit payer 20 % du bénéfice, tandis qu'une personne sans facture peut devoir payer 10 % du prix de vente total. C'est injuste et déraisonnable », a analysé M. Tu.

Il a également averti que cette mesure non seulement ne parvient pas à empêcher la spéculation, mais pourrait également devenir un facteur d'augmentation des prix, rendant plus difficile l'accès au logement pour les jeunes et les salariés.

« La loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques ne taxe que les revenus générés. Si nous voulons un outil efficace pour lutter contre la spéculation immobilière, nous devons adopter une loi sur l'impôt foncier », a-t-il déclaré.

20 % de taxe et le « nettoyage » du marché

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a déclaré que l'application d'un taux d'imposition de 20 % sur les bénéfices de transfert immobilier est une tendance inévitable dans le monde et qu'au Vietnam, ce n'est qu'une question de temps.

« Tous les pays l'ont appliqué. Le Japon impose jusqu'à 39 % des bénéfices en cas de vente immobilière dans les 5 ans. La proposition du Vietnam n'est pas déraisonnable, elle est même raisonnable. Cependant, son application exige une réflexion extrêmement approfondie », a déclaré M. Quoc Anh.

Le plus grand défi, a-t-il déclaré, réside dans le timing et les données. « Pour être efficace, nous avons besoin d'une base de données transparente des prix d'achat, des prix de vente et des coûts. Sinon, la politique sera floue et très dangereuse. De plus, sur un marché où l'offre est décalée par rapport à la demande, cette taxe sera très probablement répercutée sur l'acheteur final », a-t-il souligné.

Il a prédit que si cette politique était appliquée, elle entraînerait un « nettoyage » majeur du marché. L'investissement immobilier deviendrait un véritable investissement financier.

« Les investisseurs doivent calculer leurs flux de trésorerie, leurs bénéfices et s'équilibrer avec les autres canaux. Les investisseurs à court terme, qui surfent sur le marché sans aucune connaissance, seront éliminés. Ceux qui resteront seront de véritables investisseurs qui comprennent la valeur de l'immobilier, le potentiel de hausse des prix et les flux de trésorerie », a souligné M. Quoc Anh.

Source : https://vietnamnet.vn/bat-dong-san-mua-tu-20-nam-truoc-ap-thue-20-lai-chuyen-nhuong-la-bat-hop-ly-2426556.html