À compter du 1er août 2024, les projets en retard seront annulés sans indemnisation. Ce règlement permettra de « nettoyer » les investisseurs, de prévenir la spéculation foncière et de gérer les projets « suspendus ».
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| Le projet IFC One Saigon (District 1, Ho Chi Minh-Ville) après 17 ans n'est toujours pas terminé. |
Des mesures fortes pour stopper la spéculation foncière, des projets « suspendus »
Situé sur une « terre dorée » juste au coin de la rue Ham Nghi - Ton Duc Thang (District 1, Ho Chi Minh-Ville), le projet IFC One Saigon (anciennement connu sous le nom de Saigon One Tower) est toujours inachevé après une courte période de redémarrage animé.
Construit sur un terrain de 6 672 m², avec une superficie de 5 sous-sols, 3 étages techniques et 41 étages, IFC One Saigon a débuté sa construction il y a 17 ans, mais après cinq ans de mise en œuvre lente, le projet a été officiellement arrêté en 2011. Après de nombreux changements de propriétaires, IFC One Saigon n'a pas pu être achevé. Ce projet a été mentionné à maintes reprises dans la liste des projets qui nuisent à l'image de la ville.
Face au marché Ben Thanh (HCMV), à proximité immédiate de la station de métro animée n° 1, se trouve One Central Saigon (anciennement The Spirit of Saigon), un complexe en béton brut. Ce complexe, composé de centres commerciaux, de bureaux, d'appartements, de super-appartements et d'hôtels 6 étoiles, s'étend sur plus de 8 500 m² et est situé sur le quadrilatère Ben Thanh, un emplacement privilégié en plein cœur du 1er arrondissement, avec ses quatre façades. Ce projet a connu de nombreux propriétaires, mais n'est pas encore achevé.
De même, le projet Lancaster Lincoln (District 4), financé par Trung Thuy Lancaster Company Limited, a été lancé en 2017, mais a été gelé après la construction souterraine. Parallèlement, le projet D-One Saigon (District de Go Vap) de DHA Company a été approuvé en 2016, mais il n'est encore qu'un terrain vague à ce jour.
L’un des points nouveaux de la loi foncière de 2024 est d’appliquer des sanctions aux projets qui changent d’objectif, reconnaissent les droits d’utilisation des terres et reçoivent des transferts de droits d’utilisation des terres, alors que la loi précédente n’appliquait la révocation des terres en raison de violations qu’aux projets auxquels étaient attribuées des terres ou des terres louées.
Il ne s'agit là que de quelques exemples de projets suspendus depuis de nombreuses années à Hô-Chi-Minh-Ville. La loi foncière de 2013 stipule qu'après l'approbation d'une décision d'investissement, un projet dispose d'un délai de 12 mois pour être mis en œuvre, ou de 24 mois en cas de prolongation. Passé ce délai, le projet sera annulé. Cependant, l'annulation de ces projets n'est pas simple, surtout lorsque l'entreprise a réalisé des investissements de base sur le terrain.
La loi foncière de 2024 (entrée en vigueur le 1er août 2024) prévoit des réglementations plus strictes. Par exemple, un projet d'investissement non exploité pendant 12 mois consécutifs à compter de la date de remise du bien, ou dont l'état d'avancement est inférieur de 24 mois à celui indiqué dans la décision d'investissement, sera révoqué.
Si le terrain n'est pas utilisé ou accuse un retard, l'investisseur bénéficie d'une prolongation de 24 mois maximum et doit verser une somme complémentaire à l'État. À l'issue de cette prolongation, si le terrain n'est toujours pas utilisé, l'État le récupérera sans indemnisation pour le terrain, les biens qui y sont attachés et les coûts d'investissement.
Il faut prendre en compte le cas de « force majeure »
La reprise des projets suspendus pour régénérer les ressources foncières est essentielle, mais selon les experts, il est nécessaire de prendre en compte les cas de force majeure, comme les procédures judiciaires qui s'étendent sur plusieurs années. En effet, les entreprises elles-mêmes souhaitent mener à bien les procédures judiciaires au plus vite afin de pouvoir lancer la construction, les ventes et récupérer leur capital.
S'adressant au journal Dau Tu, M. Angus Liew, président du conseil d'administration de Gamuda Land Vietnam, a estimé que la réglementation relative à la remise en état des terres pour les projets non réalisés après l'expiration de la période de prolongation prévue par la loi foncière de 2024 vise à éviter le gaspillage des ressources foncières. Cependant, dans certains cas, la période de prolongation peut être plus longue, comme pendant la pandémie de Covid-19.
Fort de son expérience professionnelle, M. Le Huu Nghia, directeur général de Le Thanh Construction Company Limited, a déclaré qu'en réalité, les cas de force majeure sont nombreux. Par exemple, les entreprises ne peuvent pas mettre en œuvre leurs projets en raison de la lenteur des procédures administratives. Par conséquent, selon M. Nghia, le décret d'application de la loi foncière doit compléter et clarifier ce contenu, faute de quoi, dans de nombreux cas, des entreprises seront injustement condamnées.
« Dès que nous avons soumis les documents du projet, nous avons dû établir un calendrier, mais après l'approbation de l'investissement, nous n'avons toujours pas pu le mettre en œuvre immédiatement, car la demande de licence d'investissement et d'autres procédures ont pris de nombreuses années », a expliqué M. Nghia.
Pour les entreprises souhaitant poursuivre la mise en œuvre d'un projet en retard, la loi prévoit des conditions de retard pour cas de force majeure, tels que catastrophes naturelles ou attaques ennemies. S'il est prouvé que le retard est imputable aux autorités ou à des personnes exerçant une fonction publique, le projet ne sera pas révoqué. Cependant, les entreprises recommandent également que les décrets d'orientation prévoient des réglementations plus détaillées et des sanctions spécifiques pour les personnes et organisations indirectement responsables du retard du projet.
Outre le durcissement de la réglementation prévue par la loi foncière de 2024, la loi sur les activités immobilières de 2023 apporte de nombreuses modifications aux conditions financières des investisseurs. Par exemple, les entreprises immobilières doivent disposer de fonds propres représentant au moins 20 % du capital d'investissement total pour les projets d'une superficie inférieure à 20 hectares et au moins 15 % du capital d'investissement total pour les projets d'une superficie égale ou supérieure à 20 hectares, et doivent garantir la capacité de mobiliser des capitaux pour la mise en œuvre des projets d'investissement.
Si une entreprise immobilière met en œuvre simultanément plusieurs projets, elle doit disposer de fonds propres suffisants pour garantir le ratio susmentionné afin de pouvoir tous les réaliser. De plus, la loi sur l'immobilier de 2023 stipule également des conditions telles que le plafond du solde créditeur, les obligations d'entreprise, etc.
Avec des réglementations aussi strictes, les entreprises doivent calculer soigneusement avant de démarrer un projet, pour éviter un investissement inefficace, une stagnation du projet et un gaspillage de ressources.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html
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