Le lotissement et le morcellement des terrains sont monnaie courante.
Dans l'ancien district de Nghia Dan, les observations montrent que le lotissement et le morcellement des terres sont monnaie courante. Sur les réseaux sociaux, on trouve facilement des publicités pour des « terrains à bas prix », des « investissements très rentables » et des « documents juridiques complets », attirant ainsi l'attention de nombreux particuliers et investisseurs.
Dans la commune de Nghia Tho, de nombreuses grandes parcelles de terrain appartenant aux habitants ont été rapidement acquises puis divisées en des dizaines de lots plus petits destinés à la vente. Dans le hameau de Thanh Hoa, des journalistes ont constaté qu'un terrain de plus de 10 000 m² avait été nivelé et divisé en 22 lots, chacun mesurant 7 à 8 mètres de large et environ 25 mètres de profondeur.
Il est à noter que cette zone lotie n'est desservie que par une seule route en béton, une impasse, sans système de drainage, sans canaux ni infrastructures intégrées. Pourtant, les parcelles y sont toujours proposées à la vente à un prix moyen d'environ 220 millions de VND l'unité.
D'après notre enquête, le terrain appartenait initialement à plusieurs familles du quartier, avant d'être revendu à des investisseurs. Après avoir procédé au lotissement, ces derniers ont nivelé le terrain, construit des routes internes en béton, puis l'ont mis sur le marché.
M. Nguyen Van T. (résidant dans le quartier de Thai Hoa) a déclaré que, malgré un prix relativement bas pour les terrains à bâtir dans ces zones par rapport au marché général, il reste hésitant. « Le terrain est plat et bon marché, mais les routes sont des impasses et les infrastructures sont insuffisantes et mal coordonnées. Si on achète pour investir, la revente sera très difficile », a-t-il expliqué.
En réalité, de nombreux habitants de l'ancien district de Nghia Dan, ayant acquis des terres durant la période de spéculation foncière, se retrouvent aujourd'hui confrontés à un problème majeur : leur capital est immobilisé. Nombre de parcelles, après avoir été loties, restent à l'abandon, envahies par les mauvaises herbes, sans aucune construction ni habitation. Ceux qui ont acheté plus tard et souhaitent revendre pour « se débarrasser de leurs biens » doivent accepter des pertes, bradant leurs prix, et peinent néanmoins à trouver des acquéreurs ayant un réel besoin.
S'adressant aux journalistes, Mme Nguyen Thi Nga, responsable du département économique de la commune de Nghia Tho, a indiqué que plusieurs zones de la commune font actuellement l'objet de lotissements et de ventes de parcelles. Parmi celles-ci, on compte au moins deux grands lotissements, comprenant chacun une vingtaine de parcelles ou plus, situés dans les hameaux de Thanh Hoa et Dong Hoi.
Selon Mme Nga, diviser un terrain en 2 ou 3 parcelles pour les enfants d'une même famille est une solution raisonnable et adaptée aux besoins pratiques. Cependant, récemment, certains investisseurs ont profité des failles de la réglementation pour « détourner » le processus, en divisant un grand terrain en des dizaines, voire jusqu'à 40 ou 50 parcelles dans certaines régions, à des fins commerciales.
« La pratique généralisée du morcellement des parcelles de terrain aura, à long terme, de nombreuses conséquences négatives sur l'aménagement urbain. La densification des parcelles individuelles crée de nouvelles zones résidentielles concentrées qui dépassent les prévisions initiales, exerçant une pression considérable sur les infrastructures techniques et sociales », a souligné Mme Nga.
D'après les responsables de la commune de Nghia Tho, la gestion foncière locale est confrontée à de nombreuses difficultés, car la réglementation actuelle n'exige pas l'avis du gouvernement communal pour l'approbation des demandes de lotissement. La délivrance des certificats de droit d'utilisation des terres est effectuée par le Bureau du cadastre, sans que le gouvernement local en soit pleinement informé, ce qui conduit à une situation où « la commune est dans l'ignorance et incapable de gérer les terres dès le départ ».
Dans la commune de Nghia Lam, M. Nguyen Hung Cuong, président du Comité populaire, a déclaré qu'avant la fusion administrative, plusieurs zones avaient déjà fait l'objet de lotissements. Actuellement, la commune compte encore une quantité considérable de terrains résidentiels, ce qui rend très élevé le risque que des investisseurs continuent d'acheter et de lotir des terres.
