La fin du « refroidissement » du marché immobilier chinois

Les acheteurs de maisons se précipitent pour rembourser leurs prêts par anticipation

L'ampleur des défauts de paiement des prêts hypothécaires et leur impact final sur les revenus sont difficiles à déterminer à partir des données officielles, mais il existe de nombreuses preuves qu'ils ont augmenté ces derniers mois, les emprunteurs ayant encaissé des investissements décevants ou levé des capitaux en contractant des prêts commerciaux à faible taux d'intérêt, selon Nikkei Asia.

Les banquiers manifestent leurs inquiétudes en déployant des stratégies pour ralentir la précipitation à rembourser les prêts et conserver les hypothèques dans leurs livres — au moins pendant un certain temps encore.

« Je n'ai jamais entendu parler de remboursements anticipés d'une telle ampleur. Cela aura assurément un impact négatif sur les bénéfices des banques », a déclaré Ding Shuang, économiste en chef pour la Grande Chine et l'Asie du Nord chez Standard Chartered.

Les acheteurs de maisons remboursent leurs prêts par anticipation, marquant la fin du ralentissement du marché immobilier chinois, image 1 — Les banques chinoises sont confrontées à un nouveau défi en matière de rentabilité, car de plus en plus d'acheteurs immobiliers remboursent leurs prêts hypothécaires par anticipation, menaçant les prêteurs de perdre des années de revenus d'intérêts attendus. Photo d'illustration.

Un responsable de la China Merchants Bank, dans la province orientale du Jiangsu, a déclaré avoir constaté une « nette augmentation des remboursements anticipés de prêts hypothécaires après le Nouvel An lunaire » fin janvier. En réponse, il a indiqué que sa banque demandait à ses clients de prendre rendez-vous s'ils souhaitaient discuter de remboursements anticipés.

Un employé d'une succursale de la China Construction Bank à Guangzhou, dans le sud du pays, a déclaré que la banque avait fermé son service de remboursement anticipé de prêts par téléphone portable suite à une forte augmentation de ce type de demandes. Les clients doivent attendre « plusieurs mois » pour réserver un créneau horaire en agence où effectuer ces paiements, a-t-il précisé.

Une employée de 35 ans d'une société d'éducation à Pékin, qui s'est identifiée comme Zhang, a déclaré à Nikkei Asia qu'elle attendait depuis plus de deux mois pour rembourser une dette hypothécaire d'environ 2 millions de yuans (290 000 dollars).

Le remboursement anticipé des prêts immobiliers est avantageux pour les banques chinoises, car il élimine le risque de pertes de crédit. Mais il ronge également l'une des sources de revenus d'intérêts les plus fiables des prêteurs.

La fin de la politique de « refroidissement » de l'immobilier

Moins de 0,7 % des prêts personnels, y compris les prêts hypothécaires, sont classés comme non performants, soit le même pourcentage qu'avant la pandémie, a écrit Dan Wang, économiste en chef de la Hang Seng Bank of China, dans un récent article de blog pour l'édition chinoise du Financial Times.

En Chine, les prêts hypothécaires sont généralement proposés à un taux légèrement supérieur au taux préférentiel des prêts à cinq ans (TPI). Ce taux est passé de 4,8 % fin 2019 à 4,3 %, suite aux efforts du gouvernement chinois pour calmer la surchauffe du marché immobilier, ce qui a également entraîné une baisse des taux hypothécaires.

En conséquence, les emprunteurs ayant contracté des prêts hypothécaires plus anciens paient des taux d'intérêt plus élevés que ceux ayant contracté des prêts plus récents. « Les gens trouvent cela injuste », a déclaré un directeur d'agence de la China Merchants Bank, dans la province du Jiangsu.

Les emprunteurs ont réagi en utilisant diverses stratégies pour rembourser leurs prêts hypothécaires.

Certains rachètent des produits de gestion de patrimoine, dont la valeur a diminué l'année dernière en raison des restrictions liées à la COVID-19 qui ont freiné l'activité économique. Zhang, employée d'une entreprise d'éducation, a déclaré que la « mauvaise performance » de ses investissements était l'un des facteurs qui l'ont obligée à retirer des liquidités et à rembourser ses prêts immobiliers.

D’autres remboursent leurs prêts hypothécaires en contractant des prêts à taux d’intérêt plus bas destinés à d’autres fins, comme le développement de leur entreprise, même si les autorités chinoises interdisent cette pratique.

Ces emprunteurs profitent des efforts déployés par Pékin ces dernières années pour encourager les banques à prêter aux PME. La domination des grandes banques sur le marché hypothécaire a conduit les petits prêteurs à se livrer une concurrence acharnée pour attirer les emprunteurs professionnels, ce qui a entraîné une baisse des taux d'intérêt.

Un employé de banque d'une succursale de la Rural Commercial Bank de la ville de Foshan a déclaré à Nikkei Asia que la banque propose des prêts commerciaux aux consommateurs individuels à des taux d'intérêt inférieurs à 4 %.

Les banques ne publient pas les chiffres du remboursement anticipé des prêts hypothécaires, mais le total de la dette hypothécaire en cours est passé de 38,9 billions de yuans (5,67 billions de dollars) fin septembre à 38,8 billions de yuans fin 2012, selon la Banque populaire de Chine.

Dans le même temps, les prix moyens des logements dans 70 grandes villes chinoises ont baissé d'une année sur l'autre pendant 10 mois consécutifs depuis avril 2022, a déclaré le Bureau national des statistiques.

« Les acheteurs investisseurs ont complètement disparu au cours des deux dernières années », a déclaré un agent immobilier du nom de Luo, dans une banlieue de Guangzhou.

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