Ministre de la Construction : Les transactions immobilières par le biais du parquet n'augmentent pas les prix de vente

Les réglementations sur les transactions immobilières par le biais des salles de marché n'augmentent pas de manière déraisonnable les coûts pour les investisseurs ni les prix de vente, selon le ministre de la Construction Nguyen Thanh Nghi.

Dans cet amendement, le gouvernement propose de réappliquer la condition selon laquelle les futurs biens immobiliers doivent être vendus par l'intermédiaire d'une salle des marchés. Plus précisément, selon l'article 57, deux types de transactions doivent être effectuées par l'intermédiaire d'une salle des marchés : la vente ou la location de maisons ou de futures constructions par des investisseurs, et le transfert, la location ou la sous-location de terrains dotés d'infrastructures techniques. Les autres transactions sont encouragées à passer par la salle des marchés.

Lors de la séance de discussion qui s'est tenue dans l'après-midi du 23 juin, le ministre de la Construction, Nguyen Thanh Nghi, a exposé les nombreuses raisons de la nécessité de réglementer le marché immobilier par le biais de la bourse. Outre l'institutionnalisation des politiques du Parti dans la Résolution 18, M. Nghi a déclaré que cette exigence permettrait à l'État de disposer d'outils pour gérer l'information sur le marché immobilier.

« La réglementation sur les transactions en bourse n'augmente pas de manière déraisonnable les coûts pour les investisseurs ni n'augmente les prix de vente », a déclaré M. Nghi.

Ministre de la Construction, Nguyen Thanh Nghi. Photo : Médias de l'Assemblée nationale — Ministre de la Construction, Nguyen Thanh Nghi. Photo : *Médias de l'Assemblée nationale*

Actuellement, les frais de gestion et de vente des investisseurs sont généralement fixés à environ 8 à 10 % du prix de vente (frais de personnel, publicité, communication et commissions pour les vendeurs retenus). Ces frais sont également inclus dans le prix de vente par les investisseurs. Ainsi, ces derniers peuvent investir (avec leurs propres moyens) pour organiser eux-mêmes les ventes, créer un espace de vente ou louer un espace de vente à cet effet.

Par ailleurs, le ministre de la Construction a affirmé que les transactions immobilières futures présentent de nombreuses caractéristiques, telles que des actifs non constitués, des aspects juridiques complexes liés aux projets immobiliers et la nécessité de contrôler les conditions de mise en œuvre en fonction de la réalisation effective du projet, même si ces transactions ne sont pas notariées. Il est donc nécessaire de rendre les transactions publiques et transparentes, afin de prévenir les actes frauduleux.

Toutefois, M. Nghi a déclaré que l'agence de rédaction fera rapport au gouvernement pour continuer à étudier attentivement les commentaires sur ce contenu, en veillant à l'achèvement approprié de la réglementation sur les salles de marché immobilières.

Lors d'une discussion précédente, M. Hoang Van Cuong, vice-président de l'Université nationale d'économie , a également soutenu les transactions immobilières à travers le parquet et a suggéré que le projet devrait avoir des réglementations plus spécifiques et plus strictes sur ce contenu.

Il a expliqué que la négociation en salle des marchés minimise les risques juridiques et permet de conseiller les vendeurs et les acheteurs de biens immobiliers. Selon lui, un marché immobilier complet doit toujours compter trois parties : acheteurs, vendeurs et courtiers. Dans les pays développés, le courtage est une profession soumise à une réglementation stricte et à une grande responsabilité. Les courtiers sont responsables de la vérification et de la légalité des transactions et doivent assumer leurs responsabilités en cas de risques. La salle des marchés ne peut percevoir que des commissions de courtage, sans aucune différence entre les frais d'achat et de vente, et n'est pas autorisée à participer au processus de transaction.

« La loi devrait viser à créer une plateforme de négociation immobilière professionnelle, capable d'aider les acheteurs et les vendeurs, un prolongement de l'État pour maîtriser les informations du marché. Cela permettra d'éviter le chaos et la fraude récents », a suggéré le vice-président de l'Université nationale d'économie.

