Soyez prudent lorsque vous investissez dans un terrain sans livre rouge.

La loi foncière révisée de 2024 vient d'être approuvée par l'Assemblée nationale pour entrer en vigueur à partir du 1er août. L'un des points qui intéresse de nombreuses personnes est la réglementation sur l'octroi de certificats de droit d'utilisation des terres (communément appelés livres rouges) pour les terres sans documents de droit d'utilisation des terres.

Achats préventifs

Plus précisément, l'article 138 de la loi foncière modifiée stipule que les ménages et les particuliers exploitant des terres sans documents, mais sans enfreindre la législation foncière, et dont les terres ont été attribuées sans autorisation avant le 1er juillet 2014, pourront prétendre à l'octroi de certificats de droit d'usage. Cette loi décrit également les nombreux cas d'octroi de certificats de droit d'usage.

De nombreux avis estiment que l'entrée en vigueur de ce règlement résoudra le problème de l'octroi de certificats de droits d'usage fonciers pour les terres dont l'origine est ancestrale et dont l'utilisation est stable. Ces cas sont fréquents, notamment en zones rurales.

Dans le contexte d'un marché immobilier morose, la plupart des canaux d'investissement sont peu attractifs, certains ont pris le risque d'acheter des terres sans livres rouges dans les zones rurales en espérant que lorsque la loi foncière entrera en vigueur, les terres seront dotées de livres rouges, le prix de vente augmentera plusieurs fois.

De nombreuses personnes cherchent à acheter des terrains sans livre rouge dans la commune de Quang Khe, district de Dak G'long, province de Dak Nong .

S'adressant à un journaliste du journal Nguoi Lao Dong, M. Bui Cong, agent immobilier dans la province de Dak Nong, a déclaré avoir reçu ces derniers mois de nombreux clients souhaitant acheter des terres agricoles sans permis de construire. Selon M. Cong, les clients recherchent principalement des terres avec permis de construire (forêts), des terres sans permis de construire mais appartenant à des résidents de longue date, ou des terres avec permis de construire (limites de terrain mesurées et délimitées). « Je viens de négocier la vente de deux parcelles de terrain à deux clients à Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoï. Ils ont acheté des terres agricoles sans permis de construire et, après l'achat, ont immédiatement fait installer les bornes. Ils ont indiqué avoir acheté ces terres en attendant le permis de construire, lorsque la nouvelle loi entrera en vigueur le 1er août », a déclaré M. Cong.

Selon M. Cong, les terres forestières et agricoles non inscrites au Livre rouge sont actuellement très bon marché, à peine 400 à 500 millions de VND/ha (10 000 m²). Les terres inscrites au Livre rouge sont quant à elles deux à trois fois plus chères.

« Auparavant, lorsqu'il s'agissait de terres agricoles sans certificat, tout le monde hésitait, craignant de ne pas pouvoir obtenir les documents nécessaires. Seuls les habitants locaux les achetaient et les vendaient entre eux pour les cultiver. Récemment, de nombreuses personnes se sont mises à la recherche de ces terres et m'ont demandé de les trouver. Peut-être savent-ils que la nouvelle loi autorise la délivrance de certificats et que le prix de ce type de terres est trop bas, alors ils cherchent à en acheter en grandes quantités », a souligné M. Cong.

De même, Mme Kim, employée d'une agence immobilière à Binh Phuoc et Tay Ninh, a indiqué que de nombreux particuliers avaient récemment sollicité l'achat de vastes superficies de terres agricoles. Certains ont même demandé à acquérir des terres sans permis de construire, à condition que le prix soit intéressant. « La semaine dernière, mon agence a finalisé l'acquisition d'une parcelle de plus de 12 hectares, consacrée à la culture du durian et d'autres arbres fruitiers, dans le district de Loc Ninh, province de Binh Phuoc, pour un prix de plus de 7 milliards de dongs. Sur ces 12 hectares, seuls 3 hectares sont inscrits au permis de construire, les autres n'ayant pas encore été enregistrés », a précisé Mme Kim.

Une tendance risquée

Maître Nguyen Phuong Lien, du cabinet SENLAW, a déclaré que la nouvelle loi foncière, bientôt en vigueur, facilitera la délivrance de certificats fonciers. Cependant, acheter un terrain sans certificat constitue un investissement risqué et risqué. Les particuliers et les investisseurs doivent peser le pour et le contre lors de l'achat ou de la vente d'un terrain dans ce contexte. Un terrain sans documents légaux est souvent bien moins cher qu'un terrain bénéficiant de droits reconnus par l'État. Cependant, cela comporte de nombreux risques. Par exemple, lors d'un achat sans documents légaux, il est difficile pour l'acheteur de vérifier l'origine du terrain, les informations relatives au terrain et son statut d'urbanisme. De plus, en l'absence de certificat d'utilisation du sol, il est difficile pour l'acheteur de s'assurer que le terrain n'est pas contesté ou empiété, ou qu'il n'y a pas de chevauchement de ventes foncières et de conflits de propriété. Dans ce cas, l'acheteur dépend de l'honnêteté du vendeur. Sinon, ses droits fondamentaux d'utilisateur du sol seront restreints, car il ne pourra pas transférer, donner, hériter, hypothéquer, modifier l'affectation du terrain, louer… S'il souhaite construire sur le terrain, il devra également attendre l'achèvement des procédures de demande de changement d'affectation du terrain et la délivrance d'un certificat d'utilisation du sol… – analyse l'avocat Lien.

En tant que personne travaillant dans le secteur immobilier, le Dr Pham Anh Khoi, directeur général de la Real Estate Financial Services Company (FINA), a déclaré que ce n'est qu'après le 1er août que les lois relatives à l'immobilier et aux affaires foncières entreront en vigueur et seront appliquées, que nous pourrons évaluer l'efficacité des décisions de certaines personnes de « prendre des raccourcis » pour acheter des terrains sans livres rouges.

Chacun sait que les terres agricoles, surtout celles sans certificat, sont très bon marché. Si un certificat leur est accordé, leur prix augmentera considérablement. Cependant, personne ne sait avec certitude si ces terres sans certificat font l'objet d'un aménagement, sont en litige ou seront prises en considération pour un certificat.

Les terres agricoles, si elles sont utilisées à des fins agricoles, bénéficient d'un fort potentiel, notamment en investissant dans les hautes technologies de production agricole et en améliorant l'efficacité économique. Quant à ceux qui achètent des terres agricoles sans certificat pour en modifier ultérieurement l'usage, les diviser en parcelles et les vendre, cela sera difficile et non encouragé par le Code foncier et les autres lois relatives à l'immobilier, a commenté cet expert.

En fait, les experts immobiliers et financiers recommandent à maintes reprises aux investisseurs et aux personnes disposant d'un capital inutilisé de bien réfléchir avant d'investir dans l'immobilier dans les provinces éloignées et périphériques. Avant d'investir, il est nécessaire de prendre en compte l'efficacité économique, la capacité d'exploitation, les avantages potentiels, les flux de trésorerie, la rentabilité, la liquidité, etc., et notamment les risques prévisibles.

Source : https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm