Les appartements de luxe dominent le marché, où les gens cherchent-ils un logement ?

(Dan Tri) - Les prix des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville augmentent régulièrement chaque année et à un rythme soutenu. Les experts recommandent de réfléchir à des solutions pour disperser la population et agrandir la zone urbaine de Hô-Chi-Minh-Ville en investissant dans les infrastructures.

Depuis près d'un an, M. Tran Van Chien et sa femme (vivant à Thu Duc City, Ho Chi Minh Ville) cherchent patiemment à acheter un appartement nouvellement ouvert dans la fourchette de prix de 3 milliards de VND, mais ils sont presque impuissants.

Le quartier où vit M. Chien est un « point lumineux » dans l'offre de nouveaux appartements à Ho Chi Minh-Ville l'année dernière, avec un certain nombre de projets proposés à la vente autour de l'intersection d'An Phu, des rues Do Xuan Hop et Lien Phuong et de la rue Nguyen Xien.

Cependant, la plupart des projets annoncés coûtent plus de 100 millions de VND/m², voire plus. Pour en acquérir un, il faut débourser entre 6 et 7 milliards de VND par unité, soit le double des moyens financiers de la famille de M. Chien. « Après avoir patiemment cherché une maison pendant un an, ma femme et moi avons espéré, puis avons été déçus. Nous avons passé de nombreuses nuits blanches à y penser », a-t-il déclaré.

Selon les données du Département de la Construction de Hô-Chi-Minh-Ville, en 11 mois, seuls 4 projets de logements commerciaux, représentant plus de 1 600 unités, ont pu mobiliser des capitaux pour commercialiser des produits, et tous étaient des produits haut de gamme. Ce chiffre est le plus bas depuis 5 ans.

La valeur totale de mobilisation du capital de ces plus de 1 600 maisons est de 15 142 milliards de VND, le prix moyen d'une maison s'élève à 9,39 milliards de VND/maison.

Nombre de projets de mobilisation de capitaux et de transfert de projets à Ho Chi Minh-Ville, période 2020 - 11M/2024 (Source : HoREA).

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que pour la première fois, les logements haut de gamme dominent l'ensemble du marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville, qu'il n'y a plus d'offre de logements de milieu de gamme et que de nouveaux logements abordables dans des projets commerciaux sont disponibles.

La structure du marché immobilier est « déformée » et ne répond pas aux besoins réels des citadins à revenus moyens et faibles. Le marché se développe de manière non durable, dangereuse et malsaine.

L'association a constaté que le prix moyen des logements neufs s'élève à 9,39 milliards de VND par unité. Il s'agit du prix initial, car l'investisseur l'a enregistré auprès du Département de la Construction lors de la création du projet d'investissement. Le prix de vente réel sur le marché sera donc certainement plus élevé.

L'association a analysé que la hausse continue des prix de l'immobilier ces dernières années est due à l'offre limitée de logements commerciaux, ce qui entraîne une pénurie persistante de biens. Selon la loi de l'offre et de la demande, la hausse des prix des appartements est d'environ 15 à 20 % sur la période 2015-2023 et, selon le ministère de la Construction , avec la révision de la liste des prix des terrains en 2024, les prix de l'immobilier pourraient augmenter de 15 à 20 % en 2025.

Les prix des appartements à Ho Chi Minh-Ville devraient augmenter de 8 à 10 % par an (Photo : Trinh Nguyen).

Lors d'un récent événement, Mme Duong Thuy Dung, directrice principale de CBRE Vietnam, a déclaré qu'en 2025, l'offre à Hô-Chi-Minh-Ville resterait limitée, avec seulement 8 000 à 9 000 logements. Cette situation perdurera jusqu'en 2026, date à laquelle la ville ne comptera plus qu'environ 11 000 logements neufs à vendre.

Outre la rareté de l'offre, 80 % des biens immobiliers en vente à Hô-Chi-Minh-Ville se situeront également dans le segment haut de gamme, avec des prix supérieurs à 60 millions de VND/m². Le marché est quasiment inexistant en logements abordables (moins de 25 millions de VND/m²), et il n'existe même pas de projets de milieu de gamme (moins de 40 millions de VND/m²). Cette situation entraînera une hausse continue des prix des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville, avec une amplitude moyenne de 8 à 10 % par an.

Pour réduire les prix de l'immobilier, les experts de l'unité susmentionnée recommandent de favoriser la dispersion de la population et l'expansion des zones urbaines. À Hô-Chi-Minh-Ville, les investisseurs peuvent observer de nombreux quartiers centraux avec des prix d'appartements de 150 à 200 millions de VND/m², tandis que les zones suburbaines ne coûtent que 40 à 50 millions de VND/m². Par conséquent, si les gens peuvent se déplacer davantage, les prix baisseront, mais cela ne concerne que les 5 à 10 prochaines années.

S'adressant au journaliste de Dan Tri , Mme Dung a expliqué que pour que les gens soient prêts à aller plus loin pour accéder à la propriété, il est indispensable que les transports soient plus faciles d'accès. Par ailleurs, la question de la baisse des prix de l'immobilier dans les zones centrales disposant de terrains existants ne devrait pas être soulevée, mais plutôt celle de la nécessité d'accroître les fonds fonciers dans les nouvelles zones, situées en dehors du centre.

Cette année, l'offre d'appartements à Hanoï a dépassé celle d'Hô-Chi-Minh-Ville, avec environ 30 000 appartements, dont 70 à 80 % sont situés en dehors du centre-ville (Gia Lam, Long Bien, Dong Anh, Tay Mo). Grâce à une bonne connectivité des infrastructures, les logements sont bien desservis et permettent de rejoindre le centre-ville en moins d'une heure.

À l'inverse, Hô-Chi-Minh-Ville n'a pas réussi à atteindre cet objectif. De nombreuses grandes zones urbaines de banlieue, comme Cu Chi, n'ont pas connu de développement depuis dix ans, faute d'infrastructures. Les experts de CBRE Vietnam estiment que la desserte routière est un facteur important de réduction des prix de l'immobilier à Hô-Chi-Minh-Ville, permettant ainsi aux habitants d'accéder à la propriété à des prix raisonnables.

Partageant ce point de vue, l'expert économique Dinh The Hien a déclaré que les personnes qui souhaitent posséder une maison devront chercher dans les zones limitrophes des grandes zones urbaines de Ho Chi Minh-Ville telles que Dong Nai, Binh Duong et Ba Ria - Vung Tau.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-cao-cap-ap-dao-thi-truong-nguoi-dan-tim-nha-o-dau-20241219083022723.htm