La pratique répandue du morcellement des parcelles de terrain ne se limite pas aux communes de Nghia Tho et Nghia Lam, mais concerne également de nombreuses autres localités de la province de Nghe An .
D'après les experts en gestion foncière, le morcellement excessif des parcelles perturbe non seulement l'aménagement du territoire, mais entraîne également de nombreuses conséquences à long terme. La plupart des parcelles morcelées sont dépourvues d'infrastructures adéquates telles que des systèmes de drainage, l'électricité, la protection contre les incendies et le traitement des déchets.
De nombreuses routes internes sont construites provisoirement avec du béton mince, sans système de drainage ni contrôle de qualité. Lorsque des habitants s'y installent, le risque d'inondations et de dégradation des infrastructures est très élevé.
Une gestion plus stricte est nécessaire.
Face à cette situation, les autorités locales et les organismes compétents s'accordent tous sur la nécessité d'une solution globale pour endiguer la pratique généralisée du morcellement des terrains et de la vente de parcelles.
Selon Mme Nguyen Thi Nga, responsable du département économique de la commune de Nghia Tho, les autorités locales doivent être impliquées dès le début du processus d'examen et d'évaluation des lotissements, car elles sont les mieux placées pour connaître l'état actuel du territoire, les infrastructures et l'aménagement résidentiel. « Le lotissement et la vente de terrains ne peuvent se fonder uniquement sur des documents juridiques ; l'usage du sol doit également être approprié. Il doit s'agir de terrains résidentiels dotés d'infrastructures complètes (électricité, eau, transports), garantissant la connectivité et répondant aux besoins de subsistance à long terme des habitants, afin d'éviter la création de zones résidentielles dépourvues de conditions de vie essentielles. »
Partageant cet avis, M. Nguyen Hung Cuong, président du Comité populaire de la commune de Nghia Lam, estime que sans une gestion rigoureuse de la part des autorités locales, les lotissements et les morcellements fonciers risquent de perturber les plans d'aménagement approuvés, entraînant des conséquences à long terme pour le développement des zones résidentielles et des infrastructures. Il est essentiel que les autorités communales jouent un rôle clair dans la supervision et l'examen des demandes de lotissement, notamment pour les grandes parcelles, afin de prévenir rapidement l'exploitation des failles juridiques pour la création de zones résidentielles spontanées, ce qui risquerait de peser sur la gestion et les investissements dans les infrastructures à l'avenir.
Selon M. Thai Duy Hung, chef du département de gestion foncière du département de l'agriculture et de l'environnement de Nghe An, le lotissement des terres doit respecter pleinement les conditions stipulées par la loi, notamment la décision n° 82/2025/QD-UBND du Comité populaire provincial de Nghe An publiée le 5 janvier 2025.
L'article 9 de la décision n° 82 stipule clairement les conditions de subdivision et de remembrement des terrains pour chaque type de terrain dans la province, exigeant que la parcelle de terrain subdivisée ait accès à une voie publique d'une largeur minimale de 4 mètres ; et réponde également à d'autres conditions.
Pour les parcelles de terrain résidentielles attribuées par l'État et ayant fait l'objet de certificats de droits d'utilisation des sols conformément à des plans de construction détaillés approuvés par les autorités compétentes, le lotissement ou le regroupement des parcelles n'est autorisé qu'après approbation ou acceptation par l'autorité compétente de la modification du plan conformément à la loi sur l'aménagement du territoire et la construction, et doit être conforme à la réglementation.
Un renforcement de la réglementation relative au lotissement est indispensable pour rétablir l'ordre dans la gestion foncière, prévenir le morcellement et la vente anarchiques des terres, et garantir un développement urbain et rural conforme aux plans approuvés, de manière durable et à long terme. Les organismes compétents doivent intensifier leurs contrôles et sanctionner rigoureusement les infractions, tout en examinant attentivement chaque demande de lotissement afin de s'assurer de sa conformité avec les plans et infrastructures approuvés.
Source : https://baonghean.vn/canh-bao-tinh-trang-o-at-phan-lo-tach-thua-dat-nong-thon-10316850.html
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