Toutefois, lors d'une précédente évaluation, le Comité économique avait suggéré que les transactions immobilières en parquet ne soient pas obligatoires, mais simplement encouragées. « Il est nécessaire de respecter le droit des entreprises et des particuliers à choisir de participer à des transactions immobilières en parquet. Cela ne devrait pas être obligatoire, mais seulement encourager les organisations et les particuliers à négocier des biens immobiliers en parquet », a déclaré le Comité économique.

Les députés de l'Assemblée nationale craignent également que le fait de forcer les transactions par le biais des bourses viole la liberté et le principe d'égalité dans les affaires.

M. Cam Ha Chung, chef du Comité des minorités ethniques de la province de Phu Tho, a déclaré que la réglementation exigeant que les entreprises et les particuliers effectuent des transactions immobilières par l'intermédiaire d'une salle des marchés - une unité intermédiaire - constitue un signe d'entrave au droit à la liberté d'entreprise conformément à l'article 33 de la Constitution de 2013. Cette réglementation est également en conflit avec le droit à l'autonomie des entreprises et la liberté de rechercher des marchés et des clients conformément à la loi sur les entreprises.

« Une salle des marchés immobiliers est une entreprise normale, pas une agence de gestion de l'État, un prestataire de services publics autorisé par l'État, donc forcer les parties à utiliser les services de la salle créera des inégalités et violera le principe d'égalité dans les affaires », a déclaré M. Chung.

En fait, la réglementation selon laquelle les transactions immobilières doivent passer par le parquet a été énoncée dans la loi de 2006 sur les affaires immobilières, mais a été supprimée plus tard lorsque la loi a été modifiée en 2014 et est appliquée jusqu'à présent.

M. Cam Ha Chung, chef du Comité des minorités ethniques de la province de Phu Tho. Photo : Médias de l'Assemblée nationale — M. Cam Ha Chung, chef du Comité des minorités ethniques de la province de Phu Tho. Photo : *Médias de l'Assemblée nationale*

M. Pham Van Hoa (Dong Thap) a estimé qu'imposer des transactions immobilières par voie de forçage était déraisonnable. Il a plutôt estimé que les parties devraient s'entendre entre elles, conformément à la loi en vigueur, afin de limiter les situations d'abus de la loi pour monopoliser et s'entendre afin d'échapper à l'impôt, rendant le marché immobilier plus risqué et augmentant les coûts.

« Le commerce via les bourses devrait être seulement encouragé, et non obligatoire, et les bourses doivent être légalement responsables de fournir des informations insuffisantes ou incorrectes aux clients », a-t-il déclaré.

Entre-temps, M. Pham Van Thinh, chef du Comité de mobilisation populaire de la province de Bac Giang, a proposé de ne pas exiger de transactions par l'intermédiaire du parquet dans les cas où les investisseurs ont obtenu des certificats de droit d'utilisation des terres pour chaque parcelle de terrain conformément à la planification.

Il a expliqué qu'en réalité, dans le cadre de projets de lotissement et de vente de terrains, la plupart des investisseurs ont réalisé les infrastructures conformément au plan et rempli leurs obligations financières, et obtiennent des certificats des organismes publics pour chaque lot et terrain. « Le transfert de ce type de biens immobiliers se déroule normalement, sans qu'il soit nécessaire de passer par l'étage comme dans les futures transactions immobilières », a-t-il précisé.

M. Cam Ha Chung a ajouté que les salles de marché immobilières, c'est-à-dire les courtiers intermédiaires vendant des produits aux investisseurs, ont pour objectif de réaliser des profits et cherchent donc par tous les moyens à maximiser leurs ventes. Par conséquent, les salles de marché ne garantissent pas les droits des acheteurs, en particulier pour les produits dont les documents juridiques sont incomplets mais dont les remises sont importantes. De plus, les investisseurs peuvent créer de nombreuses salles de marché, réaliser des transactions virtuelles et faire grimper les prix de vente.

« Il n'est pas obligatoire qu'une transaction immobilière passe par l'étage. Et les transactions impliquant au moins une personne physique doivent être notariées », a suggéré M. Chung.

L'Assemblée nationale devrait examiner et approuver le projet de loi sur les affaires immobilières (modifié) lors de la 6e session, à la fin de 2023.

Hoai Thu - Son Ha

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