Bloquer la spéculation foncière et les projets au point mort.

À compter du 1er août 2024, les projets en retard seront annulés sans indemnisation. Cette réglementation permettra d'assainir le secteur des investisseurs, de prévenir la spéculation foncière et de débloquer les projets en suspens.

Le projet IFC One Saigon (district 1, Hô Chi Minh-Ville) reste inachevé après 17 ans.

Prendre des mesures fortes pour freiner la spéculation foncière et les projets au point mort.

Situé sur un emplacement de premier choix à l'angle des rues Ham Nghi et Ton Duc Thang (district 1, Hô Chi Minh-Ville), le projet IFC One Saigon (anciennement connu sous le nom de Saigon One Tower) reste inachevé malgré une brève période de relance très médiatisée.

Construit sur un terrain de 6 672 m², avec cinq niveaux de sous-sol, trois étages techniques et quarante et un étages hors sol, l'IFC One Saigon a vu sa construction débuter il y a 17 ans. Après cinq années de travaux laborieux, le projet a été officiellement abandonné en 2011. Malgré plusieurs changements de propriétaire, l'IFC One Saigon demeure inachevé. Ce bâtiment figure régulièrement parmi les constructions qui défigurent le paysage urbain.

En face du marché Ben Thanh (Hô-Chi-Minh-Ville), juste à côté de la station animée de la ligne 1 du métro, se dresse une structure en béton brut appelée One Central Saigon (anciennement The Spirit of Saigon). Ce complexe à usage mixte comprend un centre commercial, des bureaux, des appartements, des appartements de luxe et un hôtel 6 étoiles, couvrant une superficie totale de plus de 8 500 m². Il bénéficie d'un emplacement privilégié au cœur du 1er arrondissement, avec quatre façades sur rue. Le projet a changé de mains à plusieurs reprises, mais aucune date d'achèvement n'est prévue.

De même, le projet Lancaster Lincoln (district 4), financé par Trung Thuy Lancaster Co., Ltd., a été lancé en 2017, mais après l'achèvement des travaux souterrains, il est au point mort. Quant au projet D-One Saigon (district de Go Vap) de la société DHA, approuvé en 2016, il demeure à ce jour un simple terrain vague.

L'une des nouveautés de la loi foncière de 2024 est l'application de sanctions aux projets impliquant la conversion de l'utilisation des terres, la reconnaissance des droits d'utilisation des terres et le transfert de ces droits, alors que les lois précédentes ne concernaient que la remise en état des terres en raison d'infractions dans des projets où les terres étaient attribuées ou louées.

Les exemples ci-dessus ne sont que quelques cas de projets bloqués depuis de nombreuses années à Hô Chi Minh-Ville. La loi foncière de 2013 stipule qu'après l'approbation d'une décision de politique d'investissement, un projet dispose de 12 mois pour être mis en œuvre, ou de 24 mois en cas de prolongation. À défaut de mise en œuvre dans ce délai, le projet est annulé. Or, l'annulation de ces projets est complexe, notamment lorsque l'entreprise a déjà réalisé des investissements initiaux sur le terrain.

La loi foncière de 2024 (applicable à compter du 1er août 2024) prévoit des réglementations plus strictes. Par exemple, les projets d'investissement qui ne sont pas utilisés pendant 12 mois consécutifs à compter de la date de livraison, ou dont l'avancement de l'utilisation des terres accuse un retard de 24 mois par rapport au calendrier prévu dans la décision d'investissement, seront annulés.

Si le terrain n'est pas mis en service ou si le projet accuse un retard, l'investisseur peut bénéficier d'une prolongation de 24 mois maximum et doit verser à l'État une indemnité équivalente à cette prolongation. À l'issue de cette période, si le terrain n'est toujours pas mis en service, l'État le récupérera sans indemnisation, ni pour le terrain lui-même, ni pour les biens qui y sont rattachés, ni pour les frais d'investissement.

Il convient de tenir compte de la possibilité d'un cas de force majeure.

Il est essentiel de relancer les projets en suspens afin de revitaliser les ressources foncières, mais les experts estiment que les cas de force majeure, tels que la longueur des procédures juridiques, doivent être pris en compte. En effet, les entreprises souhaitent finaliser les procédures juridiques au plus vite afin de pouvoir démarrer la construction, les ventes et le recouvrement des capitaux.

S'adressant à un journaliste d'Investment Newspaper, M. Angus Liew, président du conseil d'administration de Gamuda Land Vietnam, a indiqué que la réglementation relative à la récupération des terres pour les projets non mis en œuvre après l'expiration du délai de prolongation prévu par la loi foncière de 2024 vise à éviter le gaspillage des ressources foncières. Toutefois, dans certains cas, ce délai peut être prolongé, notamment pendant la pandémie de Covid-19.

Fort de son expérience, M. Le Huu Nghia, directeur général de Le Thanh Construction Co., Ltd., a déclaré que, dans la réalité, les cas de force majeure sont fréquents. Par exemple, des entreprises se trouvent dans l'impossibilité de mener à bien leurs projets en raison de retards administratifs. Par conséquent, selon M. Nghia, le décret d'application du droit foncier doit être complété et clarifié sur ce point ; faute de quoi, de nombreuses entreprises risquent de disparaître injustement.

« Dès que nous avons soumis la demande de projet, nous avons dû préciser un calendrier, mais même après l'approbation de l'investissement, nous n'avons pas pu commencer la mise en œuvre immédiatement car l'obtention des licences d'investissement et autres procédures prend de nombreuses années », a expliqué M. Nghia.

Un point positif pour les entreprises souhaitant poursuivre la mise en œuvre de leurs projets malgré des retards est que la loi prévoit des dispositions pour les retards dus à des cas de force majeure tels que les catastrophes naturelles ou la guerre. De plus, s'il est prouvé que le retard est imputable à une faute des autorités ou des personnes chargées de l'application de la loi, le projet ne sera pas annulé. Cependant, les entreprises estiment également que les décrets d'application devraient préciser les modalités et les sanctions applicables aux personnes physiques et morales indirectement responsables des retards de projets.

Outre le durcissement de la réglementation prévue par la loi foncière de 2024, la loi de 2023 relative aux activités immobilières introduit de nombreuses modifications concernant les exigences financières des investisseurs. Par exemple, les entreprises immobilières doivent disposer de fonds propres représentant au moins 20 % du capital investi total pour les projets d'une superficie inférieure à 20 hectares, et au moins 15 % pour les projets d'une superficie égale ou supérieure à 20 hectares. Elles doivent également garantir leur capacité à lever des capitaux pour la réalisation du projet d'investissement.

Lorsqu'une entreprise immobilière entreprend simultanément plusieurs projets, elle doit disposer de fonds propres suffisants pour garantir le ratio susmentionné pour chaque projet et ainsi assurer leur achèvement. Par ailleurs, la loi de 2023 relative aux activités immobilières stipule également des conditions telles que des limites de crédit, des obligations d'entreprise, etc.

Face à une réglementation aussi stricte, les entreprises doivent examiner attentivement tous les facteurs avant de se lancer dans un projet, afin d'éviter des investissements inefficaces et dispersés susceptibles d'entraîner des retards et un gaspillage de ressources.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html