Blocage de la spéculation foncière, projets « suspendus »

À compter du 1er août 2024, les projets en retard seront annulés sans indemnisation. Cette réglementation permettra d'assainir le secteur des investisseurs, de prévenir la spéculation foncière et de traiter les projets suspendus.

Le projet IFC One Saigon (district 1, Hô Chi Minh-Ville) n'est toujours pas achevé après 17 ans.

Des mesures fortes pour enrayer la spéculation foncière et les projets « suspendus ».

Situé sur un « emplacement de choix », à l'angle des rues Ham Nghi et Ton Duc Thang (district 1, Hô Chi Minh-Ville), le projet IFC One Saigon (anciennement Saigon One Tower) est toujours inachevé après une courte période de redémarrage intense.

Construit sur un terrain de 6 672 m², avec cinq sous-sols, trois étages techniques et quarante et un étages, l'IFC One Saigon a vu sa construction débuter il y a 17 ans. Après cinq années de travaux laborieux, le projet a été officiellement abandonné en 2011. Malgré de nombreux changements de propriétaire, l'IFC One Saigon n'a jamais été achevé. Ce projet figure régulièrement parmi les constructions qui ternissent l'image de la ville.

En face du marché Ben Thanh (Hô-Chi-Minh-Ville), juste à côté de la station de métro animée n° 1, se dresse un imposant immeuble en béton brut nommé One Central Saigon (anciennement connu sous le nom de The Spirit of Saigon). Ce complexe, d'une superficie totale de plus de 8 500 m², abrite des centres commerciaux, des bureaux, des appartements, des appartements de luxe et un hôtel 6 étoiles. Situé sur le quadrilatère Ben Thanh, il bénéficie d'un emplacement privilégié en plein cœur du 1er arrondissement et possède quatre façades. Ce projet, qui a connu plusieurs propriétaires, n'est toujours pas achevé.

De même, le projet Lancaster Lincoln (district 4), financé par Trung Thuy Lancaster Company Limited, a été lancé en 2017, mais après les travaux souterrains, il est resté inactif. Parallèlement, le projet D-One Saigon (district de Go Vap) de DHA Company a été approuvé en 2016, mais il ne reste à ce jour qu'un terrain vague.

L'une des nouveautés de la loi foncière de 2024 est d'appliquer des sanctions aux projets qui changent de finalité, reconnaissent des droits d'utilisation des terres et reçoivent des transferts de droits d'utilisation des terres, alors que la loi précédente n'appliquait la révocation pour violation qu'aux projets qui avaient bénéficié d'une attribution ou d'une location de terres.

Voici quelques exemples de projets « suspendus » depuis de nombreuses années à Hô Chi Minh-Ville. La loi foncière de 2013 stipule qu'après approbation du projet au titre de la politique d'investissement, un délai de 12 mois, voire 24 mois en cas de prolongation, est accordé pour sa mise en œuvre. À défaut, le projet est annulé. Or, cette annulation est complexe, notamment lorsque l'entreprise a déjà réalisé des investissements initiaux sur le terrain.

La loi foncière de 2024 (applicable à compter du 1er août 2024) prévoit des réglementations plus strictes. Par exemple, un projet d'investissement qui n'est pas utilisé pendant 12 mois consécutifs à compter de la date de transfert, ou dont l'avancement de l'utilisation des terres accuse un retard de 24 mois par rapport à celui enregistré dans la décision d'investissement, sera annulé.

Si le terrain n'est pas mis en service ou si le calendrier de mise en œuvre est dépassé, l'investisseur bénéficie d'une prolongation de 24 mois maximum et doit verser à l'État une somme supplémentaire. À l'issue de cette période, si le terrain n'est toujours pas mis en service, l'État le reprendra sans indemnisation, ni pour le terrain lui-même, ni pour les biens qui y sont rattachés, ni pour les frais d'investissement engagés.

Il faut tenir compte du cas de « force majeure ».

La reprise des projets suspendus de régénération des ressources foncières est essentielle, mais selon les experts, il convient de tenir compte des cas de force majeure, tels que les procédures juridiques qui peuvent durer plusieurs années. En effet, les entreprises elles-mêmes souhaitent finaliser ces procédures au plus vite afin de pouvoir reprendre la construction, la commercialisation et recouvrer leurs capitaux.

S'adressant aux journalistes du quotidien Dau Tu, M. Angus Liew, président du conseil d'administration de Gamuda Land Vietnam, a expliqué que la réglementation relative aux travaux de remblaiement pour les projets non réalisés après l'expiration du délai de prolongation prévu par la loi foncière de 2024 vise à éviter le gaspillage des ressources foncières. Toutefois, dans certains cas, ce délai peut être plus long, notamment pendant la pandémie de Covid-19.

Fort de son expérience, M. Le Huu Nghia, directeur général de Le Thanh Construction Company Limited, a déclaré que les cas de force majeure sont fréquents. Par exemple, la lenteur des procédures administratives empêche parfois les entreprises de mener à bien leurs projets. Par conséquent, selon M. Nghia, le décret d'application du droit foncier doit être complété et clarifié sur ce point, faute de quoi de nombreuses entreprises risquent d'être injustement mises en difficulté.

« Dès que nous avons soumis les documents du projet, nous avons dû établir un calendrier, mais même après l'approbation de l'investissement, nous n'avons pas pu le mettre en œuvre immédiatement, car la demande de licence d'investissement et les autres procédures ont pris de nombreuses années », a expliqué M. Nghia.

Le point de départ pour les entreprises souhaitant poursuivre la mise en œuvre d'un projet malgré un retard est que la loi prévoit des conditions de ralentissement pour cause de force majeure, comme les catastrophes naturelles ou les attaques ennemies. Si le retard est imputable à une faute des autorités compétentes ou des agents chargés de l'exécution des tâches publiques, le projet ne sera pas annulé. Cependant, les entreprises recommandent également que les décrets d'application contiennent des dispositions plus détaillées et des sanctions spécifiques pour les personnes physiques et morales contribuant indirectement au retard du projet.

Parallèlement au durcissement de la réglementation prévu par la loi foncière de 2024, la loi de 2023 relative aux activités immobilières comporte de nombreuses modifications concernant les conditions financières des investisseurs. Par exemple, les entreprises immobilières doivent disposer de fonds propres représentant au moins 20 % du capital investi total pour les projets d'une superficie inférieure à 20 hectares, et au moins 15 % pour les projets d'une superficie égale ou supérieure à 20 hectares. Elles doivent également garantir leur capacité à mobiliser des capitaux pour la réalisation des projets d'investissement.

Si une entreprise immobilière mène simultanément plusieurs projets, elle doit disposer de fonds propres suffisants pour garantir le respect du ratio de financement de chaque projet. Par ailleurs, la loi sur l'immobilier de 2023 stipule également des conditions telles que des limites de crédit, des obligations d'entreprise…

Face à une réglementation aussi stricte, les entreprises doivent calculer soigneusement avant de lancer un projet afin d'éviter les investissements inefficaces, la stagnation du projet et le gaspillage des ressources.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html