Soyez prudent lorsque vous investissez dans des terrains sans livre rouge

La loi foncière révisée de 2024 vient d'être approuvée par l'Assemblée nationale et entrera en vigueur le 1er août. L'un des points qui intéresse beaucoup de gens est la réglementation relative à l'octroi de certificats de droit d'utilisation des terres (communément appelés livres rouges) pour les terres sans documents de droit d'utilisation des terres.

Achats préventifs

Plus précisément, l'article 138 de la loi foncière modifiée stipule que les ménages et les particuliers utilisant des terres sans titre de propriété, mais sans enfreindre la législation foncière, et à l'exclusion des cas où les terres ont été attribuées sans autorisation préalable avant le 1er juillet 2014, pourront prétendre à un certificat de droit d'utilisation des terres. Cette loi énumère également les différents cas pouvant donner lieu à l'octroi de ce certificat.

De nombreux observateurs estiment que l'entrée en vigueur de cette réglementation permettra de résoudre le problème de la délivrance des certificats de droits d'utilisation des terres pour les cas d'utilisation ancestrale et d'exploitation stable. Ces cas sont fréquents, notamment en milieu rural.

Dans un contexte de marché immobilier atone, où la plupart des canaux d'investissement sont peu attractifs, certains ont pris le risque d'acheter des terrains sans titre foncier dans les zones rurales, en espérant qu'une fois la loi foncière entrée en vigueur, ces terrains obtiendront les titres fonciers et que leur prix de vente augmentera considérablement.

De nombreuses personnes cherchent à acheter des terres sans livret rouge dans la commune de Quang Khe, district de Dak G'long, province de Dak Nong .

S'adressant à un journaliste du quotidien Nguoi Lao Dong, M. Bui Cong, agent immobilier dans la province de Dak Nong, a déclaré avoir reçu ces derniers mois de nombreuses commandes de clients souhaitant acheter des terres agricoles sans titre foncier. Selon M. Cong, les clients recherchent principalement des terrains avec un titre foncier (terrains forestiers), des terrains sans titre foncier mais appartenant à des résidents de longue date, ou des terrains avec un extrait cadastral (les limites de la propriété ont été mesurées et bornées). « Je viens de conclure la vente de deux parcelles de terrain à deux clients, l'un à Hô Chi Minh-Ville et l'autre à Hanoï. Ils ont acheté des terres agricoles sans titre foncier et, immédiatement après l'achat, ils ont fait installer les bornes. Ils m'ont expliqué qu'ils avaient acheté ces terrains en prévision de l'obtention du titre foncier, qui entrera en vigueur le 1er août », a précisé M. Cong.

D'après M. Cong, les terres forestières et agricoles non classées sont actuellement très bon marché, à seulement 400 à 500 millions de VND/ha (10 000 m²). En revanche, les terres classées sont deux à trois fois plus chères.

« Auparavant, lorsqu'il s'agissait de terres agricoles sans titre de propriété, tout le monde hésitait, craignant de ne pas pouvoir obtenir les documents nécessaires. Seuls les habitants de la région se les procuraient et se les vendaient entre eux pour l'agriculture. Récemment, de nombreuses personnes en recherchent activement et m'ont demandé de les aider. Sans doute savent-elles que la nouvelle loi autorise la délivrance des titres de propriété et que le prix de ce type de terres est très bas ; elles cherchent donc à en acheter en grande quantité », a souligné M. Cong.

De même, Mme Kim, employée d'une agence immobilière à Binh Phuoc et Tay Ninh, a également indiqué que récemment, de nombreuses personnes l'avaient contactée pour acheter de vastes étendues de terres agricoles. Certaines étaient même prêtes à acquérir des terrains sans titre foncier, pourvu que le prix soit attractif. « La semaine dernière, mon agence a finalisé la vente d'un terrain de plus de 12 hectares planté de durians et d'autres arbres fruitiers dans le district de Loc Ninh, province de Binh Phuoc, pour un prix supérieur à 7 milliards de dongs. Sur ces 12 hectares, seuls 3 sont cadastrés, le reste n'est pas encore enregistré », a précisé Mme Kim.

Une tendance risquée

L'avocate Nguyen Phuong Lien, du cabinet SENLAW, a déclaré que la nouvelle loi foncière, sur le point d'entrer en vigueur, facilitera la délivrance de titres de propriété. Toutefois, l'achat d'un terrain sans titre de propriété constitue un investissement risqué et périlleux. Il est donc essentiel que particuliers et investisseurs examinent attentivement les avantages et les inconvénients avant d'acheter ou de vendre un terrain dans ce contexte. « Un terrain sans titre de propriété est souvent bien moins cher qu'un terrain bénéficiant de droits fonciers reconnus par l'État. Cependant, cela comporte de nombreux risques. Par exemple, en l'absence de titre de propriété, il est difficile pour l'acheteur de vérifier l'origine du terrain, les informations relatives à la parcelle et son statut urbanistique. De plus, sans certificat de droit d'utilisation du sol, il est difficile pour l'acheteur de s'assurer que le terrain n'est pas litigieux ou empiété, ou qu'il n'existe pas de ventes concurrentes ni de conflits de propriété. Dans ce cas, l'acheteur est tributaire de l'honnêteté du vendeur. Par ailleurs, ses droits fondamentaux d'usage du terrain sont restreints : il ne peut ni le transférer, ni le donner, ni l'hériter, ni l'hypothéquer, ni en changer la destination, ni le louer… S'il souhaite y construire, il doit également attendre la fin des démarches pour demander un changement de destination et obtenir un certificat de droit d'utilisation du sol… » – analyse l'avocat Lien.

En tant que professionnel du secteur immobilier, le Dr Pham Anh Khoi, directeur général de la Real Estate Financial Services Company (FINA), a déclaré que ce n'est qu'après le 1er août, date d'entrée en vigueur et d'application des lois relatives à l'immobilier et au commerce foncier, que l'on pourra évaluer l'efficacité des décisions prises par certaines personnes de « prendre des raccourcis » pour acheter des terrains sans livrets fonciers.

« Tout le monde sait que les terres agricoles, surtout celles sans titre foncier, sont très bon marché. L'obtention d'un titre foncier ferait exploser leur prix. Cependant, personne ne sait si ces terres sans titre foncier font l'objet d'un quelconque projet d'aménagement, d'un litige, ou si elles seront prises en considération pour l'obtention d'un titre foncier. »

« Les terres agricoles, si elles sont exploitées, et grâce à l'investissement dans des technologies de pointe pour la production agricole, elles offrent un potentiel considérable pour accroître leur efficacité économique. En revanche, pour ceux qui achètent des terres agricoles sans certificat dans le but d'en changer ultérieurement la destination, de les morceler et de les revendre, cette pratique sera difficile et peu encouragée par le droit foncier et les autres lois relatives à l'immobilier », a commenté cet expert.

En effet, les experts immobiliers et financiers recommandent régulièrement aux particuliers disposant de liquidités et aux investisseurs immobiliers de bien réfléchir avant d'investir dans l'immobilier en province. Avant tout investissement, il est essentiel d'évaluer l'efficacité économique, le potentiel d'exploitation, les avantages potentiels, les flux de trésorerie, la rentabilité, la liquidité, et surtout les risques prévisibles.

Source : https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm